○ 張道航

（本文作者系中共大連市委黨校教授）

房地產(chǎn)既可以用來(lái)滿足居住消費(fèi)，具有普通消費(fèi)品屬性，同時(shí)又可以用來(lái)作為投資甚至投機(jī)工具，具有資本屬性。但是，如果對(duì)房地產(chǎn)的資本屬性不加限制地任其滋長(zhǎng)，原本應(yīng)當(dāng)是以滿足消費(fèi)需求為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)異化為以投資和投機(jī)為主的資本市場(chǎng)。如此一來(lái)，不僅會(huì)讓房地產(chǎn)失去其原本具有的普通消費(fèi)品屬性，讓許多人的居住需求無(wú)法得到滿足，甚至還會(huì)在各種資本游戲的演繹中，使房地產(chǎn)泡沫越積越多，最終不僅讓經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，也會(huì)讓整個(gè)社會(huì)都陷入危機(jī)之中。上世紀(jì)90年代的那場(chǎng)東亞金融危機(jī)，以及2008年由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)，無(wú)不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的資本游戲玩過(guò)了頭，才帶來(lái)了災(zāi)難性后果。

我國(guó)有些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，近年來(lái)也開(kāi)始逐步異化為資本的游戲場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商在這些城市蓋房子，許多人在這些城市買(mǎi)房子，不是為了滿足消費(fèi)和居住，而是看中它的未來(lái)收益，房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能在這些城市日趨占據(jù)統(tǒng)治地位，房子也已經(jīng)愈來(lái)愈遠(yuǎn)地脫離消費(fèi)品屬性，逐漸成為完全意義上的資本品了。例如，內(nèi)蒙古鄂爾多斯人均已經(jīng)擁有3至4套住房，而且按照目前的建設(shè)速度發(fā)展下去，再過(guò)兩年，市場(chǎng)上的商品房總套數(shù)將使這座城市人均擁有住房達(dá)到10套以上。顯然，這么多房子絕不是用來(lái)滿足消費(fèi)和居住需求的，而是用作投資和投機(jī)需要。由此也就不難理解，為什么許多城市的住房空置率居高不下，因?yàn)橐呀?jīng)異化為資本并用作投資和投機(jī)需要的住房，已經(jīng)不是給人住的了。如果人們還是從住房的消費(fèi)屬性出發(fā)去測(cè)算房地產(chǎn)的空置率，這樣的指標(biāo)其實(shí)并不能說(shuō)明消費(fèi)需求的實(shí)際狀況。因?yàn)橥顿Y者也好，投機(jī)者也罷，囤積房產(chǎn)的最直接動(dòng)機(jī)就是牟利，而牟取更多利益的方式就是占有更多房產(chǎn)，空置率越高，只能說(shuō)明資本的參與程度越高。所以，在這些城市許多住房處于空置狀態(tài)，并不能以此作為需求不足的判斷依據(jù)，相反，倒應(yīng)當(dāng)視為衡量資本參與度的重要指標(biāo)。

然而，資本對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度參與不僅會(huì)加速房地產(chǎn)的資本化程度，助推房?jī)r(jià)上漲，讓許多人的居住需求無(wú)法得到滿足，而且其超常的利潤(rùn)回報(bào)又會(huì)直接打擊人們的研發(fā)積極性，分流企業(yè)科技投入所需要的各種資源，把更多資源吸引到房地產(chǎn)上來(lái)，從而延緩國(guó)家的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，弱化某些重要產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)能力。溫州一位企業(yè)主曾說(shuō)，自己的工廠有1000多名員工，一年辛苦下來(lái)利潤(rùn)不足百萬(wàn)，而老婆在上海投資了10套房產(chǎn)，8年間獲利超過(guò)3000萬(wàn)。正是在這種高回報(bào)的資本投資和投機(jī)誘惑下，很少有哪一家企業(yè)不為所動(dòng)，就連我國(guó)家電產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊海爾集團(tuán)都進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)。所以，時(shí)下在中國(guó)出不了像美國(guó)蘋(píng)果公司那樣的企業(yè)和喬布斯那樣的企業(yè)家，也就不足為怪了。因?yàn)?，這種過(guò)度資本化的房地產(chǎn)業(yè)，在擠占了社會(huì)大量經(jīng)濟(jì)資源的同時(shí)，也消磨了更多企業(yè)和更多人的創(chuàng)新思維與創(chuàng)業(yè)意識(shí)。而這比起那些空置房屋所造成的資源浪費(fèi)，恐怕?lián)p失更加巨大。

