張清勇

（中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院，北京 100872）

房?jī)r(jià)收入比與住房支付能力指數(shù)的比較

張清勇

（中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院，北京 100872）

研究目的：比較房?jī)r(jià)收入比和住房支付能力的計(jì)算方法，辨析二者的關(guān)系及各自的長(zhǎng)處和短處。研究目的：文獻(xiàn)法和實(shí)證研究。研究結(jié)果：房?jī)r(jià)收入比和住房支付能力指數(shù)都是衡量住房支付能力的重要指標(biāo)，二者各有長(zhǎng)處。研究結(jié)論：在可以獲得數(shù)據(jù)的情況下，把房?jī)r(jià)收入比和住房支付能力指數(shù)都計(jì)算出來(lái)，對(duì)二者的變動(dòng)態(tài)勢(shì)進(jìn)行比較和分析，可以獲得對(duì)住房支付能力、住房市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的比較完整的認(rèn)識(shí)。

土地經(jīng)濟(jì)；房?jī)r(jià)收入比；住房支付能力指數(shù)

1 引言

用住房支付能力來(lái)概括和總結(jié)住房問題是常用的方法，而準(zhǔn)確衡量住房支付能力、把握住房支付能力的變動(dòng)態(tài)勢(shì)，是認(rèn)清住房市場(chǎng)狀況和制定相關(guān)調(diào)控政策的關(guān)鍵。有關(guān)住房支付能力的學(xué)術(shù)研究可追溯到19世紀(jì)恩格爾等人對(duì)家庭收入用于食品、房租等項(xiàng)開支的考察。后來(lái)，“一周薪抵一月租”、房租支出不應(yīng)超過家庭收入的25%成為一種經(jīng)驗(yàn)法則，“每個(gè)人都同意、都知道這個(gè)法則并將它當(dāng)作一種合理的界限”[1]。從20世紀(jì)30年代起，該法則納入美國(guó)的住房政策，作為核定資助對(duì)象的參考。另一個(gè)版本的經(jīng)驗(yàn)法則是購(gòu)房款不應(yīng)超過家庭年總收入的若干倍[2]，應(yīng)用于慈善救濟(jì)、銀行甄別貸款客戶等領(lǐng)域。與上述兩種版本的經(jīng)驗(yàn)法則相對(duì)應(yīng)，目前應(yīng)用較多的住房支付能力指標(biāo)分別是住房支付能力指數(shù)和房?jī)r(jià)收入比。

Weicher（1977）[3]使用“housing price-income ratio”這一術(shù)語(yǔ)，用中位新住宅售價(jià)除以中位家庭收入計(jì)算了美國(guó)1949—1975年新住房的房?jī)r(jià)收入比，是房地產(chǎn)文獻(xiàn)中使用支付能力指標(biāo)的開端[4]。20世紀(jì)80年代以后，房?jī)r(jià)收入比在聯(lián)合國(guó)、世界銀行的城市管理項(xiàng)目、住房指標(biāo)項(xiàng)目和城市指標(biāo)項(xiàng)目中都是一個(gè)重要指標(biāo)，房?jī)r(jià)收入比作為衡量支付能力的指標(biāo)得到了廣泛認(rèn)同。改革開放后，房?jī)r(jià)收入比概念傳入中國(guó)并得到了越來(lái)越多的應(yīng)用。1994年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》指出“新房負(fù)擔(dān)價(jià)與雙職工家庭年平均工資的倍數(shù)，要逐步提高，2000年以前達(dá)到3.5倍”，1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定“停止住房實(shí)物分配后，房?jī)r(jià)收入比在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對(duì)無(wú)房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼”。另有大量國(guó)內(nèi)研究提及房?jī)r(jià)收入比的國(guó)際參照數(shù)字，冠以“國(guó)際慣例”、“國(guó)際警戒線”的說(shuō)法，甚至把它當(dāng)作判斷住房市場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫的依據(jù)。相對(duì)而言，住房支付能力指數(shù)傳入大陸則要晚得多。根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所課題組的說(shuō)法，他們首次對(duì)大陸的住房可支付性指數(shù)進(jìn)行了測(cè)算[5]。

