趙清新

（中國人民大學(xué)法學(xué)院，北京 100872）

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)淺析

趙清新

（中國人民大學(xué)法學(xué)院，北京 100872）

我國《合同法》第286條規(guī)定了建筑工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。該條平衡了建筑工程發(fā)包人與承包人的利益，完善了我國民事優(yōu)先權(quán)制度。但該條及其司法解釋在確定權(quán)利性質(zhì)、行使主體、標(biāo)的物的范圍以及與其他權(quán)利沖突時(shí)的處理方面均存在缺陷。因此，應(yīng)當(dāng)作進(jìn)一步的分析和研究，為這一制度的實(shí)施和完善提供更有可操作性的參考。

建設(shè)工程價(jià)款；優(yōu)先受償權(quán)；286條

一、問題的提出

目前，建設(shè)單位拖欠建設(shè)工程款現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，成為日益嚴(yán)重的社會(huì)問題。在這種情況下，我國《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！贝思赐ǔＫf的“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)條款”。為了進(jìn)一步準(zhǔn)確適用建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，2002年6月最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱“批復(fù)”）中對《合同法》第286條的理解和適用作了進(jìn)一步的細(xì)化，明確了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)、消費(fèi)者權(quán)利的受償次序，同時(shí)確立了兩大原則：一是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)具有優(yōu)先于抵押權(quán)受償?shù)臋?quán)利；二是生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營權(quán)?！逗贤ā返?86條及其司法解釋規(guī)定的建設(shè)工程承包人享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是解決拖欠工程款的有力武器。但由于法律和司法解釋對其規(guī)定比較概括和原則，在司法實(shí)踐中仍有諸多疑慮，影響其正確運(yùn)用，故本文擬從其權(quán)利性質(zhì)、行使主體、標(biāo)的物的范圍以及與其他權(quán)利沖突時(shí)的處理方面作進(jìn)一步的分析論述。

二、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)

關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)，學(xué)術(shù)界仍未達(dá)成共識(shí)，主要有以下觀點(diǎn)：

1．不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說。［1］此觀點(diǎn)認(rèn)為，發(fā)包人未按照約定的期限支付工程價(jià)款，承包人對其所建造完成的建設(shè)工程享有留置權(quán)，這與承攬合同中承攬人的留置權(quán)一樣。其理由是根據(jù)《合同法》第287條的規(guī)定，對于建設(shè)工程合同中沒有約定的，適用承攬合同的有關(guān)規(guī)定，而《合同法》第264條關(guān)于承攬合同這樣規(guī)定，定作人未向承攬人支付報(bào)酬或者材料費(fèi)等價(jià)款的，承攬人對其完成的工作成果享有留置權(quán)；我國《擔(dān)保法》第84條也規(guī)定，因加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)，債權(quán)人有留置權(quán)。建設(shè)工程合同的性質(zhì)就是承攬合同，故發(fā)包人在逾期不支付工程款的情況下，承包人有權(quán)對其建造的工程予以留置。此觀點(diǎn)的缺陷是，傳統(tǒng)民法理論一般認(rèn)為留置權(quán)發(fā)生在承攬合同中，且以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的，而《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)，后于《合同法》頒布的《物權(quán)法》仍將留置權(quán)的標(biāo)的限于動(dòng)產(chǎn)，而且，留置權(quán)是法定物權(quán)，我國不存在約定的留置權(quán)，因此，此觀點(diǎn)明顯缺乏理論依據(jù)和法律依據(jù)，大多數(shù)學(xué)者不贊成。

2．法定抵押權(quán)說。［2］此乃梁慧星教授的觀點(diǎn)，他認(rèn)為要判斷《合同法》第286條的性質(zhì)，就需要考慮該條的立法背景，該條從設(shè)計(jì)、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權(quán)。在這一問題上，王利明教授也認(rèn)為該條所規(guī)定的承包人的優(yōu)先受償權(quán)實(shí)際上是指承攬人的法定抵押權(quán)，承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)就是法定抵押權(quán)，它是基于《合同法》第286條的直接規(guī)定而設(shè)定的，屬于法定擔(dān)保物權(quán)，不允許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)。該優(yōu)先受償權(quán)具有不轉(zhuǎn)移占有性、不可分性、從屬性、追及性等抵押權(quán)的一般特點(diǎn)，類似于瑞士民法和我國臺(tái)灣地區(qū)民法規(guī)定的承攬人就承攬關(guān)系所生的債權(quán)對承攬標(biāo)的物享有法定抵押權(quán)。［3］

