常華

今年以來，國內(nèi)幾大一線城市寫字樓市場與住宅市場形成鮮明對比，不僅投資額增加，租金也大幅攀升，跨國公司對幾大一線城市寫字樓的需求在2008年以后出現(xiàn)一輪高潮。

在住宅市場受到壓抑最明顯的北京，寫字樓市場的發(fā)展最為迅速，今年前三季度總體租金漲幅將近30％，并一舉超過上海，成為國內(nèi)甲級寫字樓租金最高的城市。

從全年整體走勢看，北京寫字樓市場走出了一條令人振奮的“X形曲線”：一邊是空置率的逐漸下降，一邊則是租金水平屢創(chuàng)新高。

根據(jù)高緯環(huán)球最新發(fā)布的報告，第三季度北京甲級寫字樓有效凈租金達到每月454元／平方米，超過了412元／平方米的上海甲級寫字樓的租金，創(chuàng)出歷史新高。

實際上，北京的寫字樓租售價格在2008年金融危機之后出現(xiàn)了大幅度的下降，到2009年底跌至低谷，從2010年開始漲起來，今年一年則實現(xiàn)了飛速上漲。多個機構(gòu)的研究報告均表明，2011年北京甲級寫字樓市場表現(xiàn)強勁。

北京高端寫字樓市場土地價格不斷升溫

2011年以來，在住宅市場實施嚴厲調(diào)控之后，北京的商業(yè)地產(chǎn)相對升溫，特別是稀缺地段的商業(yè)價值逐漸被挖掘，商業(yè)類地塊受關(guān)注程度明顯增加。

市場研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年北京市商業(yè)金融用地共計成交14塊，總面積為223.9萬平方米，同比增長44.8％。

在土地成交量增長的同時，北京商業(yè)地價也維持了較高水平，但各區(qū)域差異比較大。據(jù)統(tǒng)計，CBD中心地塊平均樓面地價超過每平方米2萬元；奧運南區(qū)樓面地價每平方米為1.8萬元左右；麗澤商務(wù)區(qū)地塊樓面地價為每平方米1.3萬左右。個別區(qū)域，如北京市崇文門菜市場地塊拍出了今年最高成交地價，達到每平方米4.32萬元，溢價率為140％。

可以預(yù)見，隨著住宅可開發(fā)用地尤其是北京可開發(fā)用地的日益稀缺，以及通貨膨脹帶來的資產(chǎn)貶值，以商業(yè)、寫字樓為主的可持有型物業(yè)越來越受到開發(fā)商的青睞，預(yù)計未來幾年以商業(yè)、寫字樓為主的房地產(chǎn)市場將更加繁榮。

北京高端寫字樓市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢

2011年上半年，北京甲級寫字樓新增40余萬平方米供應(yīng)，整體市場存量達到580萬平方米。其中，一季度有五個甲級寫字樓入市，兩個為自用寫字樓，新增供應(yīng)集中位于中關(guān)村和CBD區(qū)域，二季度沒有任何新增供應(yīng)。進入第三季度，北京仍然沒有新增甲級寫字樓入市，市場存量得以進一步消化，甲級寫字樓空置率降低至6.2％，相比上一季度降低了7.9個百分點。特別是近兩年來，北京寫字樓市場的新增量主要集中在通州、亦莊等新城，金融街、CBD等傳統(tǒng)板塊，整體存量呈下降趨勢。

雖然上半年有五個甲級寫字樓完工，但市場仍表現(xiàn)為供不應(yīng)求?？鐕髽I(yè)的擴租和內(nèi)資企業(yè)的整層租賃是推動北京甲級寫字樓需求增長的主要原因。同時，內(nèi)資企業(yè)以及越來越多的跨國企業(yè)對自用和租賃寫字樓的需求保持強勁，其中自用型寫字樓需求占上半年整體凈吸納量的近40％。強勁的租賃需求則主要來自于制藥、金融、IT和制造業(yè)，其中內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的需求各占一半。在強勁需求的推動下，2011年上半年甲級寫字樓的凈吸納量達到近60萬平方米。

