尚希

轉(zhuǎn)型自持是SOHO中國不得已的選擇。

一直因散售模式深受詬病的SOHO中國（0410，HK）近日宣布：“將從‘開發(fā)-銷售轉(zhuǎn)向‘開發(fā)-自持”。潘石屹終于如愿以償當上了“包租公”。如此轉(zhuǎn)型，意味著SOHO中國將成為北京、上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的最大擁有者，同時還將成為上海外灘上最大的業(yè)主。

低增長的利潤

幾年前，SOHO中國曾醞釀大幅增加自持物業(yè)比例，但由于散售情況實在太好，公司未能經(jīng)得起誘惑。公司以往的散售客戶均為大投資客戶，多來自于鄂爾多斯、溫州、山西等地的能源客戶及其他實體經(jīng)濟老板。但這兩年，這部分客群受到經(jīng)濟下滑的嚴重沖擊。

盡管潘石屹曾在去年下半年開始試圖通過網(wǎng)上賣房、代理準入等方式尋找突破，但依舊無法抵御大環(huán)境的沖擊。股東以及投資者對SOHO中國散售模式的持續(xù)質(zhì)疑、今年SOHO中國的業(yè)績壓力、土地增值稅政策壓制利潤以及大型投資客戶的萎縮，讓潘石屹不得不思考公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

SOHO 中國中報顯示，上半年純利同比下降65%至6.13億元，營業(yè)額同比下降53.8%至12.22億元，毛利同比下降61.67%至5.82億元。截至6月 30日，公司擁有現(xiàn)金及銀行存款共約91.99億元，此外還有未提取貸款余額約59.72億元；集團銀行貸款及可換股債券共計約135.74億元，凈借貸 率約為20%。

對于這樣大比例的利潤下滑，公司將原因歸結(jié)為沒有可交付使用的項目。但蘭德咨詢總裁宋延慶表示，造成利潤下滑的根本原因并非結(jié)算面積的減少，而是產(chǎn)品布局及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題，“SOHO中國的產(chǎn)品局部集中在北京、上海，而這兩個城市又是受到限購最嚴的城市?！?/p>

半年報顯示，截至8月13日，SOHO中國目前擁有銀河SOHO、望京SOHO等14個主要項目。其中，唯一自持的只有天安門南（前門），即前門SOHO這一個項目，但從目前的市場反應(yīng)來看，前門SOHO表現(xiàn)欠佳。

“我覺得潘石屹這樣做是迷途知返?！睂τ谂耸俚霓D(zhuǎn)型，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平表示，他早該如此。他認為，散售模式的弊端在這些年逐漸暴露?！鞍殡S著宏觀調(diào)控的持續(xù)，地價增長開始放慢，經(jīng)營回報低的軟肋也開始突出?！?/p>

第一太平戴維斯市場調(diào)研及項目開發(fā)顧問部董事王瓊也表示，從目前一線城市的土地放量來看，必須要持有一部分物業(yè)才能保證完整的現(xiàn)金流。

老潘預(yù)測未來

潘石屹說，SOHO中國正面臨公司歷史上第三次大轉(zhuǎn)折。第一次是從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)；第二次是在港股上市；第三次是潘石屹宣布，告別散售，轉(zhuǎn)向自持。

如果說，SOHO中國前兩次轉(zhuǎn)型是基于潘張夫婦對市場形勢的敏銳判斷而抓住了大好騰飛的機會，那么，第三次轉(zhuǎn)型卻多少顯得有些無奈。

據(jù)潘石屹預(yù)計，轉(zhuǎn)型后，SOHO中國將擁有北京、上海大量優(yōu)質(zhì)地段辦公商業(yè)物業(yè)，還將是上海外灘上最大的業(yè)主。3年后，公司的盈利將主要來源于租金收入，5年后，現(xiàn)有150萬平方米物業(yè)的租金年收入將超過40億元人民幣。

轉(zhuǎn)型后的SOHO中國毛利率將下降?！邦A(yù)計租金成本回報率還能夠維持在10%以上，這是毛利?！?潘石屹說。

對于未來自持的資金風險控制，潘石屹稱，公司已經(jīng)做好了提高負債率的準備。如果負債率超過60%，SOHO中國將可能通過散售部分持有物業(yè)來維持平衡。另外，還將考慮與房地產(chǎn)基金合作，或者成立SOHO中國自己的基金。

“未來三、四年時間里，我們主要力量會集中在轉(zhuǎn)型，這是一個脫胎換骨的變化，包括公司內(nèi)部組織機構(gòu)調(diào)整，管理框架、激勵機制的建立。習慣于建房子、銷售房子的粗放經(jīng)營方式，必須轉(zhuǎn)向精細化管理?？赡軙蕴慌?，招聘一批新人進來。”潘石屹稱，SOHO中國目前是輕資產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)型后最主要的舉動是招人，“可能會從目前的500多人擴招至3000-5000人?！?/p>