3．優(yōu)先權(quán)說。［4］此觀點(diǎn)認(rèn)為，《合同法》第286條實(shí)際上是立法者第一次以法律條文的形式明確確立了承包人的法定優(yōu)先權(quán)。優(yōu)先權(quán)是指特定債權(quán)人基于法律的直接規(guī)定而享有的就債務(wù)人的總財(cái)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。［5］優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)的重要區(qū)別在于，優(yōu)先權(quán)是出于立法政策上的考慮而制定，其目的是對個(gè)別的、特殊種類的債權(quán)加以保護(hù)。［6］該種權(quán)利不需要當(dāng)事人的約定，也不需要登記公示，是由法律直接賦予。法律主要是為了維護(hù)承包商的利益尤其是民工的生存權(quán)，賦予承包商優(yōu)先于一般債權(quán)而優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

從世界各國或各地區(qū)的立法例來看，德國、瑞士以及我國臺(tái)灣等國家或地區(qū)的民法將該權(quán)利確認(rèn)為法定抵押權(quán)，而意大利、法國、日本等國家的民法將該權(quán)利確認(rèn)為優(yōu)先權(quán)，無論是將該權(quán)利界定為法定抵押權(quán)還是優(yōu)先權(quán)，均無不妥。［7］本文也認(rèn)為，法定抵押權(quán)說和優(yōu)先權(quán)說本質(zhì)上并沒有區(qū)別。由于我國的民法典尚未出臺(tái)，界定這一權(quán)利的關(guān)鍵在于將來我國的民法典如何來設(shè)計(jì)我國的法定擔(dān)保物權(quán)體系。如果將來的民法典不采用意大利、法國、日本等國民法所采用的優(yōu)先權(quán)制度設(shè)計(jì)的話，那該權(quán)利就只能界定為法定抵押權(quán)，而不應(yīng)界定為優(yōu)先權(quán)；如果將來的民法典設(shè)置了優(yōu)先權(quán)制度，則該權(quán)利就理所當(dāng)然的歸入到優(yōu)先權(quán)中。筆者建議將來我國的民法典設(shè)置優(yōu)先權(quán)制度，并將《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)解釋為優(yōu)先權(quán)，這樣既解決了法定抵押權(quán)說中處理不好抵押物登記公示問題，且在我國也是于法有據(jù)的。

三、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使主體

1．施工承包人、勘察承包人和設(shè)計(jì)承包人享有優(yōu)先受償權(quán)。一般來說，施工合同承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是沒有問題的，但對于勘察、設(shè)計(jì)合同承包人是否也享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，尚未達(dá)成共識(shí)。筆者認(rèn)為，勘察、設(shè)計(jì)承包人也應(yīng)享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，原因如下：一是《合同法》第269條規(guī)定，建設(shè)工程合同包括勘察、設(shè)計(jì)與施工合同。也就是說，建設(shè)工程不僅包括工程的實(shí)際施工項(xiàng)目，也包括前期的勘察與設(shè)計(jì)項(xiàng)目，那么，建設(shè)工程承包人不僅包括工程的實(shí)際施工人，還包括工程的勘察人與設(shè)計(jì)人。二是我國《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》司法解釋已經(jīng)確認(rèn)在建工程抵押。發(fā)包人拖欠勘察人、設(shè)計(jì)人承包費(fèi)用時(shí)，可能在建工程尚不存在或正在建設(shè)而暫時(shí)不能行使優(yōu)先受償權(quán)，但其以后還是可以行使的，不能以此來否認(rèn)勘察人、設(shè)計(jì)人享有的優(yōu)先受償權(quán)。

2．分包人不享有優(yōu)先受償權(quán)?！逗贤ā返?72條前兩款規(guī)定，發(fā)包人可以與總承包人訂立建設(shè)工程合同，也可以分別與勘察人、設(shè)計(jì)人、施工人訂立勘察、設(shè)計(jì)、施工承包合同。發(fā)包人不得將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包人完成的建設(shè)工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個(gè)承包人?？偝邪嘶蛘呖辈?、設(shè)計(jì)、施工承包人經(jīng)發(fā)包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人向發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。承包人不得將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人。也就是說，總包合同和分包合同是兩個(gè)合同，總承包人對建設(shè)工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)法律規(guī)定得很明確，但分包人是否享有此權(quán)利，我國法律未作明確規(guī)定。如果賦予分包人此優(yōu)先受償權(quán)，則在司法實(shí)踐的操作中會(huì)有一定的困難，因?yàn)榉职鼏挝豢赡芟碛械膫鶛?quán)金額僅為建設(shè)工程總價(jià)款的很小一部分，且不動(dòng)產(chǎn)具有不可分性，如果允許分包人就這一很小一部分債權(quán)對全部工程行使優(yōu)先受償權(quán)的話，勢必將影響不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的穩(wěn)定性。同時(shí)，如果允許各分包人行使對工程欠款的法定優(yōu)先權(quán)的話，不僅會(huì)導(dǎo)致主要債權(quán)人總承包人的權(quán)利落空，還可能產(chǎn)生各分包人之間的權(quán)利孰先孰后行使的問題。

