金光春

（黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)，大慶163319）

自從2004年開(kāi)始，黨中央、國(guó)務(wù)院連續(xù)九年將“中央一號(hào)文件”聚焦在“三農(nóng)”問(wèn)題，而農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題又是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的重要一環(huán)。隨著社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)全球化步伐的加快，我國(guó)利用農(nóng)地資源主要面臨兩大矛盾：其一，以家庭為單位的土地承包經(jīng)營(yíng)制度與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)亟需農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)之間的矛盾；其二，農(nóng)民進(jìn)城打工或農(nóng)民年邁無(wú)法耕種出現(xiàn)大量閑置農(nóng)地與農(nóng)業(yè)企業(yè)或種植大戶亟需農(nóng)地之間的矛盾。這極大地制約著我國(guó)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的步伐。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家建立土地銀行的經(jīng)驗(yàn)，可以創(chuàng)建具有中國(guó)特色的社會(huì)主義農(nóng)地銀行，使其解決農(nóng)地使用中的供求矛盾。然而，就目前而言，我國(guó)還沒(méi)有完全意義上的國(guó)家設(shè)立的農(nóng)地銀行。因此，探討了創(chuàng)建我國(guó)農(nóng)地銀行及經(jīng)營(yíng)制度，其推進(jìn)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為，培育農(nóng)地流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)，將成為我國(guó)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、打破城鄉(xiāng)二元體制、增加農(nóng)民收入、推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的必由之路[1-3]。

1 新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)地銀行的定義及創(chuàng)建

1.1 農(nóng)地銀行的定義

所謂農(nóng)地銀行，是指已經(jīng)或?qū)⒁D(zhuǎn)業(yè)或棄農(nóng)等的農(nóng)民或?qū)I(yè)戶等自愿將產(chǎn)權(quán)清晰的農(nóng)地（包括水田、果園、養(yǎng)殖場(chǎng)、農(nóng)業(yè)機(jī)械等）使用權(quán)出租或出售給農(nóng)地銀行；或者互換、轉(zhuǎn)讓、合并、分割等形式流轉(zhuǎn)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；或者年邁的農(nóng)民可將農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押給農(nóng)地銀行，作為自己的退休金。農(nóng)地銀行經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)鑒定評(píng)估后，根據(jù)農(nóng)地的質(zhì)量、位置、面積等，與農(nóng)民或?qū)I(yè)戶等簽訂合同的同時(shí)付款。農(nóng)地銀行將農(nóng)地整理后，長(zhǎng)期出租或出售給想要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、歸農(nóng)的農(nóng)民或?qū)I(yè)戶等，農(nóng)民或?qū)I(yè)戶等則根據(jù)合同內(nèi)容進(jìn)行種植，農(nóng)地銀行在此過(guò)程中充當(dāng)中介，收取一定的手續(xù)費(fèi)或利息的金融機(jī)構(gòu)。

1.2 農(nóng)地銀行的創(chuàng)建

創(chuàng)建農(nóng)地銀行可從四個(gè)方面考慮：

1.2.1 政策法律方面。政府有關(guān)部門應(yīng)出臺(tái)相配套的具體詳盡的政策及法律法規(guī)（比如：《中國(guó)農(nóng)地銀行法》等），要以零負(fù)債為原則，以國(guó)家信用的形式投資設(shè)立農(nóng)地銀行，使農(nóng)地集中到政府起到法律保障的作用。其中，明確規(guī)定農(nóng)地（也包括果園、養(yǎng)殖場(chǎng)、林場(chǎng)等）所有者只能出租、出售或抵押給農(nóng)地銀行，由農(nóng)地銀行將農(nóng)地整理后，出租或出售給想要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模者或歸農(nóng)者等。農(nóng)地銀行作為政策性金融機(jī)構(gòu)，在維護(hù)農(nóng)民利益的前提下，應(yīng)將推動(dòng)農(nóng)地市場(chǎng)的順利流轉(zhuǎn)、穩(wěn)定農(nóng)產(chǎn)品供給、不斷提高農(nóng)民收入作為總目標(biāo)[4-8]。

