郝鳳苓

獲得九龍倉(cāng)巨資馳援，心情不錯(cuò)的宋衛(wèi)平，在6月8日的發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)甚至當(dāng)起了房產(chǎn)銷(xiāo)售員，并慷慨地對(duì)記者表示，當(dāng)天心情好，可以給8.8折。

在發(fā)布會(huì)上，宋衛(wèi)平承認(rèn)，之前做得不夠穩(wěn)健。希望以后九龍倉(cāng)可以給綠城提提建議，“譬如，什么時(shí)候能夠買(mǎi)地，什么時(shí)候不能買(mǎi)地”。

6月15日，按照合作協(xié)議，九龍倉(cāng)(0004.HK)按5.2港元/股的價(jià)格認(rèn)購(gòu)綠城中國(guó)（03900.HK）3.27億股，約涉及金額17億港元。

至此，雙方戰(zhàn)略合作的第一步已經(jīng)完成。據(jù)6月8日雙方公布的消息，九龍倉(cāng)將分兩步向綠城提供總額約51億港元（41.8億人民幣）的現(xiàn)金支持。在第二步，綠城將以同樣的價(jià)格，向九龍倉(cāng)配售約1.62億股股份，共涉及金額8.43億港元，同時(shí)，再向九龍倉(cāng)發(fā)行永久次級(jí)可換股債券，以進(jìn)一步融資25.5億港元。

配股完成后，九龍倉(cāng)將持有綠城中國(guó)24.6%的股份，僅次于第一大股東宋衛(wèi)平家族的25.4%；若三年后債轉(zhuǎn)股，九龍倉(cāng)最終可持有綠城中國(guó)近35%的股份，躍居第一大股東。

于綠城，這筆資金可解燃眉之急。至2011年末，綠城中國(guó)總借貸規(guī)模為321.12億元，其中短期借款就有近160億元，凈資本負(fù)債率高達(dá)148.7%。

綠城方面稱，九龍倉(cāng)帶來(lái)的資金將主要用于償債。此次配股完成后，綠城的凈負(fù)債比率將從148.7%降到89%。

與九龍倉(cāng)結(jié)盟的消息令綠城中國(guó)股價(jià)一路上揚(yáng)，至6月21日本刊截稿，其股價(jià)最高漲至7.9港元/股，較6月7日5.35港元的收盤(pán)價(jià)上漲48%。包括瑞銀、瑞信等機(jī)構(gòu)都將綠城的評(píng)級(jí)調(diào)升至“中性”。

一年多以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。走高端住宅路線的綠城被限購(gòu)、限貸政策砍去大半客戶，掙扎在生死邊緣。綠城也一直被“被收購(gòu)”、“退市”、“破產(chǎn)”等各種傳聞纏身。

6月22日，綠城宣布，與融創(chuàng)中國(guó)共同組建合營(yíng)公司，綠城將旗下分布于上海、蘇州、無(wú)錫、常州及天津區(qū)域的9個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的相應(yīng)股權(quán)注入合營(yíng)公司，融創(chuàng)將支付33.72億元作為本次合作的對(duì)價(jià)。

這被視為宋衛(wèi)平穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的重要一步。由此，宋衛(wèi)平將綠城與九龍倉(cāng)、融創(chuàng)中國(guó)捆綁在一起，風(fēng)險(xiǎn)、收益共擔(dān)，危機(jī)時(shí)互助。

九龍倉(cāng)馳援，融創(chuàng)合作，綠城沒(méi)死，宋衛(wèi)平或許可以暫時(shí)喘口氣了?？磥?lái)，正像他自己說(shuō)的那樣，賭徒宋衛(wèi)平將徹底告別過(guò)去的高杠桿成長(zhǎng)模式，轉(zhuǎn)型穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

過(guò)山車(chē)上的綠城

1995年，38歲的宋衛(wèi)平在杭州創(chuàng)辦了綠城。11年后的2006年，綠城的營(yíng)收達(dá)到64億元。

一家與幾乎綠城同時(shí)期起步的杭州房產(chǎn)公司總裁周明（化名）告訴本刊，2003-2006年，綠城幾乎實(shí)現(xiàn)了跳躍式的發(fā)展，以至于他們“怎么追都追不上”。究其原因，周明認(rèn)為，一是彼時(shí)的綠城已經(jīng)有了較完善的團(tuán)隊(duì)；二是，綠城已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)銀行杠桿，大膽地借錢(qián)擴(kuò)張，并逐漸走出浙江，開(kāi)拓上海、安徽等地市場(chǎng)。