住房支付能力指數(shù)和房?jī)r(jià)收入比都是反映住房支付能力以及住房市場(chǎng)運(yùn)行狀況的重要指標(biāo)，二者一繁一簡(jiǎn)、各有長(zhǎng)處，可以互相校驗(yàn)、補(bǔ)充。但是，有一些研究和媒體報(bào)道貶低房?jī)r(jià)收入比這個(gè)用了多年的簡(jiǎn)單指標(biāo)，而推崇比較復(fù)雜、考慮了較多因素的住房支付能力指數(shù)。例如，2011年3月《證券日?qǐng)?bào)》發(fā)文指出房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)失靈了、房?jī)r(jià)收入比在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不具有絕對(duì)的權(quán)威說(shuō)服力，認(rèn)為盡快出臺(tái)居民住房支付能力指數(shù)才是解決房?jī)r(jià)調(diào)控問題的關(guān)鍵所在[6]。本文對(duì)房?jī)r(jià)收入比和住房支付能力指數(shù)的計(jì)算方法進(jìn)行比較，并應(yīng)用中國(guó)1999—2010年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，辨析二者的關(guān)系及各自的長(zhǎng)處和短處。

2 計(jì)算方法的比較

2.1 房?jī)r(jià)收入比（Housing Price to Income Ratio,PIR）

聯(lián)合國(guó)人居署的《城市指標(biāo)工具包指南》提供了房?jī)r(jià)收入比的意義、定義和方法等內(nèi)容。根據(jù)《指南》，房?jī)r(jià)收入比是“一套居住單元的中位自由市場(chǎng)價(jià)格與中位家庭年收入的比值”。其中，住房?jī)r(jià)格的定義是“在售房者不是被迫賣房的情況下，住房在市場(chǎng)上放了適當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間之后該住房的出售價(jià)格”，“家庭收入指從所有來(lái)源獲得的總收入，包括工資、薪金、來(lái)自業(yè)務(wù)或非正式部門活動(dòng)的收入，如果能夠獲取信息，還包括諸如消費(fèi)本可以出售的農(nóng)產(chǎn)品之類的實(shí)物收入”[7]。聯(lián)合國(guó)政策協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展部Indicators of SD:UN CSDMethodology Sheets更詳細(xì)地說(shuō)明了家庭收入和房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)方法。對(duì)于收入，該報(bào)告指出“許多國(guó)家可能有包含中位家庭收入或開支的近期住戶調(diào)查，這些調(diào)查可以直接使用。開支數(shù)據(jù)，而不是收入數(shù)據(jù)，可以用于估計(jì)收入……事實(shí)上，對(duì)于低收入者和收入通常掩蓋起來(lái)的地區(qū)，和報(bào)道的收入相比，開支可能是收入的更好的衡量。平均家庭收入，雖然不是那么合適，常因更容易獲取而作為最近收入的估計(jì)。如果有包括平均收入和中位收入的調(diào)查，但調(diào)查已經(jīng)太老而不能很好地估計(jì)家庭收入，中位和平均收入的比值仍可以用于計(jì)算新的中位數(shù)，因?yàn)槭杖氲姆植疾幌袷杖氡旧碜兓敲纯臁盵8]①類似地，聯(lián)合國(guó)人居中心、發(fā)展規(guī)劃署和世界銀行的一份報(bào)告在Help Notes中寫道，“如果中位收入數(shù)據(jù)無(wú)法獲得，可能就有必要采用全國(guó)性的城市數(shù)字。如果平均數(shù)可得而中位數(shù)不可得，可能可以從某些全國(guó)性或特定的調(diào)查中獲得一個(gè)中位數(shù)與平均數(shù)的比值，或者可以應(yīng)用對(duì)許多發(fā)展中國(guó)家的研究發(fā)現(xiàn)，即中位收入一般是平均數(shù)的70%”[9]。。