圖1 農(nóng)地銀行組織機(jī)構(gòu)體系Fig.1 The farmland bank organization system

1.2.2 組織機(jī)構(gòu)方面。（1）可由中國(guó)農(nóng)業(yè)部下設(shè)一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，即農(nóng)地銀行。農(nóng)地銀行機(jī)構(gòu)可設(shè)置到縣一級(jí)，形成總行、省分行、市分行、縣分行的組織管理體系，機(jī)構(gòu)基本覆蓋全國(guó)，既執(zhí)行農(nóng)業(yè)政策性金融業(yè)務(wù)，也執(zhí)行農(nóng)地存貸業(yè)務(wù)，統(tǒng)一各項(xiàng)規(guī)章制度，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一服務(wù)流程，實(shí)行規(guī)范化管理[9-10]。（2）在監(jiān)管方面。國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)可對(duì)農(nóng)地銀行進(jìn)行直接監(jiān)管，并依靠嚴(yán)格的行業(yè)審計(jì)制度和強(qiáng)有力的審計(jì)系統(tǒng)對(duì)農(nóng)地銀行開(kāi)展的業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。其中，農(nóng)地銀行省分行的監(jiān)督管理長(zhǎng)可由國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)任命1人，副監(jiān)督管理長(zhǎng)可由農(nóng)業(yè)部和財(cái)政部各任命1人。（3）在農(nóng)地鑒定評(píng)估方面?？捎赊r(nóng)地銀行設(shè)立專門對(duì)農(nóng)地評(píng)級(jí)估價(jià)的機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)工作人員可通過(guò)GPS或GIS等現(xiàn)代化技術(shù)準(zhǔn)確測(cè)量農(nóng)地（也包括果園、養(yǎng)殖場(chǎng)、林場(chǎng)等）位置、面積、質(zhì)量等與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的因素，評(píng)估農(nóng)地的類別（如：優(yōu)、良、中、差）及相應(yīng)的農(nóng)地基本價(jià)格、浮動(dòng)價(jià)格和農(nóng)地價(jià)值增長(zhǎng)率，經(jīng)農(nóng)地所有者同意農(nóng)地銀行設(shè)計(jì)的合同內(nèi)容后，雙方簽訂合同。（4）因各地地理環(huán)境不同、農(nóng)地資源分布不均衡、差異性很大等原因，會(huì)出現(xiàn)農(nóng)地銀行的經(jīng)營(yíng)制度在一些地區(qū)不適合的現(xiàn)象。此時(shí)，鎮(zhèn)（村）政府可組建農(nóng)地合作社，實(shí)施鎮(zhèn)長(zhǎng)（村長(zhǎng)）負(fù)責(zé)制，將意見(jiàn)及時(shí)地反饋給農(nóng)地銀行市（縣）分行，再由市（縣）分行統(tǒng)一反饋到省分行，由省分行管理層統(tǒng)一制定相關(guān)的制度。第五，可創(chuàng)建農(nóng)地銀行網(wǎng)站，開(kāi)通網(wǎng)上申請(qǐng)業(yè)務(wù)、網(wǎng)上答疑、客戶服務(wù)24小時(shí)熱線、動(dòng)漫宣傳片等。

1.2.3 資金來(lái)源方面，多種方式拓寬融資渠道。中國(guó)財(cái)政部可撥付一定的資本金，以國(guó)家財(cái)政作為主要后盾的資金保障體系；農(nóng)地銀行也可自行籌集資金，或發(fā)行債券籌集資金，債券的持有者可免交一部分或全部的所得稅等，可減少對(duì)政府資金的依賴和降低籌集資金的成本[11]；稅務(wù)部門可從租借或購(gòu)買農(nóng)地而盈利的農(nóng)民或?qū)I(yè)戶等收取一定的稅收，將這一款項(xiàng)用于農(nóng)地銀行經(jīng)營(yíng)；農(nóng)地銀行也可向申請(qǐng)業(yè)務(wù)者收取一定的手續(xù)費(fèi)或利息等，用于農(nóng)地銀行經(jīng)營(yíng)；政府可持51%的股份，其余的49%股份賣給社會(huì)，將籌集到的資金用于農(nóng)地銀行經(jīng)營(yíng)。

1.2.4 經(jīng)營(yíng)程序方面，農(nóng)地銀行應(yīng)實(shí)行制度化，要制定合同范本、銀行章程，明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)的形式、價(jià)格、數(shù)量、年限、年率以及雙方的權(quán)利義務(wù)等。各地還要結(jié)合本地的實(shí)際情況，實(shí)事求是，減少各類矛盾和糾紛的產(chǎn)生[4]。

