就在神州處處建茶城的時(shí)候，一些不和諧的音符開始若隱若現(xiàn)。這正應(yīng)了某位哲人說過的話：繁榮的背后，其實(shí)暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

就在神州處處建茶城的時(shí)候，一些不和諧的音符開始若隱若現(xiàn)。這正應(yīng)了某位哲人說過的話：繁榮的背后，其實(shí)暗藏風(fēng)險(xiǎn)。自2007年8月開始，由美國(guó)華爾街海嘯引發(fā)的全球金融危機(jī)，開始在中國(guó)蔓延，茶產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的一部分，不可避免地受到了沖擊。

2009年6月15日發(fā)生在北京馬連道的一幕，許多人至今記憶猶新：當(dāng)天上午，馬連道普洱茶都內(nèi)的很多商戶都在將自己的庫(kù)存茶葉打包，有的已經(jīng)把卡車停在大門口，開始搬家。滿地是成箱、成盒堆放的茶葉，行人幾乎沒有地方下腳。而此刻茶城大門兩邊貼著“清倉(cāng)甩賣”的字樣，門口立著個(gè)牌子，上面寫著“6·15茶都停業(yè)，內(nèi)部裝修改造”，這也意味著這些靠市場(chǎng)贏利吃飯的商戶，離開此地的時(shí)間只剩不到幾個(gè)小時(shí)了。一位女茶商默默背過身去，抹了一把臉，又看了眼手握的一張紙。那是一份通知，上面寫著：“鑒于現(xiàn)在國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，公司經(jīng)營(yíng)不景氣，導(dǎo)致茶葉市場(chǎng)已經(jīng)無力經(jīng)營(yíng)和維持下去，公司決定茶葉市場(chǎng)轉(zhuǎn)型做其他行業(yè)。”

其實(shí)翻開普洱茶都的履歷，一切光環(huán)都還歷歷在目：它是由云南省思茅市人民政府和北京原宣武區(qū)政府共同攜手建立的一家專業(yè)市場(chǎng)，在2005年底就入駐馬連道，并由中國(guó)茶葉流通協(xié)會(huì)為其命名?？梢哉f，它當(dāng)初集多方看好于一身，那怎么就不行了呢？

記者采訪中，當(dāng)時(shí)曾是普洱茶都管理者的一位徐姓老板表示，普洱茶都退市是由于馬連道的茶城已經(jīng)過多，又趕上金融危機(jī)，自己無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)茶城才做的決定?！拔覀円矝]有辦法，金融危機(jī)沖擊下，茶城商戶的銷售量大幅下降，而經(jīng)營(yíng)成本卻居高不下。這樣一來很多老商戶走了，新商戶也不進(jìn)來，因?yàn)榉凑际琴u茶，馬連道這個(gè)地方的選擇余地很大，我們沒有什么優(yōu)勢(shì)可言?！?/p>

2008年是馬連道風(fēng)聲鶴唳的一年。在這一年由于金融危機(jī)的波及，除了普洱茶都退市，其他各家茶城的日子也不好過：靠近普洱茶都的茶緣茶城，推行對(duì)商戶租金打8折的制度，以幫助他們躲過風(fēng)波；在青溪茶城里，部分商戶已將原來的店面一分為二，再將其中一間出租給同行，用這樣的辦法來縮減成本；而馬連道茶城雖然受影響不大，但市場(chǎng)管理者為了表示對(duì)商戶的扶持，還是下調(diào)了一定的租金……

回憶當(dāng)時(shí)的情況，馬連道天福緣茶城董事長(zhǎng)何志榮說：“我們茶城是2006年才開始營(yíng)業(yè)的，當(dāng)時(shí)是和北京茶葉總公司簽了15年的協(xié)議，然后把原來茶葉公司的庫(kù)房拆掉建起來的。我開發(fā)這個(gè)茶城的時(shí)候，身邊有90%的人都不看好這次投資，首先因這個(gè)地方本來是作倉(cāng)庫(kù)使用，所以它比較偏僻、不好找；再就是馬連道這條街上的茶城已經(jīng)很多了，大家覺得我再插一腳很難有效果。但我有我的想法，我覺得既然這個(gè)地方偏僻，那我就干脆不做普通消費(fèi)者的生意，招商時(shí)注意專招批發(fā)商，因?yàn)檫@個(gè)群體他對(duì)地點(diǎn)的要求不高，反而對(duì)市場(chǎng)的租金水平感覺最為敏銳。那我就在這一點(diǎn)上下工夫，薄利多銷，把利潤(rùn)讓給市場(chǎng)的商戶們，所以盡管2008年日子那么難過，我們還是過渡得相對(duì)平穩(wěn)，場(chǎng)內(nèi)商戶沒有出現(xiàn)大的流失。直到現(xiàn)在為止，我們茶城的租金還是處于馬連道的低端水平，平均每天每平方米大概四五元錢。”

