風(fēng)雨世紀(jì)，支撐半個香港經(jīng)濟的地產(chǎn)業(yè)屢經(jīng)浮塵。“香港地產(chǎn)四大天王”——李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤，當(dāng)年這幾位商海搏擊的年輕人如今早已青春不再，但他們首創(chuàng)的基業(yè)卻依舊把控著香港風(fēng)急雨驟的樓市。
　　
　　 趁亂抄底
　　
　　 1967年春天，一場從罷工游行演變?yōu)楸┝Ψ磳τ趁裾摹拔逶嘛L(fēng)暴”爆發(fā)，這場社會危機著實讓香港經(jīng)濟受到了不小的打擊，其對香港地產(chǎn)的影響僅次于二戰(zhàn)。
　　
　　 這一年，大多數(shù)香港人都在恐慌和焦慮中度過。遍布街頭的彈片和無縫不鉆的“武裝解放香港”謠言，讓許多生意人毫不猶豫地遠(yuǎn)走南洋。
　　
　　 在慌亂的逃亡大軍中，有4個人皆未離港——李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤。而且他們都做了幾乎相同的一件事：在地產(chǎn)領(lǐng)域開始低位買入。
　　
　　 當(dāng)此之時，時任中國國務(wù)院總理的周恩來沒有動搖“暫時不動香港”的決心，也沒有放棄保持香港邊境平靜和社會穩(wěn)定的正確政策，給香港營造了一個穩(wěn)定的政治環(huán)境。
　　
　　 1968年，這個由263個島嶼組成的東方角落便迅速進入了新一輪經(jīng)濟增長周期。騷動的疼痛直接讓當(dāng)時的英國香港當(dāng)局改善了施政策略。政治的穩(wěn)定促使當(dāng)?shù)鼐用駥?jīng)濟發(fā)展的信心得到平穩(wěn)恢復(fù)，曾因動蕩局勢而離開香港的商人們紛紛回到自己的生意場上。這種變化不僅帶來了當(dāng)?shù)馗鞣N輕工業(yè)的快速發(fā)展，也吸引了東南亞等國家的熱錢迅速流入島內(nèi)。
　　
　　 股票是最容易受金錢騷動的投資品。伴隨著股價的攀升，地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一波同步趨勢。1968年，受此前局勢影響的地產(chǎn)市場結(jié)束了供過于求的局面。在套現(xiàn)避險情緒下被腰斬出售的半山別墅等豪宅開始發(fā)力反彈。
　　
　　 公開資料顯示，從1968年起，位于港島半山區(qū)、淺水灣和九龍?zhí)恋母呒壸≌馐蹆r均開始急升。1969年初，高級住宅樓價每平方英尺（1平方米≈10.7平方英尺）已回升到60~80港元，其后節(jié)節(jié)上升，到1970年底已普遍升至160~200港元。高級住宅租售價格上升的原因，是上世紀(jì)60年代中后期樓宇供應(yīng)量大幅減少，而隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇繁榮、股市的急升，大批外資公司，尤其是美日等跨國公司前來香港開設(shè)分支機構(gòu)，派駐香港的高級職員增加，對高級住宅、花園洋房的需求殷切。
　　
　　 天王就位
　　
　　 當(dāng)房屋租售價格節(jié)節(jié)攀升的時候，當(dāng)年在動亂時抄底的4個人的黃金時代正悄然來臨。
　　
　　 1967年，李嘉誠早已不是那個逃難而來的“仔”。從雜役到經(jīng)理，再到塑膠花大王，因早前租借不到廠房的他早已萌發(fā)轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)商的念頭。這一年，李嘉誠用制作塑膠花賺取的第一桶金在香港北角購地興建一座12層的工業(yè)大廈，起名“長江大廈”。后來的商業(yè)研究者將此時確定為李嘉誠進軍地產(chǎn)業(yè)的肇端。
　　
　　 當(dāng)時，由香港商界元老霍英東創(chuàng)出的“買樓花”（期房銷售）在香港備受推崇。但李嘉誠卻并未盲目模仿，而以自我持有為不變法則。歷史資料顯示，“即便資金緊張，李嘉誠寧可少建或不建新樓。而且他盡量不向銀行抵押貸款，或會同銀行向用戶提供按揭。他興建收租物業(yè)，資金回籠緩慢。但他看好地價樓價及租金上升的總趨勢。收租物業(yè)，雖不像建樓賣樓那樣牟取暴利，卻有穩(wěn)定的租金收入，物業(yè)增值，時間愈往后移，愈能顯現(xiàn)出來?！?br/>　　