綜上，筆者認(rèn)為，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體只限于與發(fā)包人確立了建設(shè)工程合同法律關(guān)系的勘察人、設(shè)計(jì)人和總承包人，而建設(shè)工程施工的分包單位不包含在內(nèi)。

四、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)標(biāo)的物的范圍

與該優(yōu)先權(quán)的行使密切相關(guān)的是《合同法》第286條中所指的“建設(shè)工程”的具體內(nèi)涵和范圍的界定。根據(jù)該條規(guī)定，“建設(shè)工程”是指可以折價(jià)或拍賣的、由承包人施工的、尚未合法轉(zhuǎn)讓的合法建筑物本身。具體包括以下幾個(gè)方面：

一是此處的“建設(shè)工程”應(yīng)當(dāng)是可以折價(jià)、可以拍賣的?！逗贤ā返?86條明確規(guī)定，按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)或拍賣的除外，但該條并沒有規(guī)定不宜折價(jià)或拍賣的工程范圍。筆者認(rèn)為以下幾種工程不宜折價(jià)或拍賣：一是屬于黨、政、軍、人大等國家機(jī)關(guān)的辦公用房和軍事建筑；二是公路、鐵路、橋梁等關(guān)系到國計(jì)民生的建設(shè)工程；三是涉及公共服務(wù)、公用事業(yè)和社會(huì)團(tuán)體的主要公益建筑；四是建設(shè)手續(xù)不合法的工程。

二是此處的“建設(shè)工程”應(yīng)當(dāng)是承包人自己施工建設(shè)的工程。對他人施工的建設(shè)工程和與該工程不可分割的土地使用權(quán)，承包人不享有優(yōu)先受償權(quán)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，建設(shè)工程與土地是不可分割的，單獨(dú)的建筑物根本無法折價(jià)或拍賣，因此工程款優(yōu)先權(quán)也應(yīng)當(dāng)包括該工程所占用的土地的使用價(jià)值。這種觀點(diǎn)任意擴(kuò)大了《合同法》第286條的含義。該條文所指的工程應(yīng)當(dāng)指工程本身的價(jià)值，工程所占用的土地使用權(quán)的這一部分價(jià)值不在工程款優(yōu)先受償?shù)姆秶畠?nèi)，在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)予以扣除才是。同樣，如果折價(jià)或拍賣該工程時(shí)必須一起折價(jià)或拍賣他人施工的與之不可分割的工程，他人施工的工程價(jià)款也不在工程款優(yōu)先受償?shù)姆秶畠?nèi)。

三是此處的“建設(shè)工程”既包括已竣工經(jīng)驗(yàn)收合格的工程，也包括在建工程或停建工程。《合同法》第286條所指的工程包括竣工驗(yàn)收合格的工程已是共識(shí)，但對是否包括在建工程或停建工程存在分歧。反對意見認(rèn)為，工程未經(jīng)過竣工驗(yàn)收，發(fā)包人有權(quán)拒絕支付工程款，而且未經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格的工程也無法折價(jià)或拍賣。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)違背了《合同法》第286條的立法旨意，不利于更好保護(hù)承包人的權(quán)益。因?yàn)樵谝话闱闆r下，施工合同都是規(guī)定工程款分期支付，只要一期工程款未依約支付，承包人即可行使工程款優(yōu)先受償權(quán)。在建工程或“半拉子”工程并不是無法確定其質(zhì)量和價(jià)值，請有關(guān)部門進(jìn)行評估鑒定之后即可進(jìn)行折價(jià)或拍賣。這種做法有利于重新啟動(dòng)那些“半拉子”工程，其結(jié)果對社會(huì)、承包人、其他債權(quán)人，甚至是發(fā)包人來說都是有益的。

四是此處的“建設(shè)工程”必須是建設(shè)手續(xù)合法的工程。如果建設(shè)工程手續(xù)不全即開始施工，承包人也有不可推卸的責(zé)任，因此也無權(quán)行使工程款優(yōu)先受償權(quán)。即使承包人沒有過錯(cuò)，但該工程無法轉(zhuǎn)讓，承包人的優(yōu)先權(quán)也無法行使。

