謝靜 王崢

樓價的走勢一直是各界人士預(yù)測的焦點，中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2012年經(jīng)濟工作時明確表示“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個大中城市相繼宣布樓市調(diào)控政策將延續(xù)，面對可能持續(xù)從緊的調(diào)控政策，房價走勢何去何從？房地產(chǎn)中介在寒冬中能否生存？各地開發(fā)商又是否將陷入生死戰(zhàn)？

一、房地產(chǎn)促銷四處開花 電商時代或到來

限購一年，住宅市場主導(dǎo)權(quán)終于從賣方轉(zhuǎn)向了買方?！敖鹁陪y十”的消散，磨折了開發(fā)商的信心，卻成全了購房者觀望的態(tài)度。自龍湖在上海率先打開降價大門，就開始了這一輪以龍頭房企為代表的促銷降價潮。

降價補差價、溢價回購樓盤、零首付、送分期、無理由退房/回購、買房送車等等促銷花樣頻出。其中，最具代表的就是綠地集團(tuán)，9月18日在北京開盤的花都嘉園項目開盤三個月，簽約成交率卻僅為13.82%。時間走入年底，終于撐不住的綠地花都嘉園項目，僅在半個月內(nèi)就推出兩輪促銷手段：先是推出20套特價房，特價房優(yōu)惠2萬抵12萬；隨即，該項目又推出代還房貸計劃。

除去傳統(tǒng)的現(xiàn)場銷售外，2011年風(fēng)頭最勁的銷售方式就是由潘石屹推動的網(wǎng)上售房模式。潘石屹不僅剝離了自己的銷售團(tuán)隊，聯(lián)合多家房地產(chǎn)代理商開始了房地產(chǎn)銷售的電子商務(wù)時代。2011年底，20家房地產(chǎn)商組成聯(lián)盟，網(wǎng)上銷售百套房產(chǎn)。除此之外，淘寶網(wǎng)還于“雙十二”（2012年12月12日）推出了五折“秒殺”。

點評：鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，2011年樓市調(diào)控走入“白熱化”。在其看來，在房地產(chǎn)信貸收緊的背景下，新建商品房住宅成交價格逐漸走低。四季度價格回落，拐點凸顯。目前，限購最嚴(yán)的北京項目降價已經(jīng)從大房企向小房企蔓延，全面降價時代或?qū)砼R。

事實上，房地產(chǎn)開發(fā)商降價促銷已經(jīng)從“猶抱琵琶半遮面”的狀態(tài)轉(zhuǎn)向落落大方的叫賣。

彼時，公開預(yù)言“用不了幾年，你的房子如果不上網(wǎng)就沒人要”的潘石屹，隨即陷入了上海銷售“欠薪門”一事之中。未來房地產(chǎn)銷售走向公開之余，存在其中的規(guī)范性與責(zé)任感等諸多問題，也應(yīng)隨之完善。

易居中國的楊紅旭認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)也在改變房屋交易這樣的“大塊頭”游戲規(guī)則。當(dāng)前主要四家房產(chǎn)電商：EJU平臺，淘寶房產(chǎn)、搜狐E購房以及搜房網(wǎng)，“看成中國房產(chǎn)電商界‘四大才子”，2012年將有越來越多的相關(guān)方，享受電商帶來的便利與實惠。

二、政策從步步加碼逐漸走向執(zhí)行和觀望

房價“拐點”確立之初，同時傳出來的聲音就是政策將逐漸走向松動。彼時，包括券商、研究機構(gòu)等諸多專家，均紛紛預(yù)測，住宅市場將會在今年的上半年之前度過最艱難的時期。不過，調(diào)控之手不會再緊緊的扼住開發(fā)商的喉嚨，而逐漸走向放松。來自人大的報告更是“激進(jìn)”的預(yù)測，要使明年經(jīng)濟增速不跌破9%，地方財政和宏觀經(jīng)濟都難以忍受房價出現(xiàn)回落20%的情形。而更進(jìn)一步的，最早在今年二季度，將會出現(xiàn)地方政府“暗渡陳倉”，弱化調(diào)控的可能；而到了三季度，中央政府則會開始放松限貸政策，進(jìn)而限購令將逐步松動。

