【摘要】從物流園區(qū)投資項(xiàng)目?jī)?nèi)涵、特征入手，從物流園區(qū)的特殊性出發(fā)，概括出物流園區(qū)投資項(xiàng)目可行性分析的一般過(guò)程和方法。

【關(guān)鍵詞】物流園區(qū)可行性分析評(píng)價(jià)

隨著國(guó)家《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》出臺(tái)，我國(guó)物流業(yè)大發(fā)展的時(shí)代正在來(lái)臨。物流園區(qū)是物流產(chǎn)業(yè)集聚的必然結(jié)果，它具有多式聯(lián)運(yùn)，多狀態(tài)集約作業(yè)，多方面系統(tǒng)協(xié)調(diào)，多體系服務(wù)手段，滿足多樣化城市需求等特點(diǎn)。物流園區(qū)項(xiàng)目要服務(wù)于區(qū)域工商業(yè)發(fā)展，因此物流項(xiàng)目建設(shè)所涉及的因素比一般的工業(yè)園區(qū)更多，投資建設(shè)過(guò)程更為復(fù)雜。為了避免投資決策失敗，必須對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行分析和論證，從而更好地發(fā)揮物流園區(qū)功能，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、物流園區(qū)投資項(xiàng)目的內(nèi)涵

物流園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運(yùn)輸方式銜接地，將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所，也是一個(gè)有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。

二、物流園區(qū)投資項(xiàng)目可行性分析過(guò)程

（一）組織管理準(zhǔn)備

物流園區(qū)投資之前，首先必須成立專門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)班子，統(tǒng)籌安排項(xiàng)目運(yùn)作，如制定投資計(jì)劃、資金籌措、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。由于物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)更為復(fù)雜，因此應(yīng)當(dāng)成立園區(qū)建設(shè)專家組，將物流、財(cái)務(wù)、金融、工程等領(lǐng)域的專家吸收到項(xiàng)目論證小組中來(lái)，也可以直接建立物流園區(qū)建設(shè)專家指導(dǎo)委員會(huì)，提供智力支撐和保證，從而為項(xiàng)目可行性分析的科學(xué)性奠定基礎(chǔ)。

（二）資料收集及市場(chǎng)調(diào)查

物流園區(qū)必須發(fā)揮金融、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、監(jiān)管、加工、商品博覽、信息、交易、綜合服務(wù)等功能。必須能夠?yàn)閰^(qū)域工業(yè)企業(yè)提供全方位的需求服務(wù)，促進(jìn)制造業(yè)與服務(wù)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。因此，物流園區(qū)的選址和定位顯得尤為重要，而選址和定位的關(guān)鍵就在于周密的市場(chǎng)調(diào)查。

（三）準(zhǔn)確地進(jìn)行物流園區(qū)定位

在市場(chǎng)調(diào)查之后，接下去就必須在根據(jù)調(diào)查結(jié)果，進(jìn)行物流園區(qū)定位策劃，主要是回答物流園區(qū)的功能、目標(biāo)、服務(wù)對(duì)象、如何運(yùn)作等問(wèn)題。準(zhǔn)確的物流園區(qū)定位將關(guān)系到物流園區(qū)經(jīng)營(yíng)成功與否，物流園區(qū)定位包括業(yè)務(wù)定位、功能定位、客戶定位、市場(chǎng)定位、形象定位，每一方面的定位，都應(yīng)當(dāng)設(shè)定不同的方案，綜合考慮物流園區(qū)的服務(wù)對(duì)象、輻射范圍、地域特征、特色功能、文化內(nèi)涵等要素，組織專家對(duì)這些方案進(jìn)行廣泛而熱烈討論，剖析每種定位的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，最后確定最為合適的物流園區(qū)定位。

（四）詳細(xì)可行性研究階段

在進(jìn)行科學(xué)定位后，將選擇出最合適的方案，但是該方案可能只是理想化的方案，并不一定適合現(xiàn)實(shí)運(yùn)作，此時(shí)就必須對(duì)物流園區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行詳盡的分析，包括市場(chǎng)分析、技術(shù)分析、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和不確定性分析等一系列研究，這些分析過(guò)程構(gòu)成了物流園區(qū)項(xiàng)目可行性分析的主體。

1.市場(chǎng)分析。目前，我國(guó)物流園區(qū)空置率居高不下的主要原因就是缺乏有效的需求分析，需求分析是為了保證物流服務(wù)的供給與需求之間的相對(duì)平衡，是決定物流園區(qū)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在市場(chǎng)定位結(jié)束后，應(yīng)針對(duì)確定下來(lái)的定位進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)分析，深刻把握客戶的需求，物流園區(qū)市場(chǎng)分析的內(nèi)容主要包括規(guī)模分析，需求類型分析、需求層次分析，應(yīng)對(duì)區(qū)域物流需求量數(shù)據(jù)，如運(yùn)輸量、倉(cāng)儲(chǔ)量、配送量、流通加工量等進(jìn)行系統(tǒng)分析。

