公共租賃住房投入使用后，政府資金的投入重點(diǎn)就是對(duì)低收入家庭的租金補(bǔ)貼。4月27日，北京市住建委、市財(cái)政局正式發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房租金補(bǔ)貼對(duì)象及租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)或?qū)㈩A(yù)示著北京市公租房市場(chǎng)“春天”的到來。實(shí)際上，很多發(fā)達(dá)國(guó)家從上世紀(jì)開始即對(duì)低收入家庭實(shí)行住房租金補(bǔ)貼政策，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的檢驗(yàn)，他們的政策也愈加成熟和完善。

德國(guó)：政府負(fù)擔(dān)家庭實(shí)際交納租金與可以承受租金之間的差額

德國(guó)對(duì)低收入家庭的住房保障可以追溯到二戰(zhàn)之后，主要采取補(bǔ)貼公共租賃住房建設(shè)資金和補(bǔ)貼低收入家庭租金兩種方式，在不同的時(shí)期采取不同的補(bǔ)貼措施。在20世紀(jì)50年代至80年代期間，德國(guó)建設(shè)了大量的公共租賃住房，對(duì)其建設(shè)過程提供了大幅度的資金和政策補(bǔ)貼。20世紀(jì)90年代之后，德國(guó)住房緊張的局面得以緩解，政府每年新建或者購(gòu)買的公共租賃住房數(shù)量漸漸減少，其政策逐漸傾向于補(bǔ)貼中低收入家庭的租金。

為保證低收入家庭都能夠有足夠的房租支付能力，政府根據(jù)家庭人口、收入及房屋需求情況（見表1）給予家庭適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。德國(guó)《住宅補(bǔ)貼法》規(guī)定，家庭實(shí)際交納租金與可以承受租金之間的差額由政府負(fù)擔(dān)，低收入家庭可承受的租金水平一般按照家庭收入的25%確定，房租補(bǔ)貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府分別承擔(dān)50%。一般來說，低收入家庭申請(qǐng)房租補(bǔ)貼，經(jīng)審核通過后，政府就予以發(fā)放房租補(bǔ)貼。公共租賃住房不任由市場(chǎng)供求關(guān)系確定房租水平，而是由市政部門、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，確定一個(gè)“房租合理價(jià)格表”，每套房屋的租金都要參考該價(jià)格表。

美國(guó)：公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)逐步與市場(chǎng)化租金水平一致

美國(guó)對(duì)公共租賃住房的補(bǔ)貼政策也是從補(bǔ)貼住房建設(shè)計(jì)劃慢慢過渡到住房租金補(bǔ)貼計(jì)劃的。20世紀(jì)60年代到70年代之前以補(bǔ)貼住房建設(shè)計(jì)劃為主，70年代以后政府不斷強(qiáng)化市場(chǎng)作用，補(bǔ)貼政策全部是住房租金補(bǔ)貼計(jì)劃。

住房租金補(bǔ)貼計(jì)劃分為租金證明計(jì)劃和租金優(yōu)惠券計(jì)劃，兩者的區(qū)別在于：當(dāng)持租金優(yōu)惠券的家庭在市場(chǎng)上租住低于市場(chǎng)租金的住房時(shí)，沒有花完的優(yōu)惠券可留做下次使用。同時(shí)，參與租金優(yōu)惠券計(jì)劃的家庭也可租住高于市場(chǎng)租金的住房，多出的費(fèi)用需自行解決。但參加租金證明計(jì)劃的家庭選擇余地則要小許多，他們只能在市場(chǎng)上租住不高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、固定區(qū)位范圍內(nèi)的住房，政府再根據(jù)其住房總租金的實(shí)際情況補(bǔ)貼差價(jià)。由于租金證明計(jì)劃明顯地限制了中低收入家庭選擇居住地的權(quán)力，從而使住房市場(chǎng)的資源配置效率難以達(dá)到最大化。20世紀(jì)90年代后，克林頓政府完全取消了“租金證明計(jì)劃”，而僅僅保留“租金優(yōu)惠券計(jì)劃”。

