日前，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》，明確將商品房預(yù)售許可審批權(quán)下放到“設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門”。北京市房協(xié)秘書長陳志表示，下放審批權(quán)無關(guān)樓市調(diào)控政策。但被喻為房地產(chǎn)市場制度基石之一的商品房預(yù)售制度的改革仍牽動了當(dāng)下公眾的脆弱神經(jīng)，部分人士也擔(dān)心這有可能成為變相提升房價的誘因。

預(yù)售制引發(fā)廣泛爭議

我國商品房預(yù)售制度始于1994年，俗稱“買期房”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房者，并由購房者支付定金或者房價款。自我國房地產(chǎn)市場采取預(yù)售制度以來，預(yù)售商品房價格波動，質(zhì)量與廣告宣傳、設(shè)計規(guī)劃不符，延期辦證、延期交房，甚至項目爛尾的事情在全國各地輪番上演。

商品房預(yù)售制度并非中國獨有，但在這個制度的具體操作模式上，我國與其他國家和地區(qū)完全不一樣。在我國香港地區(qū)，購房者只需要支付所買住宅全價款5%～10%的定金，政府對開發(fā)商收到的預(yù)售款進行嚴(yán)格監(jiān)管，預(yù)售款收入與開發(fā)企業(yè)自有資金賬戶實施分離，銀行依據(jù)開發(fā)企業(yè)的工程進度對預(yù)售款的使用和規(guī)模進行審批。但在我國內(nèi)地，購房者則需要一次性向開發(fā)商支付所有房款，購房者對預(yù)售款的使用缺少監(jiān)管。

正是這種“變異”的商品房預(yù)售制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上不誠信行為比比皆是。近年來，有關(guān)商品房預(yù)售制的爭論從來就沒有停止過。專家認為，這個制度需要大刀闊斧地改。這其中包括建立商品房交付使用制度、商品房質(zhì)量評價體系和質(zhì)量終身制度，完善網(wǎng)上交易平臺體系建設(shè)等。

審批權(quán)下放影響有限

“商品房預(yù)售許可行政審批權(quán)下放，這其實是行政審批方面的一次改革，對大城市的房地產(chǎn)市場影響有限?！毖嗑┤A僑大學(xué)校長華生表示，目前中國的房地產(chǎn)主要集中在一二線城市，如果對這些城市的房地產(chǎn)沒有太大影響的話，那基本對中國房地產(chǎn)市場影響就不大。

有專家猜測，商品房預(yù)售許可審批權(quán)下放至縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門，政策的意圖可能是在目前嚴(yán)厲的調(diào)控制度下，減少審批程序，加快商品房供應(yīng)速度，增加供應(yīng)量，平衡房地產(chǎn)價格。

也有專家認為，商品房預(yù)售許可行政審批權(quán)下放對樓市沒有實質(zhì)性影響，不會導(dǎo)致房價上漲。此項決定一方面在一定程度上增加商品房供應(yīng)、促進成交，另一方面減少因供應(yīng)短缺而引起的市場房價上漲的心理預(yù)期。

考驗地方政府把控能力

中國社科院在《中國住房發(fā)展（2012年中）報告》中建議，政府在目前開發(fā)商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預(yù)售制度，利于控制開發(fā)商資金鏈促其快建快銷。而此次國務(wù)院明確預(yù)售許可審批權(quán)的下放，證明短期內(nèi)我國預(yù)售許可制度并不會取消。

專家認為，取消或者不取消預(yù)售許可制度，政府都要承擔(dān)責(zé)任。以我國國情看，現(xiàn)階段不適合取消，未來也不會取消。那么，將審批機關(guān)下放到縣市級房管部門，是否意味著項目上市量將增加？地方能否保障房地產(chǎn)市場秩序？鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，預(yù)售許可審批權(quán)的下放究竟能不能有利于樓市調(diào)控，關(guān)鍵看執(zhí)行情況，“這將考驗地方政府對房地產(chǎn)市場的把控能力，畢竟成交受新房供應(yīng)量影響較大。”鏈家地產(chǎn)市場研究部建議，雖然預(yù)售許可審批權(quán)下放，但相關(guān)的監(jiān)管工作也應(yīng)盡快到位。

（本刊綜合）