王韶輝

房地產(chǎn)信托專題分析報(bào)告

房地產(chǎn)信貸緊縮加速了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展，2010年和2011年新增信托估計(jì)為5000 億，占到存量信托的70%。按照1.5?2年的發(fā)行期限，預(yù)計(jì)2012年和2013年將分別需要還本付息約為2500億和3100億，由于房地產(chǎn)市場的低迷，這些信托將面臨著還款風(fēng)險(xiǎn)。

1月13日，中國國際金融有限公司（中金公司）房地產(chǎn)研究部發(fā)布報(bào)告，詳細(xì)分析了當(dāng)前房地產(chǎn)信托面臨的還款風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)為信托展期將使得系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)延遲到2013年釋放。由于上市公司龍頭企業(yè)信托占比較低，參與信托較多的中小開發(fā)商將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

中金公司成立于1995年7月，是中國第一家中外合資投資銀行。其研究部擁有逾百名國內(nèi)外著名高等院校畢業(yè)、并具有海內(nèi)外資本市場經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)分析師，連續(xù)多年被客戶評為中國資本市場最有影響力的研究機(jī)構(gòu)。

存量7000億，今年到期1／3

房地產(chǎn)信托主要是集合類信托，存量規(guī)模約7000億：按資金來源分類，信托可以分為集合類及單一類產(chǎn)品。新增房地產(chǎn)信托中，主要是集合類產(chǎn)品，2011年1月-11月房地產(chǎn)集合信托新增約2783億，截至去年三季度末存量房地產(chǎn)業(yè)投向信托規(guī)模達(dá)到6798億元。

未來兩年總還款額約2500億和3100億

按照用益信托工作室以及中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)模擬推測，2012年開始將是房地產(chǎn)集合類信托償付高峰，2012年預(yù)計(jì)到期規(guī)模約2234億，2013年到期2816億元，總還款額分別約2500億和3100億。

今年第三季度房地產(chǎn)業(yè)集合類信托融資將到期約1000億的規(guī)模，其他季度單季度也在350億?500億元，3月是小高峰，到期約220億元，7月起是到期大高峰，每月均在300億元以上。

不足兩成信托可能違約

由于開發(fā)商和信托公司都不希望信托違約出現(xiàn)，所以大部分項(xiàng)目會以開發(fā)商降價(jià)促銷、“借舊還新”或者項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方式來應(yīng)對，預(yù)計(jì)10%?15%的信托項(xiàng)目可能在今年出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，需要信托公司自有資金介入或通過資產(chǎn)管理公司收購，總的來說房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)將延遲到2013年釋放。

信托到期風(fēng)險(xiǎn)的解決方式

信托違約前

開發(fā)商自行回款：一般的信托項(xiàng)目均以房產(chǎn)銷售收入作為第一還款來源，同時(shí)建立回款保證金制度，一般回款保證金要占銷售收入的六成，因此，到期前一到兩個季度，開發(fā)商會調(diào)低價(jià)格，盡量加快回款，保證信托資金償付。

借新還舊/展期：借新還舊主要是通過其他信托公司（或自身）新發(fā)信托，替換掉老信托資金，展期是將老信托期限延長，兩者的前提都是項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流情況仍然可覆蓋，只是暫時(shí)的償還困境，而且后期信托的要求收益率也將明顯上升。

信托違約后

信托公司自有資金兜底：信托公司可以用自有資金對違約的信托項(xiàng)目進(jìn)行收購。

資產(chǎn)管理公司/其他開發(fā)商收購：出讓給資產(chǎn)管理公司，信托公司退出，主要針對抵押率較好的項(xiàng)目（比如<40%）。而開發(fā)商收購的前提是信托借款人財(cái)務(wù)有問題、但項(xiàng)目品質(zhì)相對好。

信托事件對市場的影響

首先，加速房價(jià)在今年2季度的調(diào)整。今年2500億還款主要集中在第三季度，月均還款將達(dá)到360億，且其中6 成是布局在一二線城市，具備一二級資質(zhì)的中大型開發(fā)商。這意味著從第二季度開始，開發(fā)商將加快銷售，回籠資金，一二線城市房價(jià)或面臨調(diào)整壓力。

其次，加快行業(yè)整合。擁有較強(qiáng)資金實(shí)力的龍頭地產(chǎn)公司將容易獲得廉價(jià)土地，有望進(jìn)一步提升市場份額。

再次，中小上市公司或面臨高風(fēng)險(xiǎn)。與大型上市公司相比，無論從信托融資總規(guī)模，還是從信托規(guī)模占凈資產(chǎn)比例等指標(biāo)看，小地產(chǎn)公司和區(qū)域中做周轉(zhuǎn)的中小型公司均面臨著相對更大的到期風(fēng)險(xiǎn)。

（作者系中國國際金融有限公司研究員白宏煒、寧靜鞭）