“今年我們又成立了一只60億元人民幣的地產(chǎn)基金。金融脫媒是行業(yè)發(fā)展的趨勢，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)，機會很多?！备桁迟Y產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“歌斐”）執(zhí)行合伙人兼CEO甘世雄告訴記者。

過去兩年，隨著國家調(diào)控政策的不放松、銀行信貸收緊，為地產(chǎn)基金的生長創(chuàng)造了環(huán)境。2011年，各大房企紛紛開始成立或籌備房地產(chǎn)基金，復地集團、金地集團、華潤地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等都建立了房地產(chǎn)基金業(yè)務。

歌斐也成立了一只名為“TOP 50”的地產(chǎn)母基金——優(yōu)選市場上最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起。一方面，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠參與投資，介入跟房地產(chǎn)相關的上下游行業(yè)，比如建材行業(yè)、裝飾行業(yè)、鋼材行業(yè)等，相關人士也可以擔任財務管理或者戰(zhàn)略投資者；另一方面，歌斐可以通過篩選這些企業(yè)的項目，幫助其發(fā)行子基金。

“我們可以整合資源，幫助你形成一個聯(lián)盟，”甘世雄說，“母基金可以對其投資，但更重要的是可以到外面去募資。目前，這樣的基金我們已經(jīng)成立了6只。”

諾亞篩選地產(chǎn)基金管理人采用的是FOCUS標準：Famous，即知名的開發(fā)商/基金公司；Objective，客觀選擇項目；Continuance，持續(xù)性運作；Unique，擁有獨特優(yōu)勢；Strategy，基金戰(zhàn)略方向。

甘世雄說：“我們選擇交易對手的條件很明確，排名前50的民營上市公司，公司口碑要好，在所屬領域中是龍頭品牌，有好的地塊，已經(jīng)拿到好的項目。這類公司占基金一半以上的權重。隨著中國城市化進程的加速，未來中國房地產(chǎn)會面臨更大挑戰(zhàn)，最后一定是優(yōu)勝劣汰。諾亞財富（歌斐母公司）的觀點是選擇與誰在一起。優(yōu)選交易對手，精選交易項目，同時還有一套嚴格的過程管控流程?！?/p>

在歌斐，地產(chǎn)基金的過程管控包括三大核心：土地成本、流動性和專業(yè)化管理。

首先，低廉的土地成本是獲取較高回報的前提。如何獲得優(yōu)質(zhì)且低廉的土地資源涉及到城市選擇和項目定位。由于中國城市發(fā)展水平存在較大差異，因此，各地所產(chǎn)生的投資機會也不盡相同。

其次，對于地產(chǎn)基金而言，因為有明確的期限要求，所以在項目投資之外需要考慮流動性和投資人退出問題，比如在行業(yè)處于深度調(diào)控時，房子能否賣得掉。良好的流動性取決于地域、地段、業(yè)態(tài)、交易結構等多個維度。

最后，考驗普通合伙人（General Partner，GP）的專業(yè)化管理能力。除GP的成本控制能力之外，還包括其在項目公司的資金安全、項目定位和定價等方面的能力。

甘世雄說：“我們成立了一個合資的GP對過程進行監(jiān)控，比如每個環(huán)節(jié)的資金注入進去后應該如何控制成本，以及對風險的提前預見能力，是否能通過對賭條款進行制約?！?/p>

對于任何金融產(chǎn)品，交易結構的設計都非常重要。比如一款地產(chǎn)基金由另類資產(chǎn)管理人主導，專注于城市綜合體、工業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)，采用有限合伙制的法律結構，那么在交易結構設計上，應該屬于優(yōu)先回報的基金。目前，市場上的地產(chǎn)基金普遍以“股+債”模式運行。甘世雄說：“海外的地產(chǎn)基金都是這種結構化產(chǎn)品的形式，我們也是。”

所謂股權方式，比如一只地產(chǎn)投資基金先對項目公司本身進行投資，占有49%或者51%的股權，然后設定投資收益率，約定到達一定年限后回購，或者通過銀行委托貸款的方式收回。

債權方式則是大股東借款給開發(fā)企業(yè)。但想要借款需要滿足一系列條件：第一，開發(fā)企業(yè)需要拿剩余的股權做質(zhì)押；第二，開發(fā)企業(yè)的大股東要進行擔保，一般視經(jīng)營狀況而定；第三，如果是私人企業(yè)，從法律角度而言，實際控制人要承擔無限責任擔保。而這三個條件僅是基金風險控制的一部分，其他還包括拿土地證做質(zhì)押等多種措施。

至于地產(chǎn)基金的收益率，在甘世雄看來不能一概而論。“嚴格意義上講，風險把控好的標的物，收益率就低；風險估值大的，收益率就高。未來就是市場化，價格合適就可以發(fā)行，”甘世雄說，“地產(chǎn)基金發(fā)展空間大，存在模式也多種多樣。不過在未來3-5年內(nèi)，還處于跑馬圈地、野蠻生長階段?！?/p>