6月7日，《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定(試行)》正式實(shí)施，該文件對(duì)新審批的城市綜合體項(xiàng)目在選址、體量和規(guī)劃等方面給予了新的要求。這一旨在提高準(zhǔn)入門(mén)檻的政策，被業(yè)界視為成都相關(guān)主管部門(mén)對(duì)綜合體瘋狂擴(kuò)張的現(xiàn)狀踩下剎車(chē)。

成都城市綜合體瘋狂擴(kuò)張的現(xiàn)象可謂嚴(yán)重。上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心主任周建成在一份研究報(bào)告中表示，未來(lái)幾年內(nèi)中西部城市商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，成都尤甚，其2012年的城市綜合體存量比2011年幾乎翻了一番。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一限制性新規(guī)或使龍湖、保利等意在成都繼續(xù)開(kāi)發(fā)的房企擴(kuò)張受阻。但接受《投資者報(bào)》記者采訪(fǎng)的幾位專(zhuān)家均表示，新規(guī)對(duì)龍湖地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)、中糧等大開(kāi)發(fā)商不會(huì)有明顯影響，中小開(kāi)發(fā)商或會(huì)受阻。

“大牌的開(kāi)發(fā)商影響不大，政府關(guān)系比較好，外地的或者中小開(kāi)發(fā)商有可能會(huì)在城市綜合體開(kāi)發(fā)上受阻?！蓖咦稍?xún)研究中心總監(jiān)張宏偉表示。

成都綜合體存量一年翻番

來(lái)自四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的最新數(shù)據(jù)顯示，目前，成都已開(kāi)工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達(dá)104個(gè)，而未來(lái)5年還將入市1000萬(wàn)平方米左右。這一數(shù)字早已超越作為一線(xiàn)城市的北京和上海。

事實(shí)上，成都的城市綜合體過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象直到近兩年才受各界關(guān)注。過(guò)去幾年，成都一直在延續(xù)著火熱的綜合體開(kāi)發(fā)勢(shì)頭。

2006年，當(dāng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在成都競(jìng)得錦華路地塊，成功引入伊藤洋華堂、萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城等十余家主力店，成都人開(kāi)始真正領(lǐng)略到了城市綜合體的魅力。但當(dāng)時(shí)誰(shuí)也未料到，成都的城市綜合體開(kāi)發(fā)后來(lái)竟會(huì)呈現(xiàn)如此瘋狂擴(kuò)張之勢(shì)。

有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，從2010年龍湖、保利、華潤(rùn)、中糧、富力等一線(xiàn)房企大力進(jìn)軍成都商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始，成都開(kāi)業(yè)、開(kāi)工、建設(shè)立項(xiàng)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目已經(jīng)猛增至67個(gè)。

2011年，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”等近年最為嚴(yán)厲的宏觀(guān)調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體更是成為開(kāi)發(fā)商自我救贖的武器，并在2011年引發(fā)一場(chǎng)綜合體之戰(zhàn)。因此2011年后成都城市綜合體的數(shù)量進(jìn)一步攀升。

目前，除早前拉開(kāi)戰(zhàn)幕的新世紀(jì)環(huán)球中心、龍湖北城天街、世豪廣場(chǎng)、富力天匯MALL、珠江國(guó)際新城等“巨無(wú)霸”項(xiàng)目外，金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中鐵西城、奧克斯廣場(chǎng)、來(lái)福士廣場(chǎng)等更是加速了成都城市綜合體角逐的白熱化程度。

就在新規(guī)正式實(shí)施的6月6日，中糧集團(tuán)的成都大悅城在成都舉行奠基儀式，項(xiàng)目總體量約為36萬(wàn)平米方，預(yù)計(jì)2015年正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

《投資者報(bào)》記者在成都調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，成都的城市綜合體的確隨處可見(jiàn)。這些規(guī)模龐大的綜合體項(xiàng)目，大部分扎堆在成都市南部的天府新城，其余則主要集中于三環(huán)以?xún)?nèi)的東大街金融商圈。

