馮 丹 陸惠民

(東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)系，南京 210096)

1 引言

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，各大房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利模式正發(fā)生著結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。一方面，不斷緊縮的貸款政策迫使開發(fā)商降低對(duì)于銀行貸款的依賴，另一方面，投資資金中自有資本金必須超過35%的規(guī)定對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流提出了更高的要求。開發(fā)商不僅要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的住宅市場(chǎng)中保證其銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，還要找到一條可以維持其現(xiàn)金流的穩(wěn)定，平衡其銷售型物業(yè)的業(yè)績(jī)波動(dòng)的出路。因此，增加持有型物業(yè)的比例成為了抗擊市場(chǎng)下滑，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的有效方法。日前，以散售為主的SOHO中國(guó)也開始了向自持轉(zhuǎn)型的計(jì)劃。對(duì)于持有型物業(yè)而言，項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)管理將成為開發(fā)商考慮的重點(diǎn)，作為最終數(shù)據(jù)的消費(fèi)者，運(yùn)營(yíng)管理的整合管理理念將在建筑信息化的有效支持下發(fā)揮其重要價(jià)值。

2 持有型物業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利模式主要有兩種，一種是建成后全部銷售，一次性回收資金，這類物業(yè)可稱為銷售型物業(yè)。另一種是建成后持有，即不轉(zhuǎn)移該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，只出賣其使用權(quán)，通過長(zhǎng)期收取租金獲益，這類物業(yè)可稱為持有型物業(yè)。理論上幾乎所有的房產(chǎn)都可用作持有型物業(yè)，但較適合持有的物業(yè)包括商業(yè)用房、寫字樓、酒店、住宅、工業(yè)用房等中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟2006年初對(duì)699家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)上問卷調(diào)查顯示，選擇“只租不售”模式的比例僅為21.4%，2007年這一比例上升至39%[1]。

從需求者的角度來看，仲量聯(lián)行發(fā)布的《2012年中國(guó)公司企業(yè)房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告》對(duì)我國(guó)企業(yè)房地產(chǎn)未來發(fā)展的趨勢(shì)作出了分析和預(yù)測(cè)，該報(bào)告顯示“企業(yè)期待快速發(fā)展，同時(shí)關(guān)注成本控制;企業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)外包已經(jīng)成為一種選擇;企業(yè)對(duì)其房地產(chǎn)管理部門寄予更高期望?！笔怯晌覈?guó)企業(yè)的國(guó)際化進(jìn)程所促生出的三大趨勢(shì)。在對(duì)46家范圍涉及銀行業(yè)/金融服務(wù)，房地產(chǎn)，法律服務(wù)，電信，媒體娛樂，消費(fèi)產(chǎn)品，制作，工業(yè)，航空航天，政府機(jī)構(gòu)等企業(yè)的調(diào)查結(jié)果分析后，結(jié)果表明在未來三年，企業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)完全由內(nèi)部管理的企業(yè)比例將從53%驟降至20%，而選擇內(nèi)部管理與外包相結(jié)合的模式的中國(guó)企業(yè)將從目前的47%上升至70%，這意味著在未來，新的外包模式正在逐漸被采納，企業(yè)選擇獨(dú)家或多家合作伙伴進(jìn)行所持有物業(yè)的服務(wù)外包，設(shè)立共同目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、回報(bào)共享[2]。

3 持有型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理及建筑信息化

3.1 對(duì)持有型物業(yè)現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)管理的核心把握

