在住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控持續(xù)、未來(lái)存在諸多變數(shù)，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的當(dāng)下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們將目光瞄準(zhǔn)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

上海證券近期發(fā)布的調(diào)研報(bào)告顯示：除此前傳統(tǒng)的園區(qū)類上市公司外，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是實(shí)力雄厚的實(shí)業(yè)集團(tuán)公司。

由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)十分明顯，在5月22日召開(kāi)的第十五屆科博會(huì)上，地方政府紛紛亮出各種規(guī)劃，招商引資。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示：“對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)是很多企業(yè)未來(lái)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、未來(lái)拓展新戰(zhàn)略空間的一個(gè)重要方向?！?/p>

除了直接涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃往往也會(huì)吸引眾多開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，打造住宅項(xiàng)目。但在當(dāng)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃密集發(fā)布時(shí)，一些企業(yè)卻表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度。金融街控股一位負(fù)責(zé)人坦言：企業(yè)在選擇進(jìn)駐一個(gè)區(qū)域前也會(huì)考慮風(fēng)險(xiǎn)，在他看來(lái)，部分地方的規(guī)劃很空。

2010年，金融街拿下北京昌平區(qū)未來(lái)科技城地塊，現(xiàn)推出了金融街·金色漫香苑項(xiàng)目，并大受歡迎。上述負(fù)責(zé)人表示：這主要得益于昌平區(qū)政府在規(guī)劃上下了很大力氣，并大力完善教育、商業(yè)、交通配套。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升溫

上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成認(rèn)為：在住宅市場(chǎng)，由于前所未有的調(diào)控降溫、商業(yè)地產(chǎn)因競(jìng)爭(zhēng)激烈出現(xiàn)過(guò)熱跡象的情勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)日漸呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。特別是總部基地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，將會(huì)逐步成為支撐中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走好下一個(gè)十年的重要一塊。“因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地價(jià)低廉，競(jìng)爭(zhēng)尚未白熱化，存在巨大的開(kāi)發(fā)空間。更因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，客觀上也需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的支撐?！?/p>

以北京為例，各區(qū)縣政府都發(fā)布了相關(guān)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃。僅在北京昌平區(qū)，就規(guī)劃有：未來(lái)科技城、科技商務(wù)區(qū)、中關(guān)村生命科學(xué)園、中關(guān)村國(guó)家工程技術(shù)創(chuàng)新基地、國(guó)家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技城昌平園項(xiàng)目、北京沙河高教園區(qū)項(xiàng)目等七大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。

北京市朝陽(yáng)區(qū)則推出了：大望京科技商務(wù)創(chuàng)新區(qū)、中關(guān)村電子城科技園北區(qū)、中關(guān)村電子城IT產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)招商項(xiàng)目。此外，密云縣也將大力度推出一批園區(qū)項(xiàng)目。

周建成認(rèn)為：根據(jù)開(kāi)發(fā)主體的不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式（政府主導(dǎo)）、主體企業(yè)引導(dǎo)模式（特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大實(shí)力的企業(yè)引導(dǎo)）、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式（地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)和管理）和綜合運(yùn)作模式，而第一種模式是中國(guó)目前最常見(jiàn)的模式。

高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)兼總裁陶紅兵表示，地方政府通過(guò)規(guī)劃來(lái)配置資源、通過(guò)優(yōu)惠稅費(fèi)政策來(lái)引入產(chǎn)業(yè)，帶來(lái)級(jí)差地租，從而帶動(dòng)地價(jià)上漲。

上海證券分析師舒延飛介紹：地方政府首先考慮的是吸引投資、刺激消費(fèi)對(duì)地方GDP和財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。其次，開(kāi)發(fā)區(qū)在產(chǎn)業(yè)集群化進(jìn)程中，扮演著日益重要的角色。再次，成熟的開(kāi)發(fā)區(qū)不僅對(duì)解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、增加地方稅收、推高土地出讓價(jià)格有積極作用，而且還能對(duì)周邊地區(qū)發(fā)揮示范和溢出效應(yīng)。

規(guī)劃新思路

與傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不再局限于廠房出租和賣地，而是將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市三方面有機(jī)結(jié)合。

一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究專家告訴記者：“從大的層面來(lái)看，城市發(fā)展有兩種模式，一是先有產(chǎn)業(yè)后有城市，二是先有城市后有產(chǎn)業(yè)。第一種模式，如果產(chǎn)業(yè)衰落了，城市也失去了活力。第二種模式，城市沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，人們只是在這個(gè)城市睡覺(jué)，工作在其他地方、娛樂(lè)在其他地方，這個(gè)城市就成為睡城?！?/p>

以北京回龍觀、天通苑、望京、北苑等新城為例，它們的人口一般都在30萬(wàn)以上，相當(dāng)于一個(gè)中等城市。雖然這些新城的購(gòu)買(mǎi)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)內(nèi)許多中等城市，但由于它們開(kāi)始就被規(guī)劃為功能單一的居住區(qū)，商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施滯后，嚴(yán)重缺乏就業(yè)機(jī)會(huì)，致使其居民高度依賴交通系統(tǒng)與外部聯(lián)系，新城淪為“睡城”。

中國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)院規(guī)劃師趙文凱表示：今后，必須摒棄單純規(guī)劃居住區(qū)的思路，而應(yīng)將產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、交通、社會(huì)事業(yè)和居住統(tǒng)籌起來(lái)規(guī)劃，鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)，把“生活之城”融合成“就業(yè)之市”，促進(jìn)城市空間結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

