2011年11月17日一早，位于濟南匡山汽車大世界的一汽馬自達濟南鑫源4S銷售服務(wù)店被迫關(guān)門停業(yè)?？锷狡嚧笫澜鐑?nèi)的山東鑫源汽車銷售服務(wù)有限公司的負責(zé)人劉城宣布“失蹤”，當日店內(nèi)物品被債主哄搶一空。據(jù)不少車主稱，就在前幾日4s店的工作人員在電話里稱購買的車輛馬上就到，不少人已經(jīng)交了4萬元的預(yù)支車款，沒想到短短幾天錢就打了水漂。

劉城作為山東恒華置業(yè)有限公司的法人代表被傳欠債2000萬元攜家眷十幾口人跑路國外。此外，山東恒華置業(yè)有限公司與潤業(yè)房產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的另一項目東城摩爾也突然停工。樓盤面臨爛尾。舜耕名筑共有96套房子，每平方米售價1.2萬元，均已售出，卻遲遲沒有交房，并爆出一房多賣的不法行為，許多業(yè)主擔心自己房子被一房多賣，紛紛搬入簡單家具進行搶占。更有不少業(yè)主無法面對現(xiàn)實低價處理房屋。

目前舜耕名筑小區(qū)已被歷下區(qū)市中區(qū)法院進行徹底查封，施工方廣廈集團以及部分債主也以借款合同糾紛將恒華置業(yè)告上法庭。

2011年地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控趨緊、房價松動、崩盤、降價維權(quán)……樓市亂事多。跑路無疑讓地產(chǎn)行業(yè)的這個寒冬顯得更加動蕩。但開發(fā)商跑路背后又引出怎樣的現(xiàn)狀?又透視出了哪些緊迫的問題?對此記者針對地產(chǎn)各界人士進行了約稿以及采訪。

跑路過后是拷問

濟南的開發(fā)商跑了，會制造三個問題，一是開發(fā)商不負責(zé)任了，誰負責(zé)?二是政府的監(jiān)管不力，開發(fā)商和政府的關(guān)系之間是否應(yīng)該有個第三方?三是消費者誰還敢購買期房，這將直接拷問目前“商品房預(yù)售制度”的合理性。

跑路背后是樓市的寒冬

據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上周濟南商品房成交量下跌四成，樓市持續(xù)低迷。調(diào)控趨緊，購房者與開發(fā)商在博弈中糾結(jié)、徘徊。繼鳳還閣院開發(fā)商卷錢潛逃之后，濟南舜耕名筑、東城摩爾開發(fā)商“失蹤”，上百業(yè)主無處維權(quán)。禍不單行，濟南路勁御景城陷入“維權(quán)門”，降價幅度整整2000元。業(yè)主以“價格欺詐”為由要求退房。2011年可謂樓市的“多事之秋”，房企、中介掙扎求生，購房者觀望正濃，演盡世間萬象，樓市百態(tài)盡顯。

面對樓市低迷的局面，開發(fā)商也在想盡各種辦法促銷。濟南高新區(qū)一家樓盤在面對沒有湊齊首付款的購房者時，表示首付款可以先付一部分，余款可以在接下來的兩個月分月付款。不僅這一家樓盤，濟南還有其他樓盤在組織團購過程中，也采取這種“首付分期”的方法。同時2011年的銷售任務(wù)即將收官，開發(fā)商對后市預(yù)期普遍表示態(tài)度悲觀。全國各地不乏品牌房企寧可頂著老業(yè)主的巨大壓力也要選擇降價跑量，甚至出現(xiàn)不少開發(fā)商做出了‘增值回購、補齊差價、無條件退房”等承諾。

風(fēng)雨欲來岡滿樓。房地產(chǎn)市場的蕭條似乎是誰也繞不開的坎。在濟南，先是鳳還閣院老板跑路，接著山東恒華置業(yè)有限公司法人代表劉城卷錢出走。開發(fā)商跑路當然有其自身的誠信缺失等問題存在，但透過表象看實質(zhì)，我覺得同時也暴露出房地產(chǎn)市場存在更多的問題。

第一，監(jiān)管缺位。

劉城跑路，讓記者疑惑的是，在層層監(jiān)管之下，這些預(yù)售的房款是怎么被從專款賬戶提走的監(jiān)管流程是否發(fā)揮了應(yīng)有的作用?開發(fā)商又是如何一房多賣的?

