何孫秀

（浙江首義控股集團(tuán)義烏市白天鵝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，浙江 義烏 322000）

前言

我國(guó)于1998年停止計(jì)劃經(jīng)濟(jì)遺留的福利分房，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的貨幣商品房為主。十余年間，我國(guó)的城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)業(yè)也煥然一新。然而我國(guó)的樓市一直在爭(zhēng)議中前行，一路上漲的房?jī)r(jià)，更是屢受各方詬病。因而伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，宏觀調(diào)控也成了常態(tài)。尤其是在我國(guó)可預(yù)見(jiàn)的漫長(zhǎng)的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)注定是人們長(zhǎng)期關(guān)注的焦點(diǎn)，可以這么說(shuō)，只要有供需的矛盾存在，調(diào)控就難以避免。那么該如何正確看待我國(guó)目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策呢？

1 目前房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性分析

2003年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了多少次政策調(diào)控，如果真要統(tǒng)計(jì)各部門出臺(tái)的形形色色的政策，恐怕還真統(tǒng)計(jì)不清楚，但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)就是房?jī)r(jià)一直在漲。那么是不是說(shuō)房調(diào)就沒(méi)有起作用呢？當(dāng)然不是，今年以來(lái)在“新國(guó)八條”等一系列的調(diào)控措施尤其是限購(gòu)、限價(jià)、限貸這三項(xiàng)措施的影響下，政策的疊加效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，我國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅明顯開(kāi)始趨緩，投機(jī)投資性購(gòu)房需求得到有效抑制，部分房?jī)r(jià)過(guò)高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日發(fā)布的7月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，下降的城市有14個(gè)，持平的有17個(gè)。與6月份相比較，7月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了5個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1%，漲幅比6月份份縮小的的城市有15個(gè)。一線城市商品房漲幅出現(xiàn)全面停滯。進(jìn)入10月份，北京，上海，南京，杭州等城市相繼出現(xiàn)了一波較為猛烈的退房潮，在上海有些樓盤降價(jià)幅度甚至超過(guò)了30%。房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較為明顯的松動(dòng)，調(diào)控取得了初步成效。因而可以這樣說(shuō)目前的宏觀調(diào)控政策的有效性還是顯而易見(jiàn)的。

然而，任何政策都有其局限性，宏觀調(diào)控政策可能帶來(lái)的一些負(fù)面效應(yīng)也應(yīng)該引起我們的管理層足夠的重視。

2 宏觀調(diào)控的副作用分析

無(wú)庸置疑，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策在短期內(nèi)取得了不錯(cuò)的效果?？偨Y(jié)近期報(bào)道：最為明顯的就是：今年前7個(gè)月，全國(guó)土地流標(biāo)353宗，比去年同期增長(zhǎng)242%。受上述因素的綜合影響，地價(jià)水平也出現(xiàn)持續(xù)回落，2011年前7個(gè)月全國(guó)平均樓面價(jià)為1680元每平方，較去年下降19.8%，住宅類則下降9.8%。顯然，由于調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈正在逐步收緊，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期正在轉(zhuǎn)變，落實(shí)在行動(dòng)中就是拿地意愿下降，因而土地流標(biāo)和地價(jià)下降不足為奇。而且這種趨勢(shì)隨著時(shí)間的推移可能還會(huì)增加?；蛟S人們會(huì)說(shuō)，調(diào)控要的就是這個(gè)效果，但是土地大規(guī)模的流標(biāo)，如果持續(xù)發(fā)展下去，必將導(dǎo)致未來(lái)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品供給量明顯不足。到時(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)因供給下降而打破原有的均衡，會(huì)不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)極強(qiáng)的上漲動(dòng)力呢？

另一方面，由于“三限”政策的執(zhí)行日益嚴(yán)格，人們普遍預(yù)期短期內(nèi)無(wú)法解除，購(gòu)房者出現(xiàn)了“一步到位”的購(gòu)買傾向。最新統(tǒng)計(jì)顯示，7月份北京樓市成交的住宅單套平均面積首次突破100平方米，一居室的成交比例跌至兩成以下，消費(fèi)者原先已逐步形成的梯次消費(fèi)、逐步升級(jí)的合理住宅消費(fèi)理念，正在由于限購(gòu)政策設(shè)計(jì)的缺陷，面臨被拋棄的境地。而這種消費(fèi)理念會(huì)引導(dǎo)供給結(jié)構(gòu)的變化，最終讓大戶型充斥整個(gè)市場(chǎng)，同時(shí)可能讓90平方米以下的戶型占項(xiàng)目70%的這一政策面臨夭折。這難道是管理層所樂(lè)見(jiàn)的嗎？