2011年下半年，預(yù)計還將有50萬平方米的新增供應(yīng)進入市場。雖然新增供應(yīng)可能會對租金上漲帶來一定壓力，但壓力及其微弱，并不足以抑制其上漲趨勢。仲量聯(lián)行分析指出，“未來四年內(nèi)，北京甲級寫字樓的整體租金將逐漸超過上海。而許多首次進入北京并有較大租賃需求的公司都在進行慎重的比選?！?/p>

值得注意的是：伴隨著中資公司的業(yè)務(wù)擴展以及北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租金的快速上升，眾多有實力的國有企業(yè)將房地產(chǎn)投資策略轉(zhuǎn)向購買整幢優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)用于自用，或投資經(jīng)營。今年以來，北京已出現(xiàn)了多宗整棟交易，涉及項目多為成熟商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓及商鋪。例如，中國五礦集團以45億元收購北京東二環(huán)位置的三棟寫字樓；金融街以40億元收購北京中信城B、C、D三商業(yè)金融地塊的使用權(quán)；益彰商貿(mào)整購三里屯SOHO E座；凱德商用12.1億元收購了冠城大廈的零售物業(yè)部分等。

“一方面，中國業(yè)務(wù)增長迅速的跨國公司需要更多辦公面積來推進公司擴張，另一方面，擁有充?，F(xiàn)金的國有公司及私人持有的公司對于寫字樓的需求也在持續(xù)上升?！睒I(yè)內(nèi)人士分析指出，2011年前三季度，市場累計凈吸納量超過78.9萬平方米，其中40％的市場凈吸納量來源于自用需求。

從各機構(gòu)反映的情況看，金融機構(gòu)、咨詢公司、律師事務(wù)所、高新研發(fā)類公司以及生產(chǎn)制造型公司依然是市場需求的主力。在市場空置面積有限和租金高漲下，一些有擴租計劃的公司選擇在原有的辦公樓續(xù)租或擴租；而有些辦公預(yù)算有限的公司則不得不在外部寫字樓尋求搬遷與擴租，這類情形在CBD、第三使館區(qū)、東長安街區(qū)域尤其明顯。據(jù)了解，大眾汽車與國際中心簽署租約租賃了1.2萬平方米寫字樓面積，阿爾斯通租賃位于酒仙橋地區(qū)的頤堤港寫字樓4000平方米；管理咨詢公司埃森哲則承租了環(huán)球金融中心3700平方米寫字樓面積。

北京高端寫字樓市場租售價格表現(xiàn)搶眼

在供給相對有限，需求不斷增長的態(tài)勢下，2011年以來，北京高端寫字樓市場租售價格呈現(xiàn)明顯增長態(tài)勢，入住率持續(xù)上升。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：

2011年第三季度，北京甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米310.3元，環(huán)比上漲8.9‰與去年第三季度相比，同比上漲26.3％。2011年10月，北京甲級寫字樓租金為380.72元／平方米／月，環(huán)比上漲1.58％，在全國主要城市中漲幅僅次于上海(環(huán)比上漲6％)。總體來看，11月北京市寫字樓租賃市場整體租金價格依然呈上漲之勢，但是由于步入第四季度，10月份租金價格上漲勢頭有所緩和。

2011年第三季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價為每平方米3.062萬元，環(huán)比上升15.6％；與去年第三季度相比，同比增長32％。

此外，2011年10月北京甲級寫字樓入住率為94.23％，環(huán)比上漲0.51％，與上月基本持平；次甲級寫字樓的入住率為97.71％，環(huán)比上漲0.71％。從各個商圈寫字樓入住情況來看，甲級寫字樓中，國貿(mào)、建國門、中關(guān)村商圈寫字樓入住率均有所提升，分別為90.6％、91％、98.71％，燕莎、東二環(huán)、燕莎商圈寫字樓入住率出現(xiàn)小幅下滑，分別為96.73％、97.12％、87.65％。金融街商圈寫字樓入住情況與上月基本持平。

