劉培峰

規(guī)劃“卡殼”絕非只有地下空間的“技術(shù)問題”。

過去長達兩年時間內(nèi)，數(shù)十家企業(yè)參與CBD核心區(qū)15個地塊的角逐，出讓規(guī)則、理念的更迭，注定了整個CBD的故事腳本步步驚心，并成為了北京乃至全國的土地出讓的一個重要標本。

地下空間規(guī)劃“卡殼”

2011年12月18日，北京市朝陽區(qū)第十五屆人民代表大會第一次會議上傳來消息，朝陽區(qū)力爭在2012年實現(xiàn)CBD核心區(qū)項目全部開工，公共配套設施工程主體結(jié)構(gòu)基本完工，5年內(nèi)完成CBD核心區(qū)建設。

據(jù)了解，截至目前除了Z11“神仙地塊”出讓未果外，CBD成功出讓的14宗地塊均尚未開工，且多個拿地聯(lián)合體已傳出轉(zhuǎn)股、退出等消息，單個中標企業(yè)則欲修改地塊規(guī)劃。據(jù)此，業(yè)界預計CBD各地塊的建設同期將大大超過預期。

業(yè)內(nèi)人士表示，在CBD地塊出讓中，雖然大部分地塊都已被符合產(chǎn)業(yè)導向類型的實力型企業(yè)獲得，但其中超出想象的錯綜復雜的利益關(guān)系以及變更規(guī)劃的利益訴求，顯然讓政府部門始料未及。

據(jù)了解，2010年年底成功出讓的6宗CBD地塊，除了被稱為“京城之巔”的“中國尊”在Z15地塊上靜悄悄地開工外，其他至今仍沒有一宗真正開工建設。

一位不愿具名的中標企業(yè)負責人表示，政府要求該地塊與臨近的3宗地的地下空間進行整體規(guī)劃、統(tǒng)一施工，這就牽涉到多家公司，需要多方坐在一起確定技術(shù)方案，或者由一家公司牽頭，或者由政府拿出一個方案。“現(xiàn)在，我們統(tǒng)一按照政府的部署展開工作，目前的問題主要集中在技術(shù)層面?！?/p>

在2011年9月舉行的CBD國際商務節(jié)上，朝陽區(qū)常務副區(qū)長吳桂英曾表示，CBD核心區(qū)規(guī)劃設計的最大亮點是對于地下空間和公共空間的利用?！癈BD核心區(qū)內(nèi)的地下建筑共有5層，除預留了接駁地鐵的一體化車站區(qū)域外，還設計了包括應急避難場所等在內(nèi)的公共配套設施?！?/p>

上述地下空間規(guī)劃的“卡殼”問題，得到了規(guī)劃專家的證實。中國城市規(guī)劃學會居住區(qū)規(guī)劃學術(shù)委員會副秘書長趙文凱表示，CBD地塊每塊地的面積比較小，地下空間設計得比較深，也比較復雜，其中還包括一些市政工程，如果由單獨一家公司去實施的話，難度很大。

“所以地下空間如何銜接設計，滿足各個地塊及政府的需求，需要所有拿地企業(yè)坐下來商量，這是個漫長的過程?！壁w文凱說。

聯(lián)合體三心二意

據(jù)了解，在CBD地塊紛亂的局面中，絕非只有地下空間“技術(shù)問題”這么簡單。在有些中標的聯(lián)合體中，股權(quán)爭奪已經(jīng)呈現(xiàn)白熱化。其中，正大集團等11家企業(yè)聯(lián)合體中標的Z14地塊鬧得最厲害。

面對媒體的追問，正大集團上上下下保持緘默，并一致對外宣稱：“一切按照計劃順利推進?！比欢鳽14地塊的內(nèi)部爭議，已成為業(yè)界公開的秘密。

2010年12月，正大集團攜卜蜂國際貿(mào)易有限公司、上海帝豪發(fā)展有限公司、正大制藥投資北京公司、中山市凱茵豪園房地產(chǎn)開發(fā)公司、東莞玖龍紙業(yè)、華僑鳳凰集團、華康資本、金光紙業(yè)投資公司、上海世茂建設、正大置業(yè)等11家企業(yè)組成的聯(lián)合體，出價41.14億元中標Z14地塊。

實際上，這11家企業(yè)分為兩大陣營，即正大系和玖龍系，由正大牽頭建設集團總部。然而夜長夢多，追隨者已經(jīng)起了異心。

一位接近正大集團的人士向記者透露，在這11家企業(yè)中，構(gòu)成很復雜。有些公司是山西煤老板在境外注冊的，每個老板想法都不一樣。他們原先打算追隨正大這位“帶頭大哥”，覺得天時地利人和都有，穩(wěn)賺不賠。

然而情況漸漸變得難以控制：有些老板覺得投入產(chǎn)出效益比較低，有些覺得資金回收周期長，有些覺得股權(quán)劃分不合理，有的甚至覺得這個價格拿地不合算。現(xiàn)在，有的企業(yè)想改變股權(quán)結(jié)構(gòu)，有的想退出，有的想修改規(guī)劃……總之，紛擾鬧得不可開交。

對于哪些企業(yè)具體有何種想法及行動的問題，該人士表示不便多說。

難以避免的漏洞

曾幾何時，CBD地塊風風火火的出讓吸引了業(yè)界的目光。其兩次評標的模式曾被外界解讀為“有助于對過去因出讓制度缺陷而帶來的高地價推高房價問題進行抑制”，并且被認為是對土地出讓方式的一種有益的創(chuàng)新和嘗試。然而，在今日看來，問題和漏洞依然難以避免。

CBD地塊的招標文件顯示，中標企業(yè)須承諾將擬成立的項目公司注冊于朝陽區(qū)CBD，同時須承諾將全部中標企業(yè)總部的工商注冊和稅務登記正式遷入CBD。對此，一位業(yè)內(nèi)人士分析認為，政府此舉無非是為了增加稅源，然而這絕非企業(yè)答應就能實現(xiàn)那么簡單，這牽涉到方方面面的利益。

“很明顯，政府對拿地企業(yè)的承諾，過于天真地就相信了，對企業(yè)難以履行承諾也準備不足?！鄙鲜鋈耸糠治?，當初土地出讓時鼓勵聯(lián)合體拿地，然而聯(lián)合體中標后情況更為復雜，一旦聯(lián)合體出現(xiàn)意見分歧，CBD地塊的總體規(guī)劃及建設進度就會受影響。

趙文凱也表示，要化解這些矛盾，政府相關(guān)部門還有很多工作要做，包括地下工程和地上建筑建設的組織管理?！耙涯玫仄髽I(yè)請到一起，讓企業(yè)之間有一個互動，從而最終確定方案及開工時間，并制定有效的約束規(guī)則，避免建設周期被無限期拖延?！?/p>

此外，從長遠來看，政府在土地出讓過程中或多或少存在的“明示”、“暗示”行為并不可取，還是應該理性地回歸到“裁判員”和“組織者”的角色。