“租金優(yōu)惠券計(jì)劃”主要包括以下幾個(gè)內(nèi)容：一是公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)逐步與市場(chǎng)化租金水平一致。美國(guó)早期公共住房的租金水平遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，這一方面有失市場(chǎng)公平，另一方面不利于吸引社會(huì)資金參與公共住房領(lǐng)域。20世紀(jì)70年代開始，政府的“住房租金補(bǔ)貼計(jì)劃”將低收入家庭租賃房的租金水平與市場(chǎng)化租金水平接軌，這樣既有利鼓勵(lì)市場(chǎng)主體提供租賃房，拓寬租賃房房源，又有利于保證住房租賃市場(chǎng)的租金穩(wěn)定。二是租金補(bǔ)貼方式與家庭收入水平掛鉤，并不斷調(diào)整。1974年美國(guó)住房與社區(qū)發(fā)展法案的第8條款規(guī)定對(duì)低收入租房者采取直接補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額度為“標(biāo)準(zhǔn)租金”與租戶收入的25%（80年代早期該比例增至30%）之間的差額。三是“標(biāo)準(zhǔn)租金”由地方住房管理機(jī)構(gòu)設(shè)置，代表當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)化租金水平。美國(guó)政府早期采取住房補(bǔ)貼券的形式進(jìn)行補(bǔ)貼，保證該補(bǔ)貼專項(xiàng)用于房租支出，對(duì)接受補(bǔ)貼的租戶起市場(chǎng)監(jiān)督作用，后來逐步將補(bǔ)貼方式調(diào)整為更為靈活的現(xiàn)金補(bǔ)貼，給予低收入家庭更多人性化的選擇。

日本：直接對(duì)不同收入家庭收取不同標(biāo)準(zhǔn)租金

日本對(duì)于低收入家庭租房保障的做法與上述兩國(guó)略有不同，政府針對(duì)低收入家庭提供的公營(yíng)住宅，不是收取統(tǒng)一租金后再給予租金補(bǔ)貼，而是對(duì)不同收入家庭直接收取不同標(biāo)準(zhǔn)租金。具體租金收取標(biāo)準(zhǔn)額計(jì)算公式為：

公共租賃住房租金價(jià)格＝房屋租金的基準(zhǔn)價(jià)格×租金的調(diào)整系數(shù)

租金的調(diào)整系數(shù)＝房屋的面積系數(shù)×城市的區(qū)位系數(shù)×居住的方便性系數(shù)×房屋的使用年限系數(shù)

房屋租金的基準(zhǔn)價(jià)根據(jù)家庭收入狀況來確定，原則上為低收入家庭納稅收入的8%。具體操作時(shí)，房屋租金基準(zhǔn)價(jià)可對(duì)應(yīng)家庭收入分類表來確定，表2給出了2006年大阪市房屋租金基準(zhǔn)價(jià)。

房屋的面積系數(shù)由地板面積除以70m2得到；城市的區(qū)位系數(shù)一般由國(guó)土交通大臣以市鎮(zhèn)村為單位確定，例如大阪市為1.25；居住的方便性系數(shù)主要根據(jù)房屋本身進(jìn)行衡量，首先對(duì)房屋在0.7～1.0之間確定一個(gè)數(shù)值，如果是無浴室、無電梯的4～5層且土地價(jià)格相對(duì)比較低的住房，則根據(jù)情況適當(dāng)降低；房屋的使用年限系數(shù)是新建筑為1，根據(jù)之后經(jīng)過的年數(shù)、結(jié)構(gòu)區(qū)分、地域區(qū)分，每年遞減一定的比率而最終得到數(shù)值。

運(yùn)用上述方法，我們假設(shè)大阪市Ⅰ類收入家庭租用的公共租賃住房為77m2，居住的方便性系數(shù)為0.8的新房子，那么其每月應(yīng)付租金為，

相當(dāng)于同檔次家庭收入的24.4%。

兩點(diǎn)啟發(fā)

公共租賃住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與收入直接掛鉤。從發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐看，租金補(bǔ)貼都以中低收入家庭可支配收入為直接依據(jù)。德國(guó)是按照家庭收入的25%來確定可承受的租金水平，美國(guó)是按照家庭收入的30%來確定補(bǔ)貼水平，日本則直接將房屋租金的基準(zhǔn)價(jià)與家庭收入聯(lián)系起來。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，完善的補(bǔ)貼方式首先應(yīng)確定與收入掛鉤的固定保障標(biāo)準(zhǔn)，例如60m2以內(nèi)房屋租金支出不超過家庭可支配收入的30%等，以方便對(duì)不同收入家庭實(shí)行差額補(bǔ)貼。

公共租賃住房的配套政策需要盡快完善。發(fā)達(dá)國(guó)家公共租賃住房的平穩(wěn)發(fā)展與各國(guó)完善的法律及收入信用系統(tǒng)密切相關(guān)。德國(guó)有《住宅補(bǔ)貼法》，美國(guó)有較為全面的《合眾國(guó)住房法》、指導(dǎo)住房市場(chǎng)管理的《國(guó)民住房法》和被稱為“20世紀(jì)第一個(gè)住房公平法令”的《開放住房法案》等，日本關(guān)于住房供應(yīng)和保障的法律更是達(dá)到了40多部。要想讓保障落在實(shí)處，使政府資金高效、規(guī)范地運(yùn)轉(zhuǎn)，法律的健全與個(gè)人信用體系的完善必不可少，否則，公共租賃住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的制定與執(zhí)行也將大打折扣。