大量研究認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比是反映住房市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況的極好指標(biāo)[10]。作為聯(lián)合國(guó)、世界銀行指標(biāo)項(xiàng)目中房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)的設(shè)計(jì)者和推廣者，Angel和Mayo指出，“如果說(shuō)有哪個(gè)單一指標(biāo)傳遞了住房市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況的最豐富的信息的話，那就是房?jī)r(jià)收入比”[11]。聯(lián)合國(guó)人居中心、發(fā)展規(guī)劃署和世行的一份報(bào)告認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比“可能是住房市場(chǎng)運(yùn)行最重要的概括性衡量，它不僅表明了在多大程度上住房是可支付的，而且能夠顯示市場(chǎng)扭曲的存在”[9]。值得指出地是，房?jī)r(jià)收入比的設(shè)計(jì)者和推廣者十分了解并清楚、直白地指出了該指標(biāo)的局限性。1992年世行的《中國(guó)：城鎮(zhèn)住房改革的問題與方案》寫道，“一個(gè)通用的指標(biāo)，是住房售價(jià)和家庭收入之比。雖然這個(gè)比率很有用，但也會(huì)引起誤解……住房支付能力更好的定義，應(yīng)該是可用于住房開支的家庭收入與所需的住房支出之比；支付數(shù)額是按月計(jì)算的”[12]。Angel和Mayo也指出，“使用房?jī)r(jià)收入比和租金收入比作為支付能力的指標(biāo)存在許多問題。它們沒有控制住宅存量隨時(shí)間推移而發(fā)生的質(zhì)量變化。另外，中位住房?jī)r(jià)格與中位收入之間的關(guān)系沒有說(shuō)明購(gòu)房者實(shí)際面臨的金融約束。此外，這些指標(biāo)沒有控制住房成本增加預(yù)期的影響。中位住房?jī)r(jià)格與中位收入之比忽視了住房成本中的其他成分，包括抵押貸款利率和首付款，這兩者從根本上決定了月還款額。它也沒有控制中位收入的區(qū)域差異”[11]①他們最后還說(shuō)，“不管怎樣，這些指標(biāo)作為可能存在的支付能力問題的診斷性指標(biāo)是有用的”。。

2.2 住房支付能力指數(shù)（Housing Affordability Index,HAI）

目前各國(guó)應(yīng)用較多的住房支付能力指數(shù)是由全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（National Association of Realtors,NAR）開發(fā)的指數(shù)或其變種。這類指數(shù)在考慮住房?jī)r(jià)格、家庭收入之外，還考慮抵押貸款利率、貸款期限和家庭收入中用于住房消費(fèi)的上限比例，是判斷住房支付能力的主要工具，能實(shí)時(shí)反映自有住房家庭的支付能力及其變化[13]。以通俗的例子來(lái)說(shuō)，若某套住房?jī)r(jià)為12.5萬(wàn)元，首付20%，抵押貸款利率是5.94%，還款期30年，則月還款額為596元。如果這戶人家每月以收入的25%還貸，則全家每月至少要賺2382.8元（每年28593.5元）。如果這個(gè)家庭年收入為25000，則他們是買不起這套住房的，其支付能力指數(shù)為25000/28593.5=0.87。也就是說(shuō)，支付能力指數(shù)等于1，表示一個(gè)中等收入的家庭剛好有足夠的購(gòu)買能力以貸款買標(biāo)準(zhǔn)價(jià)位的住房；指數(shù)大于1，表示有較強(qiáng)的支付能力，收入足以購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)價(jià)位的住房；指數(shù)小于1，則支付能力弱，收入不足以償還房貸。

計(jì)算住房支付能力，首先要界定每月用于住房消費(fèi)的收入額Iφ，其中I表示城市家庭月收入的中位數(shù)，φ表示收入中用于住房消費(fèi)的上限比例。其次，要界定抵押貸款的月還款額（Monthly Payment,PMT）。令P為中位數(shù)價(jià)位的存量住房市場(chǎng)價(jià)值，首付比例為α，抵押貸款月利率為i，貸款期限為n年（12n個(gè)月），則等額均還的月還款額為：

由此可以得出住房支付能力指數(shù)：

2.3 PIR與HAI的計(jì)算公式比較

這里我們?nèi)杂肐表示城市家庭月收入的中位數(shù)，φ表示收入中用于住房消費(fèi)的上限比例，P為中位數(shù)價(jià)位的存量住房市場(chǎng)價(jià)值，首付比例為α，抵押貸款月利率為i，貸款期限為n年（12n個(gè)月）。則房?jī)r(jià)收入比的公式為：

