張友先

那些正在密謀以主力店（超市+百貨）為噱頭，帶租約銷售為輔助，妄想在商業(yè)地產(chǎn)撈金的項目，多關(guān)注一下整體市場，畢竟，商業(yè)地產(chǎn)要決勝未來，而不是成敗在開盤。

在表面的繁榮下，商業(yè)地產(chǎn)正在一步步陷進空置的泥潭。

2008年開業(yè)的沈陽百聯(lián)購物中心，開業(yè)4年仍十分冷清；北京五棵松地區(qū)的華熙樂茂，5年前就已建成并招商，但時至今日仍未改變大面積空置的命運；位于北京東直門地區(qū)的國盛時尚購物中心，曾多次宣布開業(yè)時間表，但目前仍處于停業(yè)狀態(tài)。而對于北京西三旗的龍旗購物中心，有專家表示，其空置狀態(tài)只能用恐怖來形容。

更加奇怪的現(xiàn)象是，一面是商業(yè)地產(chǎn)的空置率在逐年上升，一面卻是大批商戶被擋在門外，有專家表示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的同質(zhì)化是釀成其尷尬現(xiàn)狀的根源。

望“洋”興嘆

做家紡生意的蔚女士最近正為自己開店還是進購物中心而猶豫不決，從她的本意來說，她更希望進駐一家購物中心，“這樣比較省心，購物中心有固定的客流?！?/p>

但是她遲遲未敢進駐，原因很簡單，她覺得購物中心都是高檔的消費場所，而自己經(jīng)營的品牌在業(yè)界目前還不太知名，“如果進駐，無疑于羊入虎口?！?/p>

其實像蔚女士這樣想法的商戶不在少數(shù)。她們雖有需求，但由于購物中心普遍的大體量、高端化，讓她們只能望“洋”興嘆。

而這也成為購物中心空置率升高的原因之一，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利將其歸結(jié)為：有效供給不足，無效供給泛濫。

這或許是對當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)問題的最好詮釋。像北京的東方新天地、國貿(mào)商城、西單大悅城；上海的港匯廣場、國際中心、正大廣場等購物中心，在招商方面非?？量蹋澳闳フ宜麄兊恼猩倘藛T要排隊，租金根本沒商量。但他們不但沒有空置商鋪，而且增長在100%以上?！惫隼f。

而與這種有效供給不足形成鮮明反差的則是商業(yè)地產(chǎn)無效供給的泛濫。

北京龍旗購物中心目前依然冷清，望京商圈內(nèi)的購物中心招商普遍吃力，凱德、嘉茂也處于吃不飽的狀態(tài)。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，在北京、上海、深圳等一線城市，個別商業(yè)項目的空置率已經(jīng)達到50％左右。

但這并未能阻止商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在盛世中的“狂歡”，世邦魏理仕最新公布的數(shù)據(jù)顯示，全球面積最大的三個在建購物中心都在中國。此外，在建購物中心規(guī)模排名前10的城市中，中國占了8個。中國已經(jīng)成為全球在建購物中心規(guī)模最大的國家。而據(jù)有關(guān)媒體引述的數(shù)據(jù)顯示，2011年我國人均社會消費品零售總額13420元人民幣，折合2130美元，不及美國同期人均消費規(guī)模15580美元的1/7。

尤其住宅地產(chǎn)在政策的打壓下，商業(yè)地產(chǎn)更是借起了東風(fēng)。據(jù)《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20位的開發(fā)商都進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。諸如萬科、首創(chuàng)、保利、華潤等品牌房企，紛紛加大或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬科集團高層曾公開表示，未來5年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將是20%。

而這輪商業(yè)地產(chǎn)的“狂歡”不僅存在于一線城市，一些二三線城市的熱潮比一線城市更顯狂熱，成為眾多商業(yè)地產(chǎn)新貴的表演舞臺。數(shù)據(jù)顯示，在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積將直追香港、上海。而在沈陽“金廊工程”商業(yè)區(qū)，在建的以商業(yè)為主的項目也高達700多萬平方米，遠遠超過上?；春Ｂ?、南京路、四川北路三大商業(yè)街400多萬平方米的建筑面積。成都目前在建的城市綜合體達到104個，未來兩年之內(nèi)還將有1000萬平方米以上的商業(yè)項目投放。

