○ 林 華

龍年新春，中國房地產(chǎn)市場遭遇了“雪上加霜”：春節(jié)7天，許多城市銷售僅為個位數(shù)，北京、濟南3年來首現(xiàn)“零成交”。

近來樓市成交跌至冰點，于是有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號甚囂塵上。廣東中山提高限價標準，廣州從化延緩購房入戶政策兩年，安徽蕪湖打響龍年救市第一槍，這些舉動普遍被視為有限放松調(diào)控的舉動。

但國務院的表態(tài)顯示，樓市調(diào)控放松有點難!在1月31日，國務院總理溫家寶在國務院第六次全體會議上指出，將繼續(xù)嚴格執(zhí)行樓市調(diào)控政策，促進房價合理回歸。

從權(quán)威渠道獲悉，有關(guān)部門認為目前樓市調(diào)控仍處關(guān)鍵期，為防止房價出現(xiàn)反彈，已有多項嚴厲的政策儲備，包括加快推進房產(chǎn)稅，以及對投資性購房實施嚴格控制等。

有關(guān)專家表示，通過近幾年房價的瘋漲，目前的房價已遠遠超出老百姓的承受能力。那么，按照市場規(guī)律，其唯一的選擇就是降價，降價是拯救樓市的聰明選擇。在降價聲中，開發(fā)商可以重獲樓市繁榮，老百姓也會從中得到好處，房地產(chǎn)市場也會健康有序。

樓市調(diào)控現(xiàn)松綁信號

春節(jié)7天，全國樓市“開門見冰”，一線城市成交量上海為16套，廣州29套，深圳2套，就連南京、青島、濟南這些二線城市，成交量也是同樣明顯大幅下降。

然而，近來有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號甚囂塵上。近日央行在金融市場工作座談會上透露，將繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。由于作為剛性需求的首套房貸占據(jù)整個房貸市場的大頭，因此該消息也被解讀為房貸政策或?qū)⑺蓜拥男盘枺⒁鹗袌銎毡殛P(guān)注。

1月31日，廣東中山樓市在年后放出“限價新政”，將限價網(wǎng)簽備案標準從5800元/平方米提高至6590元/平方米，上調(diào)幅度為790元/平方米。外界已將此舉看作樓市松綁的信號。

去年11月10日，中山市公開發(fā)布樓市限價措施：單套商品住房合同銷售價格超過5800元/平方米的（按建筑面積計算），暫緩受理網(wǎng)上簽約手續(xù)。對于5800元/平方米價格標準的確定，外界分析認為與當年的房價控制目標相吻合。

在房價問題上，地方政府一直被人們視為最大的受益者

據(jù)了解，中山這份“短命”的“限價令”實施了不足3個月，中山市有關(guān)政府部門就對相關(guān)政策作出調(diào)整。

來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年12月，中山市的住宅樣本平均價格為5684元/平方米，自去年下半年以來，保持持續(xù)下滑的態(tài)勢。

在中山之前，對樓市調(diào)控“松綁”的案例也存在。近來，北京、吉林等地在土地出讓、房屋交易等環(huán)節(jié)存在暗自松動跡象。

2月9日，安徽省蕪湖市出臺《關(guān)于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》，其中對自住普通商品住房進行契稅100%補助政策備受關(guān)注。

《意見》強調(diào)，2012年在蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房的，將給予免繳契稅的補貼，購房面積在90平方米以下的自住小戶型商品住房，財政部門再給予50-150元/平方米不等的貨幣補貼。

盡管《意見》稱上述政策的意圖是“引導合理住房需求，改善居民居住條件”，但在絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，在樓市長期低迷的大背景下，這些政策客觀上的救市效果不言而喻。

據(jù)稱，蕪湖自去年下半年起就在“溫和托市”，此番新政是對原有政策的延續(xù)和加強。2011年5月20日，蕪湖市政府印發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，其中已經(jīng)包括了100%契稅補助、購房補貼和購房落戶等優(yōu)惠政策。只不過當時的補助力度較小，門檻較高。

