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        房產(chǎn)稅:擴(kuò)容靜悄悄

        2012-05-14 16:52:54杜軒
        中國新聞周刊 2012年34期
        關(guān)鍵詞:賈康新聞周刊試點(diǎn)

        杜軒

        擁有多套住房的房東們可能還要緊張一陣子。目前多方透露的信息顯示,房產(chǎn)稅試點(diǎn)年內(nèi)擴(kuò)容的可能性不大,但從長遠(yuǎn)看,全國范圍內(nèi)征收已經(jīng)不可避免。

        “賈康是在糊弄老百姓!任何和房子交易與持有有關(guān)的稅收,一定會(huì)推高房價(jià)!房產(chǎn)稅一定會(huì)體現(xiàn)在租金或房價(jià)中由消費(fèi)者承擔(dān)!”因?yàn)槿A遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)的“炮轟”,財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康被再一次卷入有關(guān)房產(chǎn)稅的爭論。

        和以往在微博上謹(jǐn)慎言行不同,這次賈康正面接招,一連發(fā)了十條微博回應(yīng)“任大炮”,賈康說,“應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)利益訴求,合理適當(dāng)調(diào)節(jié)高端抽肥補(bǔ)瘦,尋求共贏和國家社會(huì)的現(xiàn)代化長治久安?!睂?duì)此,有人評(píng)論,“普遍是沒房子的支持賈康,有一套房的說‘關(guān)我屁事,有兩套及以上房的人支持任志強(qiáng)?!?/p>

        歷經(jīng)數(shù)輪房地產(chǎn)調(diào)控,每到市場僵持或者略有拐點(diǎn)跡象產(chǎn)生的時(shí)候,房產(chǎn)稅都被看成壓倒高房價(jià)的最后一根稻草,有關(guān)房產(chǎn)稅,該不該征收,怎樣征收,何時(shí)征收的爭論更是莫衷一是。近期,《中國新聞周刊》從稅務(wù)、國土、開發(fā)商等多個(gè)渠道獲悉,房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)并無疑問,但年內(nèi)開征的可能性很小,且方案及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。

        “兩湖”備戰(zhàn)房產(chǎn)稅

        8月底,有關(guān)湖南、湖北開征房產(chǎn)稅的傳聞四起。

        湖北省鄂州市地稅局相關(guān)人士9月初向《中國新聞周刊》證實(shí),目前湖北鄂州、湖南湘潭兩地傳聞的“試點(diǎn)”,實(shí)際上主要是為現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩稅合并做基礎(chǔ)性工作,并不涉及新的房產(chǎn)稅,更不涉及對(duì)個(gè)人住房征稅。

        這位人士透露,目前鄂州的稅務(wù)部門和房產(chǎn)部門在實(shí)現(xiàn)信息共享的基礎(chǔ)上,通過開發(fā)出的評(píng)估軟件測算不同地段的評(píng)估價(jià)格,以評(píng)估價(jià)取代合同價(jià)作為房產(chǎn)稅征稅的標(biāo)準(zhǔn),杜絕陰陽合同,規(guī)范二手房交易,防止稅款流失。

        目前國內(nèi)開征的房產(chǎn)稅,除上海、重慶外,只針對(duì)個(gè)人擁有的營業(yè)用房或出租的房產(chǎn)征稅,而個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)均免征房產(chǎn)稅。鄂州、湘潭亦不例外。

        “目前鄂州的房產(chǎn)稅試點(diǎn)還只覆蓋商業(yè)地產(chǎn)、房產(chǎn)出租,用這個(gè)評(píng)稅軟件來取代原來的合同價(jià)格征稅,這個(gè)技術(shù)目前已經(jīng)推行到湖北全省了。”上述人士透露,鄂州、湘潭試點(diǎn)房產(chǎn)稅這只是征管手段的改進(jìn),而并非類似上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅屬于稅制改革方面的安排。

        2011年1月17日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》,其中第76條提到,將《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》修改為《中華人民共和國稅收征收管理法》。兩者的區(qū)別在于,稅收的開征和減免上,后者賦予國務(wù)院更多的權(quán)限。

        在此基礎(chǔ)上,國務(wù)院同意上海、重慶自2011年1月28日起開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn),這也是目前國內(nèi)首批對(duì)居民住宅開征房產(chǎn)稅的僅有的兩個(gè)城市。此后,相關(guān)部門也有意擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。

        “上海重慶兩城市房產(chǎn)稅已經(jīng)試點(diǎn)了一年半,可以總結(jié)反思了,也一直有擴(kuò)大試點(diǎn)的官方聲音?!比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示,但是具體擴(kuò)大到哪個(gè)城市、怎么擴(kuò)大,她沒有聽到任何確切的消息。

        2011年12月,國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司司長陳杰曾表示,2012年湖北、湖南兩省將開展新型房產(chǎn)稅試點(diǎn),即把房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅合并,按房產(chǎn)的市場評(píng)估值計(jì)征,與重慶、上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅相比,這種新型房產(chǎn)稅被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為更符合房產(chǎn)稅的初衷。

        與上述人士向《中國新聞周刊》透露的消息一致,8月底,國家稅務(wù)總局公開表示,正在會(huì)同有關(guān)部門總結(jié)滬、渝兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),積極研究推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍問題。但房產(chǎn)稅擴(kuò)容方案及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。

        開征無異議,如何征才是問題?