而1月9日，瑞銀證券首席策略分析師陳李則在上海做出預(yù)測，稱現(xiàn)有的房產(chǎn)政策在今年四季度前一定會有變動，“如現(xiàn)有地產(chǎn)政策完全不變，房產(chǎn)行業(yè)最晚在今年第四季度崩潰，就是這個行業(yè)徹底玩完?！?/p>

點評：下半年，樓市政策外緊內(nèi)松。正如曹建海在接受《證券日報》記者采訪時所指出那樣，政策已經(jīng)從步步加碼，轉(zhuǎn)向執(zhí)行和觀望。更進(jìn)一步的，地方政府率先表示HOLD不住，從佛山的朝令夕改，再到近期傳出北京限購令的放松。開發(fā)商尚未傷筋動骨，地方政府卻已經(jīng)暗地和中央政府展開博弈，上演“宮心計”。

今年，決定房地產(chǎn)市場行情的，或許是貨幣政策，庫存去化程度以及限購令的走向?；蛟S，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那樣，樓市政策應(yīng)該明朗化，這樣市場才能做出自己的理性選擇。

三、商業(yè)地產(chǎn)將迎來春天

事實上，早在樓市調(diào)控之初，包括萬科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭房企，就紛紛宣稱要向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型——一時間，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為多家開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)。

然而，伴隨著調(diào)控的深入以及銷售遇冷，開發(fā)商們的資金鏈遭遇前所未有的重壓。一眾房企日益謹(jǐn)慎，珍惜手中所持現(xiàn)金。而作為投入巨大、回報期長的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商們在此領(lǐng)域更是難得出手。

就此，住宅土地市場陷入一片冷清之中。除去綠城之外，一線房企們并未傷筋動骨，僅是伺機而動。而最先承受不住的，反而是地方政府——地價漸趨合理，原本捆綁性的政策也消失不見。終于，經(jīng)驗豐富、資金實力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地——三季度以來，包括和記黃埔、恒隆地產(chǎn)、仁恒置業(yè)等等商業(yè)運營商紛紛出手拿地，短短時間內(nèi)200億左右資金砸向二、三線城市的土地市場。

而就在2011年的12月29日，SOHO中國又以40億的代價，成功拿下上海證大、綠城中國、磐石所持外灘地王50%的股權(quán)。

點評：“國內(nèi)純粹的城市運營商數(shù)目有限”，某知名房企人士在接受《證券日報》記者采訪時如此表述。事實上，目前一線城市的中心和CBD區(qū)域，大部分被港資房企所占據(jù)——除去萬達(dá)之外，包括龍湖、華潤和綠地等知名開發(fā)商，僅能在一線城市的副中心區(qū)與港資房企爭一日之短長。

在分析人士看來，內(nèi)地房企無論是在資金實力、運營經(jīng)驗方面都與港資房企存在巨大的差距。而此時港資抄底拿地，提前在二三線城市布局的行為，顯然是趁樓市調(diào)控、內(nèi)地房企自顧不暇之余，搶占先機，提前布局。

四、開發(fā)商兩級分化 國資趁勢作為

有報道稱，2011年1-12月，房地產(chǎn)為主業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，約為2010年全年同業(yè)并購宗數(shù)的2倍，并購金額超過900億元，約為去年全年并購金額的6倍。

除去中小房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外，2011年最為吸引人眼球的便是一度擴張激進(jìn)的綠城集團(tuán)。因資金緊張而負(fù)面消息纏身的綠城集團(tuán)，開始依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項目騰挪來實現(xiàn)自我救助。僅在年末的半個月時間里，綠城集團(tuán)就將自身所持兩個地王項目的股權(quán)進(jìn)行了出售和讓渡。除此之外，2011年12月份，綠城還將所持杭州新華造紙廠項目、杭州蘭園項目以及上海東海廣場項目的49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。

