杜軒

擁有多套住房的房東們可能還要緊張一陣子。目前多方透露的信息顯示，房產稅試點年內擴容的可能性不大，但從長遠看，全國范圍內征收已經不可避免。

“賈康是在糊弄老百姓!任何和房子交易與持有有關的稅收，一定會推高房價!房產稅一定會體現(xiàn)在租金或房價中由消費者承擔!”因為華遠地產股份有限公司董事長任志強的“炮轟”，財政部財政科學研究所所長賈康被再一次卷入有關房產稅的爭論。

和以往在微博上謹慎言行不同，這次賈康正面接招，一連發(fā)了十條微博回應“任大炮”，賈康說，“應當協(xié)調利益訴求，合理適當調節(jié)高端抽肥補瘦，尋求共贏和國家社會的現(xiàn)代化長治久安。”對此，有人評論，“普遍是沒房子的支持賈康，有一套房的說‘關我屁事，有兩套及以上房的人支持任志強。”

歷經數(shù)輪房地產調控，每到市場僵持或者略有拐點跡象產生的時候，房產稅都被看成壓倒高房價的最后一根稻草，有關房產稅，該不該征收，怎樣征收，何時征收的爭論更是莫衷一是。近期，《中國新聞周刊》從稅務、國土、開發(fā)商等多個渠道獲悉，房產稅擴大試點并無疑問，但年內開征的可能性很小，且方案及細化的征收標準和辦法尚未最終確定。

“兩湖”備戰(zhàn)房產稅

8月底，有關湖南、湖北開征房產稅的傳聞四起。

湖北省鄂州市地稅局相關人士9月初向《中國新聞周刊》證實，目前湖北鄂州、湖南湘潭兩地傳聞的“試點”，實際上主要是為現(xiàn)行房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩稅合并做基礎性工作，并不涉及新的房產稅，更不涉及對個人住房征稅。

這位人士透露，目前鄂州的稅務部門和房產部門在實現(xiàn)信息共享的基礎上，通過開發(fā)出的評估軟件測算不同地段的評估價格，以評估價取代合同價作為房產稅征稅的標準，杜絕陰陽合同，規(guī)范二手房交易，防止稅款流失。

目前國內開征的房產稅，除上海、重慶外，只針對個人擁有的營業(yè)用房或出租的房產征稅，而個人所有非營業(yè)用的房產均免征房產稅。鄂州、湘潭亦不例外。

“目前鄂州的房產稅試點還只覆蓋商業(yè)地產、房產出租，用這個評稅軟件來取代原來的合同價格征稅，這個技術目前已經推行到湖北全省了?！鄙鲜鋈耸客嘎叮踔?、湘潭試點房產稅這只是征管手段的改進，而并非類似上海、重慶兩地的房產稅屬于稅制改革方面的安排。

2011年1月17日，國務院發(fā)布《關于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》，其中第76條提到，將《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》修改為《中華人民共和國稅收征收管理法》。兩者的區(qū)別在于，稅收的開征和減免上，后者賦予國務院更多的權限。

在此基礎上，國務院同意上海、重慶自2011年1月28日起開展對部分個人住房征收房產稅試點，這也是目前國內首批對居民住宅開征房產稅的僅有的兩個城市。此后，相關部門也有意擴大房產稅試點范圍。

“上海重慶兩城市房產稅已經試點了一年半，可以總結反思了，也一直有擴大試點的官方聲音?！比珖ど搪?lián)房地產商會會長聶梅生表示，但是具體擴大到哪個城市、怎么擴大，她沒有聽到任何確切的消息。

2011年12月，國家稅務總局財產行為稅司司長陳杰曾表示，2012年湖北、湖南兩省將開展新型房產稅試點，即把房產稅和城鎮(zhèn)土地稅合并，按房產的市場評估值計征，與重慶、上海試點的房產稅相比，這種新型房產稅被業(yè)內人士認為更符合房產稅的初衷。

與上述人士向《中國新聞周刊》透露的消息一致，8月底，國家稅務總局公開表示，正在會同有關部門總結滬、渝兩市房產稅改革試點經驗，積極研究推進擴大房產稅改革試點范圍問題。但房產稅擴容方案及細化的征收標準和辦法尚未最終確定。

開征無異議，如何征才是問題?

