【摘 要】居住區(qū)區(qū)位環(huán)境建設(shè)越來越受到人們的關(guān)注，其對(duì)住宅小區(qū)的建設(shè)影響貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段，成為影響住宅小區(qū)建設(shè)質(zhì)量和項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素，并對(duì)所在區(qū)域乃至整個(gè)城鎮(zhèn)建設(shè)產(chǎn)生影響，同時(shí)也反映了建設(shè)地的物質(zhì)文化的發(fā)展水平。本文定性地分析了區(qū)域環(huán)境對(duì)商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的影響，可以看出環(huán)境的開發(fā)、利用、建設(shè)已是當(dāng)今各國(guó)政府、開發(fā)商、規(guī)劃建筑師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家考慮研究的主要課題，它貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目決策、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售的始終，并影響社會(huì)大眾的消費(fèi)觀念，它關(guān)系到一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)、一個(gè)城市的良性發(fā)展。一個(gè)小區(qū)建設(shè)對(duì)環(huán)境利用的成功與否，不但對(duì)住宅小區(qū)自身的價(jià)值產(chǎn)生不可估量的影響，同時(shí)也是城市的財(cái)富，是人類長(zhǎng)久的財(cái)富。

【關(guān)鍵詞】商品住宅；區(qū)位環(huán)境；居住區(qū)；環(huán)境因素

1. 引言

（1）中國(guó)是世界四大文明古國(guó)之一，有著悠久的文明歷史，中國(guó)勞動(dòng)人民用勞動(dòng)和智慧創(chuàng)造了輝煌的建筑文明。中國(guó)的古建筑是世界上歷史最悠久，體系最完整的建筑體系，從單體建筑到院落組合，城市規(guī)劃，園林布置等在世界建筑史中都處于領(lǐng)先地位，中國(guó)建筑所體現(xiàn)的“天人合一”的建筑思想也正是我們目前所最為尊崇的。

（2）然而長(zhǎng)期自給自足，以農(nóng)業(yè)為主的生產(chǎn)方式和中國(guó)人所特有的自然觀，使得我國(guó)的環(huán)境惡化雖比西方國(guó)家來得晚，但卻未能抵抗住經(jīng)濟(jì)利益的誘惑和文化上的人為破壞。尤其是改革開放以后我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)現(xiàn)代化、工業(yè)化進(jìn)程加快，我國(guó)城鎮(zhèn)的城市化建設(shè)進(jìn)入新的歷史時(shí)期，但十年文革所帶來的對(duì)傳統(tǒng)文化的背離和否定以及建設(shè)理論的缺乏，加之對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過熱追求，使得我國(guó)的城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境迅速惡化，危害巨大。在這時(shí)我國(guó)的城鎮(zhèn)建設(shè)隨之走上工業(yè)化的道路，追求速度與效益，向磚塔、混凝土森林發(fā)展，中國(guó)人在稱頌自己的一幢幢高樓新舍崛地而起的同時(shí)，遠(yuǎn)離了自然，并付出了代價(jià)， 此時(shí)的城市居住環(huán)境是灰色的，遠(yuǎn)離了自然。

（3）對(duì)此老一輩科學(xué)家錢學(xué)森和一些專家于1996年富有遠(yuǎn)見地提出了具有中國(guó)特色的21世紀(jì)中國(guó)城市模式——“山水城市”，這一對(duì)傳統(tǒng)建筑文化的回歸，立刻得到了有關(guān)專家和領(lǐng)導(dǎo)的響應(yīng)，并迅速影響到全國(guó)，環(huán)境優(yōu)化被納入到居住地建設(shè)中來，并影響了中國(guó)的城市建設(shè)，珠海和大連的城市建設(shè)是很好的例證。人是自然之子，是自然的一分子，人類應(yīng)尊重周圍的環(huán)境，可以利用和改善環(huán)境，但不可破壞，否則將失去家園，失去自然之本。

（4）良好的居住區(qū)區(qū)位環(huán)境可以使人感到心曠神怡，品味高尚的文化內(nèi)涵，優(yōu)美的自然環(huán)境、人文環(huán)境對(duì)人的工作、生活和健康都會(huì)產(chǎn)生重大影響。 房地產(chǎn)開發(fā)商作為整個(gè)居住區(qū)的開發(fā)者，是介入居住環(huán)境的第一人，應(yīng)建立以人為本的開發(fā)理念，建造高質(zhì)量的樓盤，因此應(yīng)從項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段重視并進(jìn)行科學(xué)的論證。

2. 住宅房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的程序

商業(yè)住宅小區(qū)同其他工程建設(shè)項(xiàng)目一樣，必須依照科學(xué)的建設(shè)程序，其開發(fā)程序既要反映工程建設(shè)的客觀規(guī)律，項(xiàng)目發(fā)展的內(nèi)部聯(lián)系和過程，又能夠反映商品作為交易產(chǎn)品這一商品特性，從投資意向、投資機(jī)會(huì)選擇、項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收及經(jīng)營(yíng)銷售，服務(wù)等方面制定出合理的實(shí)施階段計(jì)劃和開發(fā)程序。

