在中國商業(yè)地產領域向來以速度著稱的萬達集團,這一次選擇了減速。
有數(shù)據顯示:今年上半年,萬達商業(yè)地產公司新開工面積為531.2平方米,同比減少了35%。萬達上半年收入562.1億元,與去年同期618.2億元相比下降9%,這是萬達收入歷史上第一次同比減少。 其中,商業(yè)地產收入494.6億元,同比減少14%。
不過,萬達集團總裁助理劉明勝曾經公開表示,“這是萬達根據形勢采取的先抑后揚戰(zhàn)略,在計劃和預期之內。另外,萬達正積極尋求向文化、旅游產業(yè)轉型。全年看,萬達業(yè)績將穩(wěn)步增長,預計收入1400億元。
并購AMC、進軍俄羅斯旅游業(yè)、籌備成立文化旅游城……上半年,萬達主動放緩商業(yè)地產擴張步伐,在文化、旅游領域則動作頻頻。萬達緣何加速轉型?在傳統(tǒng)房企紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)地產之際,萬達的反其道而為究竟是有意還是被迫?
商業(yè)地產減速
按照萬達公布的數(shù)據,上半年,商業(yè)地產公司收入494.6億元,完成全年目標的50.1%,完成半年目標的127.6%,同比減少14%。商業(yè)地產公司上半年現(xiàn)金回款315億元,同比減少31%。上半年新開工531.2萬平方米,同比減少35%。
劉明勝認為,業(yè)績下滑,主要是上半年僅開業(yè)了1個萬達廣場,而去年同期2個萬達廣場開業(yè)。作為一個千億級企業(yè),不可能每年都保持40%以上的增長速度,萬達的增速只是逐步趨穩(wěn),不必大驚小怪。
萬達集團董事長王健林談到,萬達院線2011年的凈利潤是17%,已經超過了主業(yè),只是規(guī)模還不夠大。而旗下的院線公司正在申報上市。明年,萬達要將銀幕增至1100塊,收入達到35億元左右,規(guī)模擠進行業(yè)前5。
盡管萬達上半年收入同比減少在預期之內,但在外界看來,也與其“快進快出”的商業(yè)模式遭遇瓶頸有關,萬達有意放緩商業(yè)地產的擴張步伐。
正略鈞策管理咨詢顧問趙麗燕認為,萬達新開工面積減少與拿地節(jié)奏有關。在宏觀調控大背景下,萬達依照在城市副中心低價拿地的策略,已越來越難找到符合要求的土地。由于可供銷售房產的存量沒有大幅增加,導致上半年萬達商業(yè)地產銷售額同比減少。
較低的租金回報率也是阻礙其發(fā)展的一大障礙。王健林曾經公開表示:“萬達商業(yè)地產租金并不比業(yè)內平均水平低?!笔聦嵣?,盡管萬達的租金處于行業(yè)平均水平之上,但與新鴻基、凱德等成熟公司相比,雖然其累計經營面積較大,但其租金收入和占總收入比例卻遠低于這些公司。
在業(yè)內人士眼里,萬達擴張速度快,但其運營、管理并不突出,其在商業(yè)地產的位置與沃爾瑪在零售業(yè)的位置比較相似,知名度高,規(guī)模最大,但利潤并非最好。
一直以來,萬達商業(yè)地產主要是住宅依賴型和銷售依賴型,當宏觀調控來臨,萬達不可避免地受到影響;而從另一方面來說,經過幾年的高速發(fā)展,萬達已經具有了相當?shù)囊?guī)模優(yōu)勢,下一步發(fā)展勢必將由規(guī)模發(fā)展轉向質量發(fā)展。
在萬達近年所投商業(yè)地產租金回收還沒有暢通之前,萬達的資金主要來源于銀行貸款,其海外收購投資還曾通過“內保外貸”獲得美元貸款。它所進行的一系列海外并購和投資中,不僅獲得政府的支持和鼓勵,還能獲得低成本貸款,而在萬達收購美國第二大院線公司AMC后,AMC公司的26億美元負債,其中一部分將逐步轉為萬達的集團負債,而這將進一步推高萬達的負債率。
數(shù)據顯示,截至2011年底,萬達總資產約2030億元,其中凈資產205億元,資產負債率已高達89.9%。