2 新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)地銀行經(jīng)營(yíng)制度的創(chuàng)建

2.1 農(nóng)地租借受托制度

2.1.1 目的：通過(guò)有效率地利用農(nóng)地和改善農(nóng)業(yè)構(gòu)造，在提高農(nóng)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)農(nóng)地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2 促進(jìn)方向：被許可出租的農(nóng)地、缺少勞動(dòng)力或者因年邁耕種困難者的農(nóng)地（也包括農(nóng)機(jī)設(shè)施等）主要出租給專業(yè)戶，使出租有效率、穩(wěn)定管理。并且，受托農(nóng)地主要出租給專業(yè)戶及新型農(nóng)民，使其規(guī)模擴(kuò)大，穩(wěn)定地從事農(nóng)業(yè)，從而穩(wěn)定農(nóng)地市場(chǎng)。

2.1.3 促進(jìn)體系：（1）農(nóng)地所有者申請(qǐng)出租委托時(shí)，農(nóng)地銀行根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及公告等程序選定租借人；（2）當(dāng)選定租借人后，出租人與農(nóng)地銀行、農(nóng)地銀行與租借人簽訂合同。

2.1.4 主要內(nèi)容有：（1）租借農(nóng)地：第一，農(nóng)地出租范圍包括：實(shí)際從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的水田、旱田、果樹(shù)園和養(yǎng)殖場(chǎng)等，也包括農(nóng)地附屬的設(shè)施（食用菌栽培設(shè)施、塑料大棚、倉(cāng)庫(kù)等）。其中，除了不到1 000m2的小規(guī)模土地、國(guó)家或省政府土地管理?xiàng)l例上指定的必須從事農(nóng)業(yè)耕作的土地等不得租賃。第二，租賃合同：農(nóng)地銀行根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查鑒定的結(jié)果，與租借人簽訂合同，并作為收取租賃費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的根據(jù)。第三，農(nóng)地租賃合同簽約時(shí)間：當(dāng)出租人愿意出租土地給他人，且委托申請(qǐng)人同意農(nóng)地銀行的受托及租借條件時(shí)，可以簽訂合同。合同期限為5年以上（其中，如果第一次合同期滿后，再簽約時(shí)，期限沒(méi)有限制）。第四，移交委托農(nóng)地：當(dāng)委托者簽訂租借受委托合同的同時(shí)，委托的農(nóng)地等移交給農(nóng)地銀行，農(nóng)地銀行將管理租借；委托人在委托合同上要詳細(xì)記錄委托業(yè)務(wù)內(nèi)容和委托農(nóng)地及農(nóng)業(yè)設(shè)施。（2）出租農(nóng)地：第一，出租對(duì)象：愿意從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)民及農(nóng)業(yè)企業(yè)法人（除了農(nóng)地銀行確認(rèn)為沒(méi)有能力從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)或資金不足等條件不夠的農(nóng)民及農(nóng)業(yè)企業(yè)法人）。第二，農(nóng)地出租公告及宣傳：當(dāng)申請(qǐng)者與農(nóng)地銀行簽訂合同后，一周內(nèi)將農(nóng)地的面積、地理位置、租借期間等公布在農(nóng)地銀行的網(wǎng)站上。第三，選定租借人：委托者本人及配偶的直系親屬可以指定出租對(duì)象，但如果農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)條件不好時(shí)，委托者指定的出租對(duì)象沒(méi)有限制。第四，出租費(fèi)用：農(nóng)地銀行當(dāng)年對(duì)農(nóng)地實(shí)地調(diào)查鑒定后的農(nóng)地等級(jí)和出租費(fèi)用等與出租人協(xié)商后，簽訂合同，并將協(xié)商后的費(fèi)用作為出租費(fèi)用。第五，出租合同：當(dāng)出租人選擇出租的農(nóng)地，且出租人同意農(nóng)地銀行鑒定的條件后，在農(nóng)地銀行簽訂合同。在合同期內(nèi)，根據(jù)合同內(nèi)容，租借人繳納租借費(fèi)用。（3）收款及付款：當(dāng)收款時(shí)，每年農(nóng)地出租人與農(nóng)地銀行簽約的日期作為收款日；當(dāng)付款時(shí)，農(nóng)地銀行從租借人所交的租借費(fèi)用中收取一定的手續(xù)費(fèi)后，將剩余的費(fèi)用支付給出租人。如果租借人沒(méi)有在規(guī)定日期交納租借費(fèi)時(shí)，農(nóng)地銀行代替租借人付款。（4）違約金：農(nóng)地銀行與簽合同的出租人或委托人，如果出租人以歸責(zé)事由或單方面違約時(shí)，使農(nóng)地銀行和租借人間的合同被迫終止，或者租借人以歸責(zé)事由或單方面違約時(shí)，使農(nóng)地銀行和出租人間的合同被迫終止時(shí)，農(nóng)地銀行對(duì)出租人或租借人在合同期內(nèi)征收總租借費(fèi)用的20%違約金。其中，出租人繳納的違約金給租借人；租借人繳納的違約金給出租人。另外，如果租借人購(gòu)買了出租人的土地時(shí)，農(nóng)地銀行不征收違約金。