1991年就到北京闖江湖的何志榮，在馬連道已經(jīng)創(chuàng)業(yè)了20年，他對(duì)這條街的感情，幾乎不亞于家鄉(xiāng)福建建陽。這個(gè)頭腦清醒的中年人，對(duì)自己有著極準(zhǔn)確的定位：“我們做市場(chǎng)沒有背景和資金上的先天優(yōu)勢(shì)，也沒有黃金地段，那么就只好靠差異化經(jīng)營(yíng)了。你看像我們周邊的馬連道茶城和京閩茶城，他們首先起步早，有很長(zhǎng)的穩(wěn)定和成熟過程，有很大一部分老商戶，而且開設(shè)的地段十分優(yōu)越，交通便利，還有充足的購(gòu)物停車位等硬件相配套，所以他們可以批零兼營(yíng)，尤其零售業(yè)務(wù)的火爆，是我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上的。那么像我們這樣的茶城所要做的，就是補(bǔ)足一些市場(chǎng)空隙，讓那些專門以量取勝的批發(fā)商戶進(jìn)駐，而且穩(wěn)定下來?！?/p>

事實(shí)上，在馬連道一條街的茶城一家緊挨著一家成立時(shí)，其作為北方地區(qū)茶葉交易中心的地位卻正在弱化，由于濟(jì)南、沈陽、太原等地的茶城茶市不斷興起，馬連道在茶葉交易的方式、目的以及價(jià)格方面都已不具先進(jìn)性，周邊城市的同質(zhì)化茶城項(xiàng)目，分流了馬連道過去相當(dāng)部分的業(yè)務(wù)量。北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院的一位教授認(rèn)為，在茶產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)化的初級(jí)階段，“一條街”式的茶葉集中經(jīng)營(yíng)，的確能聚攏人氣、發(fā)揮集體效應(yīng)，但隨著時(shí)間的推移，這種模式的弊端也正在顯現(xiàn)——因?yàn)橹貜?fù)建設(shè)并且路徑相同，所以盡管茶城眾多，但消費(fèi)者卻完全不清楚各家的特色與區(qū)別何在，所謂“你有我有大家有，走一家仿佛逛百家”，經(jīng)營(yíng)方向上的不準(zhǔn)確、不客觀，再加上創(chuàng)新意識(shí)薄弱，使得一開始專以買賣茶葉為目的并曾取得相當(dāng)效果的茶城模式，漸漸失去了吸引力。2008年出現(xiàn)的危機(jī)其實(shí)說明了這樣一件事：所謂金融危機(jī)導(dǎo)致生意難做只是個(gè)誘因，其根本癥結(jié)是因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)的差異化程度太低，使得馬連道茶葉市場(chǎng)出現(xiàn)了相對(duì)飽和的現(xiàn)象。

