歲末淡季，位于柳州江邊的“保利大江郡”卻依然迎來(lái)不少購(gòu)房者。這個(gè)當(dāng)年的“地王”地塊、現(xiàn)今當(dāng)?shù)刈钯F的樓盤(pán)自去年5月開(kāi)盤(pán)以來(lái)持續(xù)熱銷(xiāo)，豪華售樓處前“8.8億冠銷(xiāo)全城”的廣告，讓每一位購(gòu)房者禁不住駐足。

在房地產(chǎn)行業(yè)，廣西柳州是個(gè)并不受太多關(guān)注的三線(xiàn)城市，也少有人知道其是萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石的老家。然而為何保利會(huì)看上這里，并布局令人吃驚的89萬(wàn)平方米的大綜合體項(xiàng)目？這個(gè)年成交總量只有1.55萬(wàn)套、市區(qū)人口只有150萬(wàn)的三線(xiàn)城市，能讓保利延續(xù)2011年的得意嗎？

柳州江邊新“地標(biāo)”

均價(jià)12000元/平方米的保利大江郡堪稱(chēng)柳州最貴樓盤(pán)。在這個(gè)城市，商品房均價(jià)去年只有5200元/平方米左右。

柳州本地業(yè)內(nèi)人士羅先生告訴《投資者報(bào)》記者，這個(gè)最貴的樓盤(pán)來(lái)頭不小，曾是柳州當(dāng)年的總價(jià)“地王”。

2009年11月5日，號(hào)稱(chēng)“臨江風(fēng)水寶地”的柳州市白沙路地塊競(jìng)拍，廣西保利置業(yè)集團(tuán)以總價(jià)14.14億元成功競(jìng)得，這個(gè)總價(jià)刷新了柳州土地拍賣(mài)紀(jì)錄，該地塊因此成為新“地王”。據(jù)稱(chēng)，萬(wàn)科地產(chǎn)負(fù)責(zé)人當(dāng)日也光顧了此次競(jìng)拍。

廣西保利置業(yè)集團(tuán)是中國(guó)保利集團(tuán)所屬香港上市公司“保利香港”（00119.HK）的全資子公司，保利大江郡的項(xiàng)目即為廣西保利具體操刀。

在保利香港的2011年半年報(bào)里，有如此描述：“柳州保利大江郡于5月29日首次推盤(pán)，推出285套房，于一日內(nèi)近乎售完?！?據(jù)樓盤(pán)銷(xiāo)售人員介紹，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售金額達(dá)3.1億元。

柳州市房產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，保利大江郡至今已售出390套，占首期推出770套房源的一半，是該樓盤(pán)所在柳州柳北區(qū)2011年成交總量1565套的近四分之一。在年成交總量只有15493套的三線(xiàn)城市柳州，保利大江郡如此的銷(xiāo)售速度著實(shí)不多，因此在年度熱點(diǎn)樓盤(pán)排名中只列第二，僅次于中房地產(chǎn)的一個(gè)樓盤(pán)。

此外，這個(gè)地王不僅“貴”，而且體量驚人。公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目占地面積22萬(wàn)平方米，總建筑面積89萬(wàn)平方米，將要建成27棟高層建筑，包括3738套住宅、1000套商業(yè)和400套辦公。

樓盤(pán)銷(xiāo)售人員介紹，保利大江郡將分3年完成開(kāi)發(fā)，要打造成柳州江邊新“地標(biāo)”。

三線(xiàn)的大腿還能抱多久？

事實(shí)上，保利香港的三線(xiàn)布局不止柳州。與“同胞兄弟”保利地產(chǎn)總是布局一二線(xiàn)不同，保利香港更多的布局三線(xiàn)城市。

保利香港2011年半年報(bào)顯示，2011年上半年，保利香港分別在6個(gè)不同城市購(gòu)入地塊，總占地面積約200萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約660萬(wàn)平方米。公司新進(jìn)入的煙臺(tái)、威海、貴陽(yáng)、惠州等都是二三線(xiàn)城市。