        房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)容何時(shí)啟動(dòng),目前并不清楚?!吨袊侣勚芸窂亩辔幌⑷耸刻帿@悉,至少今年下半年和明年上半年,不會(huì)輕易擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。

        在財(cái)政部財(cái)科所所長賈康看來,適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍,其方向已相當(dāng)清晰,當(dāng)然這是在各方的博弈之下,在觸動(dòng)了各方利益、存在明顯爭議之下形成的一個(gè)清晰導(dǎo)向。

        反對(duì)開征房產(chǎn)稅的人也不在少數(shù),其中的代表人物之一是華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)。他認(rèn)為,對(duì)于中國是否應(yīng)該收房產(chǎn)稅,不能籠統(tǒng)地說反對(duì)或支持,而是要看按什么條件來收。由于中國城鎮(zhèn)土地為國有土地,在已繳納土地出讓金的情況下,再征收房產(chǎn)稅,有重復(fù)課稅的嫌疑。

        此外,開征房產(chǎn)稅也可能有悖于中央政府制定的結(jié)構(gòu)性減稅大方向。目前,中國房地產(chǎn)領(lǐng)域總體稅負(fù)并不低,現(xiàn)存涉及房地產(chǎn)的稅收包括:房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅和所得稅。

        2009年1月,地產(chǎn)商會(huì)向全國工商聯(lián)提交的一份名為《關(guān)于我國房價(jià)何以居高不下》的報(bào)告指出,地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地成本占直接成本的比例為58.2%,總費(fèi)用支出當(dāng)中流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。

        對(duì)此,賈康認(rèn)為,土地出讓金是地租,房地產(chǎn)稅是法定稅負(fù)。“租”和“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系,不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復(fù)征收”問題。他建議,可以設(shè)計(jì)“老房地產(chǎn)”與“新房地產(chǎn)”有所不同的稅務(wù)區(qū)別對(duì)待辦法。

        從微觀角度講,房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍內(nèi),“新老劃斷”是更為折中的辦法。

        上海易居研究院宏觀部部長楊紅旭向《中國新聞周刊》表示,首先對(duì)于民居持有的首套房應(yīng)該免征房產(chǎn)稅。賈康也在多個(gè)場合稱,首套房或一定人均標(biāo)準(zhǔn)之下的部分面積應(yīng)免稅。

        中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所長高培勇曾解釋房產(chǎn)稅靴子遲遲沒有落地的原因時(shí)稱,凡是有房子的人都不愿意繳稅,房子多的人更不愿意繳稅,開征房產(chǎn)稅首先激起有房人的反對(duì)。

        而現(xiàn)有的重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)為解決問題帶來了曙光,即只對(duì)增量和高端房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅,這樣把既得利益格局“繞”開了,也為未來的改革提供了一條可行路徑。

        房產(chǎn)稅背后的稅制改革

        北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉向《中國新聞周刊》表示,房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容傳聞甚囂塵上的原因,一方面房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)近兩年,部分地區(qū)房價(jià)有反彈勢頭,另一方面是政府涉地、涉房收入下調(diào)。

        財(cái)政部日前公布了2012年上半年全國政府性基金收支情況,其中受土地出讓成交額大幅下降影響,全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元,同比減少4342億元,下降27.5%。

        隨著全國土地出讓金以及商品房銷量增幅均明顯放緩,與之息息相關(guān)的稅收收入也隨之下調(diào)。2012年上半年,主要城市土地市場持續(xù)低迷。房企購地意愿普遍不高,各地政府也相應(yīng)縮減土地供應(yīng)。今年上半年主要城市土地供應(yīng)量降至近五年中同期最低。

        “土地出讓收入及涉房地產(chǎn)稅費(fèi)減少或增收乏力,使得地方政府迫切需求新稅源彌補(bǔ)。”張大偉分析稱。

        因此,房產(chǎn)稅的擴(kuò)容和調(diào)整,短期有助于地方政府增收,從長遠(yuǎn)看,有可能從制度上改變地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴,并且為房地產(chǎn)的健康發(fā)展奠定長期穩(wěn)定的預(yù)期和稅制基礎(chǔ),為限購等行政措施的逐步退出創(chuàng)造制度環(huán)境。

        中國社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所所長高培勇表示,房產(chǎn)稅屬于直接稅,是向老百姓個(gè)人直接征收的稅種。中國稅收結(jié)構(gòu)的一個(gè)特點(diǎn)是,70%以上是間接稅,90%以上是企業(yè)稅,至少在目前,一般民眾的慣性思維很難適應(yīng)這種個(gè)人,繳納的稅種。

        高培勇認(rèn)為,如果政府要少收一些間接稅,多收一些直接稅,就會(huì)在社會(huì)上引起極大的反彈,所以房產(chǎn)稅這種直接稅征收難度是非常大的。

        在財(cái)政部財(cái)科所所長賈康看來,由于國內(nèi)的地方政府沒有成型的地方稅體系,沒有大宗穩(wěn)定的主體稅源和收入支柱,不得已就要產(chǎn)生很多隱性負(fù)債,另外還必然特別看重土地批租,在“招拍掛”中力求把價(jià)位沖得很高。因此,要讓中國地方稅體系從不成型向成型轉(zhuǎn)變以優(yōu)化相關(guān)制度安排,需要尋找其財(cái)源支柱,就繞不開不動(dòng)產(chǎn)稅問題的。

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