而上述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究專家則表示：除了避免“睡城”現(xiàn)象以外，也要避免新城以產(chǎn)業(yè)為主，缺乏必要的生活配套，這也會(huì)造成區(qū)域功能的失衡。他認(rèn)為：將來(lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“要走第三種模式：產(chǎn)城一體，城市和產(chǎn)業(yè)互為發(fā)展、互為促進(jìn)，為人們提供居住和生活的便利”。

一位開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為：未來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將融合研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)辦公、高端制造，以及其他綜合型配套服務(wù)于一體，居住、休閑、商業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施不斷完善，逐漸從單純的生產(chǎn)場(chǎng)所，演變成為完整的工作生活社區(qū)。

周建成也表示：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)與城市化密切結(jié)合的趨勢(shì)，由單純的園區(qū)轉(zhuǎn)向新城，綜合化、社區(qū)化越來(lái)越顯著。

一位在日本工作的規(guī)劃師告訴記者：比如說(shuō)，在全世界均享有盛名的筑波科學(xué)城，已成為日本最大的科學(xué)中心和知識(shí)中心?！暗^非功能單一的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而是集聚了科研、居住、商業(yè)等多種功能。城市功能過(guò)于單調(diào)，不利于城市健康發(fā)展。在1985年，世界博覽會(huì)舉辦之際，筑波科學(xué)城建成了商業(yè)街、百貨大樓、食品街、信息中心、賓館等設(shè)施，刺激了商品消費(fèi)，促使筑波科學(xué)城功能結(jié)構(gòu)趨向合理化”。

“職住平衡”理念

對(duì)過(guò)去規(guī)劃弊端的反思，已經(jīng)促使新發(fā)布的一些城市規(guī)劃與過(guò)去相比有所不同。

北京市昌平區(qū)相關(guān)部門(mén)曾經(jīng)表示：今后，新城規(guī)劃將重視“職住平衡”理念，功能區(qū)力爭(zhēng)將工作區(qū)、生活區(qū)、休閑區(qū)融合，而不再像過(guò)去一樣，建類似天通苑、回龍觀等只側(cè)重居住的“睡城”。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與就業(yè)居住、設(shè)施配套的平衡，確保社會(huì)生態(tài)環(huán)境的三角穩(wěn)定。

目前，昌平區(qū)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)--未來(lái)科技城，正是用“職住平衡”的理念規(guī)劃的。

“未來(lái)科技城”規(guī)劃，確立于2009年。當(dāng)時(shí)，由中組部、國(guó)務(wù)院國(guó)資委牽頭，定位于服務(wù)15家央企的未來(lái)科技城，正式落戶北京市昌平區(qū)。作為國(guó)家級(jí)創(chuàng)業(yè)基地和研發(fā)中心，未來(lái)科技城已與神華集團(tuán)、國(guó)家電網(wǎng)、中國(guó)國(guó)電集團(tuán)、中糧集團(tuán)等15家核心央企簽約。去年12月，入駐的央企已全部開(kāi)工，其中神華旗下的兩個(gè)項(xiàng)目，部分樓宇已結(jié)構(gòu)封頂。

不同于傳統(tǒng)的高科技園區(qū)，主要以辦公為主，缺少生活、娛樂(lè)設(shè)施的情況。未來(lái)科技城近60公頃的公共核心區(qū)，在規(guī)劃上充分考慮了配套服務(wù)。其中，主核心區(qū)為都市生活配套區(qū)，建設(shè)五星級(jí)酒店、廣場(chǎng)、大型購(gòu)物中心、影劇院、國(guó)際醫(yī)院和國(guó)際學(xué)校；副核心區(qū)為共享科研配套區(qū)。這些配套服務(wù)設(shè)施，將隨著2012年7月部分央企的進(jìn)駐，分期建設(shè)完成。

此前規(guī)劃用地面積約為10平方公里，但上述金融街負(fù)責(zé)人表示：根據(jù)北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院目前編制中的《北七家地區(qū)整合規(guī)劃》，及初步提供的項(xiàng)目前期規(guī)劃條件，未來(lái)科技城正在籌劃擴(kuò)大建設(shè)面積。

這位負(fù)責(zé)人還透露：金融街在該區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目--金色漫香苑，已有20%的客源來(lái)自于入駐的央企。而“職住平衡”的理念，已成為這一項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)。

規(guī)劃落實(shí)成關(guān)鍵

不過(guò)，對(duì)于企業(yè)而言，政府的規(guī)劃固然重要，但規(guī)劃能否落實(shí)更顯關(guān)鍵。

這位金融街負(fù)責(zé)人認(rèn)為：政府配套的落實(shí)對(duì)企業(yè)而言非常重要，有些區(qū)域開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目已經(jīng)建起來(lái)了，政府的配套還未完成。但昌平區(qū)政府支持的力度卻非常大，政府出面引入了北師大第二附屬中學(xué)、附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園，同時(shí)引入北醫(yī)三院。

他同時(shí)透露：昌平區(qū)政府在完善交通網(wǎng)絡(luò)方面，也做了很多工作。據(jù)悉，昌平將建設(shè)軌道交通加密線，從天通苑可直達(dá)未來(lái)科技城，線路與地鐵5號(hào)線平行。地鐵5號(hào)線終點(diǎn)站天通苑北站，距離未來(lái)科技城僅五公里，開(kāi)車十余分鐘即可到達(dá)，并且未來(lái)5號(hào)線的延長(zhǎng)線將北延至該區(qū)域。而地鐵17號(hào)線則將專門(mén)建設(shè)未來(lái)科技城站，方便人們乘坐地鐵，往返于中心城區(qū)和未來(lái)科技城。

未來(lái)科技城南北兩區(qū)多條支路、次干路建設(shè)，還被列為昌平區(qū)2012年重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目，今年將基本完工。