編輯老師：

你好！

我叫李瑞芳，家住河南省登封市徐莊鎮(zhèn)馬峪口村。2005年，我和丈夫李紅明在登封市少林路嵩翰花園買房子后，便把老家的宅基地和房屋全部賣給了同村的王永燦，有買賣協(xié)議和收款憑證為據(jù)。

2011年5月24日，我丈夫不幸患病去世。后來，我得知丈夫生前竟然欠下了200萬元的巨額賭債。在這些賭債中，有40萬元是欠同一小區(qū)趙紅衛(wèi)的。我丈夫去世不久，趙紅衛(wèi)就把我居住的房子在登封市人民法院做了訴前保全。

我丈夫去世后，趙紅衛(wèi)才告知我欠錢的事。去年8月，登封市人民法院一審判決讓我還錢，我不服，向鄭州市中級(jí)人民法院提起上訴。2011年年底，鄭州市中級(jí)人民法院開庭審理，維持了原判。現(xiàn)在，我已向河南省高級(jí)人民法院提起了申訴。

我患有遺傳性高血壓，兩個(gè)孩子都在上學(xué)，家境貧困。今年10月18日，趁我不在家，登封市人民法院法官王令軍帶人以換門鎖的方式，查封了我唯一的棲身之所，至今，我們母子三人無家可歸。

請(qǐng)問：法院查封我房產(chǎn)的做法合理嗎？

河南金學(xué)苑律師事務(wù)所袁松律師認(rèn)為：本案涉及法律問題比較復(fù)雜，評(píng)論法院的做法是否合理，至少要厘清以下法律關(guān)系：

其一，該案?jìng)鶆?wù)是在賭博中欠的債務(wù)還是借債后用于賭博。當(dāng)事人通常分不清二者的區(qū)別，如是在賭博中所欠的債務(wù)即賭債，則該債務(wù)是非法債務(wù)，不受法律保護(hù)；如是借債后用于賭博，除非能證明債權(quán)人明知借債是為了賭博，否則債務(wù)人仍需承擔(dān)還款義務(wù)。如果李瑞芳在法院審理過程未能向法院舉證證明該債務(wù)是在賭博中所欠的債務(wù)，李瑞芳則要償還債務(wù)。其二，李瑞芳和李紅明轉(zhuǎn)讓宅基地和地上房產(chǎn)時(shí)是否辦理相關(guān)登記手續(xù)。按我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地只能在同一集體成員中轉(zhuǎn)讓，因本案受讓人是同村村民，故其轉(zhuǎn)讓行為不違法，但轉(zhuǎn)讓宅基地和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)都要在有關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。如已進(jìn)行登記，則宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移；如未進(jìn)行登記，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓仍有瑕疵，受讓人不能合法地?fù)碛惺褂脵?quán)和所有權(quán)，但轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響，出讓人有協(xié)助受讓人辦理變更登記的義務(wù)。其三，法院對(duì)位于登封市房產(chǎn)的執(zhí)行措施是僅限于查封還是已進(jìn)入處置階段。根據(jù)相關(guān)司法解釋，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。據(jù)此，如果法院的執(zhí)行措施僅是查封，不能說法院的處理有誤；如果已進(jìn)入公告、拍賣等處置階段，則要看李瑞芳登封市的房產(chǎn)是否屬于“必需的居住房屋”，即位于宅基地上的另一處房產(chǎn)是否已合法轉(zhuǎn)讓。從本案現(xiàn)已發(fā)生的情況看，李瑞芳在轉(zhuǎn)讓宅基地和房產(chǎn)時(shí)，很大的可能是未辦理相關(guān)登記，從而使法院在相關(guān)部門的登記檔案中查不到宅基地和房產(chǎn)變更的記載，從而認(rèn)定使用權(quán)人和所有權(quán)人仍是李瑞芳夫婦，進(jìn)而認(rèn)定位于登封市的房產(chǎn)不是“必需的居住房屋”。其四，該債務(wù)是否存在屬于一方債務(wù)的情況。夫妻關(guān)系存續(xù)期間的債務(wù)通常屬于夫妻共同債務(wù)，但也有例外。李瑞芳如能證明該債務(wù)實(shí)際上是一方債務(wù)，則只在李紅明的遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)償還責(zé)任。其五，李瑞芳向高級(jí)人民法院申訴是否已經(jīng)在高級(jí)人民法院立案。如果僅是向高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彽形幢桓呒?jí)人民法院正式立案或下達(dá)裁定終止案件執(zhí)行，則在申請(qǐng)期間原審判決仍要執(zhí)行。

關(guān)于本案處理對(duì)當(dāng)事人的建議：第一，以本案?jìng)鶆?wù)屬于賭債為由申請(qǐng)?jiān)賹?，但?yīng)有相關(guān)證據(jù)。第二，如確系賭債，則相關(guān)人等可能涉嫌賭博、詐騙等刑事犯罪，可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，如公安機(jī)關(guān)立案，按“刑先民后”的原則，本案民事案件將中止審理和執(zhí)行。第三，如本案未執(zhí)行完畢，可由李瑞芳向執(zhí)行法院申請(qǐng)進(jìn)行執(zhí)行聽證，王永燦作為利害關(guān)系人參加聽證；或由王永燦以其名義提出執(zhí)行異議。第四，如法院已舉行聽證或不接受王永燦的執(zhí)行異議，可由王永燦另行對(duì)李瑞芳提起訴訟，要求李瑞芳協(xié)助進(jìn)行變更登記，李瑞芳則以王的起訴為由申請(qǐng)中止本案執(zhí)行。