摘要：重慶大力開展公租房建設(shè)，積極探索公租房建設(shè)的新模式，呈現(xiàn)出許多亮點(diǎn)。通過(guò)建立“雙軌制”住房體系，推動(dòng)了城市化進(jìn)程。大力實(shí)施民生工程，將實(shí)現(xiàn)保障性住房的全覆蓋。注重社會(huì)效益，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，將形成一個(gè)良好的社會(huì)生態(tài)。

關(guān)鍵詞：公共租賃房 重慶模式 經(jīng)驗(yàn)

自2007年6月國(guó)家批準(zhǔn)重慶為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)以來(lái)，重慶致力于重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革突破，結(jié)合自身的實(shí)際情況，大力開展公租房建設(shè)。自2010年2月第一個(gè)公租房項(xiàng)目奠基以來(lái)，重慶公租房在2010、2011兩年的時(shí)間已開工建設(shè)2725萬(wàn)平方米，并計(jì)劃在2012年年底完成4000萬(wàn)平方米的開工任務(wù)。規(guī)劃的公租房建設(shè)任務(wù)完成后，重慶可以大體上滿足中低收入居民人均20平方米的居住條件，解決200萬(wàn)人的居住問題。

一、重慶公租房建設(shè)的亮點(diǎn)

（一）發(fā)揮了政府在保障性住房建設(shè)中的主導(dǎo)作用

一是堅(jiān)持政府主導(dǎo)、產(chǎn)權(quán)公有的方向。重慶市公租房的建設(shè)主體是市政府和各區(qū)縣政府，公租房產(chǎn)權(quán)由國(guó)有的重慶地產(chǎn)集團(tuán)或區(qū)縣政府性投資公司持有，確保了公租房的公共保障屬性。二是最大限度降低租金。公租房建設(shè)用地以劃撥方式提供，國(guó)有企業(yè)承建，無(wú)土地出讓金、無(wú)城市建設(shè)配套費(fèi)、無(wú)相關(guān)稅費(fèi)、無(wú)開發(fā)商利潤(rùn)。因而，租金只考慮成本中的貸款利息、房屋維修管理費(fèi)用等因素，從而保障了公租房的租金不超過(guò)同類地段、同等品質(zhì)商品房市場(chǎng)租金的60%。

（二）打破城鄉(xiāng)差別，不設(shè)戶籍限制

根據(jù)《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，凡年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源，具有租金支付能力，符合政府規(guī)定收入限制的無(wú)住房人員、家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)和進(jìn)城務(wù)工及外地來(lái)主城區(qū)工作的無(wú)住房人員，均可申請(qǐng)我市的公共租賃住房，對(duì)戶籍沒有任何要求。打破城鄉(xiāng)差別和不設(shè)戶籍限制的規(guī)定使公租房的入住門檻相對(duì)較低，讓新就業(yè)大中專畢業(yè)生、進(jìn)城務(wù)工人員、引進(jìn)的專業(yè)人才和外地來(lái)渝工作人員都能夠安居樂業(yè)。

（三）實(shí)行無(wú)差別的“混建”模式

重慶沒有將公租房建設(shè)與普通商品房建設(shè)隔離開來(lái)，而是采用與商品房混建的方式，將公租房規(guī)劃在交通條件較好的地區(qū)，并完全參照商業(yè)樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，配套學(xué)校、醫(yī)院、商店、銀行以及健身、圖書館等設(shè)施和場(chǎng)地。以重慶主城區(qū)為例，公租房分布在一、二環(huán)線之間的21個(gè)聚居區(qū)，交通、環(huán)境、配套條件都比較好，公租房住戶完全與商品房住戶有機(jī)融合在一起，共享小區(qū)環(huán)境和專業(yè)物業(yè)公司的管理與服務(wù)，避免社會(huì)階層隔離和形成“貧民窟”。①