2.1 商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)按不同實(shí)施階段劃分如下：

（1）前期工作階段

（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

（3）建設(shè)實(shí)施階段

（4）經(jīng)營(yíng)銷售階段。

2.2 商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的具體程序如下：

（1）投資意向

（2）市場(chǎng)調(diào)查研究

（3）投資機(jī)會(huì)選擇

（4）編制項(xiàng)目建議書

（5）編制可行性研究報(bào)告

（6）經(jīng)營(yíng)銷售策劃

（7）勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)

（8）招標(biāo)

（9）建設(shè)施工、竣工

（10）經(jīng)營(yíng)銷售

（11）售后服務(wù)（物業(yè)管理）。

2.3 商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)階段與程序之間的關(guān)系如下（見圖1）：

3. 環(huán)境因素在房地產(chǎn)開發(fā)各階段的影響

商業(yè)住宅小區(qū)的開發(fā)同一般工業(yè)產(chǎn)品開發(fā)不同，雖然投資巨大卻仍是一種服務(wù)于個(gè)人的消費(fèi)品，人生存在社會(huì)和自然環(huán)境中，行動(dòng)、意識(shí)以及情感都不同程度地受環(huán)境的影響，所以說環(huán)境因素在商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段都產(chǎn)生著顯著的影響，一種是潛在的、主觀的，如：開發(fā)商或消費(fèi)者對(duì)某種環(huán)境因素的關(guān)心、向往程度；一種是直接的、客觀的，如：有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范的要求和客觀存在的實(shí)體的約束。

3.1 期工作階段：

環(huán)境對(duì)此階段的影響主要表現(xiàn)在項(xiàng)目建議書和可行性研究的編制及經(jīng)營(yíng)銷售策劃三個(gè)方面。此階段作為投資者要對(duì)資源條件、建設(shè)條件、社會(huì)條件進(jìn)行初步分析，并選擇合適的建設(shè)場(chǎng)地，分析工程對(duì)建設(shè)地環(huán)境生態(tài)的影響，并做出恰當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)和環(huán)境生態(tài)效益分析，編制出指導(dǎo)進(jìn)行下一步的工作計(jì)劃，方可對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)。此時(shí)，環(huán)境問題分析研究是非常重要的，而且研究面很廣，如：對(duì)建設(shè)地歷史文物的處理保護(hù)、配合協(xié)調(diào)；對(duì)建設(shè)地植被、自然景觀的利用保護(hù)協(xié)調(diào)；對(duì)建設(shè)地已有基礎(chǔ)設(shè)施和建筑的利用保護(hù)協(xié)調(diào)；對(duì)建設(shè)地水環(huán)境、大氣環(huán)境污染的防治；對(duì)建設(shè)地居民宗教信仰的尊重等等。開發(fā)商根據(jù)研究所得出的結(jié)論，針對(duì)建設(shè)地的環(huán)境要求著手?jǐn)M定下一步的工作方向——建筑風(fēng)格的趨向、建筑格局的布置、開發(fā)檔次的高低、消費(fèi)人群的范圍、附屬設(shè)施的配套、空間的利用。開發(fā)商初擬產(chǎn)品的價(jià)格，并適時(shí)地結(jié)合特有環(huán)境條件突出亮點(diǎn)，企劃廣告創(chuàng)意。這階段的工作重點(diǎn)歸納起來就是：以客觀環(huán)境事實(shí)為依據(jù)，確定建設(shè)地；以主觀宣傳為導(dǎo)向，吸引消費(fèi)者。環(huán)境在此階段的影響主要是以下幾個(gè)方面：

（1）是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)之一（如是否破壞歷史景觀）。

（2）是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

（3）是建設(shè)規(guī)?？刂埔蛩刂唬ㄈ顼L(fēng)景區(qū)對(duì)樓高的限制）。

（4）是開發(fā)商產(chǎn)品定位的重要依據(jù)。

（5）是開發(fā)商進(jìn)行銷售策劃的重要基礎(chǔ)。

3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：

環(huán)境諸因素在此階段的影響是非常明顯的，此階段是一個(gè)承接過去開創(chuàng)未來的創(chuàng)造過程。規(guī)劃設(shè)計(jì)人員要根據(jù)前階段的研究分析成果，對(duì)建設(shè)地及周邊的地形地貌，自然環(huán)境，社會(huì)環(huán)境，歷史資料進(jìn)行深入的調(diào)查研究，結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆?、法?guī)和宏觀規(guī)劃，依據(jù)有關(guān)的規(guī)定、規(guī)范，并經(jīng)多方案的比選確定出最優(yōu)的規(guī)劃建筑方案。這期間，環(huán)境的影響不但表現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)人員抽象的理解和主觀判斷上（如用地條件，選型，朝向，布置方式，群體組合，空間環(huán)境），而且還有嚴(yán)格而具體的法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的限制（如日照間距，層高層數(shù)，綠化率，容積率，小區(qū)出入口的設(shè)置）。這個(gè)過程實(shí)際上就是人在對(duì)客觀存在的環(huán)境的認(rèn)識(shí)和理解的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的主觀判斷和有關(guān)文件約束，把原有的環(huán)境科學(xué)地融合進(jìn)新的環(huán)境中來，并最大可能地使其更具價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)人與環(huán)境的和諧共存。此階段環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。