分析人士認為，蕪湖此次加碼購房優(yōu)惠，一定程度上反映了部分地方政府盼望樓市調(diào)控松綁的急切心態(tài)，未來部分二、三線城市可能會群起效仿，因為樓市長期低迷對地方經(jīng)濟帶動作用減弱。

2月9日，一份來自廣州從化市政府辦公室下發(fā)的文件在業(yè)界傳遞，其主要內(nèi)容是從化市政府原則上同意將從化市購房入戶的到期期限再延長兩年。

據(jù)了解，從化市2009年曾頒布《從化市常住人口調(diào)控管理實施辦法》，規(guī)定“購房入戶”政策將在2011年底取消。此次從化市政府延緩購房入戶政策屬局部微調(diào)，適當給房企松松綁。

分析人士認為，從化處于廣州的偏遠市郊，購房入戶政策是吸引成交量的一個重要因素，主要目標人群為在從化周邊工作且有一定經(jīng)濟能力的外來人群。但該政策只是支撐當?shù)貥莾r因素之一，其他因素如持續(xù)限價、市場供大于求等都制約著樓價上漲， 因此延續(xù)該政策不會導致從化房價上漲。

事實上，與樓市緊密相關(guān)的土地市場愈發(fā)趨冷。不少一線城市土地拍賣出現(xiàn)大量地塊被延期、底價成交甚至流拍現(xiàn)象，接近一半的地塊集體延期，這在土地市場上非常罕見。

為此，地方政府開始著急。不久前多名省長相繼進京到住建部、國土部溝通樓市調(diào)控，給中央施壓，冀允許地方放松或調(diào)整房地產(chǎn)政策。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，在經(jīng)濟不確定性加強的情況下，地方對于土地財政收入的依賴程度，可能會影響調(diào)控政策的效果。

樓市調(diào)控松綁有點難

眼下房地產(chǎn)調(diào)控似乎又走到了左右搖擺的十字路口：如果調(diào)控繼續(xù)加碼，則投資會下滑，可能令已明顯放緩的經(jīng)濟增速繼續(xù)下滑；但如果放松，則房地產(chǎn)市場的泡沫會繼續(xù)膨脹，房價可能會重蹈2009年報復性反彈的覆轍。

國務院的表態(tài)顯示，樓市調(diào)控放松有點難。在1月31日，國務院總理溫家寶在國務院第六次全體會議上指出，將繼續(xù)嚴格執(zhí)行樓市調(diào)控政策，促進房價合理回歸。

去年10月29日，國務院總理溫家寶主持召開了國務院常務會議。會議提出，堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實負起責任，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果。

從近兩年來中央出臺的一系列嚴厲調(diào)控政策以及近來高層連續(xù)的表態(tài)來看，中央調(diào)控房地產(chǎn)的決心是堅定的。從去年10月29日國務院會議的內(nèi)容可看出，該會議主要還是表示調(diào)控政策不會放松，并且言辭上也發(fā)生了一些微妙變化，即房地產(chǎn)調(diào)控從“加強”到“鞏固”。

去年1月至7月，溫總理曾多次談及房地產(chǎn)調(diào)控時都明確表示“加強房地產(chǎn)調(diào)控”。去年9月份，溫總理在《求是》雜志發(fā)表文章談及房地產(chǎn)調(diào)控的時候，也明確表示“調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。

業(yè)內(nèi)人士認為，總理此番表態(tài)，為正處于激烈博弈狀態(tài)的樓市釋放了明確信號，總理首次明確提出“下調(diào)房價”，表明中央政府對目前房地產(chǎn)調(diào)控明朗的態(tài)度，就是不僅絕不放松調(diào)控，而且明確要求房價下調(diào)，這意味著開發(fā)商冀望政策松綁救市破滅。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷推進，房價上漲預期開始得到扭轉(zhuǎn)，樓市成交量也隨之出現(xiàn)大幅萎縮。中國指數(shù)研究院報告顯示，去年11月以來全國樓市成交繼續(xù)走低，八成城市成交量出現(xiàn)同比下降。