設(shè)定首付比例α、貸款期限n和家庭收入中用于住房消費(fèi)的上限比例φ后，住房支付能力指數(shù)HAI為中位數(shù)價(jià)位的存量住房市場(chǎng)價(jià)值P、城市家庭月收入的中位數(shù)I以及抵押貸款月利率i的函數(shù)，與房?jī)r(jià)收入比是中位數(shù)價(jià)位的存量住房市場(chǎng)價(jià)值P、城市家庭月收入的中位數(shù)I的函數(shù)相比，多考慮了抵押貸款月利率i的影響。為了闡述方便，將HAI公式中包含抵押貸款月利率i的部分獨(dú)立出來(lái)，設(shè)定為f（i），稱為利率乘數(shù)。

于是，HAI公式可以改寫為：

比較式3和式5，可以看出，在PIR的計(jì)算公式中，P在分子，I在分母；而在HAI的計(jì)算公式中，P在分子，I在分母。給定φ、α和i，PIR和HAI呈反方向變動(dòng)態(tài)勢(shì)，即當(dāng)房?jī)r(jià)收入比低時(shí)，住房支付能力指數(shù)高，居民的住房支付能力比較強(qiáng)，反之亦然。

3 1999—2010年的中國(guó)數(shù)據(jù)應(yīng)用

3.1 數(shù)據(jù)處理和參數(shù)設(shè)計(jì)

由于缺乏微觀數(shù)據(jù)，本文根據(jù)新建住房的市場(chǎng)價(jià)值均值來(lái)推導(dǎo)存量住房的市場(chǎng)價(jià)值中位數(shù)，依靠的是鄭思齊從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)城市調(diào)查樣本數(shù)據(jù)中總結(jié)出的比例關(guān)系——存量住房市場(chǎng)價(jià)值的均值等于新建住房市場(chǎng)價(jià)值均值的65%、存量住房市場(chǎng)價(jià)值的中位數(shù)等于存量住房市場(chǎng)價(jià)值平均數(shù)的80%[13]。在收入中位數(shù)和平均數(shù)的處理上，根據(jù)廣東省2002年對(duì)1251戶城鎮(zhèn)住戶的調(diào)查、中國(guó)人民大學(xué)社會(huì)學(xué)系與香港科技大學(xué)社會(huì)調(diào)查中心2003年下半年對(duì)全國(guó)26個(gè)省6200個(gè)家庭的“全國(guó)綜合社會(huì)調(diào)查”以及中國(guó)社會(huì)科學(xué)院2005年對(duì)5個(gè)大城市（上海、福州、沈陽(yáng)、西安和武漢）的“中國(guó)城市勞動(dòng)力調(diào)查”，按收入中位數(shù)為平均數(shù)的75%換算[14-16]。

本文所用的數(shù)據(jù)主要來(lái)自歷年《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)統(tǒng)計(jì)月報(bào)》。由于歷年各城市的商品住宅套均銷售面積數(shù)據(jù)不可得，我們以套均竣工面積代替。較早年份的住房抵押貸款利率來(lái)自歷年《中國(guó)金融年鑒》，2005年3月17日以后的住房抵押貸款利率根據(jù)中國(guó)人民銀行的金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率及規(guī)定的利率下限倍數(shù)折算，其中年內(nèi)利率發(fā)生變動(dòng)的，按規(guī)定利率實(shí)施的天數(shù)加權(quán)計(jì)算當(dāng)年利率。在相關(guān)參數(shù)的設(shè)定上，宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所課題組設(shè)定首付20%、30年貸款期限，收入中用于住房消費(fèi)的上限比例為25%[6]；吳璟和劉洪玉設(shè)定首付30%、15年貸款期限，收入中用于住房消費(fèi)的上限比例為25%[17]。根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況，設(shè)定首付比例α為30%，貸款期限n為30年（360個(gè)月），家庭收入中用于住房消費(fèi)的上限比例φ為25%。