未來市場走勢預(yù)測：隨著政府對住宅、商住項目的調(diào)控措施全面鋪開和不斷深入，使房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。北京11月寫字樓成交量和成交價格繼續(xù)小幅上漲加碼。另外，12月份寫字樓租賃和入住率較上月依然保持增加的趨勢，活躍優(yōu)質(zhì)寫字樓在統(tǒng)計時間范圍內(nèi)

大部分處于滿租狀態(tài)。從今年1月份開始，北京寫字樓租金一直處于上漲的趨勢，在未來很長一段時間內(nèi)，北京甲級寫字樓仍處于“供小于求”的趨勢，但租金上漲勢頭或?qū)p慢。

北京高端寫字樓市場區(qū)域板塊表現(xiàn)

目前，北京共有優(yōu)質(zhì)寫字樓約520萬平方米，約130個項目，為數(shù)千家機構(gòu)提供辦公場所。這些頂級寫字樓項目主要聚集在中央商務(wù)區(qū)(CBD)、亮馬河、東二環(huán)、金融街、中關(guān)村等五大商圈。

中央商務(wù)區(qū)(CBD)商圈：中央商務(wù)區(qū)商圈是北京市知名度最高的的國際性商務(wù)中心區(qū)，也是北京市寫字樓市場最重要的核心商圈之一。多年的自然衍變使該商圈寫字樓的客戶構(gòu)成較為穩(wěn)定，基本形成了以公司總部為核心、以外資金融保險機構(gòu)、電信業(yè)、咨詢服務(wù)機構(gòu)為配套的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。目前入駐CBD商圈的世界500強企業(yè)超過120家。寫字樓租戶以國際知名的外資公司為主，涉及的行業(yè)類型包括提供專業(yè)服務(wù)的律師事務(wù)所，咨詢公司，及外資銀行、保險公司、能源類企業(yè)等。此外，中央電視臺、北京電視臺的東遷，將使得傳媒業(yè)成為未來CBD商圈寫字樓市場租戶構(gòu)成的重要組成部分。

亮馬河商圈：亮馬河商圈緊鄰第二、三使館區(qū)，享有最便利的機場交通，擁有眾多的高檔涉外酒店及豐富的商務(wù)服務(wù)設(shè)施，同時到主要的涉外住宅區(qū)也只有不超過半小時的車程，是眾多外資企業(yè)，尤其是汽車制造業(yè)、航空公司等辦公地址的首選。很多國際及國內(nèi)航空公司、汽車制造商和一些外國使館、組織機構(gòu)成為該區(qū)域?qū)懽謽堑闹饕蛻羧后w。例如，國航、波音、寶馬、戴姆勒克萊斯勒、本田、現(xiàn)代、通用汽車、菲亞特、德國商會、日本出入境管理處等。一

東二環(huán)商圈：東二環(huán)商圈匯集了北京寫字樓市場上很多早期的寫字樓項目，如國際俱樂部、恒基中心、中糧廣場等。很多寫字樓在當(dāng)時成為外資企業(yè)辦公選址的熱點項目，這些企業(yè)包括匯豐銀行、渣打銀行、可口可樂、飛利浦、畢益輝系統(tǒng)、蒂森克虜伯、輝瑞制藥等。如今機場高速的延長、東直門交通樞紐的建設(shè)以及中關(guān)村雍和科技園的成立，大大地提升了東二環(huán)商圈的吸引力。近一個時期以來，東二環(huán)商圈更多地吸引了著名內(nèi)資機構(gòu)，尤其是石油巨頭、通信公司、銀行及保險公司的目光，如中國人壽集團、中石油、中海油、中石化、中國銀行北京分行等。

