程 誠

(華北水利水電學院管理與經(jīng)濟學院，鄭州450008)

1 “后地段時代”的含義

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，地段因素(即區(qū)位因素)是決定和影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗和經(jīng)營效率的重要因素之一。李嘉誠提出的房地產(chǎn)開發(fā)強調(diào)“地段、地段，還是地段”的著名論斷，曾被房地產(chǎn)界奉為不可動搖的圭臬。但近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一系列現(xiàn)象提醒我們，地段在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位需要重新評估［1］。比如北京、上海等大都市近幾年接連出現(xiàn)的城、郊房價倒掛現(xiàn)象;同一區(qū)域內(nèi)不同地段，地段好的抗跌性沒有優(yōu)勢等。以北京房地產(chǎn)市場價格波動為例，進入2008年后，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，中信城、首開幸福廣場、華潤西堤、和庭、凱德·華璽等樓盤都出現(xiàn)不同幅度的降價，北京更好地段的東三環(huán)和南二環(huán)城區(qū)，很多二手房的價格還徘徊在2萬元/m2的位置，遠遠比不上通州郊區(qū)新盤的價格。北京的北二環(huán)、東三環(huán)和南二環(huán)城區(qū)在全國來看，都具有無可比擬的地段優(yōu)勢，而根據(jù)地段論，這些樓盤的抗跌性要更強，但現(xiàn)實是一旦區(qū)域整體市場表現(xiàn)不佳，這些黃金地段的樓盤受市場影響更大。這一相反的現(xiàn)實提醒我們，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)中地段的作用進行重新審視。

如果把以“地段”和“區(qū)位”條件作為決定項目成敗和城區(qū)開發(fā)“首位因素”或房地產(chǎn)企業(yè)“唯一性”訴求賣點的時代，叫做“地段地產(chǎn)時代”，簡稱“地段時代”，那么，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展早期就屬于“地段時代”。在這一時期，不僅房地產(chǎn)開發(fā)商極為強調(diào)項目的地段，城市規(guī)劃、建設(shè)等主管部門也往往把城市的不同區(qū)域劃分等級，明確地價和投資建設(shè)標準，形成所謂“地段管理”、“地段差別”等概念。隨著我國房地市場發(fā)展趨向成熟，地段在市場中的突出作用出現(xiàn)淡化趨勢。我們把弱化區(qū)位因子、地段效應的房地產(chǎn)時代，叫做“后地段時代”。

從“地段時代”到“后地段時代”，是城市發(fā)展過程的必然，這就要求我們在分析和把握房地產(chǎn)發(fā)展階段上要進行轉(zhuǎn)型?！暗囟我蛩亍敝詫Ψ康禺a(chǎn)項目開發(fā)有如此重要的影響，是因為“地段因素”凝結(jié)著地產(chǎn)價值的增值或流失，以及城市級差地租的均衡或非均衡分配?；蛘哒f，地段因素決定房地產(chǎn)項目的盈利程度以及城市發(fā)展建設(shè)的區(qū)域結(jié)構(gòu)。但地段因素的影響程度隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系演變和城市發(fā)展而不斷地發(fā)生著變化。我國的城市化進程正在經(jīng)歷著從“非均衡發(fā)展”向“均衡發(fā)展”的轉(zhuǎn)型，級差地租在房地產(chǎn)開發(fā)上的作用被淡化，“地段因素”也將從主導因素或地價指示器的地位，退居到次要地位，這意味著“后地段時代”的到來。

但“后地段時代”并不是對“地段”或“區(qū)位”因素的簡單否定，而是指房地產(chǎn)市場中區(qū)位在地位和作用機制上發(fā)生了巨大變化。如果某一兩個因素對房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的影響過于凸顯，那就意味著城市化進程仍然處在一個初級階段，還沒有達到相對成熟的穩(wěn)步發(fā)展階段。

2 “后地段時代”的成因

“后地段時代”的到來是我國城市化推進和城市建設(shè)發(fā)展到一定階段的體現(xiàn)，也是我國城市化從粗放到集約、從非均衡到均衡發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要表現(xiàn)。在這一階段，房地產(chǎn)市場區(qū)位因素的重要性逐漸弱化。本研究認為主要有以下幾個方面原因。

