許 超 王麗月

(吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院，長(zhǎng)春 130118)

1 商業(yè)地產(chǎn)的管理與發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)于20多年前走入中國(guó)市場(chǎng)，至今仍是一個(gè)還沒(méi)完全發(fā)展成熟的年輕行業(yè).因?yàn)樗哪贻p，所以它是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最具有活力、最引人注目的形態(tài).近幾年，住宅地產(chǎn)的迅速發(fā)展給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)，原來(lái)一些舊式商店零散的經(jīng)營(yíng)模式，逐漸的發(fā)展形成具有一定規(guī)模、更豐富功能、多樣化層次及業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，其中，不乏一些結(jié)合中國(guó)市場(chǎng)及企業(yè)自身特色的原創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)模式出現(xiàn)，并取得了一定成功.但管理模式的混亂卻也導(dǎo)致許多項(xiàng)目以失敗告終.

多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目設(shè)定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略部署，其開發(fā)過(guò)程直接套用住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式，有些開發(fā)商選擇把所有商鋪產(chǎn)權(quán)分割出售或出租的方式來(lái)回收前期投入的資金并獲得利潤(rùn).它的整個(gè)生命周期成為一個(gè)具有循環(huán)性的流程:可研——選址——建設(shè)——分割出售——回籠資金——開發(fā)新項(xiàng)目——可研——選址……

整個(gè)流程中，都是開發(fā)商在主導(dǎo)項(xiàng)目的發(fā)展方向、項(xiàng)目的定位，其商家的真正需要完全是憑自身經(jīng)驗(yàn)或自身對(duì)市場(chǎng)的分析而定，使以后的經(jīng)營(yíng)定位產(chǎn)生很大的局限性，導(dǎo)致很多項(xiàng)目到最后實(shí)際操作中與預(yù)期發(fā)生很大差異，出現(xiàn)項(xiàng)目商家入駐少，顧客購(gòu)買力低等問(wèn)題，使項(xiàng)目以失敗告終.

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高難度的行業(yè)，其整個(gè)生命周期的鏈條錯(cuò)綜復(fù)雜，這就導(dǎo)致其管理難度大大增加.一般對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的研究，總是習(xí)慣與住宅地產(chǎn)比較，重點(diǎn)往往會(huì)偏向于它整個(gè)生命周期中的一些特殊階段，并把每個(gè)階段都獨(dú)立的對(duì)待，如前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)或是后期管理等某個(gè)階段.然而，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)差距是巨大的［1］，失之毫厘差之千里，不同的管理方法，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果大相徑庭.而我們應(yīng)該明確的是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的最終目的有很大不同，住宅地產(chǎn)的最終目的是銷售得利，其消費(fèi)群體屬性具有固定性，但商業(yè)地產(chǎn)的最終目的卻是使項(xiàng)目能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)地運(yùn)營(yíng)下去，屬于經(jīng)營(yíng)得利，需要不斷有消費(fèi)群體支撐，它整個(gè)鏈條系統(tǒng)的終端都會(huì)歸結(jié)到一點(diǎn)——流動(dòng)的消費(fèi)者，即每條鏈條的最終目的也是要服務(wù)于這種消費(fèi)者，這就導(dǎo)致管理上與住宅地產(chǎn)有很大不同.

在商業(yè)地產(chǎn)錯(cuò)綜復(fù)雜的鏈條中，其生命周期有很多諸如設(shè)計(jì)、招商、施工等表面看上去與消費(fèi)者、與后期運(yùn)營(yíng)并無(wú)直接關(guān)系的鏈條，但事實(shí)上每條線的方向都是指向最終目的地的，偏執(zhí)于其中任何一條都會(huì)使鏈條上的任務(wù)方向偏離軌道，只有時(shí)刻明確所有工作的目標(biāo)消費(fèi)者的需求與屬性，才能讓每一個(gè)階段都能夠服務(wù)于消費(fèi)者.反推過(guò)來(lái)總結(jié)管理方式，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行預(yù)警管理，才能給項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)打造一個(gè)良好的可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境，才能讓項(xiàng)目通過(guò)經(jīng)營(yíng)取得最大效益.

2 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與需求

近幾年，隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人士不斷地學(xué)習(xí)探索，很多項(xiàng)目已初具規(guī)模，分為單體商場(chǎng)、大型賣場(chǎng)、商業(yè)街、CBD等，同時(shí)也出現(xiàn)了一些新的開發(fā)模式，也對(duì)項(xiàng)目有了更新穎、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮.通過(guò)對(duì)既定消費(fèi)群體的研究來(lái)開發(fā)設(shè)計(jì)與之相匹配的商業(yè)項(xiàng)目，在以出售部分項(xiàng)目獲得短期利益的同時(shí)，通過(guò)出租項(xiàng)目或自身運(yùn)營(yíng)來(lái)獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，商業(yè)地產(chǎn)已不再是單純的套用住宅地產(chǎn)的開發(fā)管理模式.

