◎ 王先慶

觀點(diǎn)

城市擴(kuò)張背景下的地鐵商業(yè)發(fā)展研究

◎ 王先慶

地鐵商業(yè)是城市化過(guò)程中，隨著地鐵這一交通工具的興起而出現(xiàn)的一種新興商業(yè)。地鐵商業(yè)的發(fā)育成長(zhǎng)及發(fā)展不同于地面商業(yè)形態(tài)，有它自身的特點(diǎn)和規(guī)律，只有充分地重視和認(rèn)識(shí)這種特殊性，才能有效地培育和推進(jìn)地鐵商業(yè)的發(fā)展，也才能充分發(fā)揮城市地鐵的功能和作用。那么，地鐵商業(yè)是如何起源的？其發(fā)展定位是什么？有哪些特點(diǎn)？影響地鐵商業(yè)發(fā)展的因素有哪些？地鐵商業(yè)的發(fā)展有哪些規(guī)律？世界其他知名城市的地鐵商業(yè)發(fā)展有哪些模式和經(jīng)驗(yàn)啟示？文章對(duì)此進(jìn)行了探討。

城市化 地鐵商業(yè) 軌道交通 城市擴(kuò)張 零售業(yè)

城市化水平的提高將會(huì)直接帶動(dòng)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市有限的資源面臨著容納更多人口的要求，同時(shí)也面臨著城市范圍擴(kuò)張與居住工作分離的必然前景，軌道交通的發(fā)展是城市化進(jìn)程的必然選擇，對(duì)城市發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。地鐵商業(yè)正是隨著城市化水平的提升及城市擴(kuò)張，而不斷發(fā)育成長(zhǎng)的一種新興商業(yè)形態(tài)。

一、城市化過(guò)程中地鐵商業(yè)的起源及發(fā)展定位

當(dāng)前，我國(guó)內(nèi)地已有北京、上海、廣州、深圳、南京、天津等城市相繼投入地鐵運(yùn)營(yíng)，對(duì)解決城市交通問(wèn)題與人口流動(dòng)產(chǎn)生了極大的作用。地鐵在實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，也在促進(jìn)城市商業(yè)的變革。

所謂地鐵商業(yè)，是指由于交通的通達(dá)性而帶來(lái)的大量人流的集散轉(zhuǎn)化為商業(yè)客流，從而將地鐵站點(diǎn)與商業(yè)系統(tǒng)融為一體，實(shí)現(xiàn)地鐵與商業(yè)系統(tǒng)共同發(fā)展的結(jié)合體。地鐵商業(yè)可劃分為地上商業(yè)和地下商業(yè)兩個(gè)部分。城市地鐵的主營(yíng)業(yè)務(wù)是為乘客提供各種交通服務(wù)，方便乘客出行，其固有資源是保證地鐵正常運(yùn)行的線路、站場(chǎng)、通道、隧道、車(chē)輛和站域用地等服務(wù)設(shè)施，但是，由固有資源建設(shè)運(yùn)營(yíng)派生出一系列的房地產(chǎn)、廣告、地下商業(yè)、旅游、餐飲等服務(wù)業(yè)，成為城市地鐵的一種衍生資源。①地鐵沿線容易形成新的商業(yè)走廊，而商業(yè)的付租能力最高。②早在1930年，歐美國(guó)家就對(duì)城市地鐵對(duì)土地開(kāi)發(fā)的影響進(jìn)行了研究。③我國(guó)第一條地鐵開(kāi)通時(shí)間與一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比相對(duì)滯后，如表1所示。

表1 世界部分國(guó)家/地區(qū)第一條地鐵開(kāi)通時(shí)間

（一）地鐵商業(yè)的起源

地鐵商業(yè)實(shí)現(xiàn)了軌道交通和商業(yè)的雙贏。地鐵商業(yè)史上具有代表意義的是日本東京地鐵商業(yè)街。1931年地鐵步行道由于未設(shè)置商業(yè)設(shè)施，小商鋪在地下通道兩側(cè)擺設(shè)臨時(shí)攤位，迎合地鐵帶來(lái)的巨大客流量的需求，并發(fā)展成為最初的“上野地鐵商店”，后逐漸演化為地下商業(yè)街，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)中心、地鐵中樞和地面商業(yè)紐帶三大功能的銜接。④地鐵的出現(xiàn)不僅實(shí)現(xiàn)了人流的快速輸送提高了交通效率，同時(shí)地鐵出口也廣泛成為城市的黃金地段。商務(wù)、住宅、商業(yè)的迅速崛起總是與地鐵站口之間存在密不可分的關(guān)系，如香港政府全資的地下鐵路公司除提供列車(chē)服務(wù)外，更積極地參與地鐵沿線的上蓋住宅、商用物業(yè)發(fā)展和物業(yè)管理，提供各項(xiàng)設(shè)施服務(wù)，將交通與其他社區(qū)設(shè)施融為一體。⑤國(guó)內(nèi)外地鐵商業(yè)發(fā)展的事實(shí)表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的地鐵對(duì)城市商業(yè)具有重大的影響，地鐵商業(yè)已成為城市區(qū)域擴(kuò)張與城市發(fā)展的重要載體，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。在我國(guó)，地鐵商業(yè)近些年也實(shí)現(xiàn)了迅速崛起，形成了一個(gè)個(gè)繁華的地鐵商圈，成為我國(guó)商業(yè)史上不可忽視的現(xiàn)象，我國(guó)內(nèi)地一線城市主要地鐵商圈如表2所示。

表2 我國(guó)內(nèi)地一線城市主要地鐵商圈列表⑥

地鐵商業(yè)的產(chǎn)生與城市化進(jìn)程以及城市發(fā)展有著密不可分的聯(lián)系。地鐵商業(yè)代表了地鐵與商業(yè)的聯(lián)姻，綜觀地鐵商業(yè)的產(chǎn)生，大致可分為兩種情況：（1）先有商業(yè)，后有地鐵。地鐵的發(fā)展會(huì)鞏固壯大已有商業(yè)，促進(jìn)商業(yè)的快速發(fā)展。如有著深厚商業(yè)積淀的廣州北京路商圈，地鐵的開(kāi)通為其帶來(lái)了活力，是地鐵促進(jìn)商業(yè)繁榮的重要證明之一；（2）先有地鐵，后有商業(yè)。地鐵的開(kāi)通促進(jìn)產(chǎn)生新的地鐵商業(yè)甚至新的商圈，如地鐵對(duì)中華廣場(chǎng)商圈、天河商圈發(fā)展所產(chǎn)生的推動(dòng)作用。在城市地鐵發(fā)展之初，在促進(jìn)已有商業(yè)/具有商業(yè)底蘊(yùn)的商圈的繁榮方面表現(xiàn)明顯，當(dāng)發(fā)展到一定程度，體系較為完善之后，作用逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)榇龠M(jìn)新的商業(yè)的產(chǎn)生，商業(yè)隨地鐵而擴(kuò)張。在城市地鐵路線設(shè)計(jì)之處，應(yīng)著重于考慮連接城市主要節(jié)點(diǎn)，將商業(yè)中心納入到重要節(jié)點(diǎn)范圍之內(nèi)，設(shè)立地鐵站口在商業(yè)中心附近，將會(huì)對(duì)城市商業(yè)的發(fā)展與商圈繁榮產(chǎn)生重要的集聚作用和推動(dòng)作用。隨著地鐵建設(shè)的完善，地鐵站口更應(yīng)傾向于城市發(fā)展方向與城市人流集聚區(qū)域的發(fā)展，促進(jìn)具有較高消費(fèi)能力區(qū)域的商業(yè)建設(shè)與消費(fèi)引導(dǎo)，服務(wù)于城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展與空間布局。

（二）地鐵商業(yè)的發(fā)展定位

地鐵商業(yè)的產(chǎn)生將會(huì)改變城市的商業(yè)格局，地鐵的功能需要借助地鐵周邊具有豐富業(yè)態(tài)的商業(yè)來(lái)完善和發(fā)揮。小至商販、小店，大至賣(mài)場(chǎng)、商圈，無(wú)不深諳“人氣旺，則財(cái)旺”的道理，但目前對(duì)地鐵商業(yè)的大部分認(rèn)識(shí)仍停留在“有人流即可有商機(jī)”的偏狹觀念上，而對(duì)地鐵商業(yè)的整體發(fā)展缺乏較為全面的認(rèn)識(shí)。將人流轉(zhuǎn)化為商機(jī)，除關(guān)注交通在人流與商流之間的過(guò)渡作用之外，更應(yīng)關(guān)注整體商業(yè)文化的建設(shè)，將地鐵與商業(yè)的發(fā)展階段相融合，營(yíng)造基于地鐵和商業(yè)發(fā)展不同階段之間相互組合的特色，通過(guò)對(duì)地鐵商業(yè)的發(fā)展定位，實(shí)現(xiàn)不同成長(zhǎng)模式之間的互補(bǔ)與錯(cuò)位發(fā)展。與傳統(tǒng)商業(yè)相比，地鐵商業(yè)基本特征表現(xiàn)在：