而從權(quán)威渠道獲悉，有關(guān)部門認為目前樓市調(diào)控仍處關(guān)鍵期，為防止房價出現(xiàn)反彈，已有多項嚴厲的政策儲備，包括對投資性購房實施嚴格控制等。

顯而易見，中央對房地產(chǎn)調(diào)控的力度不會放松，但后期調(diào)控政策加碼的可能性不大。有關(guān)專家認為，中央調(diào)控的目標是希望房價穩(wěn)定，房價能保持相對平穩(wěn)發(fā)展，既不會大幅度上升，也不會大幅度下降。也可以說是，穩(wěn)中有升，或穩(wěn)中有降。

在房價問題上，地方政府一直被人們視為最大的受益者。因房價越高，土地價值就越大，土地收益、財政稅收也就自然越多。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，地方政府有些坐不住了。由于房地產(chǎn)業(yè)與地方政府利益攸關(guān)，地方政府最不愿意看到房價下跌。中央房地產(chǎn)調(diào)控政策剛剛導致部分城市的房價步入調(diào)整，一些地方政府就開始采取措施予以化解。

一些專家認為，當前房地產(chǎn)市場成交量低迷，正是市場步入積極調(diào)整狀態(tài)的信號；夸大調(diào)整的危害，鼓吹房地產(chǎn)“救市”則是非常危險的。

中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，政府應該明確房地產(chǎn)調(diào)控的政策目標，如果目標是穩(wěn)定房價，則應該始終堅持該目標不動搖。

在尹中立看來，當前房地產(chǎn)調(diào)控的效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，部分城市的房價出現(xiàn)了明顯回落，這個時候最關(guān)鍵的是要“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”，如果因為這樣或那樣的原因而動搖房地產(chǎn)調(diào)控，則政府的信用會徹底喪失，以后房地產(chǎn)調(diào)控的成本將成倍增加。

分析人士認為，相比一線城市，二、三線城市的“限購令”等調(diào)控政策本身、落實程度都較寬松，且國家對其調(diào)控要求也不高。佛山、南京等城市，有可能是基于地方實際情況所作的調(diào)整，其他城市并不應將此理解為政策轉(zhuǎn)向的信號，更談不上試探性松動。

有關(guān)專家指出，二、三線城市限購執(zhí)行迎來關(guān)鍵期。如果二三線城市調(diào)控政策暗地“松綁”情況增加，將導致先前的調(diào)控效果功虧一簣，甚至影響到全國的調(diào)控效果。購房者的政策預期對樓市成交有重要影響。若限購政策一旦出現(xiàn)放開的跡象，極有可能喚起大量觀望的投資需求，價格或?qū)⒃俅未蠓蠞q。因此，雖然房價已現(xiàn)降價之勢，但調(diào)控政策仍然不會放松。

房產(chǎn)稅或替代限購令

不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新就限購問題回答全國人大常委會委員詢問時表示，目前正在努力建設(shè)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)，一旦全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，和銀行、稅務等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個平臺，就不必再用限購這種行政色彩濃厚的辦法來調(diào)節(jié)樓市。

姜偉新表示，限購政策是行政辦法。

全國人大常委會委員吳曉靈提出，抑制商品房市場的過度投機是為了平抑房價，但長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，應該更多地運用稅收手段調(diào)節(jié)。

“更多地采用稅收辦法，對需求和供給包括房價進行調(diào)節(jié)，這是一個非常重要的意見，也是對的。”姜偉新對更多采用稅收手段調(diào)控房價表示贊同。