由此可見，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，項(xiàng)目中專業(yè)分工的不斷細(xì)化，生命周期的不斷延長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)云莫測(cè)的形勢(shì)變化，商業(yè)地產(chǎn)不再是簡(jiǎn)單的形式，而是更復(fù)雜、更多樣的業(yè)態(tài)組合［2］.隨著項(xiàng)目規(guī)模的不斷擴(kuò)大，一部分地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)不再簡(jiǎn)單定性為出售，而是將這部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資企業(yè)的實(shí)有資產(chǎn)作為產(chǎn)品放在資產(chǎn)負(fù)債表中，成了固定資產(chǎn)的一部分，企業(yè)將不同的運(yùn)營(yíng)模式組合在一起，更有利于資金的協(xié)調(diào)流動(dòng).

針對(duì)這樣的情況，很多企業(yè)開始成立綜合性系統(tǒng)，將投資、地產(chǎn)、施工、運(yùn)營(yíng)管理等分立為各個(gè)部門歸入同一系統(tǒng)中共同進(jìn)行管理，而這也就意味著管理的難度不斷增加，傳統(tǒng)單一的管理方式已經(jīng)越來(lái)越難控制這復(fù)雜的系統(tǒng)，很容易顧此失彼.如果企業(yè)想要提高商業(yè)地產(chǎn)的出租率、租金收益，就需要有專業(yè)的通曉工商管理、行政管理、建筑學(xué)、行為科學(xué)和工程科學(xué)等人才，將各個(gè)部門的資源和管理進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)［3］，運(yùn)用合理的工具和平臺(tái)綜合全面的控制.

目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)要盡快全面的協(xié)調(diào)控制就需要有一個(gè)新型管理體系，除了在我們自身發(fā)展的基礎(chǔ)上摸索外，還應(yīng)多學(xué)習(xí)國(guó)外發(fā)展成熟的經(jīng)驗(yàn)及先進(jìn)方法.國(guó)際上絕大部分的商業(yè)、工業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、體育業(yè)等的物業(yè)是由政府或者集團(tuán)所有的，業(yè)主除了其中自己使用的部分外，都是只租不售.很多非房地產(chǎn)領(lǐng)域的大型公司或集團(tuán)公司，如花旗銀行建設(shè)紐約國(guó)際網(wǎng)球公開賽的體育場(chǎng)，但并不參與管理，整個(gè)設(shè)施由專門人員負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng).總之，每種領(lǐng)域都有自身的特點(diǎn)，并不是輕易就能跨行管理的，因此商業(yè)地產(chǎn)的管理也不是住宅管理變了位置就能實(shí)現(xiàn)的.國(guó)際上商業(yè)管理不僅要具備住宅地產(chǎn)管理的基本理論，而且要花大力氣了解所持商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，這是商業(yè)地產(chǎn)管理的靈魂.每個(gè)市場(chǎng)開發(fā)都具有自身屬性，商業(yè)設(shè)施的生存環(huán)境也一直在以非?？斓乃俣炔煌Ｗ兓?，如果想讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在激烈競(jìng)爭(zhēng)中得以立足并長(zhǎng)久生存，就要開拓一條新路，找出一套新的方法體系，F(xiàn)M就在這種市場(chǎng)需求下應(yīng)運(yùn)而來(lái).

3 Facility Management理論概述

國(guó)際上通常把地產(chǎn)類型分為:Residential(住宅)、Commercial(商業(yè))、Manufactory(制造業(yè))，通常行業(yè)上把住宅管理稱為Project Management，而把商業(yè)及制造業(yè)管理定義為Facility Management，簡(jiǎn)稱FM.中文普遍翻譯為設(shè)施管理.

FM在中國(guó)還屬于啟蒙階段，很多理念及應(yīng)用并沒(méi)有真正普及應(yīng)用，很多人因?yàn)樗拿侄c物業(yè)管理混淆，直接翻譯為“設(shè)備、設(shè)施”，認(rèn)為就是對(duì)設(shè)施后期的一個(gè)維護(hù)管理［4］.而在實(shí)際應(yīng)用上，物業(yè)管理只是FM的一部分，它還包括但不僅限于以下各個(gè)功能:Planning Management(規(guī)劃管理)，Designing Management(設(shè)計(jì)管理)，Leasing Management(租賃管理)，Space Planning Management(空間規(guī)劃管理)，Project Management(工程管理)，Construction Management(施工管理)，Property Management(資產(chǎn)管理)，F(xiàn)acility Marketing Management(設(shè)施營(yíng)銷管理)，Building and Operation Management(建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理)，Capital Management(資金管理)等.