這股商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)已如一匹脫韁的野馬，雖然早在2009年，業(yè)界就已經(jīng)意識到商業(yè)地產(chǎn)過度開發(fā)后將會引發(fā)嚴(yán)重風(fēng)險，上海克而瑞信息技術(shù)有限公司總裁丁祖昱曾表示,如果這一趨勢不得到及時控制,未來中國商業(yè)地產(chǎn)可能重演亞洲金融危機時的空置及爛尾潮。

但至今，這一風(fēng)潮并未得到有效扼制，而且空置率正在不斷擴大。

中國人民大學(xué)教授黃國雄分析道，造成整個商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴大的原因是城市綜合體的出現(xiàn)，開發(fā)商們認(rèn)為這是一大趨勢，所以盲目跟風(fēng)，如今北京已經(jīng)有49個城市綜合體，總量達到2100萬平方米，使整體數(shù)量接近飽和，結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)失衡。

郭增利認(rèn)為，北京這樣一個有消費能力、有市場潛力、對周邊城市有輔射能力的城市為什么會出現(xiàn)招商困難的局面？“一定是在布局、品質(zhì)、定位等方面出了大問題。”

價值缺陷

中坤集團董事長黃怒波對此也表示了相同看法，“中國很多地產(chǎn)商輕易進入商業(yè)房地產(chǎn)，這是件很危險的事情，因為商業(yè)地產(chǎn)價值在于經(jīng)營，如果沒有經(jīng)營的能力，做出來的房子根本不是商業(yè)地產(chǎn)。住宅市場如果不好，可以打折出售，因為其存在居住價值，但商業(yè)地產(chǎn)卻不同，即便蓋的房子和萬達集團一模一樣，如果開發(fā)商沒有經(jīng)營能力，一切就等于零?！?/p>

而在郭增利看來，如今很多商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)形成惡性循環(huán)，這是因為從開發(fā)商到零售商的整個鏈條中存在嚴(yán)重的價值缺陷和追逐短期利益的心理。

開發(fā)商把從拿地到開發(fā)的過程想得過于簡單，認(rèn)為圈下地、蓋起房，甩手扔給零售商，自己就可坐地拿錢。沿著這樣一條簡單的軌跡，即使自己從未做過，也沒資源和能力，仍然敢去做。而事實是，隨著地產(chǎn)泡沫化的發(fā)展，一部分開發(fā)商必將被市場逼退，因為他的發(fā)展戰(zhàn)略與零售商的發(fā)展不配套。

上海商學(xué)院教授周勇認(rèn)為，價值鏈缺陷的另一環(huán)則在于零售商?！霸诹闶凵痰乃季S里，購物中心就要大體量、高端化，加之一些持有短期利益和目的的專家、咨詢公司的推波助瀾，更讓商家們堅信不達到這一標(biāo)準(zhǔn)就是違背商業(yè)規(guī)律。”

而當(dāng)把這一龐然大物握在手中后，一落實到招商階段，問題馬上蜂涌而至，一批批商戶進來，一批批商戶出去，最后誰去托這個盤？答案是：沒人！

更重要的一點是，由于開發(fā)商和零售商們高度統(tǒng)一的“認(rèn)識標(biāo)準(zhǔn)”使如今中國的購物中心出現(xiàn)經(jīng)營模式高度同質(zhì)化、選址規(guī)劃盲目化和經(jīng)營定位的模糊化。

因此，很多購物中心一旦開業(yè)后，接踵而來的就是有關(guān)定位調(diào)整的問題。北京朝陽大悅城就一度陷入定位調(diào)整的困惑中，并多次推遲開業(yè)。而上海的濱湖二區(qū)也是經(jīng)過一番調(diào)整后將賣場定位于打造文化中心。周勇表示，這一定位是否行得通還得看經(jīng)營結(jié)果，因為要做文化型購物中心，有關(guān)文化類品類最低要超過50%。

