2011年住房市場(chǎng)回顧
　　
　　1.住房市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景
　　全球住房市場(chǎng)復(fù)蘇延緩，分化加劇，新興市場(chǎng)國(guó)家的住房市場(chǎng)發(fā)展總體形勢(shì)好于面臨債務(wù)危機(jī)的發(fā)達(dá)國(guó)家。2010-2011年的世界住房市場(chǎng)整體上仍然低迷，到2011年3月為止，全球房?jī)r(jià)指數(shù)僅上漲不到1.8%?？紤]與經(jīng)濟(jì)、金融形勢(shì)的關(guān)聯(lián)，可以發(fā)現(xiàn)債務(wù)危機(jī)嚴(yán)重的國(guó)家，其住房市場(chǎng)的表現(xiàn)也較差，受債務(wù)危機(jī)沖擊較小的國(guó)家或地區(qū)，其住房市場(chǎng)的表現(xiàn)也較好。亞洲的一些國(guó)家和地區(qū)的住房市場(chǎng)，似乎已經(jīng)成為債務(wù)危機(jī)中資金的避風(fēng)港。
　　2010年第四季度以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)從宏觀經(jīng)濟(jì)的層面來(lái)說(shuō)，增長(zhǎng)略有減速，在2010年第四季度至2011年第三季度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值維持在了較高的增長(zhǎng)速度，但是增長(zhǎng)率有所放緩，四個(gè)季度的同比增長(zhǎng)率分別為9.8%、9.7%、9.5%和9.1%，呈逐季回落態(tài)勢(shì)。住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)作用依然明顯，住宅投資完成額在2010年第三季度以來(lái)維持較高的增速，2011年1～9月同比增長(zhǎng)35.2%，總體維持了較高的增長(zhǎng)速度。2011年1～9月雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速略有回落，但由于保障房的建設(shè)，住宅投資完成額增速反而上升，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然做出了較大的貢獻(xiàn)。
　　城市化進(jìn)程處于加速階段，城市化水平進(jìn)一步提高，2010年中國(guó)城市化水平已達(dá)到47.7%。伴隨城市化進(jìn)程的是人口流動(dòng)加速，人口流動(dòng)由小城市到大城市的梯度轉(zhuǎn)移特征依然存在的同時(shí)，由大到小式的梯度轉(zhuǎn)移也成為一種重要現(xiàn)象，人口雙向梯度流動(dòng)特征顯現(xiàn)。
　　在城市發(fā)展的具體實(shí)踐中，綠色交通、綠色能源、綠色建筑、綠色生產(chǎn)、綠色消費(fèi)等逐漸成為城市發(fā)展的主題，各地支持城市低碳綠色發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、財(cái)稅等配套政策陸續(xù)出臺(tái)，以低碳排放為特征的城市產(chǎn)業(yè)體系及溫室氣體排放數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和管理體系也得到進(jìn)一步完善，城市綠色發(fā)展已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。
　　2.住房市場(chǎng)的具體表現(xiàn)
　　2010年以來(lái)，中央政府出臺(tái)了一系列不斷升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，直接影響到樓市的消費(fèi)預(yù)期、購(gòu)買(mǎi)行為、成交量乃至行業(yè)生態(tài)。特別是在2011年前三季度，中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，行政和經(jīng)濟(jì)手段并用，房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)民生導(dǎo)向有所突出。
　　鑒于以往宏觀調(diào)控的結(jié)果，購(gòu)房者對(duì)國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的政策顯示出信心不足，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)快速上漲的慣性心理，對(duì)沖了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策的效應(yīng)，因此房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性，對(duì)潛在購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心非常重要。
　　住房金融機(jī)構(gòu)支持體系仍然保持了商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的特征，房地產(chǎn)貸款在各銀行行業(yè)貸款投放結(jié)構(gòu)中的地位舉足輕重，絕大多數(shù)銀行在絕大多數(shù)年份都將房地產(chǎn)貸款投放放在了首位。由于銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融依賴度偏高，金融風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)。