2.2 農(nóng)地出售受托制度

2.2.1 目的：農(nóng)地銀行受農(nóng)地出售者的委托，將農(nóng)地使用權(quán)出售給專業(yè)戶、農(nóng)業(yè)合作社法人等，促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，使專業(yè)戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大、有效利用土地資源、穩(wěn)定農(nóng)地市場(chǎng)的效果。

2.2.2 促進(jìn)方向：（1）幫助想要出售農(nóng)地者，使農(nóng)地市場(chǎng)穩(wěn)定；（2）支持被委托的農(nóng)地有效地生產(chǎn)，使農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，提高農(nóng)地利用效率，改善農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)。

2.2.3 促進(jìn)體系：

2.2.4 主要內(nèi)容有：（1）農(nóng)地出售受托對(duì)象：第一，包括要出售的農(nóng)地、養(yǎng)殖場(chǎng)，及附屬的食用菌栽培設(shè)施、塑料大棚、現(xiàn)代化農(nóng)機(jī)等農(nóng)業(yè)設(shè)施；第二，同一個(gè)人擁有的幾塊地的面積之和為1 000 m2以上的農(nóng)地。其中，除了國(guó)家或省政府只允許農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地、因自然災(zāi)害或長(zhǎng)期休耕而不能耕種的土地、兩個(gè)人以上共同擁有的土地、政府指定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃區(qū)域的土地、農(nóng)地購(gòu)買或租借后沒(méi)有從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地等。（2）出售價(jià)格：國(guó)家土地市場(chǎng)平均價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格不同時(shí)，農(nóng)地出售人和農(nóng)地銀行協(xié)商后決定最終價(jià)格。如想更改價(jià)格，應(yīng)在半年內(nèi)更改。（3）簽訂出售合同：對(duì)出售面積、出售價(jià)格等雙方達(dá)成協(xié)議后，應(yīng)在農(nóng)地銀行簽訂合同。首付應(yīng)為出售總金額的40%以上，剩余金額應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)支付給出售者。（4）違約金：當(dāng)買者購(gòu)買農(nóng)地后，如果出售者詐騙、幕后出售等違反簽訂合同、出售者不同意轉(zhuǎn)讓、在合同期內(nèi)欺騙買者或偽造更改事實(shí)的行為，農(nóng)地銀行應(yīng)追究出售者的法律責(zé)任，征收違約金。

2.3 恢復(fù)經(jīng)營(yíng)支助制度

2.3.1 概要：因自然災(zāi)害、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格下降等原因，導(dǎo)致農(nóng)民農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)受風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)農(nóng)地銀行購(gòu)買農(nóng)民土地或農(nóng)業(yè)設(shè)施的使用權(quán)，讓農(nóng)民得到資金償還負(fù)債，恢復(fù)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的一種支助方式；并且，農(nóng)地銀行將購(gòu)買的農(nóng)地或農(nóng)業(yè)設(shè)施當(dāng)年低息或無(wú)息的長(zhǎng)期出租給出售農(nóng)地的農(nóng)民，并保證出售農(nóng)地的農(nóng)民在租借期內(nèi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2.3.2 促進(jìn)體系：（1）購(gòu)買：農(nóng)地銀行對(duì)農(nóng)民的經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估后，選定支助對(duì)象，經(jīng)過(guò)有效程序，購(gòu)買農(nóng)地或農(nóng)業(yè)設(shè)施等。當(dāng)農(nóng)民恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)時(shí)，可從農(nóng)地銀行購(gòu)買自己的農(nóng)地或農(nóng)業(yè)設(shè)施等。（2）出租：農(nóng)地銀行向農(nóng)戶或?qū)I(yè)戶等出租7年，在此期間，對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估2次，如果經(jīng)營(yíng)狀況良好，可延長(zhǎng)租借期3年。（3）回購(gòu)：在租借期內(nèi)，如果農(nóng)民或?qū)I(yè)戶等恢復(fù)了經(jīng)營(yíng)能力，可向農(nóng)地銀行購(gòu)買自己賣出的農(nóng)地或農(nóng)業(yè)設(shè)施等。