而業(yè)內(nèi)人士楊先生則毫不客氣地說，對于更多的購物中心來說，定位和轉(zhuǎn)型的出發(fā)點都是有問題的，他們并未立足于本身市場的真正需求，而是為了先給自己討個漂亮的噱頭，牛吹得越大越好，現(xiàn)在的購物中心動輒幾十萬平方米太嚇人了，不僅浪費土地資源，還浪費其他經(jīng)濟資源，但體量雖大，里面連個人也逮不著，有場無市，因此無論從意識形態(tài)還是自然資源都是重傷。

但困擾著人們的一個問題是，為什么商業(yè)地產(chǎn)在呈現(xiàn)泛濫的同時，一個個審批得還如此順利？據(jù)周勇講，地方政府一般都會有商業(yè)規(guī)劃，但商業(yè)規(guī)劃最終要落實到區(qū)里，也就是說商業(yè)規(guī)劃是市一級的，但實際上控制權(quán)不在市一級，而是在區(qū)一級，而到了區(qū)一級為了政績和形象，甚至人情，往往就會不按規(guī)劃套路出牌，這也是為什么如今地縣級商業(yè)地產(chǎn)狂熱的原因。因此，他建議整個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)只有貫穿于法律形式才有可能有效扼制。

冷清背后的繁榮

其實商業(yè)地產(chǎn)就像一個多面人，有些項目表面冷清的背后并非是真正的冷清，位于北京遠大路的金源燕莎里有一高端特產(chǎn)專賣店，名叫高原印象，記者在此采訪的一上午時間中，居然沒有一位顧客光顧，而這間店鋪一個月的租金就是3萬元，客流上不來，成本如何消化？但該店的負(fù)責(zé)人卻泰然自若，原來他們面對的是中高端的白領(lǐng)客群，并實行會員制，自去年底開業(yè)以來，該店會員已經(jīng)達到300多人。

該負(fù)責(zé)人講，他們接待的也主要是會員，雖然這些會員不會經(jīng)常光顧，但每次客單價都很高。

同樣，金融街的購物中心也是如此，不少人戲言，該購物中心只是幾位大媽平時觀光的場所，其實并非如此，在連卡佛里記者看到，這里的每件商品的價格都不是普通消費者可以接受的，而光顧他們門店的也大多是高端消費群體，比如一些影視名星、商業(yè)成功人士等，而他們的產(chǎn)品也均是一些國際高端品牌。

郭增利說，這些看似門庭“冷清”的店鋪增長速度卻很快，因為去的人都是有目的的，都是產(chǎn)生高額消費的，比如一個人單價消費1萬元，可能比其他商場去1000人消費的額度還要高。

黃國雄認(rèn)為，這些成功的購物中心都有一個共同點，就是他們會根據(jù)自己的區(qū)段提出自己的發(fā)展戰(zhàn)略和定位，因此，商業(yè)地產(chǎn)中的綜合體概念是不科學(xué)的，因為它包羅萬象，無所不為，什么都往里堆，導(dǎo)致重復(fù)經(jīng)營、雷同定位，影響了它的效果。

他建議在商業(yè)綜合體的概念上要引進商業(yè)組合體的概念。商業(yè)組合體是根據(jù)不同的區(qū)段，按照不同的商業(yè)功能進行組合，比如靠近城市中心地段和靠近居民區(qū)的購物中心的定位是完全不同的，要考慮什么可以包括起來，什么不能，要形成自己的商業(yè)組合體。

黃國雄形象地比喻到，商業(yè)地產(chǎn)問題就像血液流動一樣，每一環(huán)節(jié)都要有機協(xié)同，不能各自為戰(zhàn)，末端輸通了，上面的血液才能流動下來，并形成良性循環(huán)。