（1）區(qū)域分布顯著。地鐵使得城市商業(yè)布局呈現(xiàn)出更為明顯的扎堆趨勢(shì)，傳統(tǒng)商業(yè)空間分散與消費(fèi)需求不夠強(qiáng)勁而帶來(lái)的商圈影響力限制在很大程度上得到了解放，傳統(tǒng)商業(yè)具有了更大的發(fā)展空間，在同一區(qū)域上，商業(yè)密度增加，商業(yè)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)逐漸突出，空間集聚使地鐵商圈能夠產(chǎn)生傳統(tǒng)商業(yè)所不能媲美的集聚效應(yīng)。與傳統(tǒng)商業(yè)的分布相比，地鐵商業(yè)的區(qū)域性特征更為明顯，對(duì)人們的購(gòu)物選擇具有更大的導(dǎo)向性，使人們?cè)谙M(fèi)選擇上具有更強(qiáng)的目的性。

（2）商業(yè)集聚明顯。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的高密度分布態(tài)勢(shì)更為明顯。地鐵出行的兩個(gè)最大目的是通勤和消費(fèi)，地鐵的交通優(yōu)勢(shì)使人們更易根據(jù)自己的意向來(lái)選擇消費(fèi)的目的地，商業(yè)吸引力和商圈定位對(duì)于消費(fèi)者選擇具有重要影響。地鐵站口作為商業(yè)寶地，商業(yè)集聚效應(yīng)日益明顯，體現(xiàn)在輻射范圍的不斷擴(kuò)大、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的不斷增加、業(yè)種業(yè)態(tài)的不斷完善，⑦所產(chǎn)生的市場(chǎng)效應(yīng)日益增強(qiáng)，促進(jìn)了商業(yè)的發(fā)展與沉淀。同時(shí)，城市的商業(yè)集聚效應(yīng)和商業(yè)布局將受到更大的挑戰(zhàn)，地鐵商業(yè)的商業(yè)集聚對(duì)激活整個(gè)商業(yè)圈的發(fā)展具有重要作用。

（3）商圈價(jià)值提升。地鐵商業(yè)對(duì)商圈價(jià)值提升具有重要影響，這起源于地鐵所帶來(lái)的交通優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，也有賴(lài)于原有的商業(yè)沉淀。從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商業(yè)的發(fā)展對(duì)交通的發(fā)展具有極高的依賴(lài)度，多種交通方式之間的互補(bǔ)發(fā)展對(duì)商圈繁榮具有重要意義，對(duì)一般商圈而言，幾種主要的交通方式包括地鐵、公交、私家車(chē)、步行，對(duì)火車(chē)站大型批發(fā)商圈來(lái)說(shuō)，還包括火車(chē)這一主要交通方式。對(duì)于當(dāng)前許多大型零售商圈而言，地鐵與商業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了密切結(jié)合，地鐵所帶來(lái)的客流對(duì)商圈價(jià)值提升具有重要意義。

在城市化進(jìn)程中，地鐵商業(yè)的發(fā)展在城市商業(yè)中的地位將越來(lái)越重要，在大部分發(fā)達(dá)地區(qū)的城市中，地鐵商業(yè)正逐漸成為城市商業(yè)的代表與重要支撐，成為城市商業(yè)形象的重要部分。在城市商業(yè)的發(fā)展定位上，地鐵通過(guò)預(yù)期效益、通達(dá)性、人流效應(yīng)作用于商業(yè)，推動(dòng)城市商業(yè)的前進(jìn)，地鐵商業(yè)起著促進(jìn)商業(yè)集聚、豐富繁榮商圈、代表城市形象、補(bǔ)充主體商業(yè)等不同的作用。綜觀國(guó)內(nèi)外地鐵商業(yè)的發(fā)展，地鐵商業(yè)的定位可分為兩種：（1）主導(dǎo)城市商業(yè)發(fā)展；（2）城市商業(yè)補(bǔ)充定位。

當(dāng)前我國(guó)部分城市正處于城市轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，商業(yè)發(fā)展將成為城市發(fā)展的重要部分，地鐵對(duì)商業(yè)的影響及在整個(gè)城市商業(yè)中的定位使得對(duì)地鐵商業(yè)的研究具有重要意義。

二、影響地鐵商業(yè)發(fā)育成長(zhǎng)的主要因素及機(jī)制

（一）影響地鐵商業(yè)發(fā)育成長(zhǎng)的主要因素

1.城市擴(kuò)張與城市規(guī)劃

城市具有顯著的集聚效應(yīng)與規(guī)模效應(yīng)。城市擴(kuò)張與城市規(guī)劃以及城市化過(guò)程中所伴隨的城市功能改造和基礎(chǔ)設(shè)施改造對(duì)地鐵商業(yè)的發(fā)育成長(zhǎng)具有極其重要的作用。每個(gè)城市在特定時(shí)期都有其特有的發(fā)展方向與擴(kuò)張規(guī)律，城市擴(kuò)張的原因，被一些大城市稱(chēng)為“承載能力到了極限”，而實(shí)際上，城市擴(kuò)張?bào)w現(xiàn)要素流動(dòng)的方向，在國(guó)家發(fā)展過(guò)程中，許多要素處于不斷流動(dòng)的狀態(tài)，如人力資源要素、資本要素、技術(shù)要素等，都處于一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)，資源總是向區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)的地方集聚，要素的流動(dòng)與集聚導(dǎo)致城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化率處于不斷提高的狀態(tài)（如圖1），城市擴(kuò)張不可避免地伴隨有交通問(wèn)題及城市居民生活與消費(fèi)問(wèn)題，進(jìn)而推動(dòng)城市交通事業(yè)與消費(fèi)環(huán)境的打造問(wèn)題，而城市規(guī)劃則更好地體現(xiàn)了城市的總體綜合定位，起到了鞏固已有商業(yè)和發(fā)展新商業(yè)的作用，在城市商業(yè)發(fā)展上具有極大的指導(dǎo)意義，對(duì)地鐵與商業(yè)的結(jié)合具有重要作用，一方面促進(jìn)了資源要素的快速合理流動(dòng)，另一方面促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。城市擴(kuò)張與城市規(guī)劃對(duì)商業(yè)的發(fā)展具有極大的影響，促進(jìn)了城市商業(yè)的繁華與衰退，見(jiàn)證了商業(yè)的跌宕起伏，起起落落中不斷彰顯城市的成長(zhǎng)與特色。

圖1 中國(guó)城鎮(zhèn)化率變化圖

城市擴(kuò)張為地鐵商業(yè)帶來(lái)了機(jī)會(huì)，城市規(guī)模的擴(kuò)大有利于商業(yè)在城市中地位的增強(qiáng)與人口集聚的形成。在一定程度上，地鐵商業(yè)的發(fā)展與城市發(fā)展方向存在著極大的相關(guān)性，商業(yè)的發(fā)展方向總是與城市的發(fā)展方向相匹配，商業(yè)重心的變化也經(jīng)常與城市發(fā)展方向保持一致。地鐵的發(fā)展形成了一張網(wǎng)絡(luò)，將城市發(fā)展籠絡(luò)其中，同時(shí)也對(duì)城市的發(fā)展方向形成了一種導(dǎo)向性的影響，對(duì)時(shí)空觀念、就業(yè)習(xí)慣和生活方式都造成了大幅的變動(dòng)。由于交通通達(dá)性的提高，空間轉(zhuǎn)移消耗時(shí)間變少，城市人口內(nèi)部流動(dòng)率大大提升，消費(fèi)空間也大大提升，地鐵商業(yè)擁有大規(guī)模的人流量作為支撐，滿(mǎn)足商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件——人的因素，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)流的集聚具有重要作用，國(guó)內(nèi)外許多地鐵商業(yè)的發(fā)展都見(jiàn)證了從一無(wú)所有到人潮洶涌的變化。城市規(guī)劃對(duì)交通與商業(yè)的融合，將會(huì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生質(zhì)的影響。

2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

地鐵商業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)消費(fèi)能力的支持，消費(fèi)能力離不開(kāi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的支撐。商業(yè)發(fā)展與區(qū)域內(nèi)收入水平直接相關(guān)，在城市化發(fā)展過(guò)程中，如果商業(yè)發(fā)展不能夠及時(shí)跟上城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，則極易導(dǎo)致消費(fèi)大量外流，不利于本區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如何將消費(fèi)能力留住甚至吸引外部消費(fèi)的進(jìn)入，已成為當(dāng)今許多大中型城市的主要研究課題。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了消費(fèi)需求，為商業(yè)提供了充足的資金流保證。并為吸引要素流向起到了重要的作用，以廣州市最早運(yùn)行的一號(hào)線為例，在一號(hào)線單線運(yùn)行的幾年內(nèi)，“東部熱（尤其是天河城、公園前等段），西部冷（尤其是長(zhǎng)壽站以西段）”，地鐵線路內(nèi)的這一運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)與地面相應(yīng)區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平大致吻合，當(dāng)然，在一號(hào)線建設(shè)之前，區(qū)域間發(fā)展水平高低不均的情況已經(jīng)客觀存在。在地鐵一號(hào)線單線投入運(yùn)行最初幾年，西部的芳村地區(qū)更多地扮演著一種“輸出”角色，而這種“輸出”角色反映于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的簡(jiǎn)單表現(xiàn)，莫過(guò)于芳村地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)一直得不到大發(fā)展，也一直落后于廣州市的平均發(fā)展水平。地鐵的開(kāi)通方便了交通往來(lái)，卻也產(chǎn)生了“風(fēng)洞效應(yīng)”，方便了各種經(jīng)濟(jì)要素的流動(dòng)，進(jìn)而卻帶來(lái)了“馬太效應(yīng)”，使得發(fā)達(dá)區(qū)域發(fā)展更快，相對(duì)落后的區(qū)域則拉大了差距。⑧