（四）考慮了入住者的承受能力

由于公租房是面向中低收入住房困難群體的保障住房，公租房租金主要考慮貸款利息、房屋維修管理費(fèi)用、空置損耗三部分成本價(jià)，原則上不超過(guò)同地段、同品質(zhì)、同類型普通商品房市場(chǎng)租金的60%，并實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，每?jī)赡晗蛏鐣?huì)公布一次。重慶在公租房租金高低問題上，只求收支平衡，不追求利潤(rùn)，能維持正常運(yùn)行，租金保持相對(duì)穩(wěn)定。公租房的租金收入將專項(xiàng)用于償還公租房貸款利息及日常維護(hù)。除了租金標(biāo)準(zhǔn)外，重慶對(duì)公租房的配租面積與申請(qǐng)人家庭人數(shù)作了相關(guān)規(guī)定。

（五）設(shè)計(jì)了嚴(yán)格的退出機(jī)制

為了規(guī)范公租房的管理，重慶設(shè)計(jì)了嚴(yán)格的退出機(jī)制?！都?xì)則》規(guī)定，公租房租賃合同簽訂期限最短為1年，最長(zhǎng)為5年。租賃合同期滿后，承租人應(yīng)退出公租房；需要續(xù)租的，應(yīng)提前申請(qǐng)，經(jīng)審核后重新簽訂合同。同時(shí)還規(guī)定，承租人由于收入提高和自購(gòu)房等原因不再符合條件的，政府收回保障性租賃房，再租給其他符合條件的對(duì)象。在租賃5年期滿后，承租人還可按成本價(jià)加銀行利息申請(qǐng)購(gòu)買居住的公租房。購(gòu)買的公共租賃住房可以繼承、抵押，不得進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予等市場(chǎng)交易。購(gòu)買人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為原銷售價(jià)格加同期銀行活期存款利息，不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上漲而上漲?！都?xì)則》規(guī)定，承租人不得轉(zhuǎn)租、出租或改變房屋使用性質(zhì)，一旦違規(guī)，將取消租賃資格?？罩?個(gè)月以上不住，或通過(guò)其他方式獲得住房的，也必須退出。拒不退出的將記入個(gè)人信用檔案，并依法強(qiáng)制退出。②

（六）建立了資金保障體系

重慶公租房建設(shè)不僅規(guī)模大，而且建設(shè)資金有保障。重慶計(jì)劃建設(shè)4000萬(wàn)平方米的公租房，需要大約1200億元。借助現(xiàn)代金融的支持和合理的資金籌措方式，保證了公租房建設(shè)的資金需求。在1200億元投資中，1/3是資本金，政府投入400億元，包括三個(gè)方面來(lái)源：一是中央政府大力支持保障房，3年內(nèi)中央政府給重慶的保障房、公租房的投入補(bǔ)助100億元；二是重慶政府付出200億元；三是小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套土地有上百億的收入。剩下800億元資金需要籌資。2010年籌集200多億元，2011年也應(yīng)該籌集200多億元，2012年也應(yīng)該有200多億元，三年就有差不多800億元。2010年的200多億元主要是向銀行借，2011年所需的兩三百億元，重慶市政府向國(guó)家養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、商業(yè)保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)籌集，并已基本落實(shí)。關(guān)于800億元的負(fù)債，利息部分可以用公租房的租金來(lái)償還，償還本金的資金來(lái)源渠道是：一方面，租住了3—5年的租房者總有一部分想買下公租房。如果有1/3的人需要購(gòu)買，就可以收回500億元的投資。另一方面，隨著公眾收入水平的提高、物價(jià)指數(shù)的上升，增長(zhǎng)的租金足以平衡幾百億元的支出。③