2.3.3主要內(nèi)容有：（1）申請(qǐng)資格：第一，資產(chǎn)負(fù)債率在40%以上；第二，近3年內(nèi)因自然災(zāi)害而農(nóng)業(yè)受災(zāi)率在50%以上；第三，農(nóng)戶在金融機(jī)關(guān)貸款額在10萬(wàn)元以上的農(nóng)民或農(nóng)業(yè)企業(yè)法人。（2）支助對(duì)象：農(nóng)地銀行通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查鑒定，經(jīng)評(píng)審委員會(huì)對(duì)恢復(fù)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)可能性、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度、經(jīng)營(yíng)專業(yè)性、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行評(píng)估后，選擇支助對(duì)象。（3）購(gòu)買對(duì)象：第一，農(nóng)地：旱田、水田、果樹(shù)園、養(yǎng)殖場(chǎng)、食用菌生產(chǎn)場(chǎng)等；第二，農(nóng)業(yè)設(shè)施：農(nóng)地和設(shè)施所有者注冊(cè)登記是同一個(gè)人，農(nóng)地附屬的固定式溫室（3 000 m2）、塑料大棚（3 000 m2）、養(yǎng)殖場(chǎng)（1 000 m2）、食用菌生產(chǎn)場(chǎng)（500m2）等設(shè)施使用年限最多為7年。（4）購(gòu)買價(jià)格：第一，農(nóng)地：應(yīng)為農(nóng)地銀行鑒定評(píng)估金額范圍內(nèi)的經(jīng)協(xié)商后雙方均同意的價(jià)格；第二，農(nóng)業(yè)設(shè)施：租借期（7年后）為基準(zhǔn)，鑒定評(píng)估金額范圍內(nèi)的經(jīng)協(xié)商雙方均同意的價(jià)格。（5）租借購(gòu)買的農(nóng)地：農(nóng)戶將售出的農(nóng)地當(dāng)年向農(nóng)地銀行租借，從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，且在租借期7年內(nèi)可以讓農(nóng)地銀行評(píng)估一次，之后租借期可最多延長(zhǎng)3年，而租借費(fèi)用應(yīng)為農(nóng)地銀行評(píng)估鑒定的金額。（6）回購(gòu)農(nóng)地或農(nóng)業(yè)設(shè)施：農(nóng)地銀行保證租借期內(nèi)不賣給第三者，農(nóng)戶有回購(gòu)優(yōu)先權(quán)，而回購(gòu)價(jià)格等于賣給農(nóng)地銀行時(shí)鑒定的價(jià)格和利息換算后的價(jià)格之和，但農(nóng)業(yè)設(shè)施應(yīng)為當(dāng)初的價(jià)格。如果農(nóng)戶放棄回購(gòu)，農(nóng)地銀行可以出售或長(zhǎng)期出租給專業(yè)戶或農(nóng)業(yè)合作社法人等。

2.4 農(nóng)地儲(chǔ)備制度

2.4.1 目的：農(nóng)地銀行購(gòu)買因年邁或疾病等原因希望退休、轉(zhuǎn)業(yè)或棄農(nóng)的農(nóng)民土地的使用權(quán)，從而改善農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定農(nóng)地市場(chǎng)，通過(guò)長(zhǎng)期出租給農(nóng)民或?qū)I(yè)戶等形式，使農(nóng)地有效率地被利用。

2.4.2 促進(jìn)方向：農(nóng)地銀行主要購(gòu)買年邁、棄農(nóng)、轉(zhuǎn)業(yè)等農(nóng)民的優(yōu)質(zhì)土地，能讓其順利退休或轉(zhuǎn)業(yè)等，且購(gòu)買的農(nóng)地以儲(chǔ)備為原則，長(zhǎng)期出租給專業(yè)戶或新型農(nóng)民等。