而另一個值得投資者注意的現(xiàn)象在于，一些主營非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國資房企，卻趁勢而起，以巨資拿下土地。僅在去年10-11月，包括杭州城建開發(fā)、杭州市地鐵置業(yè)有限公司等市屬國企就在杭州砸下近60億拿地，“占杭州主城區(qū)1-11月賣地總收入的近1/5”，有分析人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲壩、招商、保利等央企和國資企業(yè)也開始大手筆抄底拿地。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，北京12月成交的9宗經(jīng)營性地塊中，有8宗地塊被國有企業(yè)單獨或參股斬獲?！巴恋厥袌龅牡兔?，恰恰給資金實力雄厚的國資企業(yè)制造了一個非常好的抄底時機”，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月如此評述。

即便是綠城，其項目和股權(quán)出讓的對象以及合作方，大多是那些手持巨資但是卻缺乏房企資質(zhì)的國資公司們。其中，最受關(guān)注的合作方，便是中投匯金與綠城的合作案例。

點評：“綠城不過是市場的一個縮影”，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張月如此表述。在其看來，在成交量下滑、資金被庫存套牢、融資難度加大的多面夾擊之下，房企普遍面臨資金流動性問題。

據(jù)稱，在企業(yè)的兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?？磥?，無論是從中央還是地方，調(diào)控政策之下，受益的都是大型房企和國資公司。未來，房地產(chǎn)行業(yè)的兩級分化勢必難免。

五、保障房從開工走向續(xù)建

2011年，千萬套保障房開工任務(wù)提前完成。然而，這一“政治任務(wù)”隨即遭遇到公眾的廣泛質(zhì)疑——是真正開工還是僅僅處于挖坑待建階段？

在公司層面，被譽為保障房第一股的中天城投，同樣遭到質(zhì)疑。一方面，中天城投目前的資產(chǎn)規(guī)模以及負(fù)債情況，使得市場質(zhì)疑是否具備足夠的開發(fā)和運作實力；另一方面，有媒體報道稱中天城投在當(dāng)?shù)氐臄?shù)個項目已經(jīng)處于半停工甚至停工狀態(tài)，其中就包括了貴陽的漁安安井安置房項目。

事實上，千萬套保障房目標(biāo)一出，就遭到來自各界人士的質(zhì)疑：其一，保障房的開發(fā)建設(shè)資金來源問題；其二，保障房的退出機制問題；其三，項目的質(zhì)量以及分配公平問題。

在《證券日報》記者的采訪過程，得知一方面開發(fā)商對于保障房建設(shè)存在擔(dān)憂，尤其是資金占用以及地方政府的違約風(fēng)險；而在制度方面，目前尚未有系統(tǒng)的機制來解決保障房的資金來源以及退出問題。其中，中天城投的董秘李俊在接受《證券日報》記者采訪時，曾表示作為致力于大規(guī)模建設(shè)公租房的中天城投，期望能夠在資本市場上建立起公租房的流轉(zhuǎn)機制，同時其保障房建設(shè)能夠獲得來自銀行的信貸支持。

去年年底，住建部表示，2012年保障房的開工數(shù)量將達(dá)到700萬套。與此同時，未來保障房建設(shè)不再一味強調(diào)規(guī)模建設(shè)，而更加重視竣工量和保障房質(zhì)量等方面的指標(biāo)。按照住建部的數(shù)據(jù)，2011年1000萬套保障房中有1/3主體結(jié)構(gòu)基本完成，1/3進(jìn)入樓層施工階段，1/3完成基礎(chǔ)施工，實際竣工率在30%左右。分析人士指出，雖然今年開工量降低到700萬套，但住建部要求的保障房竣工數(shù)量至少在400萬套左右。

點評：“開工不等于續(xù)建”，這是中天城投董秘李俊在接受《證券日報》記者采訪時的一句話。在其看來，保障房建設(shè)的資金以及后續(xù)的流轉(zhuǎn)和退出機制，是存在于保障房建設(shè)中的兩大未解問題。