有業(yè)內人士表示,從目前來看,萬達靠銷售回款和銀行貸款兩個主要融資渠道已經被用到極致了,萬達需要引入股權融資,不能光靠貸款。而其幾百萬平米的持有型物業(yè)價值,只有通過上市才能釋放。
王健林沒想到的是,萬達的上市之路一波三折,與此同時,國內商業(yè)地產整體形勢的不景氣也讓萬達氣短。
在上半年工作會上,王健林坦言,“中國的經濟困局已反映到消費環(huán)節(jié)。一是消費人次下滑。以前每年每個廣場的人流同比增長兩位數(shù),但今年跌至個位數(shù),增長緩慢;二是客單價下降。無論超市、百貨,還是服裝、餐飲,客單價同比都在降;三是商家減少開店。過去超市、快時尚品牌開店是來者不拒,給多少店開多少店,但今年商家的開店計劃大幅度減少?!?/p>
幾年下來,萬達通過模式創(chuàng)新在商業(yè)地產領域坐上了頭把交椅。如今萬達的商業(yè)地產已經進入了城市綜合體的第三代模式,即集商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓為一體的發(fā)展。在第三代萬達廣場中,將以往商業(yè)地產吸納的主要業(yè)態(tài)(零售業(yè)態(tài))經營面積削減到50%以下,而更多地通過文化、休閑、體育等業(yè)態(tài)來拉動消費。
萬達的觸角也延伸至文化領域的各個方面:萬達投資的“大歌星”連鎖娛樂企業(yè)已在全國開業(yè)30家店,計劃到2012年開業(yè)65家店。還與國際投資集團美國弗蘭克以70:30的比例合資成立了演藝公司,有意打造全球性的文化品牌。新公司即將在武漢、大連、西雙版納三地推出綜藝節(jié)目,一臺節(jié)目的年收入可達5億元左右。在傳統(tǒng)媒體領域,萬達集團投資了《華夏時報》和《投資家》雜志。
以商業(yè)地產起家的萬達集團,欲在文化娛樂產業(yè)大展拳腳,一切亦從“地”開始。
文化產業(yè)圖謀
萬達院線將有望先于籌備多時未果的商業(yè)地產板塊上市,使得萬達坎坷的資本市場道路峰回路轉。
王健林曾經說過:“文化產業(yè)是沒有天花板的,尤其是中國經濟面臨下一輪結構調整,商業(yè)、旅游、文化等第三產業(yè)都會得到很多發(fā)展機會?!?/p>
雖然目前中國的文化產業(yè)占經濟總量只有幾個點,但是在發(fā)達國家,文化產業(yè)占GDP的比重是30%,這說明中國文化產業(yè)未來的前景是非常美好的。在一些投資人士看來,以萬達為首的地產企業(yè)們“春江水暖鴨先知”的舉動,正是目前房地產業(yè)碰到了政策的玻璃天花板,不得不轉身謀求出路的大時代注腳。
萬達的文化產業(yè)轉型不可謂不激進。
今年5月,萬達集團以26億美元收購了AMC公司,成為民營企業(yè)海外并購最大一筆交易。
2008年金融危機后美國電影市場下滑,AMC公司在管理層和投資機構的不斷沖突中業(yè)績滑向危險的邊緣。王健林發(fā)現(xiàn)造成AMC虧損主要是股權問題,當初黑石、摩根斯坦利等5大華爾街投行買入AMC壓根就是想盡快脫手,可惜還沒來得及上市就遭遇了金融危機,而股東們募集的基金面臨到期必須盡快從AMC退出,這讓王健林心里有了底牌。
經過2年漫長談判,最終AMC100%股權被萬達從15億美元砍到了7億美元,并承擔將在2019年~2023年到期的19億美元債務。
“他如果有三四億的凈利潤,拿到中國資本市場上來至少市值過百億,相對于我投的40多億,已經翻了一番”。王健林稱,單從商業(yè)角度,投入幾十億美元對AMC進行收購和改造,回報比較低,他所瞄準的是資本市場。在收購案談判啟動之前,萬達院線2009年已經準備啟動上市。
