正規(guī)“團購”你了解嗎？

說起房產(chǎn)的團購，目前我國房產(chǎn)團購基本都以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)平臺，召集購房人與發(fā)布團購樓盤信息，做得比較好的有深圳的鄒濤，南京的青衣墨子等人。什么叫團購？本來是“團體采購”的定義，我以為所謂團購就是大家要抱成團，要理性團結(jié)，用購買數(shù)量上的優(yōu)勢與開發(fā)商取得價格上的平衡與共識。團購的最大誤區(qū)就是以為團長能先把價格談好，然后團員坐享其成，看價格合適就報個名，看價格不合適或者本身就是抱著來玩玩的態(tài)度而不作聲響。團購房的合理流程應(yīng)該是首先由團長發(fā)出開團倡議，大家積極響應(yīng)。（這一點，我國的團購開展的非常成功，目前人數(shù)上有絕對的影響力）。第二，團長做好選盤與踩盤前的一切準(zhǔn)備工作，召集團員參加（目前開展的非常好，活動逐漸在按計劃進行）。第三，團長對樓盤現(xiàn)場的資料信息反饋整理與咨詢接待，與開發(fā)商保持良好的溝通與協(xié)商（目前一切順利，各團員也提供了大量真實的一手信息，大多數(shù)團員對準(zhǔn)備團購的樓盤有足夠的認(rèn)識）。第四，征集團員對所團樓盤的詳細(xì)反饋，比如樓盤名稱、樓幢、樓層、面積、房號以及基礎(chǔ)預(yù)期價格等，當(dāng)然還有團員的個人聯(lián)系信息等；（報名人很多，但是還有些信息不完整，需要有專業(yè)人員進一步幫扶指導(dǎo)。其次，團長根據(jù)有明確購買意向的人數(shù)多少，耐心、專業(yè)、機智地與開發(fā)商談判周旋，以在當(dāng)前取得最大優(yōu)惠（基本上發(fā)出團購倡議的樓盤都能確保拿到市場最優(yōu)惠價格，而且已順利成交多套，這一點沒問題）。最后，團長帶領(lǐng)團員、志愿者律師等集中前往樓盤集中認(rèn)購，根據(jù)最終購買人數(shù)的多少，享受階梯式團購優(yōu)惠（比如一次性3-5人購買就有可能是非團購要優(yōu)惠很大，但是與一次性10人以上購買的優(yōu)惠還是有較大差距）。

現(xiàn)階段的團購活動核心是團長的社會活動能力，專業(yè)水平，個人品德需要完全體現(xiàn)，團員需要做的就是積極配合集體活動，需要積極提出合理建議或資源交換。團長當(dāng)然也不是萬能的，組織與集中人員，安排活動與談判，指導(dǎo)房產(chǎn)知識等是基本要求。細(xì)化到每個人的置業(yè)規(guī)劃也可以提供建議，但是對于樓盤與戶型的選擇應(yīng)該盡量由團員自己把握。

房產(chǎn)是中國人最大的固定資產(chǎn)，無論是投資還是自住都應(yīng)該非常之慎重。樓市飄搖不定，團購的開展需要有階段性，有些人適合現(xiàn)在就加入購買的行列，有些人適合先入團交流置業(yè)知識。對于團購所選樓盤與片區(qū)，同樣也有階段性，比如房價的下跌就是從郊區(qū)到城市，那么我們的團購也就應(yīng)該順著這個大勢開展。

內(nèi)部認(rèn)購雙方互益

“雖然我們還沒有開盤，但是有些戶型已經(jīng)被內(nèi)部認(rèn)購了?！睗夏硺潜P的置業(yè)顧問謝女士告訴記者，企事業(yè)單位內(nèi)部內(nèi)購是很多樓盤都非常熱衷的一種銷售方式，我們也會給團購最大的優(yōu)惠價格。

散戶購房和團購相比之下，開發(fā)商還是很愿意接待團購的。團購使得開發(fā)商銷售速度相對加快，回流資金也快。雖然團購給予優(yōu)惠幅度大些，但相對高額的廣告推廣費用，開發(fā)商還是比較節(jié)約營銷成本的。