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)程度與商業(yè)的發(fā)展程度密切相關(guān)，第二產(chǎn)業(yè)通常為城市發(fā)展初期帶來(lái)巨大的資金，但第三產(chǎn)業(yè)比重對(duì)商業(yè)的影響更大，如果說(shuō)第二產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)騰飛，則第三產(chǎn)業(yè)的作用是更好地將經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換。在國(guó)內(nèi)外商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)都具有較高比重，而且，在城市發(fā)展歷史上通常都有工業(yè)史。當(dāng)前存在一個(gè)疑惑，很多工業(yè)集聚地區(qū)并不能形成良好的商業(yè)，這一現(xiàn)象主要有以下幾個(gè)原因：（1）工廠員工以打工者為主體，收入用于攢錢(qián)回鄉(xiāng)而非消費(fèi)，不能納入大商業(yè)的消費(fèi)人群范疇；（2）區(qū)域內(nèi)未形成良好的商業(yè)氛圍與消費(fèi)環(huán)境，導(dǎo)致消費(fèi)外流；（3）各方更重視工業(yè)對(duì)地區(qū)貢獻(xiàn)，而忽視商業(yè)發(fā)展；（4）商業(yè)對(duì)工業(yè)的替代作用過(guò)弱。

3.商業(yè)配套與商業(yè)環(huán)境

地鐵為商業(yè)帶來(lái)充分的人氣，但地鐵的商業(yè)價(jià)值仍需通過(guò)其周邊物業(yè)與商業(yè)的配合才能得以實(shí)現(xiàn)，地鐵商業(yè)需要在地鐵站口設(shè)置豐富而完備的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)綜合體來(lái)實(shí)現(xiàn)地鐵與商業(yè)的銜接。如上海徐家匯，能夠融合的同時(shí)，也易于形成明顯的商業(yè)核心區(qū)，有利于地鐵商業(yè)形成品牌來(lái)促進(jìn)擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)。如果有成熟的商業(yè)區(qū)作為依托，則地鐵商業(yè)的作用更易發(fā)揮，促進(jìn)商業(yè)集聚的作用更加明顯。

對(duì)于老城區(qū)而言，地鐵建設(shè)能夠有效改善交通飽和狀態(tài)，改善營(yíng)商環(huán)境；對(duì)于新城區(qū)而言，地鐵建設(shè)能夠?qū)π碌纳虡I(yè)環(huán)境的形成與改革起到極大的促進(jìn)作用。但商業(yè)歸根結(jié)底是需要一個(gè)良好的商業(yè)環(huán)境。商業(yè)環(huán)境建設(shè)主要受歷史因素、規(guī)劃因素、區(qū)位因素、消費(fèi)者行為因素、投資因素等多方面的影響，在實(shí)體環(huán)境方面，包括商業(yè)空間外部環(huán)境（整體商業(yè)布局、廣場(chǎng)、戶(hù)外廣告、建筑形態(tài)等）、商業(yè)空間內(nèi)部環(huán)境（內(nèi)部裝修、室內(nèi)廣告、展位布局等）和商業(yè)公共配套設(shè)施（休息區(qū)設(shè)置等）；在虛擬環(huán)境方面，包括商業(yè)文化（商業(yè)積淀、品牌開(kāi)發(fā)等）和商業(yè)氛圍（購(gòu)物氛圍與購(gòu)物體驗(yàn)）等，地鐵商業(yè)必須要考慮與周邊商業(yè)環(huán)境的統(tǒng)一性。

天河城、中華廣場(chǎng)等因?yàn)榈罔F而功成名就的經(jīng)典案例自然讓人津津樂(lè)道，然而特色建筑物的拆除、自然生態(tài)景觀的破壞，也使得中山路曾經(jīng)的繁華景象一時(shí)風(fēng)光不再。在地鐵為沿線區(qū)域開(kāi)發(fā)帶來(lái)刺激效應(yīng)的同時(shí)，也應(yīng)該高度重視地鐵建設(shè)可能對(duì)途經(jīng)區(qū)域造成的破壞作用，尤其在生態(tài)環(huán)境、商業(yè)氛圍等方面的負(fù)面影響。⑦

（二）地鐵商業(yè)發(fā)展規(guī)律探討

商業(yè)的發(fā)展一直都存在著內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，這種規(guī)律體現(xiàn)在商業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相適應(yīng)、與流通經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)、與城市發(fā)展方向相適應(yīng)等多種形式。而對(duì)地鐵商業(yè)而言，如果地鐵系統(tǒng)與商業(yè)聯(lián)動(dòng)得好，城市既發(fā)達(dá)又方便，它會(huì)制造出新的商圈。探討地鐵商業(yè)內(nèi)在發(fā)展規(guī)律將有助于實(shí)現(xiàn)更為合理的定位，突出城市商業(yè)特色，又能實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)繁榮與促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)合理快速發(fā)展，可以說(shuō)，商業(yè)的成功是遵循商業(yè)規(guī)律的結(jié)果。

規(guī)律探討之一：一城之中，地鐵商業(yè)的發(fā)展空間大小

顯而易見(jiàn)的是，地鐵商業(yè)不可能無(wú)限發(fā)展，地鐵商業(yè)的發(fā)展空間最終仍會(huì)遇到其局限，但地鐵商業(yè)的發(fā)展空間究竟如何評(píng)價(jià)，仍是一個(gè)需要實(shí)踐檢驗(yàn)的話題。以廣州中華廣場(chǎng)商圈（英雄廣場(chǎng)商圈）為例，英雄廣場(chǎng)商圈是廣州第一個(gè)以地鐵人流支撐起來(lái)的商圈，是北京路商圈和天河商圈東西兩個(gè)商圈的連接點(diǎn)，英雄廣場(chǎng)商圈具有畦地連接作用，只能作為次級(jí)商圈，再加上商圈在進(jìn)一步擴(kuò)展上受到地域空間的限制，再建商業(yè)設(shè)施幾乎是不可能的。目前該商圈基本已經(jīng)定型，很難再有大的突破。地鐵商業(yè)發(fā)展空間的影響因素主要包括：（1）地鐵商業(yè)發(fā)展?jié)摿?；?）地理空間限制；（3）要素投入水平；（4）地鐵商業(yè)發(fā)育成長(zhǎng)過(guò)程中的消費(fèi)力銜接；（5）人流量限制；（6）交通銜接；（7）商業(yè)認(rèn)同感；（8）商業(yè)氛圍。

克里斯塔勒（1933）所創(chuàng)建的中心地理論中將中心地定義為向居住在它周?chē)赜虻木用裉峁└鞣N貨物和服務(wù)的地方，與現(xiàn)代商圈概念較為接近。根據(jù)中心服務(wù)范圍的大小分為高級(jí)中心地和低級(jí)中心地，兩者之間存在中級(jí)中心地，認(rèn)為居民的日常生活用品基本在低級(jí)中心地就可以滿(mǎn)足，但要購(gòu)買(mǎi)高級(jí)商品或高檔次服務(wù)必須到中級(jí)或高級(jí)中心地才能滿(mǎn)足，不同規(guī)模等級(jí)的中心地之間的分布秩序和空間結(jié)構(gòu)應(yīng)該是不同的。

因此，并不是每個(gè)商圈/每種商業(yè)，都必須以充當(dāng)都市龍頭老大為己任，也不是都適合定位為最高端的商業(yè)，特色和持續(xù)生存，遠(yuǎn)重于盲目的攀比規(guī)模和等級(jí)。地鐵商業(yè)發(fā)展過(guò)程中，機(jī)緣巧合之下，也可通過(guò)“合體”來(lái)實(shí)現(xiàn)大型化、規(guī)?；?，以提升商圈的集聚能力，實(shí)現(xiàn)商圈發(fā)展，增強(qiáng)商圈的發(fā)展空間。如廣州天河城商圈，目前正與崗頂商圈逐步成為一體，將三個(gè)地鐵站連成一條帶狀商業(yè)，輻射效應(yīng)將更為明顯，但同時(shí)也意味著商圈之間的融合與消長(zhǎng)，新的大商圈逐漸形成，老的小商圈必有消失的部分。但對(duì)大部分地鐵商業(yè)而言，生存必須走差異化路線，通過(guò)個(gè)性化和特色化的打造，盡可能引起消費(fèi)者的好奇心和消費(fèi)熱情，除購(gòu)物本身之外，盡可能增加消費(fèi)附加值。從現(xiàn)代商業(yè)要素來(lái)看，這種附加值的來(lái)源必然是休閑、餐飲、旅游、文化和娛樂(lè)。