2．1 城市發(fā)展促進級差地租消散

土地作為一種稀缺資源，隨著各類用地規(guī)模的不斷擴張，城市土地資源越來越緊缺，而城市建設(shè)對土地的需求則與日俱增，這就加快了城市土地價值的增值和積累，需要城市各類用地、各個地塊共同承擔起城市土地價值系統(tǒng)，而不是由少數(shù)地段和地塊來承載城市總體價值，以改進城市化初期扭曲變形的非均衡式的土地價值空間配置模式。在土地升值的過程中，原有的熱點地段，特別是城市中心地帶多數(shù)已經(jīng)開發(fā)殆盡，且開發(fā)成本(如高昂的地價、拆遷成本、附加投資、項目約束等)足以抵消它的區(qū)位價值，使商家對它的興趣大大衰減，在城市郊區(qū)等外圍地帶尋求新的更加廣泛的土地資源成為各個商家提高后續(xù)發(fā)展能量和競爭力的首要舉措，從而使開發(fā)商對土地資源的競爭逐步從原來的城市中心向郊區(qū)和規(guī)劃中的新區(qū)轉(zhuǎn)移。這必然導致城市中心土地、房產(chǎn)價格的相對增長緩慢和郊區(qū)、新區(qū)價格的快速上升，這個競爭過程促進了不同地段之間級差地租的消散［2］。近年來，全國各地出現(xiàn)的“樓王”、“地王”更多地出現(xiàn)在城市的郊區(qū)和新區(qū)就是這一過程的具體體現(xiàn)。

2．2 城市規(guī)劃加速土地價值均等化

隨著城市化進程的加快，以往的粗放式城市規(guī)劃開發(fā)所帶來的交通擁堵、環(huán)境污染、土地浪費等現(xiàn)代城市病日益遭人詬病，“以人為本”、“人與自然和諧相處”等現(xiàn)代城市規(guī)劃理念逐步深入人心?，F(xiàn)代城市規(guī)劃呈現(xiàn)多中心空間結(jié)構(gòu)，城市規(guī)劃布局重點轉(zhuǎn)向片區(qū)規(guī)劃與布局，而片區(qū)在功能上往往自成一體，在規(guī)劃與布局上則更加靈活，受傳統(tǒng)區(qū)位因素的影響較小，更多地考慮節(jié)約用地、集約開發(fā)等非區(qū)位因素。為了加強城市土地資源的可持續(xù)開發(fā)利用，保證城市建設(shè)用地更具科學性、前瞻性，各級政府都建立了土地儲備中心管理制度，增強了政府對城市建設(shè)用地的供應數(shù)量、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏、功能等方面的有效控制，并將城市的每一塊土地都納入到整體規(guī)劃中，由政府開展城市區(qū)位治理，加快各個區(qū)位的交通、信息、人文、環(huán)境等工作生活配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這就大大弱化了企業(yè)的“區(qū)位顧慮”，過去那些少有問津的所謂“低地”、“劣地”，也成為極為稀缺的用地資源［3］。弱化了地段因素在房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)中的重要性，原來處于邊緣地帶、價格較低的土地和房產(chǎn)價格由于基礎(chǔ)設(shè)施的改善而不斷提升，推動城市新老城區(qū)價值逐步趨同。

2．3 市場競爭加劇了區(qū)位因素的淡化

近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化進程加快，城市規(guī)模不斷擴張。為守住1．2億hm2耕地紅線，國家實行了最嚴格的土地管理制度、最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約用地制度，城市土地供需之間的矛盾日益嚴重。土地儲備的數(shù)量在相當長一個時期內(nèi)成為房地產(chǎn)開發(fā)商是否擁有競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ暮诵臉酥?。由于土地競爭異常激烈，對于諸多房地產(chǎn)商家來說，通過產(chǎn)品設(shè)計、品牌建設(shè)擴大產(chǎn)品適應性、包容性，淡化“中心區(qū)位至上”概念，代之以投資概念、生態(tài)環(huán)境概念、郊區(qū)化概念，是適應土地市場競爭的客觀選擇。同時，基于土地資源的稀缺性和不可再生性，在房地產(chǎn)供求領(lǐng)域，開發(fā)商一方的地位在顯著增強，在一定程度上，房地產(chǎn)商品供給(尤其是那些知名房地產(chǎn)品牌)的影響力，甚至可以引領(lǐng)某種消費時尚的到來［4］?！拔ǖ囟握摗彼鶊猿值囊缘囟螢楹诵牡膮^(qū)位因子的地位和作用機制，在城市化進入穩(wěn)步發(fā)展期以后受到嚴重的挑戰(zhàn)，它昔日的支配性、顛覆性作用已大打折扣，而它的弊端則悄然上升，如因為交通擁擠和居住環(huán)境的惡化，使人們的“地段價值觀”發(fā)生著根本性的改變，進入了一個區(qū)位利弊多元化選擇的新時代。不同的地段各有利弊，各得其所，各就其位。