二、重慶公租房建設(shè)的創(chuàng)新

（一）建立“雙軌制”住房體系，推動(dòng)城市化進(jìn)程

重慶大規(guī)模開展公租房建設(shè)，探索城市住房供應(yīng)“雙軌制”， 改變了住房主要由市場(chǎng)提供的單一模式，建立了一個(gè)市場(chǎng)供給與政府保障相結(jié)合的住房體系。重慶的基本思路是：30—40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公租房予以保障；60—70%的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決，并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。在重慶設(shè)計(jì)的“雙軌制”中，公租房建設(shè)是關(guān)鍵的一環(huán)。重慶大規(guī)模建設(shè)公租房，實(shí)際上是對(duì)我國(guó)在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進(jìn)程中如何推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一次積極探索。

（二）保障和改善民生，實(shí)現(xiàn)保障性住房的全覆蓋

重慶把公租房建設(shè)當(dāng)作一項(xiàng)重大的民生工程。為此，重慶把30—40%既不能享受廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也買不起商品房的中低收入群體納入公租房的保障范圍之內(nèi)，在準(zhǔn)入上率先打破城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別，不設(shè)戶籍限制，使家庭人均住房面積在13平方米以下的城市中低收入群體、進(jìn)城務(wù)工及外地來(lái)渝工作的無(wú)住房人員、大中專學(xué)校和職校畢業(yè)在渝工作的無(wú)住房人員都有資格享受公租房。這一做法將逐步實(shí)現(xiàn)保障性住房的全覆蓋。

重慶公租房不僅覆蓋范圍廣，而且讓入住的中低收入者有尊嚴(yán)感。公租房住戶與商品房住戶有機(jī)融合在一起，能在交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、配套齊備的居民社區(qū)共享小區(qū)環(huán)境和專業(yè)物業(yè)公司的管理與服務(wù)。合理的布局、配套的社會(huì)服務(wù)、齊備的設(shè)施使入住公租房的中低收入者，能夠享受到中檔商品房的居住標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)上有尊嚴(yán)的生活。這一做法對(duì)保障和改善民生，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定起著不可低估的作用。

（三）注重社會(huì)效益，營(yíng)造良好的社會(huì)生態(tài)

在土地財(cái)政和民生幸福兩者之間，重慶選擇了后者。與許多地方推崇“土地財(cái)政”形成鮮明的對(duì)照，重慶將大批土地劃撥投入搞公租房建設(shè)，用國(guó)家資源資助公共服務(wù)，以土地增值收益反哺社會(huì)公共事業(yè)是一種超越。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，減免土地出讓金，免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設(shè)配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，可直接減少一半資金投入。不把土地出讓給開發(fā)商，由政府主導(dǎo)建設(shè)公租房，這一舉措使土地的增值可以用于民生工程而不是由開發(fā)商和政府所得，充分彰顯了以人為本的施政理念。

由于重慶公租房建設(shè)規(guī)模龐大，與住房建設(shè)相關(guān)的30多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈能夠被延伸拉動(dòng)。更重要的是，解決了大批中低收入群體的住房困難，將使中低收入者從沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)中解脫出來(lái)，拿出原本計(jì)劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當(dāng)前生活質(zhì)量，從而有力刺激消費(fèi)，拉動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求。由此我們可以看到重慶市公租房項(xiàng)目建設(shè)，不只是能夠解決中低收入者的住房問題，而是一種新的發(fā)展思路、發(fā)展模式，由公租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入，正推動(dòng)重慶形成一個(gè)良好的社會(huì)生態(tài)。

參考文獻(xiàn)：

①黃奇帆. 推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)完善城市住房保障體系[N]．重慶日?qǐng)?bào)，2010－06－12（1）

②劉志強(qiáng)．讓“夾心層”圓住房夢(mèng)[N]. 人民日?qǐng)?bào)，2011－02－12（4）

③任銳，商宇，何清平．港澳媒體高層聚焦重慶改革發(fā)展[N]．重慶日?qǐng)?bào)，2011-04-29（3）

（李曉莉，1965年生，四川營(yíng)山人，重慶電子工程職業(yè)學(xué)院會(huì)計(jì)與金融系副教授。研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)）