財政部部長助理王保安也表示，中國將加快推進房產(chǎn)稅的實施，使它進一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場運行過程中的調(diào)控作用。下一階段要抓緊總結(jié)重慶和上海的房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，加快推進房產(chǎn)稅的實施，以使它進一步發(fā)揮調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用。

二、三線城市限購執(zhí)行迎來關(guān)鍵期

目前房價尚未回歸合理的水平

據(jù)知情人士表示，由于征收范圍、征收基點、稅率等細節(jié)尚需完善，因此新稅種要在全國推廣尚需時日。而上海、重慶兩個先行城市的試點效果，將成為新稅種出臺的重要參考。

一些房地產(chǎn)企業(yè)先知先覺，他們的降價搶收行動無疑為自己贏得了寶貴的回轉(zhuǎn)空間。從龍湖地產(chǎn)近期大幅降價回籠資金20億元可以看出，誰率先降價搶收，誰就有更多資本過冬。而降價動作宜簡單不宜復雜，宜一降到底不宜小幅試探。降價不會影響開發(fā)商品牌，只會帶來實際的好處。這輪調(diào)整帶來的降價幅度大致可能是：一線城市的平均房價降幅20%至30%，二線城市10%至20%。

有關(guān)專家表示，目前房價尚未回歸合理的水平。在目前復雜的全球經(jīng)濟環(huán)境中，為了避免中國經(jīng)濟硬著陸的風險，應加快擴大房產(chǎn)稅試點城市規(guī)模，來逐步取代與市場經(jīng)濟資源配置相悖的信貸和購房限制措施。

但分析人士認為，由于政策和技術(shù)手段等多重因素影響，2013年年底前，信貸和購房限制措施將不會被取消，房產(chǎn)稅也難以在全國范圍內(nèi)開始征收。

長期而言，業(yè)內(nèi)預計房產(chǎn)稅可能成為限購令的替代政策。即便如此，房產(chǎn)稅在多大程度上能夠抑制投資資金進入樓市，目前尚不可知。更不用說房產(chǎn)稅出臺所需要的硬件平臺——全國房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的建立尚待時間。

姜偉新介紹，目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在進行40個城市的試點，把這些城市的個人住房信息收集起來，盡快實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。一旦這個系統(tǒng)建立起來，再加上銀行系統(tǒng)、財政系統(tǒng)、稅務系統(tǒng)和公安系統(tǒng)的信息，如果能統(tǒng)一到一個平臺上，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調(diào)節(jié)樓市。

然而，目前個人住房信息系統(tǒng)還存在著很大不足，進展也不是很順利。首先，信息只有個人信息，不是家庭信息，還不足以全部滿足差別化信貸政策和住房限購的臨時性措施實施的需要；其次，該系統(tǒng)中除住房外，不含公安、民政、稅務等信息。因此，下一步要想實現(xiàn)全方位信息系統(tǒng)，仍需要法律支持。

此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥也表示，住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，不僅能解決對市場變化的分析問題，還能解決執(zhí)行差別化貨幣政策問題。

同時，這一住房信息系統(tǒng)也關(guān)系到保障房公平分配的問題。齊驥表示，該問題涉及準確掌握申請者的住房、收入、財產(chǎn)等有關(guān)信息。而目前基礎(chǔ)信息不足，相關(guān)情況比較復雜，使得管理比較困難。他坦言：“雖然有公示制度，但還是出現(xiàn)了一些問題，比如騙租、騙購和權(quán)力尋租的問題?！饼R驥預計，今年年底前40個重點城市的信息系統(tǒng)將聯(lián)網(wǎng)。

不過，中國房地產(chǎn)業(yè)也不會由此直接進入下行期。城市化進程仍在繼續(xù)，商品房市場仍是拉動內(nèi)需的最重要領(lǐng)域之一。一個可能出現(xiàn)的特殊局面是，“十二五”期間3600萬套保障房將大量入市交易，貨幣化補貼的保障體制將為房地產(chǎn)市場帶來更多需求。那將是又一次房地產(chǎn)繁榮期的到來。■