五、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與相關(guān)權(quán)利沖突時(shí)的處理

1．與在建工程抵押權(quán)沖突時(shí)的處理。開發(fā)商將承包人施工的在建工程抵押給銀行進(jìn)行融資后，此在建工程上就存在銀行的抵押權(quán)和承包人的法定優(yōu)先受償權(quán)兩種擔(dān)保物權(quán)，倘若抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)總和超過建設(shè)工程變現(xiàn)價(jià)款時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生權(quán)利沖突問題。對此《批復(fù)》規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)。有學(xué)者有不同意見，認(rèn)為《合同法》第286條并沒有明確規(guī)定兩者沖突時(shí)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)，而且銀行對在建工程的抵押權(quán)依法登記后具有物權(quán)效力，如果承認(rèn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先的話，將降低抵押權(quán)的公信力和法律價(jià)值，是讓銀行承擔(dān)開發(fā)商和承包人之間不確定的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)乃不公。［8］

筆者認(rèn)為，《批復(fù)》的規(guī)定不會(huì)損害銀行的抵押權(quán)，也符合社會(huì)的政策取向。有以下幾點(diǎn)理由：一是銀行內(nèi)部都有一套完整的信貸審批程序，在其為開發(fā)商提供貸款前，有條件和也有能力對開發(fā)商的資信和還貸能力進(jìn)行審查，也即其完全可以通過加強(qiáng)信貸審批來減少抵押風(fēng)險(xiǎn)。二是在建工程的價(jià)值包括材料款、管理成本和工人工資等相關(guān)費(fèi)用，且多數(shù)都是由承包人先行墊付。倘若允許發(fā)包人在承包人施工的在建工程上設(shè)定抵押權(quán)，且優(yōu)先于承包人的優(yōu)先受償權(quán)，則發(fā)包人可能會(huì)不顧及承包人的合法權(quán)利，比如在在建工程上高額設(shè)定抵押從而嚴(yán)重?fù)p害承包人的合法權(quán)利。鑒于銀行在權(quán)利救濟(jì)能力上通常要高于承包人，規(guī)定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，是符合民法的公平正義理念的。

2．與按揭貸款抵押權(quán)的權(quán)利沖突處理。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與按揭貸款抵押權(quán)的權(quán)利沖突問題，通常發(fā)生在房屋過戶到購房者名下之前的這段時(shí)間。有觀點(diǎn)認(rèn)為，此種情況下不能認(rèn)定承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，其主要理由是在按揭貸款方式下，承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)已實(shí)現(xiàn)或者部分實(shí)現(xiàn)，對于未實(shí)現(xiàn)部分的工程價(jià)款應(yīng)認(rèn)定為承包人已放棄優(yōu)先受償權(quán)。［9］筆者不贊同此觀點(diǎn)，主要理由有以下幾點(diǎn)：一是在房屋依法過戶到購房者名下之前，購房者對該房屋是不享有物權(quán)的，享有的僅是實(shí)現(xiàn)物權(quán)的請求權(quán)，該房屋在法律上仍然屬于發(fā)包人所有；二是按揭貸款是合法的民事法律關(guān)系，承包人作為合同關(guān)系之外的第三人，無權(quán)干涉合同雙方當(dāng)事人的意思自治原則，而且在按揭貸款發(fā)生時(shí)，承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法定條件一般都尚未具備，如未竣工、未結(jié)算等。也就是說，承包人不是自愿放棄優(yōu)先受償權(quán)的行使，而是客觀上無法通過行使優(yōu)先受償權(quán)來對抗抵押權(quán)。

3．與購房者的權(quán)利沖突時(shí)的處理。《批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買賣人?！贝恕按蟛糠挚铐?xiàng)”是指達(dá)到或超過約定購房款的50%。［10］《批復(fù)》偏重于保護(hù)消費(fèi)者的利益，主要是因?yàn)槌邪耸且环N經(jīng)營性的組織，有能力也有措施和手段來控制交易風(fēng)險(xiǎn)，從而保護(hù)自己的合法權(quán)益。但有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于我國實(shí)行商品房預(yù)售登記備案管理制度，預(yù)售人須在訂立預(yù)售合同之后的一段時(shí)間內(nèi)向土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，通過此登記備案手續(xù)，購房者享有的對預(yù)購商品房的請求權(quán)就具有對抗第三人的“準(zhǔn)物權(quán)”效力。［11］但也有學(xué)者指出，該部門規(guī)章關(guān)于合同登記備案的規(guī)定是行政管理范疇，不產(chǎn)生登記請求權(quán)的物權(quán)效力，與《物權(quán)法》設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度存在本質(zhì)差別。［12］

