黃 校，馬德富，丁建勛，陳清華 ，宋金開(kāi)

(1．珠海市測(cè)繪院，廣東珠海519000;2．中山市測(cè)繪工程有限公司，廣東 中山528400;3．珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，廣東珠海519015)

一、前 言

建筑基底面積(以下簡(jiǎn)稱基底面積)是建筑工程的主要規(guī)劃指標(biāo)，同時(shí)也是計(jì)算建筑密度、綠地率或室外配套工程用地率的重要數(shù)值依據(jù)。建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量、房產(chǎn)測(cè)量、建筑工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算等與建筑工程有關(guān)的城鄉(xiāng)測(cè)繪和建筑設(shè)計(jì)活動(dòng)，都必須計(jì)算基底面積。準(zhǔn)確獲得基底面積計(jì)算結(jié)果的前提，是正確確定建筑基底的占地空間。

目前，國(guó)家現(xiàn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范和測(cè)繪規(guī)范尚未給出建筑基底的定義。由于各地、各部門(mén)或相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對(duì)建筑基底的理解不同，基底面積計(jì)算結(jié)果因地區(qū)而異、因部門(mén)而異、因人而異的問(wèn)題突出，往往給城鄉(xiāng)規(guī)劃測(cè)繪、房地產(chǎn)測(cè)繪和建筑設(shè)計(jì)等相關(guān)技術(shù)工作帶來(lái)不便，甚至嚴(yán)重影響到建筑工程的規(guī)劃許可、規(guī)劃監(jiān)督和規(guī)劃驗(yàn)收等相關(guān)規(guī)劃管理工作。

建筑基底占地空間確定方法，是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)、建筑工程建設(shè)單位、城鄉(xiāng)規(guī)劃測(cè)繪機(jī)構(gòu)和建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的一個(gè)共同關(guān)注和亟待解決的問(wèn)題。

二、關(guān)于建筑物四周合理間距內(nèi)用地

確定建筑基底占地空間，首先必須正確理解什么是建筑基底。由于國(guó)家現(xiàn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范和測(cè)繪規(guī)范尚未給出建筑基底的定義，因此，筆者根據(jù)文獻(xiàn)[1]關(guān)于“建設(shè)用地(住宅用地)為建筑物(住宅)建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)用地的總稱”的定義，先行分析建筑物四周合理間距內(nèi)的用地與建設(shè)用地和建筑間距等建筑規(guī)劃要素的關(guān)系，探討建筑物四周合理間距內(nèi)的用地問(wèn)題。

1)文獻(xiàn)[2]定義建筑間距為兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離，而建筑物四周的合理間距為相鄰建筑物外墻之間的水平距離不小于規(guī)劃控制間距的建筑間距。因此，文獻(xiàn)[1]所指的建筑物四周的合理間距應(yīng)包括建筑物及構(gòu)筑物四周的合理間距(簡(jiǎn)稱建(構(gòu))筑物四周的合理間距)。

2)建筑工程的建筑物和構(gòu)筑物、綠地、室外配套工程都需要占用一定的建設(shè)用地，文獻(xiàn)[1]所指的建筑基底占地應(yīng)為建筑物占地和構(gòu)筑物占地的總稱，建筑物四周合理間距內(nèi)用地應(yīng)為綠地和室外配套工程用地的總稱。

3)建筑工程的建筑物和構(gòu)筑物、綠地、室外配套工程，其占地面積分別為基底總面積、綠地面積、室外配套工程用地面積，占地率分別為建筑密度、綠地率、室外配套工程用地率。

建筑物和構(gòu)筑物、綠地、室外配套工程的占地面積和占地率指標(biāo)，應(yīng)滿足下列條件：

a．基底總面積+綠地面積+室外配套工程用地面積=建設(shè)用地面積

b．建筑密度+綠地率+室外配套工程用地率=100%

4)建設(shè)用地上任何子地塊的土地利用功能是唯一的，它們一定且只能被建筑物和構(gòu)筑物，或綠地、室外配套工程的其中一項(xiàng)占用;任何子地塊的面積，一定且只能參與基底總面積，或綠地面積，室外配套工程用地面積的其中1項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算，同時(shí)一定且只能參與建筑密度、或綠地率、室外配套工程用地率的其中一項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算。

5)從建筑工程規(guī)劃和建設(shè)用地合理利用方面考慮，建(構(gòu))筑物四周的合理間距包括建(構(gòu))筑物四周日照合理間距、建(構(gòu))筑物四周消防合理間距、建(構(gòu))筑物四周土地利用合理間距等。

6)符合綠地和室外配套工程用地要求，決定建筑密度和綠地率指標(biāo)能否如實(shí)反映建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)性和土地利用合理性，起建筑工程內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量和使用功能正常運(yùn)行保障作用的建設(shè)用地子地塊，是建(構(gòu))筑物四周土地利用合理間距內(nèi)的用地。