如果上述問題得不到解決的話，就無法吸引開發(fā)商參與到保障房的建設(shè)中來。事實上，即便保障房建設(shè)是一項政治任務(wù)，但是參建的房企卻是市場經(jīng)濟的主體。因此，2012年如果真的要實現(xiàn)保障房的建設(shè)目標(biāo)，恐怕機制的完善是一項根本而長遠(yuǎn)的解決之道。

六、黃怒波身后 更多房企選擇“走出去”

黃怒波冰島買地一事曾在2011年下半年引發(fā)了人們的強烈關(guān)注。當(dāng)時媒體稱，中坤集團(tuán)董事長黃怒波已經(jīng)和冰島有關(guān)方面接洽，將在該國東北部地區(qū)購買300平方公里的土地。

而黃怒波買地大約花費880萬美元，此后數(shù)年內(nèi)，他還將在這片土地上投入大約9200萬美元，建設(shè)豪華酒店和生態(tài)度假村。不過由于涉及外國人買地行為和一小部分土地的政府所有權(quán)，所以按照該國法律，還需要冰島政府的批準(zhǔn)。

但最終，由于冰島政府的反對，黃怒波冰島購地的計劃最終折戟。而他此后在接受媒體采訪時仍表示，冰島購地計劃還在進(jìn)行過程中，現(xiàn)在不便透露過多，同時丹麥、芬蘭等其他國家也在考慮范圍中。

除了中坤集團(tuán)外，2011年還有一些房企也開始了海外投資的步伐。其中綠地集團(tuán)投資韓國濟州國際自由城市建設(shè)、碧桂園則將投資馬來西亞地產(chǎn)項目。

據(jù)了解，綠地集團(tuán)將以綜合性地產(chǎn)開發(fā)運營商的身份加盟韓國濟州島國際自由城市的建設(shè)進(jìn)程，共同打造“六大核心項目”中的健康醫(yī)療城項目，總投資將達(dá)9億美元。而碧桂園則公告稱，公司同意以每股1馬幣的價格認(rèn)購合營公司W(wǎng)ealthy Signet Sdn Bhd合計55股新股，占該公司經(jīng)擴大已發(fā)行股本的55%。據(jù)披露，合營公司將主要從事收購馬來西亞發(fā)展土地之土地使用權(quán)，及將發(fā)展土地開發(fā)成住宅物業(yè)配以商業(yè)物業(yè)。

對此，有分析人士就認(rèn)為，中短期內(nèi)，國內(nèi)房企投資海外地產(chǎn)項目，作為企業(yè)在國內(nèi)市場低谷時對外的機會性嘗試可以，但要作為企業(yè)戰(zhàn)略性的發(fā)展，可能還為時尚早。

點評：由于國內(nèi)調(diào)控的持續(xù)，或許2012年會有更多遭遇發(fā)展瓶頸的房企選擇走出去。黃怒波就曾公開表示，“走出去”是企業(yè)的長期戰(zhàn)略，也是民企成長的標(biāo)志。而萬科主席王石在遠(yuǎn)方美國游學(xué)前更是稱，游學(xué)的目的之一便是希望幫助萬科成長為全球性的企業(yè)。顯然，選擇“走出去”對于國內(nèi)房企來說并不是什么壞事，關(guān)鍵是要在走出去前謹(jǐn)慎選擇，出去后才能真正的得到所需要的東西。

七、二手房成交持續(xù)萎靡 中介迎來大洗牌

2011年對于各家房產(chǎn)中介公司來說是痛苦的一年。由于限購、限貸政策在全國46個大中城市的執(zhí)行，年內(nèi)各大地產(chǎn)中介商無一盈利，能夠保持盈虧平衡的也僅有寥寥幾家。

根據(jù)北京鏈家地產(chǎn)發(fā)布的二手房年度報告，2011年全國6萬家二手房經(jīng)紀(jì)門店的總虧損額預(yù)計將達(dá)到30億元，平均每家店面年虧損額為5萬元。尤其是在調(diào)控政策執(zhí)行最為嚴(yán)格的一線城市，二手房交易量更是同比大跌，各家中介門店的生意也因此十分慘淡。