2．4 房地產(chǎn)價值構(gòu)成呈多元化發(fā)展

地段既可以帶來大量的綜合價值，同時也可以帶來價值以外的負面性、破壞性作用。如果把繁榮作為地段的價值表現(xiàn)，那么繁榮同時也意味著擁擠、嘈雜和污染，反而會給人們的生活、出行帶來諸多不便。人們在追求“繁華”的同時，還有追求“寧靜”的一面。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值絕非單一的空間位置因素，其根本價值還在于居住使用價值，可見房地產(chǎn)商品的根本價值還在于房地產(chǎn)商品本身，而不是外在的空間因素，空間位置只是促進了產(chǎn)品價值的增值，而不是固有價值本身。所以，“外在價值”、“附屬價值”不能替代和超越“內(nèi)在價值”，“商品價格”不能代替商品的“使用價值”。此外，隨著消費者理念的成熟和更新，房地產(chǎn)消費“中心區(qū)位至上”理念也在不斷淡化，區(qū)位價值在房地產(chǎn)尤其是住宅地產(chǎn)價值構(gòu)成中的權(quán)重不斷下降，投資價值、生態(tài)環(huán)境價值、產(chǎn)品設(shè)計價值正在成為構(gòu)成房地產(chǎn)價值的重要因素。

2．5 信息化提供了弱化區(qū)位的技術(shù)前提

進入21世紀以來，知識化、信息化、全球化和國家現(xiàn)代化日益加深，改變著人們的生產(chǎn)方式、生活方式、行為模式，交通、通訊、物流大為便利，公共交通、私人交通條件大大改善，出行、家居、社會交往的效率普遍提高，改變著人們的區(qū)位選擇觀念，尤其是出現(xiàn)了從中心向外圍近郊擴散的趨勢。計劃經(jīng)濟時期和改革開放初期遺留下來的城市規(guī)劃、建設(shè)遺產(chǎn)，暴露出諸多弊端，正在為高科技、市場化時代的城市規(guī)劃建設(shè)理念所取代。越來越多的城市追求城市均衡布局，環(huán)路對稱，組團式開發(fā)設(shè)計，引入多元化、立體化的快速交通，這是打破傳統(tǒng)區(qū)位中心觀念的物質(zhì)基礎(chǔ)和硬件前提。

3 “后地段時代”帶來的影響

以區(qū)位因素地位下降為標準，房地產(chǎn)開發(fā)正在逐步進入“后地段時代”，這將對房地產(chǎn)開發(fā)的許多領(lǐng)域產(chǎn)生深刻影響。

3．1 房地產(chǎn)供給決策空間擴大

在“地段時代”，房地產(chǎn)商把地段看得高于一切，無不在地段爭奪上投入大量的成本，造成對區(qū)位地段的過度依賴，這就影響企業(yè)對其他諸多方面因素的決策考量，分散了商家的注意力，在資源有限的情況下，或多或少地就會影響到產(chǎn)品質(zhì)量和對開發(fā)過程的控制。而在“后地段時代”，房地產(chǎn)商及其樓盤項目的競爭力是由人力資源、技術(shù)、資本、管理等多種因素決定的。房地產(chǎn)項目的成敗在很大程度上并不是簡單地由地段、價格等少數(shù)因素決定，而是更加強調(diào)創(chuàng)意、設(shè)計、科技等多元因素共同參加競爭，迫使企業(yè)開展集約經(jīng)營、深度挖掘、綜合開發(fā)，通過技術(shù)創(chuàng)新和科學管理提高產(chǎn)品質(zhì)量和效益［5］。由于不再過度依賴“唯地段”制勝，克服了地段壟斷和區(qū)位歧視，商家就會擴大多樣化的土地儲備，避開正面交鋒，把主要精力投入到產(chǎn)品開發(fā)研制、提高產(chǎn)品質(zhì)量上來。這必將對提高我國房地產(chǎn)商品的整體質(zhì)量發(fā)揮積極作用。

3．2 房地產(chǎn)市場需求多樣化

“后地段時代”的一個重要標志是各類功能用地逐漸分化、細化、多元化，城市的系統(tǒng)整合能力顯著增強，擁有更加強大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟功能、人口再生產(chǎn)功能、消費品消化功能、集聚和輻射功能。同時，隨著人們收入水平的不斷上升和對生活質(zhì)量要求的提高，消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)也有了更高的要求，消費者需求的多樣化、個性化趨勢來越明顯。對于這樣復雜多變的龐大市場，任何一個規(guī)模巨大的企業(yè)、資金實力雄厚的公司，都不可能滿足該市場上全部顧客的所有需求，又由于企業(yè)資源、設(shè)備、技術(shù)等方面的限制，也不可能滿足全部顧客的不同需要。企業(yè)只能根據(jù)自身的優(yōu)勢條件，從事某方面的生產(chǎn)、營銷活動，選擇力所能及的、適合自己經(jīng)營的目標市場。