2.4.3 促進(jìn)體系：當(dāng)農(nóng)地所有者申請(qǐng)出售時(shí)，經(jīng)農(nóng)地銀行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和評(píng)估鑒定后，購(gòu)買農(nóng)地，將其長(zhǎng)期出租給農(nóng)民或?qū)I(yè)戶等。

2.4.4 主要內(nèi)容有：（1）購(gòu)買農(nóng)地：第一，購(gòu)買對(duì)象：應(yīng)符合國(guó)家或省土地管理?xiàng)l例的農(nóng)地，購(gòu)買的單價(jià)和面積應(yīng)由政府有關(guān)部門統(tǒng)一制定；第二，購(gòu)買價(jià)格：農(nóng)地價(jià)格不得超過(guò)農(nóng)地銀行鑒定評(píng)估的價(jià)格；第三，不在購(gòu)買范圍的農(nóng)地：農(nóng)地銀行鑒定后，超過(guò)政府部門制定的價(jià)格；或者規(guī)模小于農(nóng)地銀行規(guī)定的面積；或者國(guó)家或省政府有關(guān)機(jī)關(guān)指定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃區(qū)域；或者因自然災(zāi)害等原因無(wú)法耕種的土地；或者農(nóng)地銀行與出售者因在價(jià)格上無(wú)法達(dá)成一致的農(nóng)地。第四，付款：首付款應(yīng)為總金額的40%，剩余金額在3個(gè)月內(nèi)支付給出售者。（2）出租農(nóng)地：第一，出租對(duì)象：專業(yè)戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)法人、農(nóng)民、新型農(nóng)民等；第二，出租期限：5年（對(duì)農(nóng)地利用情況每5年評(píng)估一次，可續(xù)約）；第三，選定出租對(duì)象：如果租借申請(qǐng)者為2人以上時(shí)，農(nóng)地銀行根據(jù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)選定出租對(duì)象。但是，比如在水田里要種植其他作物時(shí)，根據(jù)種植的作物種類進(jìn)行是否出租；第四，出租費(fèi)：當(dāng)農(nóng)地銀行與租借人決定費(fèi)用時(shí)，應(yīng)考慮作物的特性、種類等因素，且雙方達(dá)成協(xié)議后，決定費(fèi)用；第五，出租協(xié)議：包括出租費(fèi)、出租期限、出租條件等；第六，出租期限：簽訂合同后決定出租期限；第七，合同簽訂：農(nóng)地銀行與租借人根據(jù)有關(guān)方針政策，以合同的形式簽訂，合同內(nèi)必須有出租期限內(nèi)支付出租費(fèi)的內(nèi)容；第八，繳納租借費(fèi)：租借人每年在合同規(guī)定的日期繳納費(fèi)用。

2.5 農(nóng)地交易制度

2.5.1 目的：農(nóng)地銀行購(gòu)買想要轉(zhuǎn)業(yè)、隱退等農(nóng)民所有的農(nóng)地使用權(quán)，將使用權(quán)出售給想要擴(kuò)大規(guī)模的專業(yè)戶、新型農(nóng)民等。

2.5.2 促進(jìn)體系：見(jiàn)圖6。

2.5.3 農(nóng)地銀行購(gòu)買農(nóng)地：（1）購(gòu)買對(duì)象（農(nóng)地）：平整耕地后，以農(nóng)地實(shí)際利用情況，即能夠耕種的水田或旱田作為購(gòu)買對(duì)象。（2）購(gòu)買對(duì)象（農(nóng)民）：第一，非農(nóng)民或非農(nóng)業(yè)企業(yè)法人；第二，因轉(zhuǎn)業(yè)、棄農(nóng)、年邁、疾病等原因，將擁有的農(nóng)地使用權(quán)全部出售的農(nóng)民。（3）付款：首付款應(yīng)為購(gòu)買合同簽訂金額的40%，剩余金額應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)支付給出售者。