規(guī)律探討之二：地鐵延伸與商業(yè)的融合與偏離

我國(guó)地鐵線路設(shè)計(jì)大多是選擇居住人口或流動(dòng)人口具有較高密度的地區(qū)，較易促進(jìn)新的商業(yè)區(qū)的形成。如北京公主墳商圈的形成和發(fā)展與地鐵便有著密不可分的聯(lián)系，而廣州天河城的發(fā)展已與地鐵發(fā)展密不可分。地鐵的延伸，伴隨著大量的商業(yè)集聚產(chǎn)生，在一定程度上，地鐵形成了網(wǎng)狀分布后，聚攏作用將表現(xiàn)得甚為明顯，可帶動(dòng)區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)整合，提升商圈效應(yīng)。如在天河商圈購(gòu)物消費(fèi)的不僅是廣州人，有很多來(lái)自珠三角甚至是全國(guó)各地的消費(fèi)者，天河城目前70%的客流量來(lái)自珠三角地區(qū)的消費(fèi)者，而調(diào)查顯示，這些消費(fèi)者到達(dá)天河城的方式，大多數(shù)是通過(guò)地鐵。地鐵對(duì)人流、商流、資金流的集聚作用在天河城的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀上體現(xiàn)得淋漓盡致。

但并不宜將地鐵對(duì)商業(yè)的提升作用理想化、過(guò)度夸大，地鐵的集聚作用并非總是能實(shí)現(xiàn)商業(yè)集聚，地鐵沿線商業(yè)也并非處于“一榮俱榮”狀態(tài)。地鐵是對(duì)商業(yè)造成影響的諸多因素中的一個(gè)，但如果沒(méi)有其他因素的配合，特別是商圈商家的努力，很難說(shuō)就會(huì)對(duì)商業(yè)產(chǎn)生多大拉動(dòng)作用，在商圈高速發(fā)展時(shí)期，影響商圈聚集的主要因素不僅包括商圈本身的地理交通條件，還在很大程度上受周邊環(huán)境因素的影響。⑨當(dāng)?shù)罔F充分發(fā)展，形成成熟的網(wǎng)狀分布后，則會(huì)產(chǎn)生稀釋客流的作用。當(dāng)?shù)罔F成為一種常態(tài)，僅靠地鐵的便利性和稀缺性顯然是不可能成功的，更重要的是要看經(jīng)營(yíng)者的管理水平。⑩當(dāng)?shù)罔F商業(yè)的發(fā)展超出區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，則消費(fèi)的分散也會(huì)隨之發(fā)生。

地鐵延伸與商業(yè)之間也存在著悖論。如“疏散人群”與“滯留人群”之間的辯題，地鐵本身的基礎(chǔ)必備功能是實(shí)現(xiàn)交通的發(fā)展，達(dá)到快速疏散人群的目的，而商業(yè)的發(fā)展則需要人流的大規(guī)模集聚，兩者的結(jié)合為城市商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了前所未有的生機(jī)，但兩者的存在目的在本質(zhì)上是相背離的，地鐵與商業(yè)之間的融合與偏離是客觀存在的，解決該矛盾的關(guān)鍵仍舊在于合理進(jìn)行商業(yè)定位，促使地鐵與商業(yè)能夠達(dá)到相互促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展的結(jié)果。

規(guī)律探討之三：地鐵的人流與商業(yè)客流之間的轉(zhuǎn)化

傳統(tǒng)意義上認(rèn)為，人流規(guī)模與商業(yè)規(guī)模存在正相關(guān)關(guān)系（如圖2所示）。在傳統(tǒng)商圈發(fā)展中，這一觀點(diǎn)具有重要意義。事實(shí)上現(xiàn)代商圈發(fā)展仍舊離不開(kāi)大規(guī)模的人流量作支撐，地鐵能夠在短時(shí)間內(nèi)帶來(lái)大量人流，那么是否地鐵一定能夠形成巨大的商業(yè)發(fā)展空間呢？

圖2 人流規(guī)模與商業(yè)規(guī)模相互關(guān)系圖

地鐵所聚集的人流，以通勤和消費(fèi)兩種出行目的為主，能否形成商業(yè)，仍舊需要地鐵人流與商業(yè)客流之間的轉(zhuǎn)換。由于地鐵所帶來(lái)的人流量大，容易使人高估地鐵的價(jià)值，而實(shí)際上，地鐵站點(diǎn)只是影響地鐵商業(yè)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)因素，僅僅具有地鐵所帶來(lái)的人流因素，并不能實(shí)現(xiàn)商業(yè)的大發(fā)展，更關(guān)鍵的在于將地鐵所帶來(lái)的人流轉(zhuǎn)化為有效的消費(fèi)，并同時(shí)形成消費(fèi)吸引力，同步吸引地鐵及地鐵以外的消費(fèi)人口的進(jìn)駐。我國(guó)當(dāng)前總體上地鐵小商業(yè)分布廣泛，其中不乏優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)者，但若無(wú)法引導(dǎo)大的潮流，僅依賴(lài)于快速消費(fèi)為主的人流特征，并沒(méi)有辦法形成實(shí)際意義上的商業(yè)前景，較大商業(yè)體仍會(huì)面臨客流不足的危險(xiǎn)。因此，地鐵商業(yè)建設(shè)依據(jù)不同區(qū)域的實(shí)際情況對(duì)客流量有不同的依賴(lài)程度。

乘客的流動(dòng)并不直接表示消費(fèi)的到來(lái)，若要將地鐵人流轉(zhuǎn)化為商業(yè)客流，僅靠地鐵的魅力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須考慮乘客結(jié)構(gòu)與站點(diǎn)區(qū)位發(fā)展等因素，形成一種商業(yè)氛圍，培養(yǎng)出目標(biāo)客戶(hù)的商業(yè)認(rèn)同感，形成自身獨(dú)有的特色與定位。從目前來(lái)看，影響地鐵商業(yè)客流形成與集聚的主要因素包括：（1）地鐵商業(yè)的業(yè)態(tài)組合；（2）地鐵周?chē)纳虡I(yè)配套；（3）商業(yè)氛圍與商業(yè)積淀；（4）與客流消費(fèi)定位的匹配度；（5）滿(mǎn)足多樣化需求的程度。綜觀國(guó)內(nèi)外客流集聚較大的地鐵商業(yè)，都實(shí)現(xiàn)了商業(yè)、休閑、旅游、購(gòu)物等的充分結(jié)合，可滿(mǎn)足客流多方面需求，實(shí)現(xiàn)潛在顧客需求的一體化，留住顧客腳步。

從國(guó)際地鐵商業(yè)及廣州、深圳的地鐵商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，在地鐵開(kāi)通的初期，一般是強(qiáng)勢(shì)的商圈通過(guò)地鐵將更遠(yuǎn)的人流吸引過(guò)來(lái)，而隨著“商業(yè)均等化”趨勢(shì)的加強(qiáng)，地鐵商業(yè)客流才開(kāi)始回流，然后“倒吸”大都市商業(yè)人口的外出購(gòu)物。這有一個(gè)互相變動(dòng)的過(guò)程?？土骺煞譃樾^(qū)域客流與大區(qū)域客流，強(qiáng)勢(shì)商圈輻射范圍大，在客流方面具有極大的吸引力，在各層次商業(yè)定位，尤其是高端商業(yè)方面具有較大優(yōu)勢(shì)，而略顯弱勢(shì)的商圈則可滿(mǎn)足一定區(qū)域范圍內(nèi)的需求，消費(fèi)者不會(huì)因?yàn)榈罔F交通方便而到較遠(yuǎn)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)生活必需品，所以不同的地鐵商業(yè)對(duì)客流的定位可實(shí)現(xiàn)差異化。

一個(gè)城市中商業(yè)最理想的狀態(tài)是，城市內(nèi)擁有大大小小數(shù)個(gè)商圈，這些商圈能夠連成整體，商圈之間形成相互競(jìng)爭(zhēng)兼差異化生存的關(guān)系，滿(mǎn)足出行目的的多樣化，同時(shí)體現(xiàn)出城市的精神文化。如倫敦的地鐵與當(dāng)?shù)貧v史人文相聯(lián)系，以地鐵將不同年代的建筑融為一體，將交通文化、商業(yè)文化、歷史人文連接成一個(gè)整體，體現(xiàn)出城市的商業(yè)與人文特色。

表3 地鐵商業(yè)不同發(fā)展階段的特征及定位

三、地鐵商業(yè)的階段特征與發(fā)展趨勢(shì)

（一）地鐵商業(yè)發(fā)展的階段特征

與傳統(tǒng)商業(yè)相比，地鐵商業(yè)對(duì)交通體系的依賴(lài)性更強(qiáng)，能夠整合多種交通方式（步行、公交、地鐵、私家車(chē)等），才能夠滿(mǎn)足消費(fèi)人群的出行需求。成熟的地鐵商業(yè)必須能夠形成多業(yè)態(tài)并存的格局，滿(mǎn)足消費(fèi)人群全方位的需求，在地鐵商業(yè)的不同發(fā)展階段，表現(xiàn)出不同的特征和其相對(duì)應(yīng)的定位特點(diǎn)，如表3所示。