7)建筑物四周合理間距內(nèi)的用地，系指符合建設(shè)用地子地塊的土地利用功能唯一性原則、符合建筑工程規(guī)劃和建設(shè)用地合理利用要求、可用作綠地或室外配套工程用地的建(構(gòu))筑物四周土地利用合理間距內(nèi)的用地。

三、關(guān)于建筑基底占地

在建設(shè)用地規(guī)劃許可條件下，建(構(gòu))筑物占地面積大小與其四周土地利用合理間距內(nèi)的用地面積大小互為增減，建(構(gòu))筑物四周土地利用合理間距內(nèi)的用地與建(構(gòu))筑物接觸地面建筑主體的構(gòu)造特征及其四周土地利用合理間距內(nèi)用地的功能有關(guān)。因此，建筑基底占地空間應(yīng)依據(jù)建(構(gòu))筑物接觸地面建筑主體的構(gòu)造特征及其四周土地利用合理間距內(nèi)用地的功能，綜合進(jìn)行確定。

1．地上建(構(gòu))筑物構(gòu)造特征

(1)地上建筑物構(gòu)造特征

建筑物接觸地面的建筑主體，其構(gòu)造特征包括：占地形式、圍護(hù)形式、層高或結(jié)構(gòu)樓板(結(jié)構(gòu)頂板或結(jié)構(gòu)底板，下同)上緣距地面高度(結(jié)構(gòu)樓板上緣距其下方地表的最小垂直距離)等。占地形式一般為僅±0層占地、多層同時(shí)占地、整層占地、局部占地、不占地等;圍護(hù)形式一般為結(jié)構(gòu)外墻圍護(hù)、結(jié)構(gòu)柱圍護(hù)、幕墻圍護(hù)、保溫隔熱層圍護(hù)、欄板圍護(hù)、無(wú)圍護(hù)等;按建筑物建筑面積計(jì)算規(guī)定，層高或結(jié)構(gòu)樓板上緣距地面高度一般分為2．20 m以上(含2．20m，下同)、不足2．20m。

(2)地上構(gòu)筑物構(gòu)造特征

構(gòu)筑物接觸地面的建筑主體，其構(gòu)造特征包括：上部結(jié)構(gòu)不凸出下部結(jié)構(gòu)、上部結(jié)構(gòu)凸出下部結(jié)構(gòu)、上部凸出結(jié)構(gòu)下緣距地面高度(上部結(jié)構(gòu)下緣距其下方地表的最小垂直距離)為2．10 m以上(含2．10m，下同)或不足2．10m。

2．地上建(構(gòu))筑物四周土地利用功能

建筑物或構(gòu)筑物接觸地面的建筑主體圍護(hù)外圍外側(cè)的無(wú)上蓋空間，其土地利用功能應(yīng)劃定為綠地或室外配套工程用地功能。

建筑物接觸地面的建筑主體圍護(hù)外圍外側(cè)的有蓋空間，或構(gòu)筑物上部凸出結(jié)構(gòu)的下方空間，其土地利用功能可劃為：生產(chǎn)或生活場(chǎng)所(系指設(shè)計(jì)有利用的建筑空間)用地、綠地或室外配套工程用地、建(構(gòu))筑物其他專屬空間(系指被建(構(gòu))筑物專門(mén)占用的，既不可作為生產(chǎn)或生活場(chǎng)所，又不可作為綠地或室外配套工程用地)用地功能。

3．建筑基底占地空間

確定建筑基底占地空間，其實(shí)質(zhì)是確定建筑物和構(gòu)筑物建筑主體的占地部位。從建設(shè)用地子地塊土地利用功能唯一性和建設(shè)用地合理利用方面考慮，建筑物和構(gòu)筑物建筑主體的占地部位應(yīng)包括：建筑物建筑主體實(shí)際占地部位、建筑物建筑主體視同占地部位、構(gòu)筑物建筑主體實(shí)際占地部位、構(gòu)筑物建筑主體視同占地部位。

1)建筑物建筑主體實(shí)際占地部位，系指地上建筑物各層接觸地面的建筑主體圍護(hù)外圍水平投影線或結(jié)構(gòu)底板外緣水平投影線所圍合的部位。該部位所占用的地表空間，屬建筑物建筑主體實(shí)際占地的地面專屬空間。

2)建筑物建筑主體視同占地部位，系指地上建筑物結(jié)構(gòu)樓板上緣距地面高度2．20m以下的、建筑主體圍護(hù)外圍外側(cè)的有蓋空間，或地上建筑物層高(或結(jié)構(gòu)樓板上緣距地面高度)2．20m以上、具有專用建筑功能的、各層接觸地面的建筑主體圍護(hù)外圍外側(cè)的有蓋空間和結(jié)構(gòu)樓板的下方空間，此類空間均為被建筑物專門(mén)占用的、不可用作綠地或室外配套工程用地的地表空間，屬建筑物建筑主體視同占地的地面專屬空間。