此外，綠城還通過(guò)資本運(yùn)作的方式大筆融資。2006年1月，綠城通過(guò)配售可轉(zhuǎn)換債券和股份，成功引入摩根大通和STARK投資基金共1.5億美元的投資；2006年7月，綠城在香港上市，融資26.7億港元。當(dāng)年11月，綠城又成功發(fā)行7年期4億美元的固定利息債券。

“2006年開(kāi)始，進(jìn)入資本市場(chǎng)猶如給綠城添上了翅膀”，周明說(shuō)，這更使得杭州的其它房企難以望綠城項(xiàng)背。

彼時(shí)的綠城的確春風(fēng)得意。2006年，綠城的新增土地儲(chǔ)備創(chuàng)下新紀(jì)錄，達(dá)到448萬(wàn)平方米。2007年，綠城銷(xiāo)售規(guī)模首次破百億，進(jìn)入百億房產(chǎn)俱樂(lè)部。這令綠城受到鼓舞，并做出2008年銷(xiāo)售額沖刺200億元的目標(biāo)。

但在2008年，逐漸緊繃的房地產(chǎn)調(diào)控使得綠城的房子銷(xiāo)售遲緩，整體去庫(kù)存化率只有52%，資金回籠少，新項(xiàng)目又急需融資，再加上一年內(nèi)到期的38億多元借款，綠城出現(xiàn)巨額現(xiàn)金流缺口。好在年底中央政府出臺(tái)4萬(wàn)億救市政策，讓積壓大量房源的綠城逃過(guò)一劫。

盡管如此，綠城還是在2008年新增了428萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，并大膽做出2009年300億元的銷(xiāo)售計(jì)劃。出乎意料的是，2009年綠城做到了530億元的銷(xiāo)售，僅次于萬(wàn)科的634.2億元，位居全國(guó)第二。

信心膨脹后，“在小學(xué)的時(shí)候就從來(lái)沒(méi)有考過(guò)第二名”的宋衛(wèi)平，公開(kāi)提出要“趕超萬(wàn)科”。2009年，綠城又新增了421萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，土地款總額達(dá)456億元，負(fù)債率也飆升至105.1%。

宋衛(wèi)平選擇了一條高負(fù)債擴(kuò)張的路徑。從2007年到2011年，綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.2%、140.1%、105.1%、132% 和148.7%。而用上高杠桿的宋衛(wèi)平不斷面臨著各種即將到期支付的短期借款“賬單”。2009年中期，一筆4億美元的高息債券又險(xiǎn)些讓綠城遭到破產(chǎn)清算。

綠城的財(cái)務(wù)杠桿也嚇壞了資本市場(chǎng)的投資者，低迷的股價(jià)造成其市值遠(yuǎn)低于萬(wàn)科、龍湖等同行。

渴望規(guī)模的同時(shí)，宋衛(wèi)平又將房子視為“作品”，對(duì)品質(zhì)的要求近乎完美，他不惜以地王價(jià)拿好地段，造好房子。這種“改善型購(gòu)房需求”的定位，無(wú)疑影響了綠城房子的周轉(zhuǎn)速度和利潤(rùn)。2007-2010年，綠城的平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為2217天，即項(xiàng)目從拿地到交付給業(yè)主平均需要6.07年，遠(yuǎn)高于龍湖的3.04年和萬(wàn)科的2.92年。2007-2011年，綠城毛利率分別約為36.1%、27.8%、25.9%、30%和33.7%，而近5年來(lái)，更側(cè)重“剛需”定位的萬(wàn)科，平均毛利率達(dá)38.58%。

“在中國(guó)，真正把地產(chǎn)當(dāng)產(chǎn)品，而不僅僅是當(dāng)生意來(lái)做的，老宋可能是唯一的一個(gè)，”杭州凱泰資本、浙江創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基金首席合伙人徐永紅說(shuō)，“這是他的優(yōu)點(diǎn)，也恰恰是綠城出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要原因。”

“說(shuō)實(shí)話，以往在發(fā)展速度和拿項(xiàng)目里面，我有點(diǎn)過(guò)于激進(jìn)”，6月8日的發(fā)布會(huì)上，宋衛(wèi)平首次公開(kāi)承認(rèn)錯(cuò)誤。

但如今，周明卻認(rèn)為正是自己保守才錯(cuò)過(guò)了最好的擴(kuò)張時(shí)機(jī)。但就像宋衛(wèi)平所說(shuō)，“誰(shuí)是誰(shuí)非不曉得，因?yàn)闅v史無(wú)法重演”，或許沒(méi)有當(dāng)年的激進(jìn)擴(kuò)張，也就沒(méi)有今天的綠城。

為何是九龍倉(cāng)？

為緩解資金壓力， 去年底，宋衛(wèi)平曾提出三步解決方案：賣(mài)房子、賣(mài)項(xiàng)目，實(shí)在不行第三步就清盤(pán)，再也不做房地產(chǎn)。