從地鐵商業(yè)發(fā)展路徑來(lái)看，優(yōu)秀的地鐵商業(yè)都是經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)次發(fā)展轉(zhuǎn)型從而逐步走向成熟，在發(fā)展過(guò)程中，不斷地進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的選擇，同時(shí)也在定位上不斷突破，在業(yè)態(tài)上逐步升級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)上的壯大，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過(guò)程。從當(dāng)下來(lái)看，地鐵商業(yè)的主體構(gòu)成與層次分布如表4所示，而地鐵商業(yè)發(fā)展程度與業(yè)態(tài)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系則可簡(jiǎn)單地歸納為圖3。

在地鐵商業(yè)發(fā)展過(guò)程中，存在地鐵商業(yè)的業(yè)態(tài)組合選擇與調(diào)整問(wèn)題，其設(shè)置和布局關(guān)系到地鐵商業(yè)的發(fā)展與定位，甚至關(guān)系到地鐵商業(yè)的生死存亡。業(yè)態(tài)組合是指在特定區(qū)域內(nèi)，通過(guò)各種經(jīng)營(yíng)方式的交叉組合，達(dá)到互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的方法。具體地說(shuō)就是多種業(yè)態(tài)在相關(guān)商業(yè)區(qū)域內(nèi)的取舍選擇，這個(gè)過(guò)程主要通過(guò)相關(guān)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性作用來(lái)達(dá)到最佳的商流、人流的效果，是區(qū)域商業(yè)持續(xù)繁榮的核心要素。地鐵商業(yè)的業(yè)態(tài)組合與選擇要考慮區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)條件、有效購(gòu)買(mǎi)能力、周邊商業(yè)環(huán)境、地鐵與商業(yè)的距離等有效銜接，當(dāng)前地鐵與商業(yè)業(yè)態(tài)的聯(lián)接方式大致如表5所示。

表4 地鐵商業(yè)主體構(gòu)成與層次分布

圖3 地鐵商業(yè)發(fā)展與主體業(yè)態(tài)的對(duì)應(yīng)關(guān)系

（二）地鐵商業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)

1.商業(yè)定位與業(yè)態(tài)組合選擇將更受重視

隨著城市商業(yè)發(fā)展，同質(zhì)化在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中將會(huì)越來(lái)越顯示出不利于地鐵商業(yè)的成長(zhǎng)壯大的狀態(tài)，地鐵商業(yè)必然面臨著商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合的問(wèn)題。現(xiàn)代商業(yè)普遍表明，商業(yè)定位在某種意義上重要程度高于地段位置，尤其是在同質(zhì)化發(fā)展較為普遍的今天，只有達(dá)到定位準(zhǔn)確，才能實(shí)現(xiàn)地鐵商業(yè)的繁榮，很多地鐵商業(yè)都在發(fā)展過(guò)程中不斷改變著自身定位，以期更為符合消費(fèi)者需求，創(chuàng)造差異化，避免同質(zhì)化，來(lái)占據(jù)市場(chǎng)地位。地鐵商業(yè)的定位要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行分析，根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)而持久的需求進(jìn)行定位，打造地鐵商業(yè)的經(jīng)營(yíng)檔次和綜合形象。

業(yè)態(tài)組合直接關(guān)系到商業(yè)在留住客流方面的能力，同時(shí)也對(duì)地鐵商業(yè)的定位起到積極的展示作用。從人的需求發(fā)展方向來(lái)看，有形商業(yè)和無(wú)形商業(yè)相互匹配，才能滿(mǎn)足消費(fèi)者多樣化的需求。在業(yè)態(tài)組合中，主力店選擇往往會(huì)成為商業(yè)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，因?yàn)橹髁Φ晷杈哂袠O強(qiáng)的號(hào)召力，促進(jìn)人氣集聚，釋放廣告效應(yīng)和收獲經(jīng)濟(jì)效益，成為商業(yè)整體業(yè)態(tài)活力的源點(diǎn)。同時(shí)，不同的業(yè)態(tài)組合會(huì)體現(xiàn)地鐵商業(yè)的不同定位。一般而言，豐富而合理的業(yè)種和業(yè)態(tài)組合更能實(shí)現(xiàn)地鐵商業(yè)的“留人”功能。將商業(yè)定位與業(yè)態(tài)組合實(shí)現(xiàn)良好的銜接，才能將商業(yè)的整體形象展示出來(lái)。許多地鐵商業(yè)在發(fā)展史上都有著不斷調(diào)整商業(yè)定位與業(yè)態(tài)組合的經(jīng)歷，這是地鐵商業(yè)產(chǎn)生的集聚效應(yīng)所帶來(lái)的必然結(jié)果，也是地鐵商業(yè)未來(lái)所必須進(jìn)行的抉擇。

2.地鐵商業(yè)差異化發(fā)展的狀態(tài)將逐步顯現(xiàn)

地鐵商業(yè)的集聚效應(yīng)使商業(yè)在城市實(shí)現(xiàn)高度集中而形成一種城市商圈網(wǎng)，當(dāng)?shù)罔F進(jìn)一步發(fā)展，“商業(yè)均等化”效應(yīng)進(jìn)一步凸顯之時(shí)，本地客流的流動(dòng)將會(huì)降低，此時(shí)城市商業(yè)如果不能及時(shí)吸納外界人口，則必須通過(guò)差異化來(lái)促進(jìn)客流的流動(dòng)，以維持城市商業(yè)的活躍，不能有效實(shí)施差異化戰(zhàn)略的地鐵商圈，將會(huì)面臨生存的問(wèn)題。

表5 地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)選擇

以香港為例，地鐵通車(chē)之前已出現(xiàn)零售業(yè)高度集中的購(gòu)物街區(qū)，如港島英皇道和九龍彌敦道，商業(yè)集聚現(xiàn)象十分明顯，但當(dāng)?shù)叵M(fèi)者跨區(qū)購(gòu)物現(xiàn)象卻并不是特別普遍，因?yàn)榻煌l件的限制也同時(shí)促進(jìn)了能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者就近消費(fèi)的區(qū)域零售商業(yè)，除集聚效應(yīng)特別明顯的英皇道和彌敦道外，其他地區(qū)的零售商業(yè)面積表現(xiàn)得較為平均，但隨著地鐵的發(fā)展，消費(fèi)者跨區(qū)購(gòu)物現(xiàn)象迅速發(fā)展，地鐵商業(yè)從傳統(tǒng)商業(yè)中脫穎而出，獲得了快速發(fā)展，地鐵沿線約30個(gè)購(gòu)物中心可占據(jù)香港購(gòu)物中心總數(shù)的3/5，地鐵對(duì)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的影響甚大，同時(shí)，如此多的購(gòu)物中心也使得消費(fèi)者在一定程度上沿地鐵線路進(jìn)行分散，易于在近處實(shí)現(xiàn)購(gòu)物目標(biāo)。

內(nèi)地與香港的不同之處在于，香港消費(fèi)者來(lái)自世界各地，香港商業(yè)對(duì)外來(lái)消費(fèi)力量的依賴(lài)程度較大，能夠支撐數(shù)量較多的地鐵商業(yè)的發(fā)展。而我國(guó)內(nèi)地大部分城市能夠吸引的外界消費(fèi)有限，對(duì)當(dāng)?shù)乜土鞯囊蕾?lài)極大。只有差異化的發(fā)展定位才能夠?qū)崿F(xiàn)客流的交替，成為長(zhǎng)期發(fā)展的動(dòng)力。此外，地鐵商業(yè)的發(fā)展也是一個(gè)不斷演化的過(guò)程，每時(shí)每刻都在發(fā)生著變化。只有差異化的實(shí)現(xiàn)是一個(gè)逐步形成的過(guò)程，也是地鐵商業(yè)未來(lái)的重要發(fā)展方向。

3.由地上空間開(kāi)發(fā)開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)Φ叵驴臻g開(kāi)發(fā)的重視

地下附屬空間可進(jìn)行大量以地鐵站為樞紐的綜合節(jié)點(diǎn)線性開(kāi)發(fā)，在商業(yè)上具有許多有利條件。如較為固定的大量人流、完全步行化的空間、不受氣候影響等，理論上會(huì)獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，但事實(shí)上卻往往處于附屬商場(chǎng)地位或穿越過(guò)道，未能如想象中體現(xiàn)出良好的效益。

根據(jù)一般的規(guī)律，城市化后期，地上空間不足，才會(huì)考慮發(fā)展地下空間。地下商業(yè)項(xiàng)目需要提供幾個(gè)動(dòng)力，一是交通優(yōu)勢(shì)，二是更方便，三是彌補(bǔ)地上的不足，有特色吸引力。當(dāng)?shù)厣峡臻g被充分開(kāi)發(fā)且不能滿(mǎn)足商業(yè)發(fā)展需求時(shí)，地下商業(yè)的開(kāi)發(fā)將成為一種必然的選擇，當(dāng)前大部分的地上商業(yè)都未得到充分開(kāi)發(fā)，因此，地下商業(yè)的定位大多是為了彌補(bǔ)地上商業(yè)的不足，個(gè)別地上商業(yè)的地理空間開(kāi)始受限，出現(xiàn)了地下空間的開(kāi)發(fā)需求，但總體而言，與國(guó)外相比，我國(guó)地下商業(yè)仍未達(dá)到能夠成為城市商業(yè)重心的地位（表6）。

