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        宋衛(wèi)平:若無路可走 賣完房以后不再做房地產(chǎn)

        2012-12-31 00:00:00
        2012年18期

        以高負(fù)債著稱于世的房地產(chǎn)企業(yè)綠城中國控股有限公司近日遇到了麻煩。媒體稱綠城未來一年內(nèi)將有接近30億美元的債務(wù)需要償還,但截至今年6月底公司擁有的現(xiàn)金和銀行存款只有12億美元。為避免破產(chǎn),綠城希望銀行能讓貸款展期。今年以來,綠城為緩解資金緊張狀況,已經(jīng)采取了引入戰(zhàn)略投資者、轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目等措施進(jìn)行自救,但負(fù)債率依然高企,能否熬過這輪宏觀調(diào)控還是未知數(shù)。

        今年上半年,綠城集團(tuán)凈資產(chǎn)負(fù)債率為93.5%,較去年年底的148.7%雖然有所改善,但是依然高企。

        綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平曾表示,假如真的無路可走,那就直接把價(jià)格降到底,所有的房子都賣完,以后就不再做房地產(chǎn)。

        截至2011年年底,綠城負(fù)債率達(dá)148.7%,同比上升16.7%。集團(tuán)銀行結(jié)余及現(xiàn)金、抵押銀行存款共58.8億元,僅為上年三分之一。公司董事長宋衛(wèi)平表示,去年最慘的時(shí)候,公司賬面上只有幾千萬的資金。今年以來,綠城為緩解資金緊張狀況,采取了引入戰(zhàn)略投資者、轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目等措施進(jìn)行自救,但凈資產(chǎn)負(fù)債率仍然高達(dá)93.5%。

        宋衛(wèi)平販賣股權(quán)成癮或失去第一大股東地位

        致力于開發(fā)精品高端物業(yè)的綠城集團(tuán),旗下產(chǎn)品因?yàn)橹饕嫦蚋纳菩托枨螅栽馐堋跋拶徬拶J”的雙重桎梏,今年銷售曾經(jīng)一度舉步維艱,綠城第一季度合同銷售額約67億元,僅占其全年目標(biāo)的17%。在銷售疲軟和短期負(fù)債高企的情況下,綠城不得不通過變賣資產(chǎn)獲取現(xiàn)金。

        今年6月8日綠城宣布與九龍倉達(dá)成認(rèn)購及投資協(xié)議,向九龍倉定向增發(fā)股份和可換股證券,交易金額總計(jì)約51億港元(約合人民幣41.6億元)。完成配發(fā)后,九龍倉集團(tuán)持有綠城中國24.6%的股份,成為第二大股東。這次九龍倉入股雖然讓綠城獲得了暫時(shí)重生的機(jī)會,但是宋衛(wèi)平個(gè)人為此付出了代價(jià):作為綠城第一大股東,他的股份被稀釋至25.45%,僅略高于九龍倉的24.6%。

        6月22日,綠城又將其在上海、蘇州、無錫、常州、天津等地的9個(gè)項(xiàng)目的一半股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國,收取對價(jià)33.7億元。此外,綠城還在上半年先后轉(zhuǎn)讓了上海外灘地王、綠城廣場、無錫香樟園、臺州等地的項(xiàng)目股權(quán),回籠資金約51.1億元。

        上述幾筆融資和出讓項(xiàng)目股權(quán),雖然在一定程度上緩解了綠城的資金鏈緊張狀況,但是公司凈資產(chǎn)負(fù)債率仍然高達(dá)93.5%。

        為避免破產(chǎn)申請貸款展期

        未來12個(gè)月綠城有接近30億美元的債務(wù)需要償還,但從最新監(jiān)管備案資料來看,該公司截至6月底的現(xiàn)金和銀行存款只有12億美元。為避免破產(chǎn),綠城希望銀行能讓貸款展期。

        綠城首席財(cái)務(wù)長馮征表示,綠城說服銀行推遲了所有到期貸款的到期時(shí)間。這些貸款總計(jì)有人民幣200億元(合32億美元)左右。

        貸款展期資金鏈壓力加大

        馮征表示,綠城打算用出售資產(chǎn)所得來償還貸款,并且公司目前正尋求得到香港銀行的幫助,以獲得長期融資。綠城行政總裁壽柏年也表示,為籌集現(xiàn)金,改善現(xiàn)金流狀況,公司計(jì)劃在2012年下半年出售更多資產(chǎn)權(quán)益。

        貸款展期不僅可能會增加放款銀行的不良貸款數(shù)量,限制銀行在經(jīng)濟(jì)減速時(shí)期發(fā)放貸款支撐經(jīng)濟(jì)增長的能力,還會使貸款公司支付更多的資金成本和信用成本。一般情況來說不是萬不得已企業(yè)不會申請貸款展期,因?yàn)橘J款展期并不能根本解決還款問題,只是延遲還款時(shí)間,對于短期貸款來說,延遲時(shí)間也是相當(dāng)有限的,而且還會增加獲取、持有資金的成本。

        今年上半年,綠城中國實(shí)現(xiàn)凈利潤增長103%至18.11億元人民幣,營業(yè)收入126億元人民幣,較去年同期增長12.3%。雖然上半年業(yè)績表現(xiàn)已經(jīng)超額完成任務(wù),但綠城拿地并不如萬科保利等龍頭房企積極。

        差點(diǎn)死在買地上

        公司董事長宋衛(wèi)平表示,以前很喜歡出去看地,去土地拍賣現(xiàn)場,現(xiàn)在我再也不去了,也不買地了。2008年和2009年拿了300多億的高價(jià)地,綠城差點(diǎn)死在買地上。等到市場恢復(fù)到基本屬性再說。

        今年上半年未拿地

        去年以來,綠城沒有新增土地儲備,今年上半年也沒有拿地,而且通過項(xiàng)目合作與轉(zhuǎn)讓,減少了土地儲備總量。綠城計(jì)劃積極介入二三線城市綜合體及養(yǎng)老和旅游等主題地產(chǎn),拓展發(fā)展空間。

        房企大鱷集體出動拿地

        盡管此輪嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控依然沒有放松的跡象,但部分資金鏈改善的龍頭房企已按捺不住拿地沖動。自7月以來,萬科在土地市場上的投入已超過110億元。8月,萬科、龍湖、中海、金地四家大型房企拿地金額合計(jì)121.44億,環(huán)比7月上漲了4.85%。

        除萬科外,華潤、中海、保利、綠地、龍湖等龍頭房企也于近期屢屢在土地市場上“出手”,大有集體抄底土地市場之勢。此前一向積極拿地的綠地受制于高負(fù)債今年極少拿地,未來或許在市場份額、銷售額、利潤額等關(guān)鍵指標(biāo)中被其他龍頭房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

        (據(jù)《中國企業(yè)家》)

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