進(jìn)入2012年，綠城啟動(dòng)銷(xiāo)售體制改革，引入經(jīng)紀(jì)人制度，全員賣(mài)房，并繼續(xù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。今年1-5月，綠城中國(guó)共處置了12個(gè)項(xiàng)目，回籠資金78億元。但資金壓力依然顯著。

綠城真到了非賣(mài)股權(quán)不可的地步了？

“老宋（宋衛(wèi)平）比我們聰明，每天都在想怎么籌錢(qián)，”上述房地產(chǎn)商周明說(shuō)，“現(xiàn)階段除了賣(mài)股權(quán)還能有什么辦法？”

此前，周明的公司也曾與綠城洽談項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)垂?，“它（綠城）出的價(jià)格真的不賺錢(qián)，但我也不賺錢(qián)”。在周明看來(lái)，綠城出讓項(xiàng)目也并不容易，一是不少項(xiàng)目是地王價(jià)拿下的，很難以合適的價(jià)格賣(mài)掉，再則，綠城能承受的賬期太短。

綠城也拒絕大幅降價(jià)賣(mài)房。宋衛(wèi)平說(shuō)，鑒于綠城房子的價(jià)值和成本，“8到10個(gè)點(diǎn)左右的優(yōu)惠已是極限”。杭州日?qǐng)?bào)房產(chǎn)工作室主任李坤軍認(rèn)為，不降價(jià)亦是綠城在考慮老業(yè)主的感受，因?yàn)榫G城的房子很多是“綠粉”買(mǎi)的。

在今年的一次投資者交流會(huì)上，綠城表示，會(huì)考慮引入長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資者進(jìn)一步緩解財(cái)務(wù)壓力?，F(xiàn)場(chǎng)的宋衛(wèi)平表情嚴(yán)肅，沉默寡言。但在后來(lái)的發(fā)布會(huì)上，宋衛(wèi)平稱，“這不是一個(gè)太痛苦的決定” 。

實(shí)際上，關(guān)于綠城未來(lái)的“金主”，之前早有傳聞，其中包括中投和海航，甚至有報(bào)道稱，宋衛(wèi)平曾邀請(qǐng)龍湖的老板吳亞軍收購(gòu)綠城。

最后為何是九龍倉(cāng)？

“顯然不會(huì)找本土的地產(chǎn)商，更不會(huì)找浙江的”，周明說(shuō)，宋衛(wèi)平這樣一個(gè)心氣高的人，絕不會(huì)向比自己差的企業(yè)低頭。宋衛(wèi)平曾公開(kāi)表示，“全國(guó)范圍內(nèi)造房子比我們好的最多只有一家半家，不可能有兩家三家”，“半家”是指星河灣，“一家”所指龍湖，但宋衛(wèi)平依然認(rèn)為它們有不如綠城的地方。

這次是宋衛(wèi)平“邀請(qǐng)”九龍倉(cāng)戰(zhàn)略投資綠城，但這種“邀請(qǐng)”也并不突兀。

九龍倉(cāng)集團(tuán)主席吳光正多年前在做香港貿(mào)易發(fā)展局主席的時(shí)候，就曾訪問(wèn)過(guò)綠城。2007年，綠城也曾與九龍倉(cāng)共同成立公司開(kāi)發(fā)藍(lán)色錢(qián)江地塊。2009年5月，綠城因高負(fù)債命懸一線之時(shí)，綠城與九龍倉(cāng)達(dá)成一項(xiàng)交易，折價(jià)3000萬(wàn)元將2007年高價(jià)拍得的上海新江灣城D1地塊地王100%權(quán)益以12.3億元賤賣(mài)給九龍倉(cāng)，全身而退。

另外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，綠城的常務(wù)副董事長(zhǎng)兼執(zhí)行主席壽柏年與九龍倉(cāng)副主席兼常務(wù)董事吳天海私交很好。這對(duì)促成合作也起到了一定作用。

在宋衛(wèi)平看來(lái)，引入九龍倉(cāng)，為綠城解決的不僅僅是資金的問(wèn)題。他在發(fā)布會(huì)上坦承，自己此前對(duì)綠城的財(cái)務(wù)表現(xiàn)及股東利益考慮不夠，希望借助九龍倉(cāng)在這方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，提升綠城在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)。再則，他認(rèn)為，九龍倉(cāng)加入董事會(huì)，會(huì)對(duì)綠城的投資和決策方面發(fā)揮管控作用，讓綠城發(fā)展的更穩(wěn)健。