　　隨著調(diào)控政策持續(xù)加碼，住房市場(chǎng)主體進(jìn)入深度博弈，各方策略在漸進(jìn)中不斷調(diào)整，市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中有降；土地價(jià)格停漲，土地市場(chǎng)日趨冷清，各地流拍和底價(jià)成交頻繁出現(xiàn)；
　　保障性建設(shè)雖然按計(jì)劃推進(jìn)，但建設(shè)資金實(shí)際獲取的難度依然很大，資金供給量不足。即使已經(jīng)開(kāi)工，資金瓶頸將是后續(xù)的工程進(jìn)展程度的首要問(wèn)題。
　　
　　2012年住房市場(chǎng)展望
　　
　　2012年住房市場(chǎng)總體走勢(shì)，經(jīng)過(guò)課題組進(jìn)行了反復(fù)的研討，基本的預(yù)判是在不出現(xiàn)重大外部沖擊的情況下，只要政策得當(dāng)，住房市場(chǎng)調(diào)整有望趨向“軟著陸”。具體表現(xiàn)：政策力度持續(xù)收緊并作適度微調(diào)，開(kāi)發(fā)商降價(jià)或打折促銷(xiāo)，購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生分化；住房?jī)r(jià)格緩步下降，一季度可能顯現(xiàn)拐點(diǎn)；住房銷(xiāo)售總體下滑，但下降速度不快；商品房投資逐月回落，保障房投資穩(wěn)定增長(zhǎng)。
　　從住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)并好于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，城市化進(jìn)程仍處在加速時(shí)期。隨著居民收入持續(xù)提升，無(wú)論是住房的剛性需求還是改善性需求，潛力仍然較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好趨勢(shì)并未發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，2010年以來(lái)宏觀調(diào)控下的住房市場(chǎng)價(jià)格在未來(lái)的下調(diào)過(guò)程中，供求主體的預(yù)期將會(huì)發(fā)生分化，在越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎降價(jià)促銷(xiāo)過(guò)程中，持幣待購(gòu)者觀望氣氛愈濃，市場(chǎng)博弈深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)緩慢。
　　從宏觀經(jīng)濟(jì)的短期形勢(shì)來(lái)看，未來(lái)全球經(jīng)濟(jì)增速回落和持續(xù)走低導(dǎo)致貨幣擴(kuò)張和需求減少，并增加中國(guó)通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)增速下降的壓力。從國(guó)內(nèi)來(lái)看，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)客觀上需要調(diào)低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，目前的通貨膨脹率下降，減輕了控通脹的壓力，保增長(zhǎng)需要宏觀經(jīng)濟(jì)政策的適度微調(diào)，即便如此，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)2012年仍會(huì)延續(xù)2011年從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
　　1.市場(chǎng)博弈：政策基調(diào)依舊從緊，各方將作有限調(diào)整
　　限購(gòu)政策下符合條件的需求主體難以快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)在價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將加劇，促銷(xiāo)優(yōu)惠政策可能會(huì)吸引部分持幣待購(gòu)者出手，減緩成交量下降的速度。分時(shí)段看：
　　限購(gòu)政策下符合條件的需求主體難以快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)在價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將加劇，促銷(xiāo)優(yōu)惠政策可能會(huì)吸引部分持幣待購(gòu)者出手，減緩成交量下降的速度。分時(shí)段看：
　　1)2011年第四季度：9月物價(jià)漲幅、外貿(mào)增速及貨幣增速等出現(xiàn)回調(diào)跡象，宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步取得成效。但是二三線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺甚至上漲。所以即便四季度宏觀調(diào)控政策可能微調(diào)，但房地產(chǎn)領(lǐng)域從嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)不會(huì)改變。短期內(nèi)更多地方政府出臺(tái)限購(gòu)措施的可能性不大，但政策的細(xì)化、落實(shí)和執(zhí)行會(huì)有所加強(qiáng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)進(jìn)一步調(diào)整市場(chǎng)策略，尤其是資金或業(yè)績(jī)完成壓力大的企業(yè)，促銷(xiāo)力度繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)或打折或呈現(xiàn)蔓延之勢(shì)。值得注意的是，土地市場(chǎng)的低迷誘使大開(kāi)發(fā)商可能快速清盤(pán)，騰出資金提高土地儲(chǔ)備，中小開(kāi)發(fā)商采取跟隨策略將會(huì)增多。由于房?jī)r(jià)下行通道剛剛打開(kāi)，居民更多是采取繼續(xù)觀望的態(tài)度。