第三，目前采取的房地產(chǎn)調(diào)控措施旨在通過(guò)抑制需求來(lái)達(dá)到控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，回歸理性的目的。然而“三限”政策的推行，在抑制投機(jī)、投資需求的同時(shí)，也打擊了一大部分為改善住房狀況而產(chǎn)生的剛性需求。在政策一直延續(xù)的情況下或許不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，但是限購(gòu)政策畢竟只是行政辦法，長(zhǎng)期采取這一政策無(wú)疑與市場(chǎng)配置資源的原則相悖的。一旦政策取消，被壓抑的市場(chǎng)需求會(huì)不會(huì)被激發(fā)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈呢？

因此，類似這種調(diào)控引起的副作用，應(yīng)該引起我們的主管部門足夠的重視，并對(duì)調(diào)控的政策細(xì)節(jié)加以審視，審慎的考慮各項(xiàng)調(diào)控政策推出及退出時(shí)機(jī)，以免引起樓市的大幅度振蕩。

3 宏觀調(diào)控政策的取向分析

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，我國(guó)目前的房地產(chǎn)價(jià)格已出現(xiàn)了較為明顯的滯漲狀態(tài)，下行的趨勢(shì)也日益顯現(xiàn)。但是如果我們的調(diào)控目標(biāo)如果僅僅定在控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲基礎(chǔ)上，這和庸醫(yī)的頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳沒(méi)有兩樣。原銀監(jiān)會(huì)主席劉明康說(shuō)房?jī)r(jià)下降50%，銀行可以接受，且不說(shuō)其它行業(yè)可不可以接受，房?jī)r(jià)即便是降低了50%，是不是就已經(jīng)合理，是不是人人都買得起房了呢？所以治理樓市，要從產(chǎn)生問(wèn)題的根本原因著手。

首先要采取切實(shí)有效的措施縮小收入分配差距。人力資源和社會(huì)保障部勞動(dòng)工資研究所所長(zhǎng)、中國(guó)勞動(dòng)學(xué)會(huì)薪酬專業(yè)委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)蘇海南認(rèn)為，目前我國(guó)的收入差距正呈現(xiàn)全范圍多層次的擴(kuò)大趨勢(shì)。當(dāng)前我國(guó)城鄉(xiāng)居民收入比達(dá)到3.3倍，國(guó)際上最高在2倍左右；行業(yè)之間職工工資差距也很明顯，最高的與最低的相差15倍左右；不同群體間的收入差距也在迅速拉大，上市國(guó)企高管與一線職工的收入差距在18倍左右，國(guó)有企業(yè)高管與社會(huì)平均工資相差128倍。北京師范大學(xué)收入分配與貧困研究中心主任李實(shí)從上世紀(jì)80年代起參與了4次大型居民收入調(diào)查。他說(shuō)，收入最高10%人群和收入最低10%人群的收入差距，已從1988年的7.3倍上升到2007年的23倍。

貧富差距的不斷擴(kuò)大，加劇了社會(huì)矛盾，這就需要我們的管理層采取包括稅收政策在內(nèi)的各項(xiàng)政策加以有效調(diào)節(jié)，切實(shí)提高中低收入人群的收入。使他們的收入能夠跟房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度埸趨一致致，最終使他們也買得起房。

其次積極拓寬投資渠道，使居民手中的閑置資金能多渠道的實(shí)現(xiàn)保值增值作用。資本的逐利性，注定了民間資本攫取高利行業(yè)的嗅覺(jué)。從2006、2007年的全民炒股，到近幾年的全民炒房，再到現(xiàn)如今的高利貸的盛行，無(wú)不證明了這一點(diǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性投資主要來(lái)自一些民間資本的炒作。而《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干的意見(jiàn)》明確提出民間資本進(jìn)入基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用事業(yè)、政策性住房建設(shè)、社會(huì)事業(yè)、金融服務(wù)、商貿(mào)流通、國(guó)防科技工業(yè)等領(lǐng)域。此政策在很大程度上拓寬了民間投資的領(lǐng)域和范圍，將會(huì)從根本上引導(dǎo)其理性投資，多元投資，從而遏制炒房的沖動(dòng)。當(dāng)然有好的制度還需要地方政府的實(shí)際執(zhí)行力。這樣才能真正讓民間資本走向有序投資，避免經(jīng)濟(jì)的大起大落。

結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全市場(chǎng)，它不僅受市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”調(diào)控，同時(shí)更需要政府這只“有形的手”加以必要的，合理的引導(dǎo)。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，調(diào)控政策將伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷推進(jìn)，政策的可持續(xù)性也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。政府在調(diào)控政策的取向上不僅要從目前國(guó)家的經(jīng)濟(jì)層面考量，還要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，實(shí)現(xiàn)樓市的平穩(wěn)、健康的發(fā)展。

[1]金海燕.我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策運(yùn)行過(guò)程研究[J].哈爾濱工業(yè)大學(xué).2008-09-01.

[2]呂煒.房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的績(jī)效研究[J].西南財(cái)經(jīng)大學(xué).2009-11-01.