北京中原市場研究部根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年內(nèi)二手房住宅交易套數(shù)為121512套，相比2010年全年的196547套下降幅度達(dá)到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是達(dá)到了54.5%。上海二手房指數(shù)辦公室最新報告也顯示，2011年12月，上海二手房指數(shù)為2586點，較上月下降6點，環(huán)比下跌0.22%，跌幅比上月擴大0.02個百分點。這是自2011年10月以來連續(xù)第三個月下降，跌幅持續(xù)擴大。

一位大型中介公司的高層就對記者表示，2012年中介行業(yè)將延續(xù)去年的情況，絕大部分的中小中介公司都將在嚴(yán)酷的市場環(huán)境下關(guān)閉。而一些大型中介很可能利用這個機會進(jìn)行兼并重組。2012年中介行業(yè)的洗牌將在所難免。

點評：面對嚴(yán)峻的市場形勢，開源節(jié)流正成為各家中介應(yīng)對寒冬的關(guān)鍵詞。在開源方面，一二手房聯(lián)動最受大型中介青睞。同時，部分中介公司也開始涉足商業(yè)代理、金融產(chǎn)品以對沖市場壓力。而收縮戰(zhàn)線、壓縮公司開支正成為各家公司的節(jié)流策略。中介關(guān)閉門店、裁員的消息在2012可能將不再成為新聞。

八、不堪壓力 中小房企轉(zhuǎn)型加速

持續(xù)的樓市調(diào)控讓不少中小上市房企在2011年開始思量轉(zhuǎn)變之路。根據(jù)年內(nèi)披露的季報顯示，往年業(yè)績集體飄紅的房企在2011年卻遭遇了“滑鐵盧”，有近4成的上市房企凈利潤出現(xiàn)同比下滑，而這些公司幾乎清一色的都是二三線房企。

對此，分析人士認(rèn)為，2011年隨著限購、限貸的全面展開，上市房企面臨的資金壓力增大，尤其是缺少融資渠道的中小房企。因此，一些在行業(yè)內(nèi)并不占優(yōu)勢的房企如果不及時轉(zhuǎn)型，很可能會在這輪調(diào)控中倒掉。

華業(yè)地產(chǎn)在2011年的一份公告便表達(dá)了不少中小房企的心聲，其表示：“隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的日益緊縮，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的上市公司受調(diào)控政策的影響較大，公司為改變當(dāng)前以房地產(chǎn)為單一業(yè)務(wù)存在風(fēng)險的局面，積極尋求在新行業(yè)的利潤增長點，以增強公司的盈利能力。”

據(jù)記者粗略統(tǒng)計，僅在2011年下半年，就有十多家房企發(fā)布涉礦公告，其中中弘地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)等幾家公司更是將名字中的地產(chǎn)兩字去掉，改名為中弘股份、綠景控股。

點評：由于2012年地產(chǎn)調(diào)控不會放松，許多苦撐等待政策轉(zhuǎn)變的房企將不得不面對現(xiàn)實，因此也會有更多的中小房企完成經(jīng)營業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，市場集中度也會再度提高。

而在這些房企的轉(zhuǎn)型上，礦產(chǎn)資源無疑最受這些企業(yè)的青睞。某上市房企的高層就表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，繼續(xù)單一經(jīng)營一個行業(yè)，無疑會加大公司的未來發(fā)展的風(fēng)險。因此，公司進(jìn)軍礦業(yè)，就是為了開辟新的利潤增長點，而公司也長期看好資源類發(fā)展趨勢。同時依靠“兩條腿”走路，無疑會降低公司的經(jīng)營風(fēng)險。

九、2012住宅用地關(guān)鍵詞：底價、流拍

2011年對全國土地市場而言是極為艱難的一年，政府自2010年始的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控在今年得到進(jìn)一步的深化和落實，盡管2011年不及2010年政策出臺的頻繁，但是力度大、監(jiān)管嚴(yán)。土地政策與樓市調(diào)控雙管齊下致使房地產(chǎn)市場進(jìn)入了近年來少有的低潮期。