現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)管理的理念已經(jīng)超越了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，涉及設(shè)施管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)、設(shè)施使用計(jì)劃及需求預(yù)測(cè)、租賃管理、空間管理、不動(dòng)產(chǎn)的收購(gòu)與處置、物業(yè)的可持續(xù)管理、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)及修復(fù)、設(shè)施應(yīng)急管理、安保及安全管理、提供日常事務(wù)服務(wù)等方面。目前，國(guó)內(nèi)的設(shè)施管理實(shí)踐還處于從傳統(tǒng)意義的物業(yè)管理向現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)管理轉(zhuǎn)變的初級(jí)階段。持有型物業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自持資產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)管理不同于銷售型物業(yè)，物業(yè)設(shè)施自規(guī)劃到建成后投入使用直至報(bào)廢的整個(gè)生命周期，環(huán)環(huán)相扣，項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)管理可謂企業(yè)對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行管理和運(yùn)作的一項(xiàng)重點(diǎn)。因此，筆者認(rèn)為持有型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理主要應(yīng)從幾個(gè)方面把握[3-4]:1)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建。作為一項(xiàng)職能，首先應(yīng)該有履行該職能的責(zé)任人及其團(tuán)隊(duì)。2)租賃管理。持有型物業(yè)為開發(fā)商帶來的最直接的利益就是租金收入。因此，租賃管理自然地成為運(yùn)營(yíng)管理的一項(xiàng)主要內(nèi)容。3)空間管理。開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)可以為承租方提供空間使用的方案，以確保出租的部分得以合理有效的使用。此外，對(duì)于建筑物的公共部分，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該做出空間使用需求的預(yù)測(cè)和使用計(jì)劃，具體到工作空間的使用計(jì)劃和設(shè)計(jì)，設(shè)施設(shè)備的安置計(jì)劃等。4)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)及修復(fù)。這部分內(nèi)容繁多，構(gòu)成了運(yùn)營(yíng)管理的主要內(nèi)容。5)設(shè)施應(yīng)急管理。6)綠色建筑與可持續(xù)管理。

3.2 建筑信息化

Building Information Model是近年來在工程建設(shè)行業(yè)備受關(guān)注的話題。作為一個(gè)專有名詞，BIM不僅僅是一系列建筑軟件產(chǎn)品的統(tǒng)稱，也并非囊括了跟建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的所有信息。McGraw Hill(2009)在”The Business Value of BIM”的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中對(duì)BIM的定義是“利用數(shù)字模型對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營(yíng)的過程?！泵绹?guó)國(guó)家BIM標(biāo)準(zhǔn)的完整定義為:“BIM是一個(gè)設(shè)施物理和功能特性的數(shù)字表達(dá);BIM是一個(gè)共享的知識(shí)資源，是一個(gè)分享有關(guān)這個(gè)設(shè)施的信息，為該設(shè)施從概念到拆除的全生命周期中的所有決策提供可靠依據(jù)的過程;在項(xiàng)目不同階段，不同利益相關(guān)方通過在BIM中插入、提取、更改和修改信息，以支持和反映其各自職責(zé)的協(xié)同作業(yè)?！辈煌诿嫦蚪ㄖO(shè)施實(shí)體的物業(yè)管理，現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)管理更強(qiáng)調(diào)作為企業(yè)管理的一個(gè)有機(jī)組成部分，是連接企業(yè)業(yè)務(wù)開展和建筑設(shè)施各專業(yè)間的橋梁。從企業(yè)管理層面來看待運(yùn)營(yíng)管理，借助BIM來實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理和企業(yè)其他各種管理職能之間的信息交互，將規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工過程中形成的各種豐富信息轉(zhuǎn)化和放大，將企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展需求轉(zhuǎn)化為建筑設(shè)施的具體需求，是建筑業(yè)的BIM模型得以進(jìn)入漫長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)階段發(fā)揮巨大價(jià)值的關(guān)鍵[3]。

4 持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的信息化建設(shè)

4.1 BIM-FM管理團(tuán)隊(duì)的組建

The Facility Management Handbook 3rdEdition中給出了運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的六種組建模式。一般房地產(chǎn)開發(fā)商不只在一處擁有多于一項(xiàng)的自持型物業(yè)，且通常采用租賃的形式獲取收益。因此結(jié)合該手冊(cè)給出的其中一種模式——Office Manager Model，BIM-FM團(tuán)隊(duì)的組建應(yīng)該在較成熟的已有運(yùn)營(yíng)管理組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