3)構(gòu)筑物建筑主體實(shí)際占地部位，系指地上構(gòu)筑物下部結(jié)構(gòu)外圍水平投影線所圍合的部位。該部位所占用的地表空間，屬構(gòu)筑物建筑主體實(shí)際占地的地面專屬空間。

4)構(gòu)筑物建筑主體視同占地部位，系指地上構(gòu)筑物上部結(jié)構(gòu)外圍水平投影線凸出下部結(jié)構(gòu)外圍水平投影線時(shí)，上部結(jié)構(gòu)下方空間凈高(結(jié)構(gòu)下緣距地表的最小垂直距離)不足2．20 m、上部結(jié)構(gòu)下方空間可視同被構(gòu)筑物占用、不可用作綠地或室外配套工程用地、構(gòu)筑物上部結(jié)構(gòu)外圍水平投影線與下部結(jié)構(gòu)外圍水平投影線之間的空間。該空間所占用的地表空間，屬構(gòu)筑物建筑主體視同占地的地面專屬空間。

5)建筑物和構(gòu)筑物建筑主體的實(shí)際占地部位和視同占地部位，均為被建筑物和構(gòu)筑物專門(mén)占用的、不可用作綠地或室外配套工程用地的部位，該部位所占用的地表空間，均屬建(構(gòu))筑物建筑主體的地面專屬空間。建(構(gòu))筑物建筑主體的地面專屬空間，即為建筑基底的占地空間。

四、案例

某小區(qū)A幢為躍式住宅樓，根據(jù)地形條件和設(shè)計(jì)要求，該住宅樓底層設(shè)計(jì)有臺(tái)階和懸挑陽(yáng)臺(tái)，二層設(shè)計(jì)有挑廊和與室內(nèi)不相通的落地類似陽(yáng)臺(tái)。底層(A-B)×(1-3)軸的建筑部位、底層臺(tái)階、以及二層(B-C)×(2-3)軸的建筑部位接觸地面，如圖1和圖2所示。

圖1 A幢底層平面圖

圖2 A幢二層平面圖

圖中外墻軸線表示外墻外緣線、分隔墻軸線表示墻中線。

底層(A-B)×(1-3)軸建筑部位、二層(BC)×(2-3)軸建筑部位和二層與室內(nèi)不相通的落地類似陽(yáng)臺(tái)均為建筑主體實(shí)際占地的地面專屬空間，底層懸挑陽(yáng)臺(tái)為建筑主體視同占地的地面專屬空間(陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)底板上緣距地面高度小于2．20 m，視同占地)，挑廊不占地(挑廊結(jié)構(gòu)底板上緣距地面高度大于2．20 m，可認(rèn)為其結(jié)構(gòu)底板的下方空間可用作綠地或室外配套工程用地)，臺(tái)階可視為不占地。

本案例建筑基底占地空間為(A-C)×(1-3)軸建筑部位和底層懸挑陽(yáng)臺(tái)，如圖3所示。

圖3 A幢建筑基底占地空間略圖

五、結(jié)束語(yǔ)

規(guī)劃建設(shè)用地上，建筑基底占地空間是建(構(gòu))筑物建筑主體實(shí)際占地和視同占地的地面專屬空間，即為建(構(gòu))筑物建筑主體地面專屬空間水平投影外圍線所圍合的地表空間，包括外墻(柱)勒腳以上實(shí)際占地的建筑物建筑主體地面專屬空間圍護(hù)外圍或結(jié)構(gòu)底板的水平投影、視同占地的建筑物建筑主體地面專屬空間上方結(jié)構(gòu)頂板的水平投影，以及實(shí)際占地的構(gòu)筑物建筑主體地面專屬空間結(jié)構(gòu)外圍的水平投影、視同占地的構(gòu)筑物建筑主體地面專屬空間上方結(jié)構(gòu)外圍的水平投影外圍線所圍合的地表空間。

本文關(guān)于建筑基底占地空間的分析結(jié)論，具有國(guó)家現(xiàn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的法理依據(jù)，可運(yùn)用于建(構(gòu))筑物占地空間的確定、建筑基底面積的計(jì)算和核實(shí)。

[1]中華人民共和國(guó)建設(shè)部．GB 50180—93城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范[S]．北京：機(jī)械工業(yè)出版社，1993．

[2]國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，中華人民共和國(guó)建設(shè)部．GB/T 50280—98城市規(guī)劃基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)[S]．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1998．

[3]中華人民共和國(guó)建設(shè)部，國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局．GB/T 50353—2005建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范[S]．北京：中國(guó)計(jì)劃出版社，2005．

[4]國(guó)家測(cè)繪局，中華人民共和國(guó)建設(shè)部．GB/T 17986．1—2000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定[S]．北京：標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000．

[5]呂永江．房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪技術(shù)——房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說(shuō)明[M]．北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001．

[6]董黎．房屋建筑學(xué)[M]．北京：高等教育出版社，2006．