中指院的監(jiān)測就顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12666.8億元，同比減少23%；商辦類用地4248.7億元，同比增加24%；工業(yè)用地1947.1億元，同比增加38%；其他用地189.7億元，同比增加43%?？梢园l(fā)現(xiàn)，盡管住宅類用地出讓金減少，但依然是土地出讓金主要的組成部分，占總額約67%，而成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。同時，在受政策影響較大的一線城市及部分省會城市，商辦用地受到熱捧，比重大幅增加，商辦用地出讓金可謂為這些城市撐起一片天空。

據(jù)了解，由于銷售萎靡，從2011年下半年開始，全國大中城市在出讓土地的過程中頻頻遭遇流拍，即使出讓成功，也是以底價居多。

公開數(shù)據(jù)就顯示，全國主要130個城市，年內(nèi)土地流標(biāo)達(dá)到了900宗，其中居住類流標(biāo)達(dá)到了420宗?？偭鳂?biāo)數(shù)量相比2010年的280宗上漲了2.2倍。住宅類地塊流標(biāo)相比2010年的130宗上漲了223%。特別是在11-12月，全國性的樓市調(diào)控見效，房產(chǎn)交易的低迷傳遞至土地市場，僅僅11-12月，土地流標(biāo)數(shù)量就達(dá)到了近300宗。其中居住類占到了50%。

對此，北京中原市場研究部分析認(rèn)為，2012年的土地出讓市場，特別是上半年形勢更加嚴(yán)峻，各地若要按期完成本年度供地計劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價，才能減緩?fù)恋亓鳂?biāo)率日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。

點評：2012年第一周，上海的土地市場便出現(xiàn)了流拍的情況，在北京大興的一地塊也僅以底價成交。看來住宅用地還加個持續(xù)2011年的萎靡，或許只有靠商業(yè)用地才能幫助土地市場找回一絲暖意。

十、調(diào)控持續(xù) 一線城市房價將加速下滑

2011年，全國房地產(chǎn)市場在全方位的限制性環(huán)境中生長。這一年，央行總共進(jìn)行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運行整體放緩。這一年，全國有超過600個城市出臺了房價調(diào)控目標(biāo)，46個大中城市出臺了“限購令”， 10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”。“限價”、“限購”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場流通全面受阻。在諸多限制性手段的作用下，調(diào)控效果日漸顯著。3月起，在全國重點城市范圍內(nèi)，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全國范圍內(nèi)幾乎所有大中城市均遭遇地產(chǎn)寒潮。年末更是出現(xiàn)品牌房企集中降價促銷的狀況。

官方數(shù)字也顯示，2011年北京市新建普通住房成交均價比去年下降6.3%，新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點。

而業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉也表示，在郊區(qū)房價的帶動下，未來6-12個月內(nèi)北京等一線城市的房價還會有10%-20%的降幅。

點評：中央政治局會議近期定調(diào)2012年經(jīng)濟工作時明確表示“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個大中城市相繼宣布樓市調(diào)控政策將延續(xù)；同時，“堅持保障房建設(shè)和市場調(diào)控兩手抓，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點”這一定調(diào)，也表明中央在短期內(nèi)不會放松房地產(chǎn)調(diào)控，還將通過保障房體系和房產(chǎn)稅改革的進(jìn)一步完善，為短期行政性手段的退出做準(zhǔn)備，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。（據(jù)《證券日報》）

延伸閱讀

探索2012商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢求變中快速前行

王怡潔

2011年，大環(huán)境的變化對中國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。從運營角度來講，優(yōu)秀的購物中心績效增長非常明顯，對城市商圈的貢獻(xiàn)顯著提升。從開發(fā)層面來看，各種資本轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，也使這一領(lǐng)域呈現(xiàn)白熱化競爭。

剛剛進(jìn)入2012年，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)依然有增無減，很多購物中心新地標(biāo)也紛紛拔地而起。近日，在“2012商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢”論壇上，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利和深圳平安商用置業(yè)總經(jīng)理楊敬玉、副總經(jīng)理石盛發(fā)，一同探討了2012年商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)新趨勢。