“九龍倉(cāng)在這個(gè)時(shí)候心甘情愿進(jìn)來(lái)，跟綠城合作，可能更多的還是看重老宋這個(gè)人的能力，以及他做房地產(chǎn)的理念?！毙煊兰t分析。

在6月8日發(fā)布會(huì)之前一個(gè)禮拜左右，九龍倉(cāng)集團(tuán)主席吳光正在身體抱恙的情況下到杭州住了兩個(gè)晚上，其中一天比較完整地看了綠城的農(nóng)民安置房，并對(duì)綠城的很多做法予以了“很好、很高的評(píng)價(jià)”。

吳天海也稱，宋衛(wèi)平及壽柏年是綠城的關(guān)鍵人物，他們也承諾五年之內(nèi)繼續(xù)在綠城工作，這是九龍倉(cāng)愿意入股的一個(gè)很關(guān)鍵的因素。

有機(jī)構(gòu)形容九龍是“筍價(jià)”（低價(jià)）入股綠城。但對(duì)九龍倉(cāng)來(lái)說(shuō)，盤(pán)算的也不只是價(jià)格。目前九龍倉(cāng)在內(nèi)地的投資約占整個(gè)集團(tuán)的40%，近年，九龍倉(cāng)在內(nèi)地加速布局，寄望“將來(lái)有增加的空間”。

“九龍倉(cāng)在內(nèi)地也做豪宅，但是其建筑品質(zhì)一直受到詬病”，中房信分析師薛建雄認(rèn)為，入股綠城有助于改善九龍倉(cāng)這方面的不足。

穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)

在引入九龍倉(cāng)解了資金的燃眉之急后，宋衛(wèi)平在6月22日召開(kāi)發(fā)布會(huì)，牽手融創(chuàng)中國(guó)，成立合資公司共同開(kāi)發(fā)綠城此前拿下的江浙一帶的9個(gè)地塊。

這種合縱連橫模式下的合資經(jīng)營(yíng)，讓綠城徹底走向穩(wěn)健。而九龍倉(cāng)不但在資金上支援了綠城，還將獲得綠城涼席董事會(huì)席位。

這意味著，九龍倉(cāng)將在一定程度上遏制宋衛(wèi)平的賭性。在周明看來(lái)，九龍倉(cāng)的加入的確在制度上限制了宋衛(wèi)平“一言堂”和“激進(jìn)擴(kuò)張”。

按照綠城與九龍倉(cāng)的約定，綠城“將盡可能3年里面把債務(wù)贖回來(lái)”?！斑@也意味著，3年內(nèi)，綠城需要穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，準(zhǔn)備好20多億元的資金外加利息償還九龍倉(cāng)的債款”，薛建雄說(shuō)。

而宋衛(wèi)平與融創(chuàng)中國(guó)的合作，則讓綠城更加穩(wěn)健。為了生存，宋衛(wèi)平甚至要開(kāi)始做更多的剛需型項(xiàng)目。

事實(shí)上，畢業(yè)于杭州大學(xué)歷史系的宋衛(wèi)平，文學(xué)素養(yǎng)深厚，有著極強(qiáng)的理想主義情懷。他一直強(qiáng)調(diào)“講道義、走正道”。今年5月10日，在綠城深陷困境之際，他依然斥巨資與杭州出版社合作出版文瀾閣《四庫(kù)全書(shū)》。

他酷愛(ài)足球，也熱衷于橋牌、麻將等一切智力游戲。關(guān)于他的“愛(ài)賭”，有這樣一個(gè)傳說(shuō)：在拉斯維加斯，宋衛(wèi)平通常是玩到困得實(shí)在起不來(lái)，躺在地上為止，手下的人讓他定奪石材，得背著幾塊石頭專(zhuān)門(mén)飛過(guò)去找他。

他也將個(gè)人性格注入到了綠城，外界亦將綠城這些年的大起大落與其愛(ài)賭的性格聯(lián)系在一起?！八隙ú幌裢饷?zhèn)鞯哪敲磹?ài)賭”，周明說(shuō)，但這種傳聞被夸大后，的確影響到了外界，尤其是資本市場(chǎng)對(duì)綠城的看法。

如今，宋衛(wèi)平在短時(shí)間內(nèi)壯士斷腕賣(mài)股求生、并迅速牽手融創(chuàng)中國(guó)，這告訴我們，這個(gè)賭徒已經(jīng)放下賭性，將現(xiàn)實(shí)的生存放在首位。曾經(jīng)為激進(jìn)付出巨大代價(jià)的孫宏斌聯(lián)手正在為激進(jìn)付出代價(jià)的宋衛(wèi)平，相信這兩個(gè)經(jīng)歷過(guò)大起大落的男人，會(huì)攜手走向穩(wěn)健。（吳丹對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）