表6 部分國(guó)家/地區(qū)的地下商業(yè)定位選擇

四、廣州地鐵商業(yè)的發(fā)展歷程及經(jīng)驗(yàn)啟示

（一）廣州地鐵商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

廣州具有“千年商都”的歷史文化積淀，近年廣州商業(yè)的崛起和輝煌，與地鐵商業(yè)有著密不可分的關(guān)系，地鐵商業(yè)在廣州商業(yè)總體中的地位變得尤為重要，自1997年廣州第一條地鐵線路開(kāi)通至今已有14年的時(shí)間，至2011年，廣州地鐵已有8條線路運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)里程接近260多公里，在當(dāng)前我國(guó)已開(kāi)通地鐵城市里排名第三，到2012年廣州計(jì)劃實(shí)現(xiàn)300多公里里程的運(yùn)營(yíng)，遠(yuǎn)期規(guī)劃中，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)600多公里的里程，地鐵將會(huì)對(duì)城市交通格局和城市商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。當(dāng)前我國(guó)部分城市地鐵線路與運(yùn)營(yíng)里程如表7所示。

廣州地鐵發(fā)展速度加快，地鐵商業(yè)進(jìn)入黃金增長(zhǎng)期。2010年上半年，地鐵商業(yè)面積占整個(gè)廣州市商業(yè)面積的13.5%，地鐵商業(yè)零售額占整個(gè)廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額（1184.9億元）的31.4%，地鐵人群每月在地鐵周邊的直接消費(fèi)達(dá)718.8元/人。地鐵商業(yè)為廣州零售經(jīng)濟(jì)做出了很大貢獻(xiàn)。地鐵的開(kāi)通帶動(dòng)了站點(diǎn)周邊部分地區(qū)的商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂(lè)設(shè)施等的集中分布，推動(dòng)了城市發(fā)展格局的改變，大型商業(yè)中心都逐步顯示出向地鐵站口集中的趨勢(shì)，一些著名商業(yè)單位都在積極籌劃將自身的商業(yè)物業(yè)與地鐵站口相聯(lián)系，拉近與地鐵的距離，以實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展。廣州市所形成的部分著名地鐵商業(yè)圈發(fā)展情況如表8所示。

地鐵商業(yè)見(jiàn)證了近幾年廣州商業(yè)的騰飛，并造就了中國(guó)最先進(jìn)的、最有代表性的帶狀地鐵商業(yè)集群——天河商圈、崗頂商圈。從地域上看，天河路東西走向，路北一側(cè)為廣州購(gòu)書(shū)中心、維多利亞廣場(chǎng)、天河體育中心，太古匯，路南則有中怡時(shí)尚、天河城、正佳廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯；再往東延伸，廣州電腦城、南方電腦城、頤高數(shù)碼廣場(chǎng)、天河娛樂(lè)廣場(chǎng)、摩登百貨等均已進(jìn)入成熟期，當(dāng)前萬(wàn)菱匯的開(kāi)業(yè)使東西方向連成一線。地鐵體育西路站、石牌橋站和崗頂站之間在地上商業(yè)方面實(shí)現(xiàn)了貫通，公交路線更是密集匯聚。從單個(gè)商圈的總面積看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于深圳的東門(mén)、華強(qiáng)北，還大于上海的徐家匯、淮海路、南京路步行街及北京的西單、王府井與CBD核心商業(yè)區(qū)，天河商圈已成為囊括眾多業(yè)種、地上地下商業(yè)豐富、包容各種業(yè)態(tài)的名副其實(shí)的超大型現(xiàn)代地鐵商業(yè)代表。

表7 當(dāng)前我國(guó)部分城市地鐵線路與運(yùn)營(yíng)里程

表8 廣州市部分著名地鐵商業(yè)圈發(fā)展情況

同時(shí)，地鐵商業(yè)也見(jiàn)證了廣州新興商業(yè)形態(tài)的成長(zhǎng)，1996年天河城作為中國(guó)大陸最早的SHOPPING MALL之一，在1997年地鐵通車(chē)之后開(kāi)始實(shí)現(xiàn)跨越式的成長(zhǎng)。地鐵是廣州新興商業(yè)的見(jiàn)證者。如今，廣州已形成數(shù)量眾多的大型商業(yè)形態(tài)，超市、便利店、購(gòu)物中心等琳瑯滿(mǎn)目，代表性的商業(yè)企業(yè)有：天河城、正佳廣場(chǎng)、廣百百貨、摩登百貨、中華廣場(chǎng)、友誼商店等，這些本土企業(yè)得地利之便，實(shí)現(xiàn)了迅速崛起，當(dāng)前正在逐步進(jìn)行地域上的擴(kuò)張，而在擴(kuò)張模式選擇及擴(kuò)張選址方面，已將地鐵發(fā)展作為極其重要的因素考慮在內(nèi)。

綜觀廣州地鐵商業(yè)的發(fā)展路徑，可總結(jié)出以下特點(diǎn)：

1.地鐵成為商業(yè)發(fā)展的重要助力，商業(yè)發(fā)展逐漸沿地鐵線形成集聚分布

廣州地鐵商業(yè)已構(gòu)成了城市商業(yè)的主體，城市商業(yè)沿地鐵線路分布的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。在城市規(guī)劃初始階段各方并未預(yù)料到地鐵對(duì)商業(yè)的影響，地鐵建成以來(lái)廣州商業(yè)發(fā)展發(fā)生了巨大調(diào)整，地鐵商業(yè)對(duì)廣州傳統(tǒng)商業(yè)布局形成了巨大沖擊，而在意識(shí)到地鐵對(duì)城市及商業(yè)發(fā)展的重要意義之后，地鐵與商業(yè)的結(jié)合程度大大提升，兩者之間密不可分，地鐵商業(yè)圈的發(fā)展引人矚目。從當(dāng)前發(fā)展情況來(lái)看，人們所熟悉的發(fā)展水平較好的商圈都位于地鐵周邊。

一號(hào)線使得處于衰退的北京路商圈煥發(fā)生機(jī)，使得中華廣場(chǎng)商圈旺了起來(lái)，令商業(yè)相當(dāng)薄弱的芳村批發(fā)市場(chǎng)商圈發(fā)展壯大；二號(hào)線不僅穩(wěn)定和進(jìn)一步盤(pán)活了流花商圈，還帶旺了江南西商圈、中大布匹市場(chǎng)商圈和客村商圈；三號(hào)線的開(kāi)通，則造就了未來(lái)最有前途的番禺商圈。

地鐵對(duì)商圈發(fā)展的帶動(dòng)作用，在各個(gè)商圈發(fā)展史上體現(xiàn)得淋漓盡致，對(duì)比廣州大型商圈在發(fā)展歷程上的關(guān)鍵成長(zhǎng)點(diǎn)，無(wú)一不與地鐵的發(fā)展相關(guān)。而在交通上發(fā)展較為滯后的老城區(qū)商圈，則在發(fā)展上也呈現(xiàn)出發(fā)展滯后的現(xiàn)象，或被后起之秀搶占先機(jī)，或明顯出現(xiàn)客戶(hù)流失，甚至出現(xiàn)大幅的衰落，種種跡象都使經(jīng)營(yíng)者開(kāi)始重視地鐵交通的力量，關(guān)注地鐵交通對(duì)城市商業(yè)的助力作用。

2.地鐵商業(yè)對(duì)商業(yè)格局變化沖擊大，核心商圈處于不斷發(fā)展與調(diào)整之中

在商業(yè)發(fā)展程度很高、競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的廣州，商業(yè)格局的變化也從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。從城市整體發(fā)展來(lái)看，城市商圈必然存在核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈，商圈也存在生命周期的不同階段。能夠與消費(fèi)需求相適應(yīng)的商圈將會(huì)獲得更好的發(fā)展，而不相適應(yīng)的商圈則會(huì)逐漸沒(méi)落。綜觀廣州地鐵商業(yè)發(fā)展歷史，地鐵商業(yè)的定位與轉(zhuǎn)型一直都處于不斷的探索之中，地鐵商業(yè)對(duì)廣州商業(yè)格局變化起到了巨大的推動(dòng)作用。

圖4 廣州地鐵沿線商圈分布

在廣州市的商業(yè)歷史傳統(tǒng)中，傳統(tǒng)的商業(yè)布局在珠江以北，而河南商業(yè)則處于長(zhǎng)期落后的狀態(tài)，河南人到河北購(gòu)物，是幾十年甚至幾百年的歷史習(xí)慣。而廣州市的地理分布呈沿珠江東西走向，廣州市的城市發(fā)展路徑與商業(yè)分布在一定程度上與廣州市的地理分布十分契合。而地鐵商業(yè)對(duì)廣州商業(yè)格局沖擊甚大，原城市商業(yè)中心中，西堤已風(fēng)光不再，北京路無(wú)法一枝獨(dú)秀，上下九定位下移，而天河商圈則迅速成為廣州一個(gè)新的城市商業(yè)中心。