半年報(bào)顯示，保利香港合約銷(xiāo)售額的40%來(lái)自西南地區(qū)。而這里的西南地區(qū)主要是廣西和貴州。

保利2005年進(jìn)入廣西，6年時(shí)間里在南寧和柳州相繼運(yùn)作了共10個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地面積近2000畝，總建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平方米，擴(kuò)張速度驚人。而接近廣西保利的人士告訴《投資者報(bào)》記者，廣西保利未來(lái)還將布局北海、桂林等城市。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在一二線(xiàn)城市限購(gòu)嚴(yán)厲的當(dāng)下，房企布局三線(xiàn)不失為一種發(fā)展策略，這主要是基于兩方面的考慮：一是不限購(gòu)，二是土地價(jià)格較低。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，三線(xiàn)城市應(yīng)該還存在較大增長(zhǎng)潛力，在正常情況下會(huì)好于一二線(xiàn)城市，如柳州、唐山、無(wú)錫等。

中國(guó)指數(shù)研究院一位不愿具名的分析師也表示，三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)樯形催M(jìn)行較大規(guī)模系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，所以未來(lái)會(huì)有較大的成長(zhǎng)空間，從市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格逐步上漲，利潤(rùn)空間較大。

但上述分析師同時(shí)認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，三線(xiàn)城市與一二線(xiàn)城市相比，城市發(fā)展?jié)摿τ邢蓿袌?chǎng)購(gòu)買(mǎi)力增長(zhǎng)有限，目前這種大規(guī)模的進(jìn)入開(kāi)發(fā)很可能會(huì)透支未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

這種擔(dān)憂(yōu)在保利大江郡所在的柳州便可找到一定依據(jù)。

2011年12月14日，柳州市召開(kāi)全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)工作督查匯報(bào)會(huì)，會(huì)上公布的《柳州市人民政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)工作情況匯報(bào)》(下稱(chēng)《匯報(bào)》)數(shù)據(jù)顯示，“剛需強(qiáng)勁”的柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，成交量則出現(xiàn)了大幅下降。

報(bào)告顯示，2011年1~11月柳州市房地產(chǎn)業(yè)完成投資175.07億元，與去年同期的141.66億元相比，增長(zhǎng)了23.58%。2011年前11個(gè)月，柳州市市區(qū)累計(jì)銷(xiāo)售新建商品住房11109套，同比減少超過(guò)四成，降幅達(dá)42.66%；銷(xiāo)售面積118.21萬(wàn)平方米，同比減少40.65%，銷(xiāo)售金額62.14億元，同比減少34.44%，平均銷(xiāo)售價(jià)格5256.62元/平方米，同比上漲10.46%。

不少人質(zhì)疑政府的這份統(tǒng)計(jì)嚴(yán)重滯后，但柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入嚴(yán)重觀(guān)望情緒的態(tài)勢(shì)已不可否認(rèn)。柳州市房產(chǎn)交易管理網(wǎng)及中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)都顯示，柳州商品房成交量和成交面積在2011年的下半年首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。

雖然柳州城市規(guī)劃正在如火如荼地推進(jìn)，政府也號(hào)稱(chēng)“再造一個(gè)柳州”，但是調(diào)控和限貸以及影響更甚的觀(guān)望情緒之下，柳州當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已不是保利2009年拿“地王”時(shí)的火熱。

柳州業(yè)內(nèi)人士羅先生告訴《投資者報(bào)》記者，近來(lái)柳州的幾次土地拍賣(mài)有不少都是底價(jià)成交。且與保利大江郡樓盤(pán)緊鄰的同為“地王”的香頌大道，年底已降價(jià)至萬(wàn)元以下。

日前，溫家寶在國(guó)務(wù)院會(huì)議上再次重申了要保持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，不少分析人士已開(kāi)始擔(dān)心限購(gòu)會(huì)不會(huì)擴(kuò)大至柳州等三線(xiàn)城市。

外界對(duì)三線(xiàn)未來(lái)的擔(dān)憂(yōu)，保利香港似乎不以為然。保利香港主席雪明去年曾表示：“由于宏調(diào)措施主要針對(duì)投機(jī)行為，而我們的產(chǎn)品則集中在二三線(xiàn)城市及以剛性需求為主，加上穩(wěn)健的定價(jià)策略，我們有信心能達(dá)到2011年簽約額不低于180億元的目標(biāo)?！?/p>

不過(guò)，如此豪邁的保利香港2011年終究沒(méi)能完成180億元的目標(biāo)。1月13日，保利香港宣布2011年全年合約銷(xiāo)售額約達(dá)人民幣158億元，按年增長(zhǎng)39%； 而合約銷(xiāo)售面積則約為215萬(wàn)平方米，按年上升51%。■