圖1給出的是從物業(yè)承租人的角度來進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理的組織結(jié)構(gòu)[3]，該結(jié)構(gòu)的人員構(gòu)成很簡(jiǎn)單，由運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)管理助理及秘書幾個(gè)角色組成，運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)理的職責(zé)主要是管理部門人員、租賃管理和設(shè)施使用成本的預(yù)算和評(píng)估。諸如裝修、日常服務(wù)、通訊、安保、不動(dòng)產(chǎn)咨詢等業(yè)務(wù)均通過租賃協(xié)議和外包服務(wù)完成。該結(jié)構(gòu)正好與本文探討的開發(fā)商持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理相對(duì)，即作為持有型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理部門，其主要任務(wù)便是提供如上所述的各類通過租賃協(xié)議和外包合同規(guī)定的各項(xiàng)服務(wù)，或根據(jù)客戶要求提供各類定制化個(gè)性化服務(wù)。

BIM-FM團(tuán)隊(duì)的組建應(yīng)該與傳統(tǒng)的FM管理部門有所區(qū)分，該團(tuán)隊(duì)的工作模式包含原有的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，如運(yùn)行維護(hù)、一般的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，同時(shí)也應(yīng)體現(xiàn)BIM作為運(yùn)營(yíng)管理工具所發(fā)揮的作用和優(yōu)勢(shì)。

圖2是在前述Office Manager Model的基礎(chǔ)上構(gòu)建的BIM-FM團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)模式。將持有型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理分為了兩個(gè)主要部分，一部分針對(duì)租賃物業(yè)的用戶提供咨詢服務(wù)并收集有關(guān)租賃面積、空間占有率、建筑回報(bào)率等信息，對(duì)租戶的空間利用提供設(shè)計(jì)和管理服務(wù)，以提升租戶對(duì)所租用物業(yè)的使用效率，合理降低租用成本。一部分針對(duì)物業(yè)整體進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，細(xì)化公共區(qū)域的成本管理，提升物業(yè)的出租率，降低能源的消耗，提升整體物業(yè)的價(jià)值。

該團(tuán)隊(duì)所需人員包括運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)理，經(jīng)理助理，各專業(yè)人員(如租賃合約管理人員、運(yùn)行維護(hù)人員、可持續(xù)管理人員、空間管理人員、日常性事物服務(wù)人員、不動(dòng)產(chǎn)咨詢?nèi)藛T等)，BIM－FM信息平臺(tái)管理人員。同時(shí)，也要求各專業(yè)模塊至少有1－2名人員配合BIM-FM信息平臺(tái)人員將本模塊的信息及時(shí)整合更新并上傳，各類信息經(jīng)由信息平臺(tái)整理后分享，以實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理的信息化。整個(gè)團(tuán)隊(duì)中，運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)理處于關(guān)鍵角色。他不僅要掌握運(yùn)營(yíng)管理的業(yè)務(wù)，還要具有BIM的相關(guān)知識(shí)，能明確各專業(yè)對(duì)建筑信息的需求，負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)BIM與運(yùn)營(yíng)管理各專業(yè)之間的配合。美國(guó)陸軍工程兵對(duì)其所屬機(jī)構(gòu)的BIM經(jīng)理的定義對(duì)此具有參考意義。其將BIM經(jīng)理的主要職責(zé)分為四個(gè)部分:數(shù)據(jù)庫(kù)管理、項(xiàng)目執(zhí)行、培訓(xùn)及程序管理。此外，BIM－FM平臺(tái)管理人員應(yīng)能準(zhǔn)確翻譯各項(xiàng)要求，并轉(zhuǎn)化為具體工作內(nèi)容。

4.2 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃

4.2.1 定義戰(zhàn)略目標(biāo)