　　2)2012年第一季度：受春節(jié)假期的影響，市場(chǎng)價(jià)格將總體保持平穩(wěn)，拉鋸狀態(tài)將持續(xù)一定時(shí)間。二三線城市漲幅持續(xù)收窄，同比增幅下降的城市繼續(xù)增多。一線城市絕對(duì)價(jià)格將持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，但是降幅不會(huì)很大，試探性降價(jià)、權(quán)衡降價(jià)對(duì)銷(xiāo)量促進(jìn)程度可能是市場(chǎng)主導(dǎo)。一季度開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得信貸資金的多寡將會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生較大影響。
　　3)2012年第二季度：如果通脹率進(jìn)一步得到控制，能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，銀根緊縮可能會(huì)緩解。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)冷，中央調(diào)控政策將適度微調(diào)，調(diào)控的針對(duì)性可能會(huì)增強(qiáng)，降低一刀切的負(fù)面影響。地方政府可能會(huì)針對(duì)本地出現(xiàn)的問(wèn)題，在政策執(zhí)行上相應(yīng)做出調(diào)整。開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)在上半年的銷(xiāo)售旺季采取更積極的策略，可能會(huì)有更多的暗降變成明降。購(gòu)房者可能分化，部分購(gòu)房者結(jié)束觀望狀態(tài)入場(chǎng)交易。
　　4)2012年第三季度：中央的嚴(yán)控基調(diào)不會(huì)改變，限購(gòu)也不會(huì)取消。如果地方財(cái)政吃緊，又沒(méi)有可替代的資金來(lái)源，地方可能會(huì)在更大范圍內(nèi)打“擦邊球”，或者在某方面向中央爭(zhēng)取更有利于自身的政策調(diào)整。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都會(huì)對(duì)針對(duì)政策面的出現(xiàn)變化而相應(yīng)調(diào)整自身的策略。開(kāi)發(fā)商會(huì)充分評(píng)估上半年的銷(xiāo)售狀況，相應(yīng)調(diào)整年初計(jì)劃。購(gòu)房者的選擇余地可能更大，是否出手購(gòu)買(mǎi)的心態(tài)更復(fù)雜。
　　2.住房?jī)r(jià)格：價(jià)格由穩(wěn)趨降，一季度或現(xiàn)拐點(diǎn)
　　在整體性量?jī)r(jià)增幅逐步收窄的驅(qū)使下，銷(xiāo)售量的破位將促使銷(xiāo)售價(jià)格的下降，這種勢(shì)頭由一線城市向二三線城市，城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴(kuò)散。
　　1)2011年第四季度：年底一般是開(kāi)發(fā)企業(yè)各種款項(xiàng)的結(jié)算、資金支付密集的時(shí)間，也是第二年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定期，今年各項(xiàng)任務(wù)的完成情況會(huì)很大程度影響明年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定。預(yù)計(jì)大開(kāi)發(fā)商會(huì)率先選擇性降價(jià)，降低庫(kù)存同時(shí)試探市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的反應(yīng)程度。如果反應(yīng)良好，進(jìn)一步以價(jià)換量的概率增大，部分中小開(kāi)發(fā)商將會(huì)跟進(jìn)?？傮w上絕對(duì)價(jià)格將會(huì)小幅下降，但是大幅降價(jià)的概率很小。
　　
　　2)2012年第一季度：受春節(jié)假期的影響，市場(chǎng)價(jià)格將總體保持平穩(wěn)，拉鋸狀態(tài)將持續(xù)一定時(shí)間。二三線城市增幅將會(huì)收窄，同比增幅下降的城市繼續(xù)增多。一線城市絕對(duì)價(jià)格將持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，但是降幅不會(huì)很大，試探性降價(jià)、權(quán)衡降價(jià)對(duì)銷(xiāo)量促進(jìn)程度可能是市場(chǎng)主導(dǎo)。一季度開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得信貸資金的多寡將會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生較大影響。信貸資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域偏緊態(tài)勢(shì)難以改觀，價(jià)格拐點(diǎn)很可能在一季度顯現(xiàn)。