3．3 城市開發(fā)規(guī)劃和治理的影響

“后地段時代”的城市演化同時伴隨著經(jīng)濟的、社會文化的以及公共的、民間的多元作用力量，是對各類用地開發(fā)價值的再配置、再整合，使之回歸到土地應有的區(qū)位功能上來，極大地提升了城市品質(zhì)，提高了城市容量，不同程度地扭轉(zhuǎn)著城市結(jié)構(gòu)的失衡，克服因局部地段過密帶來的城市擁擠和環(huán)境惡化［6］。以城市規(guī)劃管理和土地供給控制為手段，加快建設(shè)人口、資源和環(huán)境協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展、富有競爭力的現(xiàn)代化城市環(huán)境，實現(xiàn)各城市主體的利益均衡和公共利益，已經(jīng)成為指導現(xiàn)代城市規(guī)劃發(fā)展的科學理念。在這一理念的指導下，政府將力求做到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均衡化、長期化，以此達到上述目標，這對促進低地、劣地的開發(fā)和城市環(huán)境治理具有重要意義。

4 “后地段時代”的市場啟示

“后地段時代”的市場變化，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)。一是要求企業(yè)的戰(zhàn)略從單一短期銷售獲取利潤向?qū)ψ籼峁╅L期服務(wù)獲取回報轉(zhuǎn)變，二是要求企業(yè)要注重項目的綜合性開發(fā)，三是要求在企業(yè)之間、企業(yè)與政府之間構(gòu)建更為緊密的合作關(guān)系。

4．1 房地產(chǎn)企業(yè)以多元服務(wù)為發(fā)展戰(zhàn)略

“后地段時代”意味著房地產(chǎn)企業(yè)僅僅通過開發(fā)銷售房子就能獲得豐厚回報的日子不存在了。市場飽和、需求多元要求企業(yè)提供全方位的生活、工作輔助服務(wù)。比如協(xié)助住戶物業(yè)管理、優(yōu)化住戶工作生活空間、解決上學及就醫(yī)等等。這些不是一個企業(yè)就能解決的問題，需要多個企業(yè)聯(lián)合城市規(guī)劃共同解決，以達到共贏，同時，房地產(chǎn)企業(yè)通過適當差異化服務(wù)來獲取市場份額和利潤［7］。

4．2 注重綜合性項目建設(shè)

在“后地段時代”，隨著各地新區(qū)開發(fā)的興起，城市綜合體等集中連片開發(fā)模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型的一個重要標志。在新區(qū)建設(shè)開發(fā)過程中，由于開發(fā)地點遠離市中心，項目開發(fā)必須全面考慮，要求能提供綜合性生活服務(wù)，單一的樓盤銷售將難以在競爭中勝出，開發(fā)商采取多功能復合體開發(fā)模式，可以不受或少受地塊區(qū)位、面積的影響，同時也可以起到增加規(guī)模、縮短戰(zhàn)線、降低成本、減少風險的作用。

4．3 房地產(chǎn)開發(fā)與城市發(fā)展相結(jié)合

正是由于“后地段時代”對項目開發(fā)提出了更高的要求，所以企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更大。為了迎合市場需求，企業(yè)之間要聯(lián)合開發(fā)，互相支撐，同時又尋求差異，除此以外，企業(yè)要緊密關(guān)注政府的發(fā)展規(guī)劃，只有切合未來的城市發(fā)展，項目在市場才有空間。這就要求“后地段時代”的企業(yè)要構(gòu)建新的行業(yè)內(nèi)關(guān)系，建設(shè)好企業(yè)與政府之間的合作關(guān)系。

5 “后地段時代”房地產(chǎn)開發(fā)策略

5．1 重視“特定地段”的功能價值

“熱點地段”總是稀缺的，而且競爭激烈，獲得成本高昂。與其調(diào)動各種要素資源去爭奪超額價格的“熱點地段”，不如以較少的代價去經(jīng)營“特定地段”的投資開發(fā)。在一些看起來相對偏僻的地段，經(jīng)過一定的規(guī)劃建設(shè)和政府扶持，所達到的效果并不比所謂的“熱點地帶”更差。商家要統(tǒng)籌考慮宏觀、微觀不同層面的因素，科學合理地分析土地功能，把特定的地塊置于整個城市系統(tǒng)中，進行全面、綜合、系統(tǒng)地分析，進而提升價值，克服弊端，使項目與地段最佳擬合，各就其位，只有這樣，才能實現(xiàn)企業(yè)、政府、城市和用戶的多贏局面。