對話嘉賓：

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任 郭增利

深圳平安商用置業(yè)有限公司總經(jīng)理 楊敬玉

深圳平安商用置業(yè)有限公司副總經(jīng)理 石盛發(fā)

各路資本紛紛進(jìn)入零售商減緩開店步伐

記者：2011年住宅房地產(chǎn)因受到限購政策影響而放慢了發(fā)展步伐，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)形勢則非常好。2012年，您認(rèn)為商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)將會呈現(xiàn)什么新現(xiàn)象？

郭增利：從去年的發(fā)展形勢來看，今年中國零售房地產(chǎn)的金融意識在逐漸強化，這是一個好現(xiàn)象，也算是在特定發(fā)展階段出現(xiàn)的獨特模式。同時，也意味著各路資本都在搶進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)，尤其是零售房地產(chǎn)。從大環(huán)境來看，房地產(chǎn)限購令直接導(dǎo)致了住宅房地產(chǎn)商的目標(biāo)轉(zhuǎn)移，他們認(rèn)為自身在住宅領(lǐng)域施展本領(lǐng)的空間被擠壓，便進(jìn)入到了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。另外，很多金融機構(gòu)在開發(fā)商特別需要資金去解救時，也用這樣的機會進(jìn)入到了商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域。而零售商進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)則顯得很被動，是因為他們跟零售房地產(chǎn)開發(fā)商在合作過程中，遇到了租金上的巨大瓶頸（租金上漲），所以零售集團(tuán)未必愿意進(jìn)入到房地產(chǎn)開發(fā)中來。由于零售房地產(chǎn)開發(fā)商的不專業(yè)，在一定程度上反而擠壓了零售商的收益。

記者：您剛剛提到了零售商被迫進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，您怎么看待這一現(xiàn)象？對整個房地產(chǎn)市場環(huán)境來說，有哪些影響？

郭增利：從我們對2011年整體的形勢判斷，發(fā)現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象，就是零售商開店的步伐會明顯減緩，這種現(xiàn)象在今年上半年會有明顯體現(xiàn)。從整個行業(yè)發(fā)展背景來看，2012年房地產(chǎn)開發(fā)商的招商形式可能會比較嚴(yán)峻。因為雙方是合作的關(guān)系，零售商在利益被擠壓、成本被提升的大環(huán)境下，會對購物中心商業(yè)房地產(chǎn)的招商產(chǎn)生影響。在這種情況下，零售商會追求更加安全的開店策略。接下來就會出現(xiàn)一個我們不太愿意看到的情況，就是開工面積很大，開業(yè)面積并不一定大。近日，在我們發(fā)布的2012年到2013年的報告中，第一次用了另外一種方法理解開業(yè)數(shù)量，就是按照開工面積的60%（假設(shè)數(shù)量）來計算。為什么要用這樣一種相對讓大家緊張的心態(tài)看待市場，就是因為零售商開店的數(shù)量在2012年正逐漸減緩。

記者：我們這幾年在北京也看到了很多購物中心收購并購的案例，請您講一下資本市場對購物中心的進(jìn)入是什么樣的考量？

楊敬玉：現(xiàn)在如果說各類資本市場進(jìn)入，不如說各種行業(yè)背景的企業(yè)都在進(jìn)入購物中心產(chǎn)業(yè)，因為現(xiàn)在還沒有達(dá)到資本進(jìn)入這個產(chǎn)業(yè)發(fā)力的程度。資本進(jìn)入一定有他自己的方式，而不是企業(yè)直接投資的方式。當(dāng)資本進(jìn)入時，其所有金融產(chǎn)品都已是經(jīng)過設(shè)計的，沒有任何漏洞。也就是說并購的購物中心已經(jīng)是規(guī)劃得非常好，并符合他未來經(jīng)營產(chǎn)品的收益率。而且，購物中心的老板要給投資者許諾，保證這是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈。實際上，現(xiàn)在買賣購物中心還很不成熟。目前還沒有看到資本并購的典型案例，大多數(shù)并購只是不同行業(yè)背景的企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品買賣。