　　3)2012年第二季度：2009年以來(lái)高漲的房地產(chǎn)投資增幅，新開(kāi)工面積增幅始終在高位運(yùn)行，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存量將快速增加。為消化庫(kù)存，降低資金壓力，開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)計(jì)在二季度加大推盤(pán)力度，新盤(pán)定價(jià)更趨合理，老盤(pán)降價(jià)的幅度將更大，爭(zhēng)取上半年的業(yè)績(jī)，絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。如果短期整體降幅太大，市場(chǎng)將產(chǎn)生更大的期望，所以整體性降價(jià)幅度有限。
　　4)2012年第三季度：如果政策面仍舊嚴(yán)控，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足要求，加之上半年銷(xiāo)售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話，那么降價(jià)范圍繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。如上半年銷(xiāo)售能夠緩解資金壓力，整體價(jià)格將趨穩(wěn)，維持二季度以來(lái)的價(jià)格狀況可能性較大。
　　3.住房銷(xiāo)售：總體將呈下滑，其間或有波動(dòng)
　　我們初步推測(cè)：2011年四季度至2012年，由于2009年、2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力增大，推盤(pán)速度會(huì)降低。
　　1)2011年第四季度：預(yù)計(jì)商品住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額在進(jìn)一步下滑后，為消化庫(kù)存，在資金鏈緊張和業(yè)績(jī)要求雙重壓力下，以價(jià)換量開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步增多，銷(xiāo)量可能會(huì)短暫的回升。
　　2)2012年第一季度：銷(xiāo)售量的增幅預(yù)計(jì)將進(jìn)一步下滑，同比增幅可能會(huì)低于2011年同期，市場(chǎng)更加膠著。季度末如果市場(chǎng)價(jià)格能夠達(dá)到部分購(gòu)房者的預(yù)期，則會(huì)促進(jìn)銷(xiāo)量有一定程度的增加，限購(gòu)政策不太嚴(yán)格的二三線城市的表現(xiàn)會(huì)更突出一些。
　　3)2012年第二季度：二季度是傳統(tǒng)的旺季，也是上半年業(yè)績(jī)的決定性時(shí)段。預(yù)計(jì)為完成上半年的業(yè)績(jī)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)促銷(xiāo)手段將會(huì)更加豐富，力度也會(huì)更大，若市場(chǎng)回應(yīng)積極則銷(xiāo)量將有所提升。在限購(gòu)城市，銷(xiāo)量增加是否滿足以價(jià)換量的要求，很大程度上決定于有購(gòu)買(mǎi)力的是否符合購(gòu)買(mǎi)條件。
　　4)2012年第三季度：如果市場(chǎng)拐點(diǎn)在二季度出現(xiàn)，將有利于刺激市場(chǎng)銷(xiāo)量的上升，市場(chǎng)活躍程度將提高，更多的剛性需求者將進(jìn)入市場(chǎng)，形成對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的一定程度的支撐。如果上半年銷(xiāo)量不理想，三季度整體性價(jià)格下降幅度較大，銷(xiāo)量將會(huì)在三季度放大。
　　4.住房投資：商品房投資逐月回落，保障房投資穩(wěn)定增長(zhǎng)
　　由于2010年和2011年新開(kāi)工面積的大幅增加，商品住宅投資始終在高位運(yùn)行。但是2011年二季度以后，尤其是“金九銀十”的慘淡，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠困難。為保證資金鏈不斷裂，預(yù)計(jì)2011年四季度開(kāi)始，開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資增幅將逐月回落。
　　1)2011年第四季度：商品住宅投資總體增幅比較高，開(kāi)發(fā)企業(yè)為減少現(xiàn)金的消耗，到四季度會(huì)出現(xiàn)明顯回落。商品住宅的土地購(gòu)置面積會(huì)進(jìn)一步萎縮，在總體土地購(gòu)置面積的占比進(jìn)一步減小。資金相對(duì)充裕的開(kāi)發(fā)企業(yè)有可能抄底土地市場(chǎng)。
　　2)2012年前三季度：若市場(chǎng)沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)總體投資下降的趨勢(shì)將難以改變，二三線城市的投資增幅很可能繼續(xù)高于一線城市。地方政府土地的推介力度會(huì)加強(qiáng)，供應(yīng)策略會(huì)進(jìn)一步調(diào)整，如降低在商品住宅中的保障房配套比重，或降低招拍掛底價(jià)等。保障房投資將穩(wěn)定增長(zhǎng)，受制于地方財(cái)政的能力，2012年的投資力度很可能低于2011年，保障房建設(shè)能否替代商品住宅投資的下降將面臨重要挑戰(zhàn)。
　　
　　作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所