金融街商圈：金融街商圈一直以來都是國有大型企業(yè)、國內(nèi)知名銀行機構(gòu)、政府主要監(jiān)管部門及組織機構(gòu)的匯集地。該商圈內(nèi)的寫字樓項目多數(shù)以自用為主。銀行類企業(yè)、金融機構(gòu)、IT、電信企業(yè)、一些國有大型企業(yè)及政府機構(gòu)的總部云集于此，成為整棟購買或散購寫字樓面積的主力軍，使得金融街商圈內(nèi)很多寫字樓供應(yīng)量在正式投放市場前就被以購買的形式消化，而長期持有并對外出租的寫字樓項目十分有限。從性質(zhì)上看，金融街商圈寫字樓的客戶構(gòu)成主要以內(nèi)資企業(yè)或機構(gòu)組織為主，如中國銀行、工商銀行、中國網(wǎng)通、平安保險、泰康人壽，以及擔(dān)任國家金融業(yè)監(jiān)管職能的“一行三會”(即中國人民銀行、中國保監(jiān)會、銀監(jiān)會、證監(jiān)會)。隨著中國加入世貿(mào)組織后對外資金融業(yè)的逐步開放，以及隨之出臺的西城區(qū)促進金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策的吸引，近一段時期以來，金融街開始逐漸吸引外資金融機構(gòu)入駐，如高盛、摩根大通、瑞銀集團、加拿大皇家銀行等。

中關(guān)村商圈：中關(guān)村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才資源等方面的優(yōu)勢，一直以來是國內(nèi)的IT企業(yè)及跨國公司研發(fā)總部的首選之地。寫字樓客戶主要為IT及網(wǎng)絡(luò)相關(guān)的高科技企業(yè)、研發(fā)中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微軟研究院、三星研究中心等。此外，中關(guān)村商圈憑借其鄰近眾多高等學(xué)府而特有的創(chuàng)業(yè)氛圍，還匯集了很多高新技術(shù)領(lǐng)域內(nèi)的中小企業(yè)、孵化器等成長型企業(yè)。

2011年第三季度，北京核心商圈甲級寫字樓均實現(xiàn)租售價格的穩(wěn)定增長。其中，金融街區(qū)域平均租金最高，甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米340.3元，環(huán)比上升3.3％；CBD區(qū)域甲級寫字樓平均租金漲幅最大，達到每月每平方米339.6元，環(huán)比上漲13.6％；王府井區(qū)域甲級寫字樓呈現(xiàn)整體上漲趨勢，區(qū)域甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米280元，環(huán)比上升1.5％；東二環(huán)、燕莎、中關(guān)村甲級寫字樓平均租金分別達到每月每平方米259元、259.5元和279.9元，環(huán)比上升3.4％、4.4％和7.4％。

在巨額稅收的誘惑下，幾乎北京各區(qū)政府都在醞釀打造高端商圈，央企和大型國企、民企是爭先邀請的對象。但井噴式發(fā)展的商圈也令業(yè)內(nèi)人士感到擔(dān)心：讓國內(nèi)商圈建設(shè)引以為榜樣的曼哈頓、倫敦金融城都不以規(guī)模取勝。國外的商圈一般都不超過4平方公里，通常只有一兩條街，建筑規(guī)模多在200萬一2000萬平方米。曼哈頓華爾街不足1平方公里，建筑面積不超過1500萬平方米；巴黎拉德芳斯占地1.6平方公里，東京新宿商圈僅約1平方公里。區(qū)域內(nèi)金融貿(mào)易增加值才是衡量商圈核心功能的主要指標(biāo)。按照這一指標(biāo)來比較，北京商圈僅是曼哈頓區(qū)的一個零頭。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然已經(jīng)歷10余年的發(fā)展，北京距離建設(shè)成熟的商圈還需要30年時間。因此，現(xiàn)階段北京商圈的發(fā)展應(yīng)著重于產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)，而非擴大規(guī)模。

這也意味著，雖然短期之內(nèi)，北京高端寫字樓市場呈現(xiàn)租售旺銷的良好態(tài)勢；但持續(xù)的市場價值增長則來自于核心產(chǎn)業(yè)的培育，以及商業(yè)環(huán)境、公共配套設(shè)施與服務(wù)的整體提升。