BIM與FM的整合應(yīng)用是為了實(shí)現(xiàn)更有效的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，通過簡(jiǎn)化的流程、更好的協(xié)調(diào)、減少錯(cuò)誤以及提高生產(chǎn)效率來達(dá)到目的。但僅僅是使用BIM工具并不能馬上體現(xiàn)其價(jià)值。在舊的流程中引入新技術(shù)有時(shí)可能會(huì)適得其反。一項(xiàng)成功的BIM-FM實(shí)施戰(zhàn)略應(yīng)該保證不打亂其工作流程的前提下，建立起明確的目標(biāo)，用有效的方式整合工作流程、BIM應(yīng)用工具以及運(yùn)用工具的人員。因此，首要的工作就是定義戰(zhàn)略性目標(biāo)。這類目標(biāo)應(yīng)與持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的整體有關(guān)，并結(jié)合企業(yè)自身業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)來制定。Cotts在”The Facility Management Handbook 3rdEdition”中認(rèn)為，每一個(gè)組織機(jī)構(gòu)的商業(yè)規(guī)劃都應(yīng)該有一個(gè)配套的設(shè)施管理規(guī)劃，該規(guī)劃應(yīng)從三個(gè)方面描述:用以確定優(yōu)先次序和發(fā)展目標(biāo)的戰(zhàn)略和年度規(guī)劃;空間規(guī)劃;用以預(yù)測(cè)成本開銷的財(cái)務(wù)計(jì)劃。就戰(zhàn)略規(guī)劃而言，應(yīng)該至少涵蓋3－5年的BIM應(yīng)用目標(biāo)。例如，為運(yùn)營(yíng)管理提供精確的3D記錄模型、減少10%人員檢查的工作量、減少10%的運(yùn)營(yíng)成本、節(jié)能指數(shù)達(dá)到15%等等。

4.2.2 定義階段性子目標(biāo)

階段性子目標(biāo)是更為具體的、可衡量的BIMFM目標(biāo)。階段性子目標(biāo)的確定要在戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化和完善，并能夠給出切實(shí)可行的配套解決方案，更重要的是要與運(yùn)營(yíng)管理的工作計(jì)劃的制定同時(shí)進(jìn)行。The Facility Management Handbook 3rdEdition中列出了運(yùn)營(yíng)管理過程中年度工作計(jì)劃需要考慮的各項(xiàng)，該計(jì)劃主要與成本計(jì)劃相結(jié)合，具有借鑒意義，如表1、表2所示。

表1 設(shè)施管理部門年度工作計(jì)劃內(nèi)容(The Facility Management Handbook 3rd Edition)

表2 收集工作計(jì)劃需求(The Facility Management Handbook 3rd Edition)

持有型物業(yè)的BIM-FM階段子目標(biāo)結(jié)合具體的運(yùn)營(yíng)管理階段目標(biāo)來制定，以設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)及修復(fù)為例，見表3。

表3 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)及修復(fù)階段子目標(biāo)

4.3 BIM-FM應(yīng)用環(huán)境的構(gòu)建

BIM－FM的構(gòu)建離不開軟硬件的支持。各類信息的采集、匯總分析是運(yùn)營(yíng)管理信息化的必要工作。筆者認(rèn)為如何確保高效率地利用數(shù)據(jù)是一個(gè)很重要的問題，這其中涉及到信息的分類、互用和轉(zhuǎn)化、共享等方面?？偟膩碚f，BIM將為FM的整合理念發(fā)揮到最大效用提供非常好的平臺(tái)，因?yàn)榛贐IM的運(yùn)營(yíng)管理可以在某種程度上看作是對(duì)信息的高效整合利用。

4.3.1 BIM-FM 信息分類體系

首先要解決的是信息的分類。由于FM涉及的細(xì)節(jié)非常多，在管理時(shí)需要采集的數(shù)據(jù)必然繁瑣。BIM的應(yīng)用需要在BIM工具和BIM標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，由業(yè)務(wù)人員使用這些工具和標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生BIM模型及信息，從而支持業(yè)務(wù)需求的高效優(yōu)質(zhì)的實(shí)現(xiàn)。因此，實(shí)現(xiàn)BIM環(huán)境下的高效信息互用離不開一個(gè)完善的標(biāo)準(zhǔn)化的建筑信息分類體系。隨著行業(yè)的發(fā)展，各國(guó)已經(jīng)建立起各種信息分類方法以滿足工程造價(jià)、項(xiàng)目管理、進(jìn)度控制等管理目標(biāo)的需要。具有代表性的有北美的 MasterFormat、UniFormat、Omniclass，歐洲的 Ci/SfB，CAWS，CESMM，EPIC，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織頒布的ISO/TR 14177、ISO/DIS 12006－2、ISO/PAS 12006－3等。這些分類體系致力于將建筑領(lǐng)域的所有重要信息納入體系范圍內(nèi)，以期能夠滿足項(xiàng)目不同參與方、項(xiàng)目不同階段以及項(xiàng)目的不同層次的需求[4-6]。