2.5.4 農(nóng)地銀行出售農(nóng)地：（1）出售對(duì)象：第一，滿60周歲以下的水田或旱田，且經(jīng)營(yíng)規(guī)模在2公頃以上的農(nóng)民；第二，事先將農(nóng)地使用權(quán)賣給了農(nóng)地銀行，棄農(nóng)轉(zhuǎn)業(yè)后2年內(nèi)又想歸農(nóng)的農(nóng)民。（2）補(bǔ)助對(duì)象：第一，水田或旱田規(guī)模在10公頃以上的農(nóng)民；第二，水田或旱田規(guī)模在50公頃以上的農(nóng)業(yè)合作社法人、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)法人等。（3）補(bǔ)助條件：利息為2%，在10年內(nèi)每年平均償還或每隔2年平均償還。其中，農(nóng)業(yè)合作社法人或農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)法人等償還期限為20年。（4）優(yōu)先補(bǔ)助順序：第一，農(nóng)地銀行驗(yàn)收申請(qǐng)人的購(gòu)買申請(qǐng)書(shū)、項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)果表等必要的文件后，優(yōu)先補(bǔ)助經(jīng)營(yíng)規(guī)模在3～5公頃的農(nóng)民或?qū)I(yè)戶；第二，當(dāng)2名以上申請(qǐng)者同時(shí)滿足上述條件時(shí)，以資金充足、從事農(nóng)業(yè)耕作經(jīng)歷豐富、5年以上盈利、本科畢業(yè)或研究生畢業(yè)于高等農(nóng)業(yè)院校等順序優(yōu)先補(bǔ)助。

2.6 農(nóng)地租借制度

2.6.1 目的：將轉(zhuǎn)業(yè)、棄農(nóng)、隱退等農(nóng)民所有的農(nóng)地和農(nóng)地銀行所有的農(nóng)地長(zhǎng)期出租給專業(yè)戶及農(nóng)業(yè)企業(yè)法人等，使其經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大。

2.6.2 促進(jìn)體系：

2.6.3 租借對(duì)象（農(nóng)地銀行租借農(nóng)地）：（1）為了轉(zhuǎn)業(yè)、棄農(nóng)、隱退等農(nóng)民；（2）為了縮小農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的農(nóng)民及農(nóng)業(yè)企業(yè)法人；（3）滿60周歲以下、擁有農(nóng)地2公頃以上的農(nóng)民。

2.6.4 出租對(duì)象（農(nóng)地銀行出租農(nóng)地）：（1）專業(yè)戶：滿60周歲以下，農(nóng)地面積為2公頃以上的農(nóng)民；（2）歸農(nóng)者：事先將農(nóng)地使用權(quán)賣給了農(nóng)地銀行，棄農(nóng)轉(zhuǎn)業(yè)后2年內(nèi)又想歸農(nóng)的農(nóng)民。

2.6.5 租借費(fèi)的付款及收款：（1）付租借費(fèi)：租借期限為5～10年，與農(nóng)民或農(nóng)業(yè)企業(yè)法人簽訂合同后，根據(jù)合同規(guī)定的支付方式付款；（2）收租借費(fèi)：租借期間每年將租借費(fèi)（總租借費(fèi)/租借年份）根據(jù)合同規(guī)定的日期償還。

2.7 農(nóng)地交換·合并·分割制度

2.7.1 促進(jìn)體系：

2.7.2農(nóng)民相互交換、合并、分割制度：（1）補(bǔ)助對(duì)象：主要種植水田或旱田農(nóng)作物的農(nóng)民或農(nóng)業(yè)企業(yè)法人；（2）農(nóng)地補(bǔ)助對(duì)象：水田與水田、旱田與旱田交換、合并、分割為原則，主要種植水稻（旱田農(nóng)作物）的農(nóng)民；（3）補(bǔ)助內(nèi)容：第一，補(bǔ)助規(guī)模：農(nóng)地交換、合并、分割的價(jià)格差；第二，補(bǔ)助條件：年利息為2.0%；第三，償還時(shí)間：在10年內(nèi)每年平均償還。

2.7.3 集體交換·合并·分割農(nóng)地時(shí)的補(bǔ)助：（1）農(nóng)地補(bǔ)助對(duì)象：交換、合并、分割及整理農(nóng)地的水田或旱田；（2）農(nóng)民補(bǔ)助對(duì)象：因農(nóng)地在交換、合并、分割及平整耕地時(shí)發(fā)生了費(fèi)用，想要得到補(bǔ)助的農(nóng)民（主要從事農(nóng)業(yè)耕作）；（3）補(bǔ)助內(nèi)容：第一，補(bǔ)助規(guī)模：補(bǔ)助手續(xù)費(fèi)；第二，補(bǔ)助條件：年利息為2.0%；第三，償還時(shí)間：在10年內(nèi)每年平均償還；（4）申請(qǐng)補(bǔ)助：被選為補(bǔ)助對(duì)象的農(nóng)民，提交申請(qǐng)后，簽訂補(bǔ)助合同。