我們注意到，舜耕名筑是五證齊全的。五證涵蓋了從土地到建設(shè)到預(yù)售各個流程，是對開發(fā)企業(yè)的約束和監(jiān)管，也是對購房者的—種保障。按照濟南2007年出臺的《關(guān)于加強商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的通知》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房預(yù)售人應(yīng)在自行選擇的商業(yè)銀行開設(shè)預(yù)售款監(jiān)管賬戶，將商品房預(yù)售款全部存入專用賬戶，而賬戶監(jiān)管有明確流程資金使用有明確規(guī)定。

更讓人難以理解的是，自2006年開始濟南已經(jīng)把“網(wǎng)簽”作為新房預(yù)售買賣雙方唯一的簽約渠道新房買賣的所有信息都應(yīng)在職能部門的網(wǎng)站上公開披露，便于銀行款審查、主管部門對房屋銷售進行監(jiān)管。而對房屋銷售塞種行政管理力怯，其主要目的是為了防止開發(fā)商捂盤惜售，同時避免—房二賣。就是在這種看似健全的制度下，舜耕名筑卻將—套房子賣給了6個業(yè)主，我們不能不懷疑其中的貓膩。

第二，房地產(chǎn)門檻太低。

開發(fā)商跑路，根本的問題是資金鏈斷裂，企業(yè)難以維持。

我們注意到，跑路的房產(chǎn)開發(fā)商主要是中小開發(fā)商。前些年房地產(chǎn)的暴利無疑吸引了一大批的資金進入房地產(chǎn)市場，類似劉城的一些商人當然不想放棄這塊肥肉，我甚至聽到有人講幾百萬元撬動數(shù)億元樓盤的故事。

準入門檻低，加上監(jiān)管的缺位，導(dǎo)致一批實力不濟的企業(yè)進入房地產(chǎn)市場投機豪賭，不出問題才怪。

這給監(jiān)管者上了一堂生動的課。只是，為學(xué)費買單的卻是消費者，這無疑讓人心里添堵。

開發(fā)商跑預(yù)示著地產(chǎn)兩級化愈演愈烈

整個2011年，地產(chǎn)行業(yè)儼然一種悲壯的姿態(tài)全景展現(xiàn)在公眾面前，投機的，騙點百姓的血汗錢，跑路；會過日子的，快速撤，轉(zhuǎn)投其他行業(yè)；實在跑不了的，繼續(xù)等，期望等出個奇跡。上述三種情況均是小開發(fā)商。而大開發(fā)商，特別是有國企背景的，倒是沒這么被動，因為2011年的狀況，他們在2008年就預(yù)測到了，所以這些開發(fā)商又開始偷偷囤地，開始布局下—個中國房地產(chǎn)黃金十年。這就是行業(yè)現(xiàn)狀，這就是優(yōu)勝劣汰。

在我國現(xiàn)行的經(jīng)濟體制下，無論有什么樣的調(diào)控政策，對于地產(chǎn)行業(yè)的走向都能起到風(fēng)向標的作用，如何正確解讀國家調(diào)控政策，往往是一個開發(fā)商持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。而現(xiàn)在就是因為很多的企業(yè)和個人抱著投機心態(tài)開發(fā)地產(chǎn)，募集資金，立馬開發(fā)，想撈一票就溜，或者能撈幾票撈幾票，但最終都沒有好的結(jié)果。開發(fā)一塊土地成功與否，有很多因素，包括資金量、人力、運營，這都是地產(chǎn)開發(fā)的核心，但小開發(fā)商一般都做不到。所以—遇到市場不景氣，立馬出明走陽關(guān)道的窘態(tài)。

相信在2012年，在房地產(chǎn)市場依然如故的狀態(tài)下，洗牌會越來越狠，更多的小開發(fā)商會以各科方式被淘汰，于是這個行業(yè)出現(xiàn)明顯兩極，強者更強，弱者消失。

不要對樓市失去信心

劉城的跑路無疑讓濟南樓市顯得更加動蕩。關(guān)于開發(fā)商跑路的原因，相信大家也都心知肚明；持續(xù)近一年的國家限購政策，在濟南雖然執(zhí)行較晚，但其深度影響也漸漸顯現(xiàn)，月度成交已經(jīng)連續(xù)2個月下降，這還是在市場新增供應(yīng)大幅增加的基礎(chǔ)上。