與廣州市傳統(tǒng)商業(yè)格局相比，地鐵交通的便捷和快速大大促進(jìn)了廣州商圈的格局調(diào)整。北京路、上下九等商圈在地鐵商業(yè)發(fā)展之前一直處于廣州商業(yè)的領(lǐng)頭羊地位，在地鐵商業(yè)發(fā)展以來(lái)，造就了包括天河商圈、東山口商圈、中華廣場(chǎng)商圈、北京路商圈、康王路商圈、上下九商圈、江南西商圈 、崗頂商圈、環(huán)市路商圈等在內(nèi)的9個(gè)大型新老商業(yè)圈，成為廣州市商圈的典型代表，同時(shí)也促進(jìn)了其他處于發(fā)展過(guò)程中的商圈的形成。以天河城商圈為例，天河城商圈是最早的地鐵帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展的證明，從經(jīng)營(yíng)慘淡到如今的華南第一商圈。在天河城的發(fā)展進(jìn)程中，地鐵促進(jìn)了商業(yè)集聚的形成，天河城商圈發(fā)展到現(xiàn)在的商業(yè)風(fēng)向標(biāo)地位，將高端定位與業(yè)態(tài)組合作為商圈的主要特色。相形之下，廣州大道北商圈、番禺廣場(chǎng)商圈、芳村商圈、白云新城商圈等都處于發(fā)展過(guò)程之中，仍需不斷進(jìn)行定位調(diào)整，適時(shí)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。

3.地鐵商業(yè)引領(lǐng)“千年商都”，促進(jìn)廣州整體商業(yè)升級(jí)與發(fā)展

廣州有著濃厚的商業(yè)歷史，商業(yè)立世，是廣州千年商都的根本。當(dāng)前，廣州的商業(yè)形態(tài)正在發(fā)生著劇烈變化。地鐵商業(yè)正在促使城市商業(yè)從“一站式消費(fèi)”到“商圈式消費(fèi)”、“商業(yè)帶式消費(fèi)”過(guò)渡，人的消費(fèi)空間變大，消耗時(shí)間變小，商業(yè)形態(tài)也因?yàn)榈罔F經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)而更加繁復(fù)成熟。凱威爾和肖(Kivell＆Shaw)認(rèn)為，商業(yè)業(yè)主之所以?xún)A向于聚集，很大程度上是受顧客需求多樣化的影響，即隨著需求的多樣化，商品零售者很可能會(huì)聚集在一起。地鐵站點(diǎn)凝聚而來(lái)的各類(lèi)商場(chǎng)形成有性格有特色的商圈，帶動(dòng)起“商圈式消費(fèi)”，有利于城市商業(yè)中心由“單中心”向“多中心”轉(zhuǎn)變，全面促進(jìn)城市商業(yè)發(fā)展。

地鐵商業(yè)所帶來(lái)的商業(yè)集聚對(duì)商圈的形成與發(fā)展具有重要作用。地鐵所帶來(lái)的人流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力，從而吸引商業(yè)入駐，具有一定輻射范圍的重點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中于商流、客流、物流的中心所在地。隨著商業(yè)聚集地的輻射范圍不斷擴(kuò)大，容量不斷變大，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不斷增加，業(yè)種業(yè)態(tài)不斷完善，商圈就形成了，如圖5所示。

圖5 商業(yè)集聚與商圈的關(guān)系

地鐵商業(yè)對(duì)消費(fèi)半徑的擴(kuò)大有重要作用，規(guī)?；纳虡I(yè)氣氛將會(huì)依托地鐵而逐漸形成，地鐵逐漸超出交通概念范疇，演變?yōu)槌鞘猩虡I(yè)概念，由于地鐵的發(fā)展，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)得以有效銜接，商圈能在多大程度上滿(mǎn)足消費(fèi)者的多樣化需求，逐漸成為商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。以天河商圈為例，從西向東形成了商貿(mào)業(yè)、電子業(yè)的多樣化銜接，每個(gè)大型商業(yè)設(shè)置都有其不同的定位，商圈整體上實(shí)現(xiàn)了商業(yè)形態(tài)的組合與商業(yè)定位的轉(zhuǎn)型，功能上實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)百花齊放的轉(zhuǎn)型。中華廣場(chǎng)商圈中，中華廣場(chǎng)也曾存在商業(yè)定位模糊、業(yè)態(tài)布局混亂、品牌結(jié)構(gòu)散雜等特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)重新調(diào)整，定位為以高端時(shí)尚潮流活動(dòng)力為鮮明主題的大型購(gòu)物中心，與周?chē)鷺I(yè)態(tài)融合較好，從而實(shí)現(xiàn)了地鐵商業(yè)圈的突破。當(dāng)下，地上商業(yè)與地下商業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)更加明顯，商業(yè)形態(tài)的互補(bǔ)為地鐵商業(yè)提供了更大的發(fā)展空間，同時(shí)也對(duì)商業(yè)形態(tài)組合與商業(yè)定位的互補(bǔ)起到了極大的優(yōu)化作用。地鐵商業(yè)對(duì)廣州商業(yè)整體的升級(jí)與發(fā)展起到極大的促進(jìn)作用。

4.地鐵商業(yè)發(fā)育成長(zhǎng)迅速，推動(dòng)廣州商業(yè)的繁榮

地鐵商業(yè)對(duì)城市商業(yè)的發(fā)育成長(zhǎng)具有重要貢獻(xiàn)。廣州地鐵商業(yè)的發(fā)育成長(zhǎng)模式可分為三種：中心企業(yè)帶動(dòng)模式、零售網(wǎng)點(diǎn)帶動(dòng)模式和地鐵與商業(yè)互動(dòng)模式（如表9所示），各種模式協(xié)調(diào)發(fā)展，使廣州市地鐵商業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)廣州市商業(yè)的繁榮起到了極大的促進(jìn)作用。

地鐵商業(yè)發(fā)育成長(zhǎng)模式與地鐵商業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、客流的消費(fèi)力及消費(fèi)目的、地理因素、商業(yè)文化基礎(chǔ)、商業(yè)投資等有直接關(guān)系，而地鐵所帶來(lái)的人流量是地鐵商業(yè)客流量的基礎(chǔ)，地鐵站口所指向的目的地代表了客流的主要出行目的，地鐵商業(yè)創(chuàng)造了大量的消費(fèi)需求。更重要的在于，推動(dòng)了城市的轉(zhuǎn)型，對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)重工輕商的觀念形成了沖擊，為廣州市商業(yè)的繁榮與城市長(zhǎng)期發(fā)展定位的改變做出了重要貢獻(xiàn)。

（二）廣州市地鐵商業(yè)存在的問(wèn)題

1.交通發(fā)展與客流分布問(wèn)題

廣州的立體交通體系打造取得了很大成效，在幾十年的發(fā)展過(guò)程中所未考慮到的問(wèn)題正在逐漸被重視，如城市的規(guī)劃和各部門(mén)的規(guī)劃考慮交通時(shí)，逐漸將商業(yè)的購(gòu)物停車(chē)、購(gòu)物用車(chē)、物流配送車(chē)考慮進(jìn)去。過(guò)去幾十年廣州重制造、輕商業(yè)，曾一度忽略商業(yè)方面的交通考慮，未留過(guò)多的地方停車(chē)，搶了其他規(guī)劃的用地，這樣就構(gòu)成了矛盾和沖突，這種矛盾和沖突不是一時(shí)可以化解的，但當(dāng)下正逐漸受到重視。

在客流上，當(dāng)前廣州中心城區(qū)，尤其是天河路商圈的客流正在急劇分化。首先，廣州本地的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力一直都在外流，珠三角經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的人群中相當(dāng)一部分人不在廣州消費(fèi)已形成一種慣性，很多分流在香港、澳門(mén)及其他國(guó)家，所以留住本地的高端購(gòu)買(mǎi)力相當(dāng)困難，不利于廣州高端商業(yè)的發(fā)展。其次，廣州的城市化過(guò)程正在快速向郊區(qū)化轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，龐大的開(kāi)車(chē)一族，已經(jīng)開(kāi)始脫離主城區(qū)，轉(zhuǎn)向郊區(qū)化消費(fèi)，這個(gè)趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越大，老幼等購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)的人會(huì)越來(lái)越多的在中心城區(qū)。第三，廣州商業(yè)的區(qū)域布局與均衡發(fā)展當(dāng)前存在一些問(wèn)題，主要包括白云、黃埔、開(kāi)發(fā)區(qū)等的弱化問(wèn)題與如何培育提升問(wèn)題，老城區(qū)商業(yè)過(guò)度擁擠、發(fā)展?jié)摿Σ粩嗫萁呒盎盍υ僭靻?wèn)題等。

表9 廣州地鐵商業(yè)發(fā)育成長(zhǎng)模式

2.商業(yè)文化與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不足

當(dāng)前廣州在商業(yè)文化方面的缺陷較為突出，缺少中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，盲目跟風(fēng)現(xiàn)象普遍。同質(zhì)化問(wèn)題的背后，是缺少自主發(fā)展意識(shí)，更深層次的原因是企業(yè)普遍缺少創(chuàng)造，文化缺陷明顯。如品牌問(wèn)題，外資品牌在廣州的擴(kuò)張力度明顯，而本土品牌則處于弱勢(shì)地位，商業(yè)文化的行業(yè)缺陷表現(xiàn)突出。