4.3.2 專業(yè)間的信息協(xié)作

在對(duì)信息的范式作出統(tǒng)一規(guī)定的基礎(chǔ)上來談專業(yè)間的信息協(xié)作就顯得具有一定可行性了。運(yùn)營(yíng)管理所需的信息有很大一部分來自其之前的設(shè)計(jì)、施工階段。傳統(tǒng)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中信息存在丟失及重建的過程，這種“建立、丟失、再建立、再丟失”不僅浪費(fèi)大量的人力重復(fù)無效勞動(dòng)，還極易導(dǎo)致信息的冗余，出錯(cuò)率也很高。

實(shí)際上，設(shè)計(jì)、施工對(duì)信息關(guān)注重點(diǎn)的不同以及所運(yùn)用軟件間的信息兼容性問題是保證運(yùn)營(yíng)管理階段獲取結(jié)構(gòu)規(guī)范、冗余度小，可利用價(jià)值高的信息的考慮重點(diǎn)。這需要在項(xiàng)目前期就有FM專業(yè)人員的介入，從該物業(yè)未來運(yùn)營(yíng)管理需求的角度對(duì)設(shè)計(jì)方和施工方提出意見，并通過多方的事前規(guī)定，確定信息傳遞的內(nèi)容和方式。

4.3.3 模塊化專業(yè)分工

專業(yè)分工是為保證工作效率而演變出來的一種有效的工作方式。在建立起運(yùn)營(yíng)管理各專業(yè)間有效的信息、數(shù)據(jù)交流機(jī)制后，形成既相互聯(lián)系又相對(duì)獨(dú)立的模塊化專業(yè)分工來實(shí)現(xiàn)管理效率的最大化。各模塊有相應(yīng)的BIM軟件系統(tǒng)支撐，并通過BIM集成平臺(tái)達(dá)到實(shí)時(shí)共享。

對(duì)于設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)模塊，應(yīng)該具備三個(gè)基本要素:所管理物業(yè)的BIM模型、BIM數(shù)據(jù)庫(kù)、與BIM－FM集成平臺(tái)的數(shù)據(jù)接口。該模塊應(yīng)該為運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)如下幾個(gè)功能:

(1)通過可視化模型，實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)施設(shè)備對(duì)象基本信息的有效管理，與設(shè)備有關(guān)的各類信息將與可視化對(duì)象完全對(duì)應(yīng)，只需要在系統(tǒng)中點(diǎn)擊相應(yīng)設(shè)備即可獲取相關(guān)信息。

(2)根據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀況及時(shí)安排維護(hù)保養(yǎng)與更換計(jì)劃。可以通過專門的技術(shù)將設(shè)備的運(yùn)行狀況與系統(tǒng)連接，設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)將實(shí)時(shí)反映在BIM系統(tǒng)中。

(3)儲(chǔ)存和記錄維護(hù)保養(yǎng)的過程，規(guī)范步驟和流程并及時(shí)積累更新;為決策提供各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表。信息積累到一定程度后就可用來進(jìn)行分析，進(jìn)而生成各類報(bào)表為工作提供決策支持[7]。

對(duì)于應(yīng)急管理，關(guān)鍵在于能夠及時(shí)對(duì)設(shè)施設(shè)備故障及其他突發(fā)事故獲取準(zhǔn)確信息并提供決策支持。香港某物業(yè)制定出的應(yīng)急管理機(jī)制充分利用了BIM系統(tǒng)快速、準(zhǔn)確、高效的特點(diǎn)，效果顯著值得借鑒。在發(fā)生意外災(zāi)害時(shí)系統(tǒng)可以快速傳遞給相關(guān)應(yīng)急小組及管理人員的信息包括以下幾方面:緊急恢復(fù)小組與編制;逃生信息與公告系統(tǒng)發(fā)布;查詢相關(guān)保險(xiǎn)信息與聯(lián)系;危險(xiǎn)區(qū)域與安全區(qū)域提示公告。通過信息的及時(shí)發(fā)布與共享，減少信息傳遞與回復(fù)的時(shí)間，讓各層級(jí)的人員都能了解事故的進(jìn)展情況。