筆者認(rèn)為，如果規(guī)定承包人對已經(jīng)辦理商品房預(yù)售登記的房屋不再享有《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的話，是非常不利于保護(hù)承包人的合法權(quán)益的?！斗康禺a(chǎn)法》規(guī)定開發(fā)商在工程竣工之前可以預(yù)售商品房，完成與購房者簽訂商品房買賣合同、辦理預(yù)售登記備案等所有手續(xù)，若規(guī)定辦理商品房預(yù)售登記就可以對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)的話，那么，在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的情況之下，承包人的優(yōu)先受償權(quán)在工程完工之前就差不多喪失了。所以，筆者認(rèn)為，承包人的優(yōu)先受償權(quán)和購房者的請求權(quán)經(jīng)預(yù)告登記后均具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，對于兩種權(quán)利的沖突，應(yīng)從生存性權(quán)利優(yōu)先于經(jīng)營性權(quán)利的角度考慮，建議根據(jù)《物權(quán)法》的預(yù)告登記制度來這樣處理：一是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)先于購房者的請求權(quán)辦理預(yù)告登記的，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于購房者的請求權(quán)；但若是具有住宅性質(zhì)的房屋，承包人須從該房屋折價(jià)或者拍賣、變賣所得價(jià)款中先行返還購房者已經(jīng)支付的購房款，再就剩余價(jià)款優(yōu)先受償；倘若是不具有住宅性質(zhì)的房屋，承包人就可以對該房屋折價(jià)或者拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償；二是購房者的請求權(quán)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)辦理預(yù)告登記的，購房者的請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)；三是未經(jīng)預(yù)告登記的建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)不得對抗已經(jīng)預(yù)告登記的購房者的請求權(quán)；四是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和購房者的請求權(quán)都沒有辦理預(yù)告登記的，則建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)該優(yōu)先于購房者的請求權(quán)。如上所述，若是具有住宅性質(zhì)的房屋，承包人須從該房屋折價(jià)或者拍賣、變賣所得價(jià)款中先行返還購房者已經(jīng)支付的購房款，再就剩余價(jià)款優(yōu)先受償；倘若是不具有住宅性質(zhì)的房屋，承包人就可以對該房屋折價(jià)或者拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償?？傊獙⒔ㄖこ虄?yōu)先受償權(quán)的預(yù)告登記與購房者的預(yù)告登記效力統(tǒng)一起來，本著“登記在先、權(quán)利在先”的原則確定它們之間的優(yōu)先序位。這樣既能較好地保障消費(fèi)者的合法權(quán)益不受侵害，也可防止發(fā)包人與他人惡意串通損害建筑工程優(yōu)先受償權(quán)人的合法權(quán)利，從而維護(hù)交易安全?！?/p>

［1］江平．中華人民共和國合同法精解［M］．北京：中國政法大學(xué)出版社，1999：223．

［2］梁慧星．合同法第二百八十六條的權(quán)利性質(zhì)及其適用［J］，《山西大學(xué)學(xué)報(bào)》（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）2001（3）：5 －7．

［3］安子昂．生存性權(quán)利優(yōu)于經(jīng)營性權(quán)利—評司法解釋最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)［J］．行政與法，2005（5）：26．

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［5］王利明．物權(quán)法專題研究（下）［M］．吉林人民出版社，2002：1414．

［6］解志國．民法上優(yōu)先受償權(quán)的幾個(gè)問題［J］．法商研究，1997（5）：26．

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［9］寇學(xué)軍．建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、買受人的權(quán)利與商品房擔(dān)保貸款擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利沖突與平衡問題研究［J］．經(jīng)濟(jì)師，2007（5）：66－67．

［10］顧長浩．關(guān)于工程款優(yōu)先受償權(quán)需要明確與解決的幾個(gè)問題［N］．建筑時(shí)報(bào)，2003（10）：53．

［11］雷建威．建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)若干問題的探討［C］．《律師事業(yè)與和諧社會(huì)—第五屆中國律師論壇優(yōu)秀論文集》．北京：中國政法大學(xué)出版社，2005：46．

［12］黃松有．中華人民共和國物權(quán)法條文理解與適用［M］．北京，人民法院出版社，2007：105．

責(zé)任編輯：錢國華

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1004－1605（2012）10－0071－04

趙清新（1983－），女，河南南陽人，中國人民大學(xué)法學(xué)院民商法專業(yè)博士生，主要研究方向?yàn)楹贤?、侵?quán)責(zé)任法和人格權(quán)法等。