成都近年來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景造就了成都商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。但周建成對(duì)《投資者報(bào)》表示：“成都的商辦與唐山的住宅、海南的旅游、天津的土地一樣，都是泡沫中的泡沫?！?/p>

事實(shí)上，商業(yè)綜合體過(guò)剩的現(xiàn)象不止存在于成都。周建成認(rèn)為，武漢、昆明等城中村大量存在的中西部城市都面臨著綜合體過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。

周建成的研究報(bào)告稱(chēng)，近幾年來(lái)，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在各大城市發(fā)展迅速。至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到1.64億平方米，而3~5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主。“未來(lái)幾年內(nèi)中西部城市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)將是商業(yè)地產(chǎn)的絞肉機(jī)。”周建成表示。

周建成認(rèn)為，除了不限購(gòu)的原因外，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)分繁榮的原因在于市場(chǎng)的過(guò)分熱捧、政府土地出讓的間接誘導(dǎo)，以及欲上市的房企為了增加土儲(chǔ)數(shù)量。

政府提高綜合體準(zhǔn)入門(mén)檻

一直處于調(diào)控范圍之外的商業(yè)地產(chǎn)，在瘋狂膨脹之后，也逐漸進(jìn)入了政府的調(diào)控視線(xiàn)。

6月7日，《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定(試行)》正式實(shí)施。

據(jù)悉，早在今年年初召開(kāi)的成都市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，成都決策層就曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)“成都已到了該抓城市綜合體建設(shè)的時(shí)候了”。

張宏偉認(rèn)為，從規(guī)定作用角度來(lái)講，該新規(guī)主要還是防止城市綜合體過(guò)度過(guò)量開(kāi)發(fā)，過(guò)度投資，最終導(dǎo)致市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)防止?fàn)€尾樓現(xiàn)象發(fā)生。

有分析人士擔(dān)心，該政策的出臺(tái)，讓很多已拿地并正在報(bào)建的項(xiàng)目，受上述條款的限制，不能再以城市綜合體的形式出現(xiàn)。如若這樣，那今年初剛在成都拿地的韓國(guó)樂(lè)天集團(tuán)，其要建設(shè)的綜合體項(xiàng)目“樂(lè)天世界”或受影響。

但周建成和張宏偉均認(rèn)為，成都現(xiàn)有的綜合體已經(jīng)過(guò)量了，而這個(gè)新規(guī)能起作用的，應(yīng)該是現(xiàn)在還沒(méi)拿地的項(xiàng)目，已開(kāi)工和已拿地的，基本上不會(huì)受影響。

“已經(jīng)拿地的，可以在本月底之前趕快申請(qǐng)，以后的要嚴(yán)格執(zhí)行?！睆埡陚ハ颉锻顿Y者報(bào)》記者解釋道。

“但也要看具體執(zhí)行，如果執(zhí)行力不夠，或可執(zhí)行性較差，那么，政策的規(guī)定也只能是一紙空文?！睆埡陚ヌ寡?。

“新規(guī)這個(gè)時(shí)候出來(lái)已經(jīng)晚了，目前在建或已經(jīng)報(bào)批的項(xiàng)目在未來(lái)兩三年內(nèi)還會(huì)產(chǎn)生大量存量?！敝芙ǔ杀硎?，“不過(guò)目前能開(kāi)始控制開(kāi)發(fā)，也會(huì)有一定作用?！?/p>

如今，低迷了一年的成都土地市場(chǎng)有回暖跡象。6月8日，保利地產(chǎn)成都公司在其官方微博上發(fā)布了一條關(guān)于求地的信息：“凈地、商業(yè)、住宅、來(lái)者不拒；收購(gòu)、合作、轉(zhuǎn)讓?zhuān)阏f(shuō)了算。只要能有好資源，保利帶你賺大錢(qián)；不怕日子不好過(guò)，保利帶你一起過(guò)?！?在如今全國(guó)土地市場(chǎng)低迷的行情下，此條微博可謂賺足了眼球。而保利這一舉動(dòng)被業(yè)界解讀為其將要在成都繼續(xù)擴(kuò)張。