　　 1971年6月，李嘉誠創(chuàng)辦長江地產(chǎn)有限公司。1972年8月，公司更名為長江實業(yè)（集團）有限公司，將投資重點轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)業(yè)并隨后上市。當(dāng)時，長江實業(yè)的規(guī)模和實力均顯不足，旗下只有35萬平方英尺的出租物業(yè)，且大半是工業(yè)大廈，每年租金收入僅390萬元。此外，有7個項目尚處建設(shè)期內(nèi)。
　　
　　 但歷史證明，李嘉誠的判斷是正確的。長江實業(yè)上市時預(yù)期年度利潤僅為1250萬元，但由于期間地價、樓價大幅上升，公司在上市后第一個年度便獲利4370萬元，相當(dāng)于預(yù)算利潤的3.5倍。
　　
　　 與李嘉誠同樣展現(xiàn)出“老香港”遠(yuǎn)見卓識的還有郭得勝和李兆基，二人和其他股東在1958年辦起永業(yè)企業(yè)有限公司試水房地產(chǎn)市場，通過發(fā)展中小型項目，得以站穩(wěn)腳跟。1963年，以郭得勝為董事局主席的新鴻基地產(chǎn)公司成立。而“新鴻基”的命名，則分別取自另一位股東馮景禧的新禧公司的“新”，郭得勝的鴻昌合記的“鴻”及李兆基的“基”。香港生意場上的“三劍客”由此得名。
　　
　　 昔日的“洋雜”大王郭得勝和其他股東憑借當(dāng)年從事代理拉鏈生意取得的人脈了解到很多中小廠商對多層工業(yè)樓宇的急切需求，遂將“分層出售、分期付款”的售樓方式移植于工業(yè)樓宇，重點發(fā)展多層工業(yè)大廈。這一時期，新鴻基不僅在地產(chǎn)業(yè)站穩(wěn)了腳跟，而且雄霸多層工業(yè)大廈市場。1965—1972年，新鴻基售出的樓宇總值約5.6億港元，“平均每年的售樓營業(yè)額高達7000萬港元?！?br/>　　
　　 與此同時，那個僅用3年就把周大福金鋪創(chuàng)始人女兒娶進門的鄭裕彤，也開始關(guān)注房地產(chǎn)市場，并看好未來這塊巴掌大小地方房價的升值潛力。
　　
　　 1967年，鄭裕彤聯(lián)同其好友楊志云等逆勢大量購入地產(chǎn)物業(yè)。1970年5月，鄭裕彤等創(chuàng)辦新世界發(fā)展有限公司，并于1972年11月23日將其在香港上市。當(dāng)時，公司的法定股本為7.5億港元，實收股本6.74億港元，除擁有尖沙咀新世界中心地盤外，還擁有4幢高級商業(yè)、住宅樓宇，4間電影院及一些商鋪、寫字樓單位，總面積74.6萬平方英尺，每年租金收入2130萬港元。此外，還擁有6幢興建中的商住樓宇，規(guī)模已不小。
　　
　　 隨著新鴻基地產(chǎn)在1972年上市，郭得勝、馮景禧、李兆基“三劍客”就此作別。1975年，李兆基創(chuàng)立恒基兆業(yè)有限公司。雖然這間公司只有1.5億港元股本，持有項目20余個，但李依舊力圖將其推入資本市場。于是，他選擇了簡便易行的“借殼上市”。經(jīng)過挑選，他將目標(biāo)鎖定為他與別人合股創(chuàng)建的永泰建業(yè)公司。隨后他以自有項目換得了1900萬股左右的股份躍居第一大股東成為董事長。
　　
　　 隨后，他開始收購香港市區(qū)內(nèi)的舊樓。這些舊樓地理位置優(yōu)越，升值潛力可觀。李兆基為了擴大收購范圍，常年在歐美的華文媒體上刊登收樓廣告。一些旅居他國的華僑正愁舊居無人收購，供需雙方就此一拍即合。李兆基在購買了一層舊樓之后，便會想方設(shè)法將全樓買下，并四下擴散再購買周邊樓宇。
　　
　　 即使收購價格較高，李兆基也會毫不猶豫地買下。李兆基以工業(yè)化方式經(jīng)營地產(chǎn)業(yè)：他將土地視為原料，樓宇為制成品。源源不斷地收買土地和不斷生產(chǎn)出成品，使恒基兆業(yè)博得港人口中“樓宇制造工廠”的名聲。1981年，李兆基攜恒基兆業(yè)上市。
　　
　　 1988年，恒基兆業(yè)全面收購永泰建業(yè)，將之改名為“恒基兆業(yè)發(fā)展有限公司”。擁有恒基兆業(yè)地產(chǎn)和恒基兆業(yè)發(fā)展這兩個實力雄厚公司的李兆基，也一舉躍入香港十大富豪榜。
　　
　　 至此，長江實業(yè)、新鴻基、恒基兆業(yè)、新世界，香港地產(chǎn)的“四大天王”各就各位。
　　
　　 又是難關(guān)
　　
　　 不過，香港地產(chǎn)市場的好景并未持續(xù)太久。因為自從政局穩(wěn)定，經(jīng)濟回升以來，香港的地產(chǎn)市場價格和空置率已經(jīng)出現(xiàn)不理智的增長。