2.技術(shù)分析。物流園區(qū)項(xiàng)目可行性分析還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件、基礎(chǔ)設(shè)施，所選用的技術(shù)、工藝、設(shè)備及其規(guī)模大小、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)種類方面進(jìn)行具體的技術(shù)分析。物流園區(qū)選址是至關(guān)重要的，合理的物流園區(qū)選址能夠減少貨物運(yùn)輸成本，降低園區(qū)經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)與環(huán)境起到積極的帶動(dòng)作用，因此有必要進(jìn)行審慎論證。物流園區(qū)選址應(yīng)綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)、物流需求特征、當(dāng)?shù)亟煌ɑA(chǔ)設(shè)施等因素，同時(shí)考察物流園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)所需要的電力、供排水、通訊、網(wǎng)絡(luò)、能源、排污、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施，考慮物流園區(qū)建設(shè)過(guò)程中工藝流程，技術(shù)獲取、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等要素，只有全面進(jìn)行技術(shù)分析方可進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析和不確定性分析。

3.投資估算與融資方案。物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)投資額高，不僅應(yīng)當(dāng)對(duì)總投資進(jìn)行估算，還應(yīng)對(duì)各項(xiàng)分項(xiàng)工程投資進(jìn)行估算，同時(shí)對(duì)流動(dòng)資金、利息等進(jìn)行估算。在進(jìn)行投資估算后，應(yīng)進(jìn)行資金籌措方案設(shè)計(jì)，可以通過(guò)政府信息平臺(tái)，尋找對(duì)物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進(jìn)行推介和談判；同時(shí)對(duì)于物流園區(qū)建設(shè)可以引進(jìn)新的物流金融模式，用倉(cāng)庫(kù)等作為抵押物進(jìn)行抵押貸款，引入多元化投資主體，從而獲取足夠的建設(shè)資金。在融資方案確定后，還應(yīng)編制資金的使用計(jì)劃，防止資金濫用。

4.財(cái)務(wù)分析。物流園區(qū)項(xiàng)目占地面積大，建設(shè)內(nèi)容多，投資額高、資金回收期長(zhǎng)，因此對(duì)物流園區(qū)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)顯得尤其重要。物流園區(qū)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是進(jìn)行投資與效益比較，應(yīng)按照《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》、《投資項(xiàng)目可行性分析指南》等文件要求分析物流園區(qū)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力，明確項(xiàng)目對(duì)財(cái)務(wù)主體及投資者的貢獻(xiàn)價(jià)值，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。

5.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是分析項(xiàng)目投資對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，對(duì)于一般的工業(yè)項(xiàng)目可以不進(jìn)行。而對(duì)于物流園區(qū)項(xiàng)目，則是必需的過(guò)程。物流園區(qū)項(xiàng)目不僅要考察項(xiàng)目給投資者帶來(lái)的收益，同時(shí)還應(yīng)考察項(xiàng)目對(duì)所輻射區(qū)域的貢獻(xiàn)。尤其是，目前不少物流園區(qū)項(xiàng)目屬于政府投資項(xiàng)目，很難進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)更為合理。通過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，剖析物流園區(qū)對(duì)社會(huì)成本節(jié)約、交通壓力緩解、社會(huì)價(jià)值增值、城市環(huán)境改善等的影響。同時(shí)，要加強(qiáng)環(huán)境評(píng)價(jià)，對(duì)物流園區(qū)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)階段所產(chǎn)生的噪音、大氣污染、交通擁擠、存儲(chǔ)泄露、加工過(guò)程中產(chǎn)生的三廢、包裝污染等進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，并實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)好解決方案。

6.不確定性及風(fēng)險(xiǎn)分析。在進(jìn)行投資項(xiàng)目決策時(shí)，分析所使用的數(shù)據(jù)絕大多數(shù)都來(lái)自估計(jì)和預(yù)測(cè)，但是很多社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素具有較高的不確定性，對(duì)項(xiàng)目估計(jì)和預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性帶來(lái)了影響。物流園區(qū)項(xiàng)目也一樣，必須進(jìn)行不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。物流園區(qū)建成后，將面臨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、貨損貨差安全風(fēng)險(xiǎn)、配送延時(shí)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、錯(cuò)法錯(cuò)運(yùn)的單證風(fēng)險(xiǎn)、詐騙風(fēng)險(xiǎn)、投融資風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)、政府政策風(fēng)險(xiǎn)等等，這些都對(duì)物流園區(qū)項(xiàng)目的成功與否產(chǎn)生重要影響，因此必須進(jìn)行盈虧平衡分析和敏感性分析。

物流園區(qū)項(xiàng)目具有不同于一般工業(yè)項(xiàng)目的獨(dú)特特征，其可行性研究工作不僅應(yīng)當(dāng)遵循一般可行性研究的思路和步驟，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)考慮其特殊性和差異性。為了提高物流園區(qū)項(xiàng)目的科學(xué)決策水平，決策者應(yīng)當(dāng)通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)深入的物流園區(qū)可行性論證，指導(dǎo)物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展，為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境和實(shí)施載體。

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作者簡(jiǎn)介：李南翔（1977-），男，漢族，廣東省信宜市人，工程師，碩士學(xué)歷，研究方向：投資管理、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、企業(yè)管理。