3.2 二者走勢(shì)比較

按照上述參數(shù)設(shè)置和計(jì)算方法，算出了1999—2010年中國(guó)的住房支付能力指數(shù)HAI和房?jī)r(jià)收入比PIR，并對(duì)二者進(jìn)行比較，判斷二者的波動(dòng)趨勢(shì)是否一致。從圖1可以看出，從1999年到2008年，HAI上升時(shí)PIR就下降，HAI下降時(shí)PIR就上升，二者波動(dòng)的方向相反，且這種關(guān)系十分明顯、穩(wěn)定。其原因是，如果不考慮利率的影響，HAI和PIR一樣，僅受房?jī)r(jià)和收入的影響；如果利率波動(dòng)的幅度不大，HAI的波動(dòng)主要受房?jī)r(jià)波動(dòng)和收入波動(dòng)的影響，與PIR波形接近。

值得注意的是，從2009年起，原本HAI和PIR波動(dòng)方向相反的態(tài)勢(shì)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。2009年的HAI上升，PIR也上升；2010年的HAI下降，PIR也下降。這種1999—2008年HAI與PIR波動(dòng)趨勢(shì)相反而2009—2010年波動(dòng)趨勢(shì)相同的狀況可以從圖2中HAI和1/PIR的波動(dòng)狀況中更清楚地看出：1999—2008年，HAI和1/PIR的波形幾乎完全一致；2009—2010年，HAI和1/PIR的波動(dòng)方向完全相反。

圖1 1999—2010年的HAI和PIRFig.1 HAIand PIR from 1999 to 2010

圖2 1999—2010年的HAI和1/PIRFig.2 HAIand 1/PIR from 1999 to 2010

3.3 影響因素

給定首付比例、貸款期限和家庭收入中用于住房消費(fèi)的上限比例之后，HAI比PIR多考慮了住房抵押貸款利率的影響。1999—2008年HAI和PIR波動(dòng)方向相反的態(tài)勢(shì)在2009、2010年出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)主要是由于抵押貸款利率的影響。圖3反映了1999年至2010年間住房抵押貸款利率的變動(dòng)，可以看出，2008年9月之前，住房抵押貸款利率的波動(dòng)相對(duì)較小，從2008年9月起，住房抵押貸款下限利率從6.66%起連續(xù)多次下降，2008年11月27日降到4.28%，2008年12月23日進(jìn)一步降到4.16%。后來(lái)住房抵押貸款利率又回調(diào)，到2010年12月份，加權(quán)平均抵押貸款利率為5.34%。

圖3 1999—2010年的抵押貸款利率變化Fig.3 M ortgage interest rate changes from 1999 to 2010

圖4 1999—2010年的年度抵押貸款利率Fig.4 Annualmortgage interest rate changes from 1999 to 2010

為討論年度住房支付能力指數(shù)與房?jī)r(jià)收入比的變化，筆者折算了1999—2010年的年度住房抵押貸款利率（年內(nèi)利率發(fā)生變動(dòng)的，按規(guī)定利率實(shí)施的天數(shù)加權(quán)計(jì)算當(dāng)年利率）。如圖4，1999年到2008年間，抵押貸款利率都在百分之五點(diǎn)多、六點(diǎn)多的水平上，2009年卻從百分之六點(diǎn)多直降到百分之四點(diǎn)多，2010年又上升到將近百分之五。

筆者將討論重點(diǎn)放在HAI和1/PIR變動(dòng)態(tài)勢(shì)完全相反的2009、2010年上。如圖5，2009年房?jī)r(jià)上漲了25%，收入只上漲8.5%，房?jī)r(jià)收入比從2008年的5.85倍上升到了6.74倍，顯示住房支付能力下降。然而，同期央行大幅下調(diào)抵押貸款利率，利率乘數(shù)從2008年的160.9直升至199.9，HAI值反而從0.82上升至0.88，顯示住房支付能力上升。到2010年，房?jī)r(jià)上漲了5.6%，收入上漲了11.3%，房?jī)r(jià)收入比從2009年的6.74倍降至2010年的6.40倍，顯示住房支付能力上升；但同期抵押貸款利率有所提高，利率乘數(shù)從2009年的199.9降至2010年的186.5，HAI值從 0.88降至 0.87，顯示住房支付能力下降。