5．2 “地段依賴”向“地段再造”轉(zhuǎn)型

在“后地段時代”，超額的地段價值可能被超額的地段成本所淹沒，沒有了“超額地段價值”，就失去了追求“超額地段”的必要前提。在房地產(chǎn)界，消極適應和跟風的經(jīng)營模式在一定時期固然存在，但難以長期持續(xù)下去，如欲建立起一套自我成長的動力機制，培養(yǎng)企業(yè)自己的核心競爭力和品牌形象，就必須進行積極的“地段再造”。地段再造的過程同時也是地段和產(chǎn)品升值的過程，新地段升值的受益者將首先是新地段的培育者和消費者?？梢姡谝欢ㄒ饬x上培育地段就是積累價值、培育客戶、創(chuàng)新發(fā)展的過程。

5．3 建立彈性開發(fā)機制

市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)開發(fā)應當以市場的客觀實際及其動態(tài)變化為依據(jù)，進行彈性規(guī)劃、和諧開發(fā)、靈活機動。除少數(shù)標志性、控制性工程項目外，應盡可能交給商家來靈活控制。要建立公開透明、多方參與的地塊優(yōu)化規(guī)劃開發(fā)機制，將地段開發(fā)的項目類型、指標與項目的面積、結(jié)構(gòu)、投資等結(jié)合起來統(tǒng)籌考慮，多方案互動比較。

5．4 在地段比較中尋求新商機

城市規(guī)模越大，現(xiàn)代化水平越高，房地產(chǎn)開發(fā)的商機就會越突出。而在房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，受資金、技術(shù)、市場、土地來源等多方面的制約，房地產(chǎn)項目總是難以靈活出臺。在“后地段時代”，房地產(chǎn)拿地的途徑增多，地產(chǎn)項目的規(guī)模、功能和組織方式更加靈活多樣，綜合開發(fā)、成片開發(fā)成為可能，商機倍增，供求兩旺。

6 結(jié)語

中國的房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)伴隨著城市化、工業(yè)化進程，走過了一個從小到大、從單一到多元、從僵化到靈活的曲折過程。房地產(chǎn)開發(fā)的模式和項目成敗的制約因素也在不斷發(fā)生著調(diào)整和更新，那種依靠單一因素、偶然因素決定房地產(chǎn)成敗的時代一去不復返了，其中曾經(jīng)被房地產(chǎn)界奉為不可動搖的“地段決定論”思維，正悄悄退出歷史舞臺。地段問題是一個城市開發(fā)和城市建設(shè)轉(zhuǎn)型的標志性問題，從“地段時代”到“后地段時代”的轉(zhuǎn)型，標志著我國房地產(chǎn)開發(fā)進入多元化發(fā)展階段，比如“后地段時代”的城市規(guī)劃新理論、新理念如何跟進，政府與商家之間應當建立什么樣的新協(xié)作機制，如何借助房地產(chǎn)開發(fā)的勢頭來妥善解決我國城鄉(xiāng)關(guān)系的協(xié)調(diào)發(fā)展，如何建立城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌開發(fā)利用的機制問題，如何看待和解決一個時期以來在多數(shù)城市出現(xiàn)的老區(qū)擁擠而新區(qū)、郊區(qū)蕭條的局面，等等，都是下一步應當著力思考和解決的問題。

［1］ 黃軒．質(zhì)疑:李嘉誠地段論——“后地段”時代開始［J］．西南航空，2004(4):90-92．

［2］ 施建剛．房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位因素分析與研究［J］．華東經(jīng)濟管理，2001，15(4):101-104．

［3］ 劉茜茜，劉暢，王遠，等．房地產(chǎn)區(qū)位價值影響因素分析［J］．沈陽建筑大學學報(社會科學版)，2011，13(3):296-298．

［4］ 張文忠．城市居民住宅區(qū)位選擇的因子分析［J］．地理科學進展，2001，20(3):269-275．

［5］ 王曉娟，龔麗云，顧其麟，等．上海房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇［J］．上海師范大學學報(自然科學版)，2002(4):85-88．

［6］ 應四愛．城市空間結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)的空間區(qū)位影響［J］．浙江工業(yè)大學學報，2011(2):215-218．

［7］ 趙煥明．消費者居住觀在提升，新會樓市進入“后地段”發(fā)展期［N］．江門日報，2006-03-21(C9)．