很多業(yè)內人士都認為,萬達集團此次是在進行一次戰(zhàn)略性的投資,也是在為上市做準備。并購成功,必將為萬達院線國內IPO加碼。并購后萬達已經成為全球規(guī)模最大的電影院線運營商,并且為上市造足了聲勢。同時,萬達的此次海外并購如果日后證明能夠成功,那么無疑對國內其他院線向海外擴張?zhí)峁┝讼壤涂山梃b的經驗。
在藝恩咨詢分析師蘭曦看來,此番運作正符合萬達集團戰(zhàn)略規(guī)劃:成為全球規(guī)模最大的電影院線運營商。“據透露,此次并購之后,集團將來還會在歐美等地大型院線進行并購,目標是在2020年,占據全球電影市場20%的市場份額。”
“萬達擁有全資產鏈接的影院資源,可以為其自己制發(fā)的影片提供充足的價值釋放空間,再者從好萊塢大型文化企業(yè)的發(fā)展來看,擁有影視全產業(yè)鏈也是通往世界級公司的必由之路,而現(xiàn)在看來萬達已經具備了全產業(yè)鏈的雛形?!?/p>
萬達的轉型之路上,投資達25億的武漢楚河漢街項目是個轉折點,“是萬達在文化產業(yè)上,除了電影院以外真正找到感覺的。”最初項目是武漢市一個環(huán)保工程配套,定位于中央商務區(qū),幾經波折,最終定位于文化,萬達決定做世界一流水平的舞臺演藝節(jié)目——漢秀。
確定做秀之后,2010年,王健林親自帶隊到美國考察,在迪斯尼樂園,他對一種高科技電影娛樂項目產生了濃厚的興趣,回國后做一個電影樂園的想法也很快確定。這兩個娛樂項目的投入大得驚人——漢秀總投入25億,電影樂園投入35億元——其中買斷美國的一個動漫軟件版權就花了2.4億美元,漢秀內的演出設備也非常昂貴。
在此之前,中國做文化產業(yè)的人,很少有大規(guī)模投資,更別說萬達這樣的巨資了,有業(yè)內人士認為,萬達的激進進入,會使產業(yè)提前5-10年成熟。而萬達通過這個項目,積累了產業(yè)知識和經驗,還獲得了一系列的知識產權。
深陷其中,萬達對文化越來越甘之如飴。據估算,兩年后才是萬達文化產業(yè)項目見分曉的時刻。2013年幾個高端的萬達廣場開業(yè),而2014年,楚河漢街開業(yè), “屆時萬達就完全站在世界一線高度上了”
2011年,楚河漢街項目第一期開業(yè)典禮,萬達曾經給自己描繪過一幅藍圖:現(xiàn)在別人看我們叫“望其項背”,在你后面追,但還能看清楚你;爭取再有三五年,叫‘望塵莫及,別人肯定追不上。
而據初步估計,漢秀一年收入為5億,電影樂園收入少則6、7億,多則10億。除了經濟上的收益,這種高端文化項目對城市形象和功能的提升,令萬達的文化旅游城所受的追捧甚至超過萬達廣場。王健林曾經說過,楚河漢街項目后,一些城市拼命來找他們,并開出非常優(yōu)惠的條件,有的幾乎白送地給他們,只要萬達落戶當?shù)兀谒磥?,這就是創(chuàng)意的價值。
今年9月,萬達借創(chuàng)意的東風,在北京成立文化產業(yè)集團,北京市政府在融資、土地和進京指標上給予萬達非常優(yōu)厚的政策。
“這公司一注冊,年產值就是200多億。如果我沒有200億的規(guī)模,是個20億的企業(yè),(政府)會理你嗎?”王健林認為,順著國家經濟大勢怎么做怎么有。去年底,中央政府把文化產業(yè)確立為國民經濟支柱產業(yè),而早在2004年,王健林就有了進入文化產業(yè)的想法。
他認為萬達未來核心競爭力就是文化和旅游。而萬達文化產業(yè)的目標是:2015年達到400億,2020年800億進入世界前10名。他認為,做文化比做地產更有成就感,“一個好的文化項目能影響幾十年,甚至幾百年。哪種項目有這種成就感?”
“希望萬達在未來5至8年徹底轉型,萬達未來的核心競爭力是文化和旅游,到2020年萬達地產類收入要下降到45%以下。”
看來,王健林是鐵了心要轉型。