摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，在房地產(chǎn)市場不景氣的條件下，更應(yīng)重視開放項(xiàng)目的可行性研究。文章針對我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題，提出相應(yīng)完善對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；可行性研究

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地產(chǎn)教育學(xué)家格里科普認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目師認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)具體的計(jì)劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標(biāo)合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策之前，對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，最終確定該項(xiàng)目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)，也是環(huán)保部門對項(xiàng)目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項(xiàng)目后評(píng)估的最終依據(jù)。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導(dǎo)

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究基本是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。該規(guī)定雖然對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和其他一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目有很大不同，難以直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個(gè)人理解，對于計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，對于房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價(jià)值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量低下問題。

（二）可行性研究注重經(jīng)驗(yàn)分析

雖然房地產(chǎn)開放項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗(yàn)是很寶貴的財(cái)富，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗(yàn)來對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，可能就會(huì)導(dǎo)致決策和市場脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的市場定位不準(zhǔn)確

市場定位是開發(fā)商賦予一個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，決定了項(xiàng)目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團(tuán)在上海徐家匯的弘基休閑廣場項(xiàng)目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個(gè)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益一般，遠(yuǎn)不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項(xiàng)目的市場定位不準(zhǔn)，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其存在經(jīng)營范圍重疊問題。

（四）先入為主進(jìn)行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，許多都是因?yàn)橐恍┛深A(yù)測的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級(jí)別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目半途而廢。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)初立項(xiàng)的預(yù)算資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交流，他們經(jīng)常會(huì)發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的時(shí)候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項(xiàng)目是可行性而驗(yàn)證的，從而犯下先入為主的錯(cuò)誤。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究完善對策

在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個(gè)方面加以完善：

（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要對可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年發(fā)布了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評(píng)估單位堅(jiān)決不予評(píng)估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。

（二）要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場調(diào)研在整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗。無數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識(shí)到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對比。因此，要充分認(rèn)識(shí)到必須對市場進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)調(diào)查研究，要在市場調(diào)研中運(yùn)用成熟科學(xué)理論作為知道，要能夠加強(qiáng)和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進(jìn)行合作，通過小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對客戶需求進(jìn)行深入調(diào)研。

（三）要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成功。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬鑫.試論如何加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究[J].城市開發(fā)，2008，6.

[2]宿春連.淺論房地產(chǎn)可行性研究[J].中國水運(yùn)，2009，9(4):67-68.

[3]李開孟.工業(yè)項(xiàng)目可行性研究[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社，2000.