近段時間，中央對樓市調控已經(jīng)不下十次喊話：“堅持調控不動搖”。但一些地方政府卻在不斷地試探“政策微調”的底線，有些在暗自放松房地產(chǎn)調控政策，有些在高調刺激住房消費，有些在通過抬高地價來制造房價上漲的預期……而同時，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了回暖、上漲的態(tài)勢。

社科院預警稱：房價仍然存在報復性反彈的風險！擔心樓市調控再次顯現(xiàn)越調越漲的局面，國務院派出了8個督查組赴16個省（市）對房地產(chǎn)市場調控政策措施落實情況開展專項督查。

“不動搖”下為何還有政策微調

從政策層面來看，中央調控房地產(chǎn)的政策方向是堅定的，但為何一些地方政府敢于冒險博弈？

實際上，在當前中國經(jīng)濟增速放緩的背景下，很多地方政府是在賭“穩(wěn)增長”下的政策微調。首先，房地產(chǎn)“綁架”思維讓他們認為中國刺激經(jīng)濟的主要辦法最后還得靠房地產(chǎn)和投資拉動，在他們看來政策放松只是早晚的事情。其次，在地方政府財政收入大幅萎縮的現(xiàn)實背景下，一些地方政府擅自“微調”房地產(chǎn)調控政策的主要目的是為了高價賣地，以彌補財政收入的不足。

從近幾年房地產(chǎn)調控政策落實和執(zhí)行情況來看，地方政府并未普遍地作出“積極”反應，尤其對保障房的建設比較消極，從審計署公布的18個?。?6個市縣）2011年保障房建設管理情況的審計結果來看，普遍存在挪用、截留、縮減、滯留保障房資金現(xiàn)象，而且保障房分配存在諸多不公。這些都導致保障房的有效供給嚴重不足，再加上“地根”、“銀根”的需求管理，導致房價預期越調越高。

顯然，我們得深刻反思當前的樓市調控政策，當務之急必須要改變地方政府土地財政的格局。地方政府為了高價賣地必然會與房地產(chǎn)開發(fā)商達成利益同盟，因此指望“房地產(chǎn)市長”來調控房價其結果可想而知，“強拆”現(xiàn)象也就難以避免，即使中央用行政“問責”和“督查”來施壓也很難從根本上杜絕地方政府獲取土地財政的沖動。

實現(xiàn)有效調控必須厘清的問題

土地財政的格局能不能被打破

如果不打破目前土地財政的格局，讓地方政府自行調控房價必然會淪為“空調”。但是改變土地財政格局需要很大的勇氣和智慧，這不是一件很容易的事情。在“分稅制”后，中央與地方在財權與事權的劃分上出現(xiàn)了不匹配，加上地方政府對土地出讓金的管理比較“模糊”，用于保障房項目、安居工程項目等資金嚴重不足，土地出讓金在某種程度上充當著地方政府的“第二財政”或“私房錢”。如果這種格局不進行及時調整，則很難從根本上去解決土地財政的格局。

對此，筆者曾建議將土地出讓的程序和出讓金賬戶從地方政府剝離出來，建一個全國性的土地公開交易平臺，將土地轉讓信息公開，接受各方監(jiān)督，然后將收來的土地出讓金放入中央財政專設的省級土地出讓金賬戶，由中央財政暫作保管，然后根據(jù)地方政府申請的保障房項目、安居工程項目和符合土地出讓金使用的項目再?？顚Ｓ?。這樣既可以保證“取之于民、用之于民”，也可以起到對土地出讓金收支的監(jiān)督作用，還可以避免地方政府淪為純粹的“經(jīng)濟人”，斬斷地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的利益鏈條，避免我國國土資源被地方政府過度變賣和開發(fā)，而忽視宏觀調控和可持續(xù)發(fā)展。

“穩(wěn)增長”是否還要繼續(xù)被房地產(chǎn)綁架

如果把經(jīng)濟增速繼續(xù)寄托在房地產(chǎn)上，則房價上漲的預期很難調下來。如果房價預期上漲，房地產(chǎn)行業(yè)有高利潤存在，則很多企業(yè)仍會將資金投入房地產(chǎn)來賺取快錢，從而會影響實體經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結構轉型。因此，宏觀經(jīng)濟必須要改變以往“穩(wěn)增長”的模式，在樓市調控和產(chǎn)業(yè)結構升級的關鍵時期，中國經(jīng)濟的增長速度必須要慢下來，高速增長很難實現(xiàn)對“用高房價穩(wěn)增長”的經(jīng)濟發(fā)展模式的“淘汰”，而且高房價維系的高增長也很危險。

或許有人會說，房地產(chǎn)事關近70個行業(yè)的興衰，如果繼續(xù)調控具有支柱性地位的房地產(chǎn)，經(jīng)濟增速的快速回落會迫使中央政府放松房地產(chǎn)調控。的確，目前中國經(jīng)濟增速完全不靠房地產(chǎn)相關行業(yè)也不太現(xiàn)實，但絕對不能再靠高房價來維持經(jīng)濟增長。

因此，目前必須要在平衡房地產(chǎn)調控和“穩(wěn)增長”方面換一種思路，就是要加大保障房開發(fā)建設的力度，如果保障房開發(fā)建設的力度能與經(jīng)濟景氣時期相持平，則房地產(chǎn)相關行業(yè)照樣可以被有效帶動，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻也不會大幅減少，而且增加保障房的供給還可以改變房價上漲的預期，只是地方政府的賣地收入和開發(fā)商的利潤會減少，他們沒有積極性來配合這一轉變，這需要中央政府拿出決心和財力。

房產(chǎn)新稅能否成為地方財政收入新來源

另外，房地產(chǎn)調控政策應該巧妙利用稅收政策，將住房信息全國聯(lián)網(wǎng)，先嘗試對二套房全面征收房產(chǎn)稅，同時要征收空置稅和提高遺產(chǎn)稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使其釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場供需，以保障市場的公平與效率。只有這樣才能有效地抑制房地產(chǎn)的過度開發(fā)和投資投機，而且這些稅收也會成為地方政府財政收入的新來源，但必須要取之于民、用之于民。

（作者系對外經(jīng)濟貿易大學公共政策研究所首席研究員）