石盛發(fā)：購物中心的價值是一個完整產(chǎn)業(yè)鏈的體現(xiàn)。通過開發(fā)、投資、兼并收購、營運后，最后環(huán)節(jié)一定是資本運作，并不是購物中心開發(fā)了就完事了。我們在營運階段，只是提升營運價值，在下一環(huán)節(jié)，一定是通過資本運作提升資本價值。

發(fā)展進(jìn)入快車道理性開發(fā)最重要

記者：縱觀2011年整個行業(yè)，您對2012年購物中心的發(fā)展在哪些方面有所期待？

石盛發(fā)：2011年，很多傳統(tǒng)的零售商，包括百貨、超市也在陸續(xù)進(jìn)入購物中心行業(yè)。還有一些購物中心的業(yè)主比較復(fù)雜，很多和住宅、零售無關(guān)的企業(yè)也在進(jìn)入這個行業(yè)，所以國內(nèi)購物中心行業(yè)是在一個比較復(fù)雜的狀態(tài)下運作。從2012年開始，國內(nèi)購物中心進(jìn)入了一個快速發(fā)展時期。從2002年到現(xiàn)在整整十年，很多以前開業(yè)的購物中心在陸續(xù)做調(diào)整。一是由于市場變化，二是因為早期開發(fā)的購物中心在認(rèn)識方面還不夠全面。此外，2011年、2012年已開業(yè)的購物中心也在謀求一種突圍和良性發(fā)展。我更期待這些購物中心在效益方面有大的突破，能找準(zhǔn)自己的變革道路。

記者：在您看來，什么樣的購物中心才能稱得上優(yōu)秀的購物中心？

郭增利：在國內(nèi)，好的購物中心坪效標(biāo)能達(dá)到6萬元左右。現(xiàn)在國內(nèi)共有2795家購物中心，經(jīng)過分析，有200個可以稱得上優(yōu)秀的購物中心，還不到總數(shù)的10%，這個比例是偏低的。所以通過專業(yè)運作把中國購物中心的綜合質(zhì)量提升上來是現(xiàn)階段的目標(biāo)。

除了數(shù)字上的標(biāo)準(zhǔn)外，我認(rèn)為能夠成功進(jìn)入這個市場、又能成功退出這個房地產(chǎn)市場的項目就是好項目，這也是購物中心金融法則。你選擇一個很好的時機，用很專業(yè)的方法把一個項目投入到市場中并被消費者、社會和市場接受，這已是成功的第一步。反過來，假定這個房地產(chǎn)項目能夠最終體現(xiàn)它的經(jīng)營價值，那么金融機構(gòu)也會愿意買你的項目。等這時再來看這個項目時，可以說它是成功的。

記者：未來，本土購物中心的發(fā)展應(yīng)避免哪些問題的出現(xiàn)？

郭增利：2012年，雖然行業(yè)從增量上比較樂觀，但我們不能光看數(shù)量，還要看開業(yè)比重到底有多少，哪些房地產(chǎn)項目是優(yōu)質(zhì)項目，哪些又是讓零售商非常歡迎的項目，哪些是老百姓比較接受的項目。

實際上，中國購物中心的問題出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)方面。中國的城市化進(jìn)程造成了項目之間的惡性競爭，使大家的生存空間都受到了擠壓。在整個購物中心結(jié)構(gòu)、零售地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出了問題之后，大家應(yīng)該認(rèn)真思考：是不是數(shù)量過多？是不是盲目開發(fā)？是不是缺乏細(xì)致規(guī)劃？假如本土購物中心都是按照這種理念做全盤策劃、招商、營運、籌劃，就不會出現(xiàn)過熱、質(zhì)量很差的問題？所以我們要從源頭上理性看待這些問題，特別是在2012年，整個行業(yè)應(yīng)有一種更高層次的認(rèn)識。（文章來源：搜房地產(chǎn)資訊）