綜合其功能作用，F(xiàn)M協(xié)會(huì)給出如下定義:FM是一種新興的交叉學(xué)科，它綜合利用管理科學(xué)、建筑科學(xué)、行為科學(xué)和工程技術(shù)等多種學(xué)科理論，將人、空間與流程相結(jié)合，對(duì)人類工作和生活環(huán)境進(jìn)行有效地規(guī)劃和控制，保持高品質(zhì)的活動(dòng)空間，提高投資效益［5］.

4 FM在商業(yè)地產(chǎn)中的應(yīng)用

FM對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言意義重大.根據(jù)文獻(xiàn)資料數(shù)據(jù)顯示，在項(xiàng)目建設(shè)初期，特別是包涵寫字樓、商場(chǎng)、賓館等的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，從可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃、招商到建設(shè)，前期的投資是巨大的，這部分投資將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法收回，而在項(xiàng)目的平均使用年限達(dá)到7年以上時(shí)，其使用階段所發(fā)生的費(fèi)用在一定程度上就會(huì)超過(guò)該項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑安裝的造價(jià)，在后續(xù)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，這些費(fèi)用總額就以一種不固定的比例增長(zhǎng)，如果項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)年限達(dá)到50年，那么項(xiàng)目前期建設(shè)的造價(jià)和后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)的費(fèi)用這兩者之間的比例可以達(dá)到1∶9.當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)的使用年限通常為40年到50年，但是這個(gè)數(shù)據(jù)可以充分的看出，無(wú)論是項(xiàng)目的哪一個(gè)階段，都影響著項(xiàng)目的最終利益，只有專業(yè)全面的管理才可以整合各個(gè)階段，并使每個(gè)階段的目標(biāo)都達(dá)到利益最大化、服務(wù)最優(yōu)化，而采用職業(yè)化的設(shè)施設(shè)備管理在很大程度上可以有效地節(jié)省總費(fèi)用的20% ～30%.

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，從事相關(guān)工作的專業(yè)人士對(duì)FM所能應(yīng)用范圍了解甚少，僅有一些公司開始嘗試有選擇性的分階段采用FM理念進(jìn)行管理，如圖1所示.

由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的各階段割裂式管理由來(lái)已久，建筑專業(yè)人士只重視設(shè)計(jì)、或施工階段，非建筑業(yè)只顧銷售或運(yùn)維階段，各管理專業(yè)獨(dú)自行事，很難在它的整個(gè)生命周期中整合.正如著名專家陳光所說(shuō)中國(guó)企業(yè)的很多管理專業(yè)誕生都是應(yīng)急救火式的，尚未發(fā)揮出整合的力量.對(duì)此，陳光首先將Facility Management譯為整合設(shè)施管理，并把FM增加了以下3種定義:①整合持有者的需求和供應(yīng)商的能力;②整合生命周期的管理;③整合眾多專業(yè).

以目前商業(yè)地產(chǎn)普遍采用的運(yùn)作流程分析:調(diào)研——選址——招商——項(xiàng)目規(guī)劃方案(商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃)——工程建設(shè)——銷售——運(yùn)營(yíng)維護(hù)等，其管理也是分階段來(lái)進(jìn)行，而FM不是就單個(gè)階段來(lái)解決問(wèn)題，而是在其項(xiàng)目生命周期中，通過(guò)對(duì)每一階段的信息整合而判斷下一步的行進(jìn)方向.

設(shè)施管理采用的是綜合成本效益觀念，使資產(chǎn)設(shè)施壽命期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與使用效率完美結(jié)合.它在工作場(chǎng)所與人和企業(yè)的協(xié)調(diào)過(guò)程中，融合建筑學(xué)、工程科學(xué)、工商管理和行為科學(xué)的原理，建立一種商業(yè)設(shè)施管理的規(guī)范，來(lái)協(xié)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的管理和各部門的工作，保持項(xiàng)目的高品質(zhì)并提高投資回報(bào)率，使人、工作流程、資產(chǎn)及工作環(huán)境都能達(dá)到最優(yōu)化，從而支持商業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn).