據(jù)不完全統(tǒng)計擠南上半年開盤的樓盤，全年任務(wù)量普遍完成較好，一般在70％～80％之間，而下半年開盤的樓盤，由于政策或力漸顯、剛需客群預(yù)期的統(tǒng)一，去化量普遍較差，年度銷售任務(wù)完成率多數(shù)不足50％資金鏈壓力驟增；這也就不難理解為什么一些小開發(fā)商捐款而逃了。

難道，項目真的就沒有利潤，能逼迫開發(fā)商拋家棄產(chǎn)，卷款而逃?簡單分析一下濟南開發(fā)商成本和利潤。濟南作為房地產(chǎn)的二線城市，土地價格相對還是較低廉的，一些一線開發(fā)商攜名氣、產(chǎn)品鏈等進駐濟南，一般能獲得較好的待遇：政府順勢推出大型地塊，由于價值體量大，基本上等于是為這些大型開發(fā)商量身定做的，減少了競爭，大大降低了拿地成本；像恒大、綠地、中海等大型開發(fā)商在濟南所取得的地塊樓面地價均較為低廉，其樓面地價甚至不足于千每平米。結(jié)合目前市場普遍的建安成本，1600～2500元／平米再加上小區(qū)配套等費用，財務(wù)費用(主要為銀行利息)等，其建筑成本(不含土地)約在3500元／平米以內(nèi)。相對于目前8000多元／平米的市場均價，開發(fā)商利潤空間還是存在和健康的。

由此可以簡單地認為，濟南樓市的開發(fā)企業(yè)目前可以分為兩個極端，一是一線開發(fā)商哈省內(nèi)實力開發(fā)商，由于其綜合實力較強，所承建項目能給城市建設(shè)帶來亮點，所以拿地成本低同時其內(nèi)部已經(jīng)形成多套產(chǎn)品線，資金運用也較為合理，所以其項目綜合成本較低，市場承壓能力較強；二是小型開發(fā)商，由于其前期均傾向于競爭較強的小型地塊拿地價格普遍較高，同時資金實力較弱，資金構(gòu)成不甚合理，多承擔較高的財務(wù)費用(利息)，故其多采用提前收取房款、以在建工程重復(fù)融資等方式來維持運營這類型的開發(fā)商是最容易受到市場下行影響的。

一、濟南樓市遠未到成熟、飽和狀態(tài)，未來成長空間依舊較大。不要因為短期政府強行介入而導(dǎo)致的樓市下行，對后市失去信心。二、理智對待開發(fā)商為緩解資金壓力而采取的降價出貨行為。三、對提前收取購房款的開發(fā)商進行關(guān)注，以免產(chǎn)生不必要的損失。

跑路之后如何維權(quán)

城色：開發(fā)商跑路之后，購房者將通過哪些途徑進行維權(quán)。一房多賣的問題在法律上將如何解決?

李律師：按照法律規(guī)定，消費者可以向公安局報案，可以讓公安局依法追究開發(fā)商的刑事責(zé)任。

在個事件中，我認為政府部門也應(yīng)該承擔相應(yīng)的責(zé)任。建委市場管理處對開發(fā)商的監(jiān)管不到位，工傷局的合同管理處對開發(fā)商與業(yè)主簽定合同監(jiān)督不利。

城色：開發(fā)商劉城跑路后，將面臨怎樣的法律處理?

李律師：該行為應(yīng)屬于刑事犯罪，應(yīng)當按合同詐騙追究其刑事責(zé)任。如果錢財能予以返還，可以按照民事糾紛處理。如果公司資不抵債公司將面臨破產(chǎn)，追究公司負責(zé)人的刑事責(zé)任。

城色：法律上對于此事件有沒有相關(guān)條例進行制裁制約?

李律師：刑法有規(guī)定，這種情形會構(gòu)成合同詐騙罪，刑法規(guī)定的是，開發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐，消費者可要求雙倍賠償

城色：為避免這樣的事情，消費者再買房時應(yīng)注意哪些問題?

李律師：要看開發(fā)商的五證是否齊全。最好按揭買房，不要—次性付款；與開發(fā)商簽訂購房合同后，在網(wǎng)上進行備案并與開發(fā)商到房管局進行預(yù)告登記。