（2）是影響小區(qū)格局最終形成的主要因素。

（3）是確定小區(qū)對(duì)外聯(lián)系的主要因素。

（4）是確定建筑風(fēng)格形成的主要因素。

（5）是影響小區(qū)開發(fā)成本的主要因素。

（6）是開發(fā)商進(jìn)行銷售宣傳的主要依據(jù)。

3.3 建設(shè)實(shí)施階段：

環(huán)境在此階段的影響并不直接表現(xiàn)于最終產(chǎn)品，但直接影響產(chǎn)品的開發(fā)成本，依然是制約小區(qū)建設(shè)的重要因素。在施工階段，垃圾清運(yùn)，粉塵、廢水的控制處理，噪音的控制，安全防護(hù)，貨物運(yùn)輸都很大程度上受環(huán)境的制約，同時(shí)此時(shí)期的房屋銷售也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。主要影響表現(xiàn)在：

（1）影響工程進(jìn)度。

（2）影響建設(shè)成本。

（3）影響銷售。

3.4 經(jīng)營(yíng)銷售階段：

此階段小區(qū)建設(shè)基本成型，小區(qū)本身由主觀的設(shè)計(jì)變成了客觀存在的事實(shí)，此時(shí)展現(xiàn)給人們的是一個(gè)人工和自然，新與舊相互影響的新的空間，可與人發(fā)生直接的交流，開發(fā)建設(shè)對(duì)環(huán)境的利用和創(chuàng)造成功與否，將直接影響人們對(duì)其的價(jià)值判斷。隱藏于青磚綠瓦下，綠地樹林里的過程已不復(fù)印象，所以此時(shí)環(huán)境的創(chuàng)造是給人最為直接、現(xiàn)實(shí)、客觀的內(nèi)容。已經(jīng)形成的新環(huán)境對(duì)現(xiàn)近乃至將來都會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，是沉重的包袱還是巨大的財(cái)富。此階段環(huán)境的影響表現(xiàn)在以下幾方面：

（1）影響開發(fā)商的企業(yè)形象。

（2）影響開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

（3）影響消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。

（4）影響產(chǎn)品的流通速度。

（5）影響產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值。

（6）影響產(chǎn)品的升值潛力。

通過以上的分析不難看出，區(qū)位環(huán)境貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的各階段，然而對(duì)開發(fā)商而言區(qū)位環(huán)境中的大多數(shù)因素是在項(xiàng)目開發(fā)前就已經(jīng)存在的（如：自然風(fēng)景、城市交通、基礎(chǔ)設(shè)施等），和后期的主體建設(shè)及小區(qū)建設(shè)相比，這些區(qū)位環(huán)境因素是客觀存在的，不為開發(fā)商的意志所轉(zhuǎn)移。因此，此階段的區(qū)位環(huán)境價(jià)值分析就顯得至關(guān)重要，它關(guān)系到產(chǎn)品的定位方向，消費(fèi)群體的選擇，產(chǎn)品開發(fā)的檔次，并影響到后期的建筑規(guī)劃格局和戶型設(shè)計(jì)。

4. 小結(jié)

本文定性地分析了區(qū)域環(huán)境對(duì)商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的影響，可以看出環(huán)境的開發(fā)、利用、建設(shè)已是當(dāng)今各國(guó)政府、開發(fā)商、規(guī)劃建筑師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家考慮研究的主要課題，它貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目決策、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售的始終，并影響社會(huì)大眾的消費(fèi)觀念，它關(guān)系到一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)、一個(gè)城市的良性發(fā)展。一個(gè)小區(qū)建設(shè)對(duì)環(huán)境利用的成功與否，不但對(duì)住宅小區(qū)自身的價(jià)值產(chǎn)生不可估量的影響，同時(shí)也是城市的財(cái)富，是人類長(zhǎng)久的財(cái)富。綜觀以廣州“碧桂園”、“麗江花園”，深圳“四季花園”為代表的十大成功樓盤建設(shè)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，其間無不體現(xiàn)環(huán)境與人這一主題。人類對(duì)自然界總是有一種潛意識(shí)的回歸和期盼，開發(fā)者抓住這一關(guān)鍵，經(jīng)過科學(xué)研究，加以人工雕琢、精心打造，以滿目的綠色，山水的交融，超脫的空間給人以可居可賞，可動(dòng)可靜的感受，達(dá)到一種“采菊東籬下，悠然見南山”的意境?？梢猿晒Φ貏?chuàng)造出獨(dú)特的企業(yè)文化，取得市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也能為社會(huì)留下一筆物質(zhì)和文化的財(cái)富。所以居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)應(yīng)從以人為本的角度出發(fā)，認(rèn)真利用和建設(shè)居住地的環(huán)境，并把高質(zhì)量環(huán)境建設(shè)放在首位，只有這樣的勞動(dòng)創(chuàng)造才能為社會(huì)所承認(rèn)，才能發(fā)揮其最大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，惠及子孫。