圖5 2000—2010年房?jī)r(jià)、收入、利率乘數(shù)的增長(zhǎng)率Fig.5 Grow th rates of housing price,income and interest rate multiplier from 2000 to 2010

4 結(jié)語(yǔ)

從以上討論可以看出，在中國(guó)，無(wú)論是從公式上看，還是從大多數(shù)年份、正常年份的實(shí)際情況來(lái)看，以HAI和PIR表征的住房支付能力是一致的，HAI和1/PIR的波形和波動(dòng)方向是類似的。在由央行人為設(shè)置的抵押貸款利率急劇波動(dòng)的年度里，由于利率乘數(shù)的放大效應(yīng)，在房?jī)r(jià)大漲、收入小漲的情況下，HAI反而有所上升；在房?jī)r(jià)小漲、收入大漲的情況下，HAI反而有所下降，此時(shí)的HAI通過貸款購(gòu)房者月還貸負(fù)擔(dān)所體現(xiàn)的住房支付能力只能說(shuō)明當(dāng)期的還貸壓力，卻不能很好地反映市場(chǎng)狀況。

Jensen指出，“有許多種（住房支付能力）指標(biāo)，……沒有一種支付能力指標(biāo)對(duì)所有情況都是準(zhǔn)確的”[18]。房?jī)r(jià)收入比和住房支付能力指數(shù)都是衡量住房支付能力的重要指標(biāo)，二者各有長(zhǎng)處——房?jī)r(jià)收入比相對(duì)簡(jiǎn)單，容易理解和計(jì)算，住房支付能力指數(shù)則相對(duì)復(fù)雜，考慮了更多因素。在可以獲得數(shù)據(jù)的情況下，把房?jī)r(jià)收入比和住房支付能力指數(shù)都計(jì)算出來(lái)，對(duì)二者的變動(dòng)態(tài)勢(shì)進(jìn)行比較和分析，可以獲得對(duì)住房支付能力、住房市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的比較完整的認(rèn)識(shí)①若二者的變動(dòng)態(tài)勢(shì)一致，可以比較肯定地做出有關(guān)住房支付能力變動(dòng)的結(jié)論。如果二者變動(dòng)態(tài)勢(shì)相反，則需要辨析存在差異的原因（是首付比例、抵押貸款月利率還是貸款期限的變動(dòng)造成的），再做判斷。。另外，從衡量住房支付能力的角度出發(fā)，可以根據(jù)情況，在用現(xiàn)金支付購(gòu)房款比較流行的地區(qū)多采用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)，在貸款購(gòu)房比較流行的地區(qū)多采用住房支付能力指數(shù)。從反映住房市場(chǎng)運(yùn)行狀況的角度出發(fā)，在政策嚴(yán)重干預(yù)住房抵押貸款利率的年份里，HAI不能很好地反映住房市場(chǎng)狀況，而房?jī)r(jià)收入比不直接受利率政策影響，能夠比較如實(shí)地反映市場(chǎng)的情況。

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）：

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Comparing the Ratio of Housing Price to Incomew ith the Housing Affordability Index

ZHANG Qing-yong
（School of Agricultural Economics and Rural Development,Renmin University of China,Beijing 100872,China）

The purpose of this paperwas to compare the calculationmethods of two housing affordability indicators,i.e.,the ratio of housing price to income and the housing affordability index,and further analyze the advantages and disadvantages of the two indicators.Methods included literature review and empirical analysis.The results showed that both the indicators were important for revealing housing affordability although each of them had different advantages and disadvantages.The paper concluded that calculating these two indicators and analyzing the differences of their fluctuation could be a good choice for understanding the housing affordability and themarket situation generally.

land economy;ratio of housing price to income;housing affordability index

F293.3

A

1001-8158（2012）01-0032-06

2011-08-15

2011-12-07

張清勇（1980-），男，福建金門人，博士、講師。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)學(xué)與住房市場(chǎng)。E-mail:qingyongzhang@hotmail.com