“我比較幸運，單位組織內(nèi)部認(rèn)購，價格比我自己買要低很多，而且我也不擔(dān)心受欺詐，畢竟有單位做后臺，我比較放心。”購房者張先生說。對此，團購首先能給消費者帶來很大幅度的優(yōu)惠價格，其次人多力量大，開發(fā)商在合同條款上不會存在任何欺詐，這也是購房者追捧團購最主要的原因。

開發(fā)商自己組織的團購不靠譜？

很多團購基本上都依托某個載體組織，這樣一來會有專人負(fù)責(zé)引導(dǎo)、組織團購群體，并代表團購人群讓開發(fā)商給予較大幅度的優(yōu)惠和公平的購房合同談判，就像上述的企事業(yè)單位的內(nèi)部認(rèn)購，但是一些不正規(guī)的團購背后隱藏的風(fēng)險是很多購房者容易忽略的。

“如果您現(xiàn)在就交訂金的話，我們會給您走團購價格，一旦團購人數(shù)達到我們預(yù)期目標(biāo)的話，就不是這個價兒了，您可以自己考慮下?！苯眨浾咦咴L了一些樓盤，聽到最多的就是這樣的團購?fù)其N，這種開發(fā)商自己組織的團購到底靠不靠譜？

對此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士宋先生說，團購房大多是期房，不排除有些開發(fā)商利用團購進行融資，這種“山寨”團購的風(fēng)險很大。比如，項目什么時候完工、質(zhì)量、最終的價格等都不能保障，但是在低價優(yōu)惠面前，購房者往往會潛意識弱化這些風(fēng)險。

記者在房管部門了解到，根據(jù)商品房銷售管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入建設(shè)開發(fā)的資金量達到提供預(yù)售商品房工程建設(shè)總投資的25%以上并取得商品房預(yù)售許可證后方可進行預(yù)售。

但如果開發(fā)商通過團購集資的方式獲得土地出讓金或填補項目資本金，那么開發(fā)商就是以借貸的方式在沒有任何抵押物和擔(dān)保，完全憑借自己信譽的情況下拿到了購房者的錢，這對于購房者來說風(fēng)險是很大的。一旦開發(fā)商有變，購房者的利益就無法得到保障。而開發(fā)商的團購從銷售流程上就存在違規(guī)，一旦集資后沒有順利獲得土地，或者在拿地后出現(xiàn)資金緊張，或出了其他任何問題，交房便遙遙無期。對于團購者來說，付了定金只得到一紙協(xié)議書，產(chǎn)權(quán)問題也成了空談。

團購背后的利益鏈條

其實，團購本身并不是壞事，但是如果被開發(fā)商用來集資，就失去了它的意義。雖然早在2004年，我國便頒布實施了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，規(guī)定未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進行商品房預(yù)售。但有些開發(fā)商還要鋌而走險，他們背后的利益鏈條究竟是如何延伸的？據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)商運作項目需要很多流動資金，他們需要來錢快的團購活動；其次，很多企業(yè)團購是為了給員工謀福利，他們會主動和開發(fā)商談團購政策，而作為員工，低價購房就算自己不需要也可以轉(zhuǎn)讓給他人，賺取差價；還有一種就是開發(fā)商和企業(yè)共同開發(fā)一個項目，開發(fā)商會給予企業(yè)部分房源作為回報。你來我往，有利可圖，這就是非正規(guī)團購如火如荼的真正原因。

什么是“五證兩書一表”

其實，不管利益鏈如何延伸，能在合法條件下購買到實惠的團購房才是王道。開發(fā)商到底具有怎樣的資質(zhì)才能進行團購活動？對此國家有沒有相關(guān)的規(guī)定呢？ 業(yè)內(nèi)專家稱，只要取得“五證兩書一表”都可以。房地產(chǎn)五證是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！耙槐怼笔侵浮犊⒐を炇諅浒副怼贰覍戏ǖ禺a(chǎn)項目沒有團購限制。