目前逐漸發(fā)展起來的RFID射頻碼技術(shù)可以在應(yīng)急管理中發(fā)揮作用。這種自動(dòng)識(shí)別技術(shù)利用無線射頻方式進(jìn)行非接觸雙向通信，以達(dá)到識(shí)別目的并交換數(shù)據(jù)。簡(jiǎn)單的說，一個(gè)典型的RFID應(yīng)用系統(tǒng)包括RFID讀寫器，網(wǎng)絡(luò)路由器，本地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，RFID中間件，本地RFID信息服務(wù)器，ERP系統(tǒng)等。通過將設(shè)施設(shè)備信息儲(chǔ)存在不同頻段的電子標(biāo)簽中，再經(jīng)由讀寫器探測(cè)電子標(biāo)簽后與本地服務(wù)器進(jìn)行信息交換，并觸發(fā)相應(yīng)的監(jiān)視設(shè)備來通知本地操作人員處理相應(yīng)問題。目前很多企業(yè)都有包括中間件的RFID軟件整體解決方案，一部分是設(shè)備管理模塊，針對(duì)硬件進(jìn)行操控，如IBM的WebSphere Devices Infrastructure，另一部分是RFID中間件系統(tǒng)管理模塊，完成對(duì)系統(tǒng)的整體配置、部署和管理等[8]。

4.3.4 信息集成及共享平臺(tái)

BIM-FM信息集成平臺(tái)的構(gòu)建需要多種軟硬件技術(shù)的支持，是一個(gè)龐大而負(fù)責(zé)的系統(tǒng)工程。信息的傳輸是要解決的關(guān)鍵問題之一。隨著高速寬頻網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用的普及和使用成本的降低，通過構(gòu)建實(shí)時(shí)傳輸協(xié)議，如Real Time Transport Protocol，可以來專門傳遞有實(shí)時(shí)性要求的資料。實(shí)時(shí)控制協(xié)議則是幫助傳輸協(xié)議進(jìn)行資料同步的控制和保證傳輸品質(zhì)的管理。此外，除以藍(lán)牙為主的短距無線傳輸外，新興的短距無線傳輸技術(shù)也正在發(fā)展中，ZigBee就是一種具有低成本、低耗電、雙向傳輸、傳感器網(wǎng)絡(luò)功能特色的短距離無線通訊技術(shù)，將其應(yīng)用在設(shè)施設(shè)備內(nèi)的作業(yè)溫度量測(cè)、水電瓦斯計(jì)度的記錄、安全防護(hù)的監(jiān)控上，使用者不用經(jīng)常更換電池或重新布置供電網(wǎng)絡(luò)，僅通過極少的人力與設(shè)備就可取得所需的信息[9]。

5 結(jié)論及展望

本文對(duì)持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的信息化建設(shè)進(jìn)行了討論。BIM-FM管理團(tuán)隊(duì)的組建應(yīng)充分考慮原有運(yùn)營(yíng)管理的組織結(jié)構(gòu)并突出BIM管理工具的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。其業(yè)務(wù)模式分為兩個(gè)部分，一部分針對(duì)租賃物業(yè)的用戶提供咨詢服，另一部分針對(duì)物業(yè)整體進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，細(xì)化公共區(qū)域的成本管理。在明確了BIM與FM的整合管理戰(zhàn)略及階段性子目標(biāo)后，BIM-FM的應(yīng)用環(huán)境強(qiáng)調(diào)完整統(tǒng)一的信息分類，專業(yè)間的信息協(xié)作以及模塊化的專業(yè)分工，最終通過BIM－FM集成化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確高效的現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)管理。

當(dāng)然，目前面臨的問題仍舊很多，例如信息分類的實(shí)施和普及，各專業(yè)軟件之間的兼容，網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)姆€(wěn)定以及無線通訊技術(shù)的讀取距離等都是未來要努力解決的。

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