2.8 農(nóng)地退休金制度

2.8.1 所謂農(nóng)地退休金制度，是指滿60周歲以上的農(nóng)民所擁有的農(nóng)地作為擔(dān)保，以每月退休金的形式發(fā)放給農(nóng)民的制度。

2.8.2 促進(jìn)方向：使農(nóng)地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，退休后生活費(fèi)用不足的高齡農(nóng)民能夠得到補(bǔ)助，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村社會(huì)長(zhǎng)治久安。

2.8.3 促進(jìn)體系：

2.8.4 申請(qǐng)資格有四種：（1）年齡：以申請(qǐng)年度最后一天為基準(zhǔn)（例如：當(dāng)2012年時(shí)，必須是1952年12月31日以前的出生者），農(nóng)地所有者本人和配偶均滿60歲以上或者以農(nóng)地所有者本人的申請(qǐng)日為基準(zhǔn)，滿60歲以上的農(nóng)民將所有土地作為抵押，以每月退休金的形式發(fā)放給農(nóng)民。（2）從事農(nóng)業(yè)經(jīng)歷：當(dāng)申請(qǐng)之日起，申請(qǐng)人必須從事農(nóng)業(yè)已5年以上，才有資格申請(qǐng)。（3）所有的農(nóng)地：申請(qǐng)人所擁有的農(nóng)地面積不到3萬(wàn)平方米（兩人或兩人以上共同所有時(shí)，按照申請(qǐng)人所持有的土地作為申請(qǐng)條件）。（4）農(nóng)地對(duì)象：農(nóng)地對(duì)象是水田地、旱田地、果樹(shù)園或養(yǎng)殖場(chǎng)時(shí)，實(shí)際被使用的土地面積作為申請(qǐng)條件。

2.8.5 支付方式有兩種，但申請(qǐng)者只能選其一：（1）終身型：農(nóng)地銀行每月支付一定的退休金，直到申請(qǐng)者死亡；（2）定期型：申請(qǐng)者選定一個(gè)日期，在這期限內(nèi)，農(nóng)地銀行每月支付申請(qǐng)者一定的退休金。其中，如果申請(qǐng)定期型支付方式，每月得到的退休金比終身型支付方式多。

2.8.6 農(nóng)地退休金制度有四個(gè)優(yōu)點(diǎn)：（1）農(nóng)地退休金一直得到的農(nóng)民，一旦死亡時(shí)，配偶可以繼承，直到配偶者死亡為止；（2）可繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)，也可將農(nóng)地使用權(quán)出租給他人，并得到該農(nóng)地退休金；（3）該退休金可以成為政府財(cái)政預(yù)算補(bǔ)助的一種，使其穩(wěn)定性可以得到保障；（4）退休金債務(wù)償還時(shí)，以抵押的土地作為償還。如果還有剩余金額，將支付給當(dāng)事人；如果金額不足，農(nóng)地銀行將不再追究責(zé)任。

3 結(jié)論

我國(guó)目前尚未建立農(nóng)地銀行及經(jīng)營(yíng)制度，相配套的政策、法規(guī)并不完善。為此，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，我們應(yīng)該在不改變現(xiàn)有土地所有制的前提下，突出農(nóng)地使用權(quán)的功能，建立以土地使用權(quán)為核心的農(nóng)地銀行及經(jīng)營(yíng)制度，放活農(nóng)地使用權(quán)，促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)從無(wú)序走向有序，有利于進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)地市場(chǎng)管理；可以把現(xiàn)在過(guò)于分散的農(nóng)地整合起來(lái)，成片地出租或出售給種養(yǎng)專業(yè)戶及農(nóng)業(yè)企業(yè)法人等，有利于進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；由于農(nóng)地銀行提供的是國(guó)家信用擔(dān)保，進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民把耕地出租或出售給農(nóng)地銀行，不僅解除了后顧之憂，而且每年還可從銀行取得回報(bào)，故有利于從根本上解決農(nóng)地撂荒問(wèn)題[12]。因此，我國(guó)建立農(nóng)地銀行既是加快新農(nóng)村建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急，也是切合我國(guó)實(shí)際、符合農(nóng)民愿望的正確選擇。

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