　　
　　 1976—1981年，住宅樓宇價格大幅飆升。以最受歡迎的小型住宅單位為例，1976年每平方英尺售價是265港元，到1981年高峰期已上升到1050港元。一些炒家炒住宅覺得沒勁，轉(zhuǎn)而又開始炒作商業(yè)地產(chǎn)。1974年，香港甲級寫字樓平均每平方英尺月租約6港元，但到1981年則為21港元，中環(huán)部分甲級寫字樓甚至升至接近30港元。
　　
　　 隨著“現(xiàn)貨”市場價格的提高，土地市場的拍賣價格也不得安寧。1981年4月2日，香港地鐵公司以公開招標(biāo)的形式出售紅棉道附近地塊，面積為13825平方英尺，買家最終以4.8億港元拍下，每平方英尺地價高達34720港元，創(chuàng)下香港當(dāng)時最高地價紀(jì)錄。
　　
　　
　　 高房價與香港當(dāng)時經(jīng)濟狀況和居民收入的比例關(guān)系已完全失調(diào)。由于港內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境過熱、通脹惡化，又正值美國新任總統(tǒng)里根推行貨幣緊縮政策，導(dǎo)致香港貸款利率迅速攀升。這不僅導(dǎo)致購買者受到銀根“恐嚇”，也讓房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈突變緊張。
　　
　　 1982年，香港的前途問題被正式提上議程。1984年，中英經(jīng)歷22輪艱苦談判之后，香港回歸的日程確定下來。但此時的香港樓市卻因股市下跌而出現(xiàn)明顯波動。
　　
　　 香港地產(chǎn)市場開始了長時間的調(diào)整消化期。一些采取冒進投資策略的地產(chǎn)公司，如恒隆、鷹君等地產(chǎn)集團以及老牌地產(chǎn)公司英資置地都受到影響。有些企業(yè)甚至遭遇滅頂之災(zāi)。
　　
　　 不動如山？
　　
　　 然而，“四大天王”卻未受太大影響，地位依然穩(wěn)固。
　　
　　 1980年以來，李嘉誠與內(nèi)地的關(guān)系日漸緊密。看好內(nèi)地經(jīng)濟的他，將商業(yè)往來重心移向內(nèi)地。如今，盡管已滿足心愿，有了家族傳人，但84歲的李超人依舊在商場上馳騁、繼續(xù)跑馬圈地。
　　
　　 同樣，當(dāng)別的地產(chǎn)商備受煎熬時，新世界地產(chǎn)的鄭裕彤還與香港貿(mào)易局合作建成擁有世界上最大玻璃墻的香港會展中心。2012年3月，“天王家族”中86歲的新世界發(fā)展主席鄭裕彤宣布正式退任主席及執(zhí)行董事，長子鄭家純接任?；蛟S，某個赴香港的旅行團會在香港島南部的淺水灣豪宅區(qū)參觀那座經(jīng)典別墅，說不定會看見那個坐在無字頭“8888”牌號勞斯萊斯車?yán)锏泥嵲Ｍ?br/>SrC0Gy58zMF/ejQou8diQw==　　
　　 而李兆基則在那段低迷期得到了銀行的信任，渡過難關(guān)。1983—1984年，李兆基旗下不但有大量的樓盤在建，而且與20多家銀行有借貸關(guān)系。但當(dāng)時，銀行、建筑商們并未給李兆基太多壓力。李兆基也開始以薄利多銷的方式加速現(xiàn)金回流，最終度過困難時期。今年同樣84歲的李兆基仍老驥伏櫪、雄心不減當(dāng)年。
　　
　　 當(dāng)年的新鴻基控制人郭得勝為避免地產(chǎn)危機帶來的影響，采取了商用樓宇租賃經(jīng)營方略。1990年，郭得勝去世。接替他的正是如今被迫出局的長子郭炳湘以及日前涉嫌商業(yè)賄賂被保釋不的郭炳江和郭炳聯(lián)。
　　
　　 郭氏兄弟的經(jīng)歷也可謂傳奇。1990年之后，接掌新鴻基的郭氏三兄弟便因財富之巨屢次遭到人身威脅。1997年，郭炳湘被“世紀(jì)賊王”張子強綁架，最終被家人用6億港元贖回。2008年，郭炳湘因在新鴻基擴張個人影響力而與兩名胞弟發(fā)生糾紛。內(nèi)斗結(jié)果，郭炳湘“被休假”。2010年，郭炳湘被剔除出郭氏基金受益人名單，郭炳江、郭炳聯(lián)共同擔(dān)任集團主席，郭炳湘徹底出局。
　　
　　 被淘汰的郭炳湘一面上訴法院，一面向廉政公署舉報。但無論新鴻基案，牽出的家庭恩怨、地產(chǎn)霸權(quán)和政商勾結(jié)等問題有多嚴(yán)重，恐怕都很難撼動香港地產(chǎn)“四大天王”的大格局。