所以，千萬(wàn)不要小看了關(guān)于買(mǎi)房子究竟是消費(fèi)需求，還是投資和投機(jī)需求這樣一個(gè)常識(shí)性的問(wèn)題。對(duì)這個(gè)問(wèn)題的不同認(rèn)識(shí)和回答，直接決定了政府的宏觀調(diào)控政策，也正是因?yàn)樵谶@個(gè)問(wèn)題認(rèn)識(shí)上的搖擺性，才導(dǎo)致了我國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策以及其他政策的忽緊忽松。如果對(duì)此不能有一個(gè)正確認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)確把握，保不準(zhǔn)什么時(shí)候，美國(guó)的次貸也會(huì)在中國(guó)出現(xiàn)。前幾年國(guó)內(nèi)有的城市不就仿照美國(guó)次貸，實(shí)行過(guò)購(gòu)房貸款“零首付”嗎？如果讓這樣的政策推廣開(kāi)來(lái)，不僅會(huì)加大房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)埋下巨大的金融隱患。因?yàn)?，住房作為一種高價(jià)商品，許多人要用一生的積蓄才能買(mǎi)得起，所以要滿足對(duì)于住房的消費(fèi)需求通常是離不開(kāi)銀行貸款的。而購(gòu)房貸款首付對(duì)于銀行而言是一道“防火墻”，首付越高銀行的風(fēng)險(xiǎn)越小，“零首付”就意味著風(fēng)險(xiǎn)全部推給了銀行。就連那些從事房地產(chǎn)投資和投機(jī)的人，通常也是離不開(kāi)銀行貸款的，銀行貸款不僅可以解決他們手頭現(xiàn)金的不足，而且一旦投資和投機(jī)失敗，則可以讓銀行幫他們買(mǎi)一部分單。這種充滿風(fēng)險(xiǎn)的資本游戲，又是以房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲為前提的，一旦房?jī)r(jià)下跌，游戲就將終結(jié)。就眼下許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，完全依靠消費(fèi)需求已經(jīng)無(wú)法消化和維持市場(chǎng)上過(guò)高的房?jī)r(jià)，投資和投機(jī)需求可以吸納當(dāng)前市場(chǎng)上的高房?jī)r(jià)，可是這樣一來(lái)又將進(jìn)一步加大金融風(fēng)險(xiǎn)。

美國(guó)次貸危機(jī)及其引發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)，給各國(guó)政府都上了一課，從各國(guó)政府近期出臺(tái)的應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的對(duì)策看，已經(jīng)愈加重視房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性了，而對(duì)房地產(chǎn)投資則增添了幾分謹(jǐn)慎，對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)更是加強(qiáng)了防范。尤其是我國(guó)，經(jīng)歷了2009年和2010年房?jī)r(jià)在許多城市的大幅攀升后，中央政府出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，明顯加大了對(duì)房地產(chǎn)投資和投機(jī)的抑制甚至是打擊力度。隨著調(diào)控力度的加強(qiáng)以及時(shí)間的推移，調(diào)控成果也開(kāi)始顯現(xiàn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2011年9月的數(shù)據(jù)，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有17個(gè)，持平的有29個(gè)，下降和持平的共46個(gè)，超過(guò)一半。這是自2008年房?jī)r(jià)快速攀升以來(lái)，從未出現(xiàn)的情況，此前直至2011年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)還都是上漲的。所以，有人據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。而媒體披露溫州炒房客已經(jīng)開(kāi)始拋售，上海、深圳、北京等地降價(jià)潮正在涌動(dòng)，似乎又預(yù)示著這一輪房地產(chǎn)的資本游戲即將結(jié)束。

但是必須看到，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控顯現(xiàn)的效果只是初步的，而且這種效果的取得又主要是建立在限貸和限購(gòu)的基礎(chǔ)上，一旦這些政策放松，在沒(méi)有其他調(diào)控機(jī)制跟進(jìn)的情況下，投資和投機(jī)資金還會(huì)重返房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)的資本游戲又要甚囂塵上，那將不僅會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)泡沫，也會(huì)直接威脅國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)看到，不僅當(dāng)前實(shí)行的限貸政策會(huì)傷及部分剛性需求，不利于解決部分具有還貸能力家庭的住房需求；限購(gòu)政策也難以長(zhǎng)期持續(xù)下去，前不久佛山市不就對(duì)放寬限購(gòu)進(jìn)行了一次未果的試水嗎？所以，要結(jié)束房地產(chǎn)的資本游戲僅靠限貸和限購(gòu)還不夠，必須考慮可以接替這二者，并能長(zhǎng)期實(shí)行的更為靈活的調(diào)控對(duì)策。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，應(yīng)當(dāng)首推房產(chǎn)稅制度。因?yàn)?，它增加了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)成本乃至使其無(wú)利可圖，也就限制了房地產(chǎn)的資本游戲，甚至禁絕市場(chǎng)上的惡意炒作；房產(chǎn)稅的收繳還為保障性住房建設(shè)提供了穩(wěn)定的稅源，進(jìn)而可以增加保障性住房的供給，平衡市場(chǎng)供求關(guān)系；對(duì)普通百姓的自住性住房需求，又可以施行減免房產(chǎn)稅，從而保護(hù)自住性需求。因此，在部分城市試點(diǎn)和試運(yùn)行的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)加快在全國(guó)建立房產(chǎn)稅收制度，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正成為以滿足消費(fèi)需求為主的市場(chǎng)。