房產稅試點城市擴容何時啟動，目前并不清楚。《中國新聞周刊》從多位消息人士處獲悉，至少今年下半年和明年上半年，不會輕易擴大房產稅試點范圍。

在財政部財科所所長賈康看來，適時擴大房產稅試點范圍，其方向已相當清晰，當然這是在各方的博弈之下，在觸動了各方利益、存在明顯爭議之下形成的一個清晰導向。

反對開征房產稅的人也不在少數(shù)，其中的代表人物之一是華遠地產股份有限公司董事長任志強。他認為，對于中國是否應該收房產稅，不能籠統(tǒng)地說反對或支持，而是要看按什么條件來收。由于中國城鎮(zhèn)土地為國有土地，在已繳納土地出讓金的情況下，再征收房產稅，有重復課稅的嫌疑。

此外，開征房產稅也可能有悖于中央政府制定的結構性減稅大方向。目前，中國房地產領域總體稅負并不低，現(xiàn)存涉及房地產的稅收包括：房地產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅和所得稅。

2009年1月，地產商會向全國工商聯(lián)提交的一份名為《關于我國房價何以居高不下》的報告指出，地產開發(fā)項目的土地成本占直接成本的比例為58.2％，總費用支出當中流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42％。

對此，賈康認為，土地出讓金是地租，房地產稅是法定稅負?！白狻焙汀岸悺眱烧呤强梢院侠砥ヅ?、并行不悖的關系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復征收”問題。他建議，可以設計“老房地產”與“新房地產”有所不同的稅務區(qū)別對待辦法。

從微觀角度講，房產稅試點范圍內，“新老劃斷”是更為折中的辦法。

上海易居研究院宏觀部部長楊紅旭向《中國新聞周刊》表示，首先對于民居持有的首套房應該免征房產稅。賈康也在多個場合稱，首套房或一定人均標準之下的部分面積應免稅。

中國社會科學院財政與貿易經濟研究所長高培勇曾解釋房產稅靴子遲遲沒有落地的原因時稱，凡是有房子的人都不愿意繳稅，房子多的人更不愿意繳稅，開征房產稅首先激起有房人的反對。

而現(xiàn)有的重慶和上海的房產稅試點為解決問題帶來了曙光，即只對增量和高端房產開征房產稅，這樣把既得利益格局“繞”開了，也為未來的改革提供了一條可行路徑。

房產稅背后的稅制改革

北京中原地產市場總監(jiān)張大偉向《中國新聞周刊》表示，房產稅試點擴容傳聞甚囂塵上的原因，一方面房地產調控持續(xù)近兩年，部分地區(qū)房價有反彈勢頭，另一方面是政府涉地、涉房收入下調。

財政部日前公布了2012年上半年全國政府性基金收支情況，其中受土地出讓成交額大幅下降影響，全國國有土地使用權出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5％。

隨著全國土地出讓金以及商品房銷量增幅均明顯放緩，與之息息相關的稅收收入也隨之下調。2012年上半年，主要城市土地市場持續(xù)低迷。房企購地意愿普遍不高，各地政府也相應縮減土地供應。今年上半年主要城市土地供應量降至近五年中同期最低。

“土地出讓收入及涉房地產稅費減少或增收乏力，使得地方政府迫切需求新稅源彌補。”張大偉分析稱。

因此，房產稅的擴容和調整，短期有助于地方政府增收，從長遠看，有可能從制度上改變地方政府對“土地財政”的依賴，并且為房地產的健康發(fā)展奠定長期穩(wěn)定的預期和稅制基礎，為限購等行政措施的逐步退出創(chuàng)造制度環(huán)境。

中國社科院財政與貿易經濟研究所所長高培勇表示，房產稅屬于直接稅，是向老百姓個人直接征收的稅種。中國稅收結構的一個特點是，70％以上是間接稅，90％以上是企業(yè)稅，至少在目前，一般民眾的慣性思維很難適應這種個人，繳納的稅種。

高培勇認為，如果政府要少收一些間接稅，多收一些直接稅，就會在社會上引起極大的反彈，所以房產稅這種直接稅征收難度是非常大的。

在財政部財科所所長賈康看來，由于國內的地方政府沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩(wěn)定的主體稅源和收入支柱，不得已就要產生很多隱性負債，另外還必然特別看重土地批租，在“招拍掛”中力求把價位沖得很高。因此，要讓中國地方稅體系從不成型向成型轉變以優(yōu)化相關制度安排，需要尋找其財源支柱，就繞不開不動產稅問題的。