北京馬連道的局面已然如此，那么，我們?cè)倏匆幌履戏綇V東的情況，首先是芳村市場(chǎng)。芳村茶葉市場(chǎng)曾經(jīng)被稱為亞洲最大的茶葉市場(chǎng)，它這十余年的發(fā)展，一直是以節(jié)約型經(jīng)濟(jì)思想指導(dǎo)市場(chǎng)建設(shè)的，所以它初期在洞企石街的每個(gè)茶檔只建兩層，既實(shí)惠又適用，便于小商業(yè)者的起居和經(jīng)營(yíng)，為他們節(jié)約了運(yùn)輸成本和勞動(dòng)力成本。商鋪的低租價(jià)，是另一種讓利形式，使商業(yè)主獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。但不容忽視的一點(diǎn)是，芳村茶市的經(jīng)營(yíng)模式雖然取得了成功，但它畢竟是一個(gè)批零兼營(yíng)的初級(jí)交易市場(chǎng)，到今天已經(jīng)有著急切的升級(jí)欲望。按照廣州市政府的規(guī)劃定位；到2020年，廣州要成為影響整個(gè)東南亞的現(xiàn)代化大都市，而現(xiàn)代化大都市必須有現(xiàn)代化的大流通，在今后幾年間，芳村茶葉市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念，必須要適合“國(guó)際大流通”的要求，這樣，它就要實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)提升，適應(yīng)“扶優(yōu)扶強(qiáng)、功能齊全、管理升級(jí)”的二次創(chuàng)業(yè)挑戰(zhàn)，而這個(gè)要求已經(jīng)迫在眉睫。

2008年的 3月5日，距離廣州不到90公里的東莞陽光海岸茶城發(fā)生了這樣一件事：所有商戶聯(lián)名向茶城方面申請(qǐng)，由于茶城生意清淡，希望從4月1日起免租一年、免稅兩年，并即時(shí)送電。茶城管理方始終未答復(fù)。至3月16日，商戶集體在自家店門口貼出轉(zhuǎn)讓告示，茶城保安卻來撕毀告示，雙方遂發(fā)生言語沖突，并一度升級(jí)成肢體接觸，事態(tài)進(jìn)一步惡化。東莞陽光海岸茶城內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶有不少是從廣州芳村遷來的，說到這個(gè)選擇，一位廖姓商戶滿是后悔和無奈：“這個(gè)茶城是從2007年6月18日開始招商的，管理方一直說招商很成功，不到一個(gè)星期就全部招滿了?？晌覀?nèi)腭v后才發(fā)現(xiàn)，這家總面積5萬平方米的茶城，共有400多間鋪面，開業(yè)的商戶卻只占了兩三成，我們當(dāng)時(shí)就覺得不妙。本來以為這家茶城靠近汽車總站，人流旺，肯定有生意可做，我才承租了三個(gè)鋪位，花9萬元拿下了三個(gè)空鋪?？墒亲蚤_業(yè)以來，既沒見茶城方面有什么推廣活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)也不善，整個(gè)茶城生意冷冷清清。我們商戶要求減免租金、降低管理費(fèi)，茶城卻無任何反應(yīng)。在此情況下，我們被迫選擇拒繳款項(xiàng)以示抗議，卻受到直接斷水?dāng)嚯姷耐{?！睎|莞茶葉協(xié)會(huì)的一位秘書長(zhǎng)認(rèn)為，東莞陽光海岸茶城發(fā)生的沖突，其主要原因是股東與商戶沒有溝通好，在整個(gè)茶葉宏觀市場(chǎng)不景氣的情況下，用房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式來管理茶城經(jīng)營(yíng)，結(jié)果導(dǎo)致市場(chǎng)難以運(yùn)作。事實(shí)上，對(duì)于一個(gè)新的茶葉市場(chǎng)來說，成熟是需要一段時(shí)間的，管理方一定要有后續(xù)的服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)茶城的對(duì)外宣傳，也要注意與商戶尤其是散戶的溝通，幫扶他們渡過難關(guān)。

事實(shí)上進(jìn)入2008年以后，各地后起成立的茶城相繼傳來經(jīng)營(yíng)不善的消息：濟(jì)南七里堡茶城有近半商戶歇業(yè)；昆明的10多座茶城則都門庭冷落，商戶大量關(guān)門歇業(yè)或遷出……在種種現(xiàn)象面前，有人認(rèn)為中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)存在大量泡沫，已到了一觸即破的地步；也有人認(rèn)為國(guó)內(nèi)的茶城并沒有飽和，只是缺乏鮮明的自身定位和深度營(yíng)銷，制約了其在社會(huì)轉(zhuǎn)型期所應(yīng)體現(xiàn)出的經(jīng)濟(jì)功能。那么，這些觀點(diǎn)究竟孰是孰非，中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的前路又在何處呢？

—變局始于困頓，變局暗藏力量，而變局，往往也是新希望的開始。