在商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，項(xiàng)目的公益性和私人性問(wèn)題突出，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施是城市商業(yè)文化實(shí)體的重要組成部分。以商業(yè)廣告為例，香港經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為如果沒(méi)有四五層高堆出來(lái)的廣告，就沒(méi)有城市的商業(yè)繁榮；而北京市的教訓(xùn)則是不應(yīng)該拆除廣告，廣告分為公益廣告和非公益廣告，還包括由私人企業(yè)承擔(dān)的公益性廣告，其中的投資與利益分享之間的平衡很需要合理把握。而在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，相關(guān)部門(mén)在進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)，沒(méi)有把商業(yè)的購(gòu)物停車(chē)、購(gòu)物用車(chē)、物流配送車(chē)等考慮進(jìn)去，造成交通堵塞、車(chē)位短缺等問(wèn)題凸顯。

3.非理性因素對(duì)商業(yè)的影響廣泛存在

廣州市地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在很多的非理性因素。一是城市規(guī)劃的因素，導(dǎo)致城市配套與商業(yè)融合存在欠缺。如珠江新城規(guī)劃時(shí)對(duì)商業(yè)元素的考慮不足，打著以金融為主的CBD，以跨國(guó)公司總部為主的區(qū)域，不是中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的必然產(chǎn)物。二是在認(rèn)識(shí)上概念上的崇洋心理，盲目追求高端品牌，不符合商業(yè)規(guī)律和市場(chǎng)規(guī)律，只要實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展和城市繁榮即可，發(fā)展框架無(wú)須太過(guò)一致。三是對(duì)顧客消費(fèi)心理的非理性把握，中華民族的消費(fèi)心理學(xué)與西方在一些方面是有所不同的，“扎堆”是一個(gè)典型特征，以當(dāng)前發(fā)展迅速的地下商業(yè)為例，如果不能實(shí)現(xiàn)很好的展示來(lái)吸引人，就不能達(dá)到將客流引到地下的目的，造成商業(yè)發(fā)展不起來(lái)。非理性的因素影響行業(yè)的健康發(fā)展，導(dǎo)致城市商業(yè)資源的大量浪費(fèi)和發(fā)展機(jī)遇的流失，面對(duì)行業(yè)發(fā)展，必須保持理性態(tài)度，以生存為基礎(chǔ)，在此之上謀求發(fā)展。

4.地下商業(yè)開(kāi)發(fā)超前與定位問(wèn)題顯著

廣州目前地上空間開(kāi)發(fā)尚且不足，遠(yuǎn)未到地下空間大規(guī)模開(kāi)發(fā)的階段，但地下商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目卻表現(xiàn)出迅速增加的現(xiàn)象。廣州當(dāng)前發(fā)展不均衡，中心城市擁擠，周邊則發(fā)展不足，雖然香港也存在這樣的現(xiàn)象，但是兩者之間城市化的進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一致，不能相提并論。且大眾的消費(fèi)習(xí)慣，并沒(méi)有往地下消費(fèi)的習(xí)慣。改變這種習(xí)慣，廣州地下商業(yè)開(kāi)發(fā)曾有許多失敗的教訓(xùn)，如康王商業(yè)城、江南新地都經(jīng)營(yíng)慘淡，而天匯城三改定位更名東方寶泰，首創(chuàng)“非MALL”業(yè)態(tài)后才逐漸走上正軌，動(dòng)漫星城和地王廣場(chǎng)，相比香港的地下商業(yè)，人氣還是稍顯不足，僅有流行前線、天河又一城、景點(diǎn)商業(yè)街的發(fā)展相對(duì)順利，而這是它們與成熟的商業(yè)環(huán)境互補(bǔ)發(fā)展的結(jié)果。廣州城市商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)階段尚未達(dá)到大規(guī)模開(kāi)發(fā)地下商業(yè)的程度，地上商業(yè)的完善程度仍存在很大空間。

地下商業(yè)可隨著地鐵商圈的成熟，把所在商圈的內(nèi)在潛力激發(fā)出來(lái)。但地下商業(yè)開(kāi)發(fā)從來(lái)都比地上商業(yè)開(kāi)發(fā)難，地下商場(chǎng)更需要清晰的定位，商業(yè)規(guī)劃一定要做好，停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施也必須配備到位，才能吸引人流。在地下商業(yè)的定位問(wèn)題上，地下的商業(yè)在規(guī)律上沒(méi)有以走高端的做法定位，在地下淘金的地方不符合人的心理學(xué)，而方便性、實(shí)用性、靈活性是地下商鋪的最大特點(diǎn)，與地上商鋪形成合力，才能實(shí)現(xiàn)消費(fèi)集聚與共贏發(fā)展。

（三）廣州地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)啟示

1.地鐵站口與周?chē)h(huán)境相聯(lián)合，促進(jìn)地鐵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局

地鐵站口與周?chē)h(huán)境相結(jié)合，在交通上，實(shí)現(xiàn)地鐵與汽車(chē)、火車(chē)、居民區(qū)、商務(wù)區(qū)等的有效銜接，使地鐵商業(yè)能夠擁有更多的客源，形成地鐵商業(yè)區(qū)，促進(jìn)地鐵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的發(fā)展；在用地上，重視地鐵站口周邊地理空間的合理開(kāi)發(fā)利用，統(tǒng)一規(guī)劃，合理發(fā)展，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，為未來(lái)預(yù)留發(fā)展空間；考慮商業(yè)發(fā)展的情況下，盡量把地鐵站口開(kāi)到有人氣、有商業(yè)氛圍的地方，科學(xué)布局沿線商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量、規(guī)模、配套功能等。以廣州二號(hào)線延長(zhǎng)段的白云公園站和飛翔公園站為例，現(xiàn)階段看來(lái)，缺乏商業(yè)氛圍，但萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和五號(hào)停機(jī)坪將為白云新城商圈注入新的活力和生命力。

2.商業(yè)定位與業(yè)態(tài)組合相匹配，豐富地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制

通過(guò)對(duì)地鐵商業(yè)進(jìn)行合理的定位，發(fā)揮不同區(qū)域地鐵商業(yè)的個(gè)性特色，實(shí)現(xiàn)廣州商業(yè)的差異化、特色化的發(fā)展路徑，形成廣州城市商圈相輔相成的發(fā)展路徑，促進(jìn)廣州地鐵商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，根據(jù)地鐵商業(yè)的定位，發(fā)展連鎖超市、便利店、百貨、購(gòu)物中心、專(zhuān)賣(mài)店等多種業(yè)態(tài)，結(jié)合豐富的業(yè)種匹配，配合區(qū)域內(nèi)的文化積淀與商業(yè)積淀，打造特色化經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)地鐵商業(yè)的特色化吸引力，同時(shí)，鼓勵(lì)多種經(jīng)營(yíng)方式并存的發(fā)展方式，為地鐵商業(yè)發(fā)展注入活力，豐富地鐵商業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。

3.城市規(guī)劃與市場(chǎng)配置相結(jié)合，共同推進(jìn)地鐵商業(yè)發(fā)展

地鐵商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?，尚有很大的提升空間有待開(kāi)發(fā)，城市規(guī)劃應(yīng)具有前瞻性，充分發(fā)揮地鐵對(duì)商業(yè)的正向作用，同時(shí)將整個(gè)交通體系納入考慮范圍之內(nèi)，合理規(guī)劃路網(wǎng)系統(tǒng)，克服交通將人流直接帶走的不足，同時(shí)還要考慮購(gòu)物廣場(chǎng)與道路的搭配，對(duì)預(yù)留發(fā)展空間問(wèn)題、車(chē)流設(shè)計(jì)、住宅布局，都需要清晰透明的信息指引，實(shí)現(xiàn)地上交通與地下交通的合理對(duì)接，將城市規(guī)劃與地鐵商業(yè)結(jié)合考慮，促進(jìn)地鐵商業(yè)與城市發(fā)展方向的統(tǒng)一，保護(hù)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展能力與投資主體的積極性，遵循市場(chǎng)規(guī)律，適當(dāng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，形成合理的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮地鐵商業(yè)的作用，同時(shí)避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。

（注：本研究報(bào)告是2010年度廣州市商貿(mào)流通重點(diǎn)研究基地立項(xiàng)的重點(diǎn)項(xiàng)目的同名主報(bào)告，項(xiàng)目編號(hào)：GZSM201003。本研究要感謝原天河城董事長(zhǎng)禹來(lái)博士、羊城地鐵報(bào)、廣州地鐵的支持。）

注釋?zhuān)?/p>

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Metro Station Commerce in the Context of Urban Sprawl

Wang Xianqing

Metro station commerce is a new type of business rises as the metro railway transport developed rapidly. Different in forms from business above the ground, it can be effectively promoted only when its distinctive characteristics are recognized. In this paper the author tries to find out its evolution process, business orientations, special features, influencing factors, development patterns and successful experience of some world-renowned subway commerce models.

urbanization; metro station commerce; railway transport; urban sprawl

F572

10.3969/j.issn.1674-7178.2012.05.001

王先慶，廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、商業(yè)地產(chǎn)研究中心主任，廣東省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)。

（責(zé)任編輯：盧小文）