FM管理不僅涉及到建筑本身，更包含其整個(gè)生命周期中有影響的包括租戶、資產(chǎn)擁有者、資產(chǎn)管理者、資產(chǎn)維護(hù)者、資產(chǎn)監(jiān)督者、資產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，以及所有在建筑中活動(dòng)的客戶.調(diào)研階段不再僅僅是選擇調(diào)研對(duì)象、編寫調(diào)研報(bào)告等固定流程，而是對(duì)其涉及到的其他部門的影響給以綜合考慮;在選址時(shí)需要根據(jù)周邊消費(fèi)群體確定項(xiàng)目定位，考慮施工環(huán)境;招商時(shí)要對(duì)店面設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)留有充分的考慮空間，也要考慮到后期運(yùn)營(yíng)管理的難度;規(guī)劃方案要對(duì)應(yīng)所形成的調(diào)研結(jié)果，要利于營(yíng)銷管理階段;所有設(shè)施進(jìn)入要充分考慮到其使用年限，常出現(xiàn)的問(wèn)題等.比如空調(diào)應(yīng)設(shè)計(jì)在什么位置?施工時(shí)應(yīng)注意預(yù)留哪些洞口可能以后會(huì)使用的開關(guān)插座位置?設(shè)置成什么溫度能使消費(fèi)者覺(jué)得最舒適又最節(jié)省能源……項(xiàng)目前期全部投入都是為后期經(jīng)營(yíng)盈利做準(zhǔn)備的，而FM在前期對(duì)各階段的管理介入，也是在為運(yùn)營(yíng)階段的管理打下良好基礎(chǔ).

圖1 FM在商業(yè)地產(chǎn)中的應(yīng)用比例

如今商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而良好的運(yùn)營(yíng)管理模式則成為項(xiàng)目能贏利并長(zhǎng)久存活于市場(chǎng)的關(guān)鍵.FM雖然是獨(dú)立于企業(yè)各個(gè)專業(yè)部門的，但又融入到企業(yè)各部門之中.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目龐大的系統(tǒng)鏈條，每一步都需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾頋B入其中，F(xiàn)M就是當(dāng)各部門以專業(yè)的角度去進(jìn)行工作處理問(wèn)題時(shí)，它能綜合考慮本階段對(duì)全局的影響，并充分考慮到后期銜接乃至最終目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題來(lái)給出意見，協(xié)同管理，并將管理過(guò)程中所得到的數(shù)據(jù)及結(jié)果明確的告示給下一階段的管理者.各階段的管理者明確需求、目標(biāo)、利益進(jìn)行綜合分析，再將任務(wù)分配到每一階段以達(dá)到整合管理的效果，一步一步為后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理做好充分準(zhǔn)備，才能使商業(yè)項(xiàng)目真正實(shí)現(xiàn)價(jià)值.

5 結(jié)語(yǔ)

FM雖然是外來(lái)的管理模式，但無(wú)論應(yīng)用于哪種商業(yè)項(xiàng)目，其最終的管理理念都是不變的，那就是在技術(shù)管理的基礎(chǔ)上注重客戶服務(wù)管理，在使用功能管理的基礎(chǔ)上著重設(shè)施資產(chǎn)價(jià)值的管理.最大化的使用創(chuàng)新手段，最大化的實(shí)現(xiàn)價(jià)值的優(yōu)化組合，最大化的達(dá)到設(shè)施運(yùn)作的效率［6］，使項(xiàng)目在更健康的環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)投入回報(bào)的最大化，這就是FM應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)的最大意義.

［1］韓 勇.萬(wàn)達(dá)集團(tuán)城市綜合體開發(fā)模式研究［D］.長(zhǎng)春:吉林大學(xué)，2011.

［2］呂 波.找旺鋪——商業(yè)地產(chǎn)定位與實(shí)操［M］北京:機(jī)械工業(yè)出版社，2006:27－106.

［3］房策網(wǎng)《設(shè)施管理——商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理升級(jí)》［DB/OL］.http://www.fangce.net/Article/yingxiao/jingying/201005/10001.html.

［4］沈克明.商業(yè)物業(yè)管理對(duì)號(hào)入座保質(zhì)保利［J］.中國(guó)物業(yè)管理，2010(6):54－55.

［5］曹吉鳴，繆莉莉.我國(guó)設(shè)施管理的實(shí)施現(xiàn)狀和制約因素分析［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2008(3):100－103.

［6］鄧如山.歐美國(guó)家設(shè)施管理的主要發(fā)展趨勢(shì)［J］.住宅與房地產(chǎn)，2005(2):61－62.