處級(jí)干部許家印“下?！痹旆?/h1>
2012-03-21 04:35:32張守剛
中外書(shū)摘 2012年2期
張守剛
1992，深圳！深圳！
1992年，許家印揣著一份三十幾頁(yè)紙的簡(jiǎn)歷，來(lái)到了當(dāng)時(shí)“下海者”的第一選擇地：深圳。
半個(gè)月內(nèi)，他在深圳的各個(gè)招聘市場(chǎng)奔波，但依然找不到一家愿意接收他的單位。那時(shí)候的許家印好似虎落平川，難掩心里的巨大失落——在河南舞陽(yáng)鋼鐵公司（以下簡(jiǎn)稱“舞鋼”）也算是處級(jí)干部了，在這里竟然“混”到?jīng)]有工作，甚至，連個(gè)住的地方都難尋覓！
有一位好友向他指點(diǎn)迷津，他才恍然大悟：你那疊簡(jiǎn)歷太厚了，變得簡(jiǎn)單點(diǎn)再試試吧！許家印就重新做了一份只有兩頁(yè)的新簡(jiǎn)歷。果然，很快有三家公司愿意聘任他。
這是讓眾多媒體津津樂(lè)道的一段插曲。
處級(jí)干部當(dāng)上業(yè)務(wù)員
把簡(jiǎn)歷變薄，戲劇性地同時(shí)被三家公司錄取后，許家印選擇了其中一家貿(mào)易公司，名叫中達(dá)?！皬牡谝谎畚揖陀X(jué)得遇上了好老板，我從他身上學(xué)到了很多管理公司的經(jīng)驗(yàn)，非常非常感謝他?！比舾赡旰蠡貞浧鸬谝粋€(gè)老板，許家印仍是充滿感激。
在深圳的那幾年，許家印徹底放棄了在舞鋼時(shí)期做領(lǐng)導(dǎo)的銳利與驕傲，放低身段，從零開(kāi)始。
在舞鋼，他是管理幾百人的領(lǐng)導(dǎo)；在中達(dá)的幾年，他卻是個(gè)對(duì)姑娘小伙都喊師傅的小業(yè)務(wù)員。
“那時(shí)的許家印，喊人喊得嗷嗷叫，開(kāi)口就叫師傅，嘴巴很甜，也很謙虛?！币晃辉S家印的老同事回憶說(shuō)。這個(gè)形象，不僅與之后地產(chǎn)梟雄的名號(hào)不符，即使與他早年在舞鋼時(shí)期的“小皇帝”形象也是大相徑庭。
為什么一定要這樣？因?yàn)橄潞：笏呀?jīng)沒(méi)有回頭路：一切歸零，從頭開(kāi)始。
顯然，剛?cè)胄械脑S家印缺乏市場(chǎng)化的經(jīng)驗(yàn)。初到一家新公司，他迫切地需要一場(chǎng)勝利。好在多年工作讓他積累了一定人脈，初為業(yè)務(wù)員的他找到一個(gè)熟悉的朋友幫忙，在這個(gè)朋友的貿(mào)易項(xiàng)目里，給他讓了一筆生意。他小心經(jīng)營(yíng)這難得的業(yè)務(wù)，很快為公司賺到了十萬(wàn)元的利潤(rùn)。
十萬(wàn)元，對(duì)許家印來(lái)說(shuō)并非小數(shù)目。之前，他剛到深圳，懷里揣的是在舞鋼十年辛苦積攢的兩萬(wàn)元，但他并未做貪欲之想。這筆業(yè)務(wù)，也讓許家印在公司內(nèi)被刮目相看，很快他升任中達(dá)公司的辦公室主任。
一晃一年過(guò)去了，許家印又萌生了新的想法。
他似乎每天都在嘗試改變。年少時(shí)候?qū)W習(xí)開(kāi)拖拉機(jī)，年輕時(shí)候通過(guò)高考逃離鄉(xiāng)村，上大學(xué)選擇鋼鐵專業(yè)，在舞鋼以剛?cè)嵯酀?jì)的手段成為“小皇帝”，放棄鐵飯碗南下深圳做一名低微的業(yè)務(wù)員……每一個(gè)新角色，都是對(duì)之前的否定，但又都不是終點(diǎn)。
做了辦公室主任的他并不滿足，覺(jué)得在這個(gè)位置上不可能再有大的發(fā)展，他需要再一次的改變。一年后，他主動(dòng)出擊，建議老板跟自己熟悉的舞鋼合作，在深圳注冊(cè)一家新的貿(mào)易公司，并出任這家新公司的老總。他的目標(biāo)很清楚，爭(zhēng)取機(jī)會(huì)為自己搭建一個(gè)平臺(tái)，在這個(gè)相對(duì)獨(dú)立的平臺(tái)上，再看看自己的潛力到底有多大。
老板同意了。很快，中達(dá)旗下一家名為“全達(dá)”的新公司在許家印領(lǐng)銜下成立。許家印找朋友借了十萬(wàn)元，買了辦公桌椅，報(bào)上打了廣告招了人，公司就這樣成立了。許家印的正式頭銜是全達(dá)公司的老總兼中達(dá)公司的辦公室主任。
有了這個(gè)平臺(tái)，許家印如魚(yú)得水，全達(dá)的業(yè)務(wù)也蒸蒸日上。他似乎天生是個(gè)公關(guān)天才，說(shuō)服技巧高超，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)是工作外的應(yīng)酬雜務(wù)，他天性上也不排斥。多年以后，人們還將會(huì)看到他如何憑借個(gè)人能力在國(guó)際資本市場(chǎng)籌集到巨額資金，幫助恒大走出因上市暫停造成的資金缺口的泥潭。中達(dá)的老板也終于看出，這位名為許家印的小業(yè)務(wù)員，絕非池中之物。
在一次跟大學(xué)畢業(yè)生的見(jiàn)面會(huì)上，為了激勵(lì)這些年輕的員工，他罕見(jiàn)地與這些年輕人分享了自己的打工體會(huì)——
我的閱歷很簡(jiǎn)單，畢業(yè)后給國(guó)企打了十年工，又給私企打了五年工，最后自己做老板。我在打工的時(shí)候，雖不敢說(shuō)是你們的榜樣，但我的精神值得你們學(xué)習(xí)。剛到深圳沒(méi)地方住，我就在朋友家的走廊住了三個(gè)月。后面進(jìn)了一家公司，一個(gè)月工資只有五百元，但我就看上了這個(gè)老板，我覺(jué)得在他身上可以學(xué)到很多東西。入職幾個(gè)月我就當(dāng)了辦公室負(fù)責(zé)人，把公司不用的廚房當(dāng)臥室用，還是一個(gè)不到四平方米、門都關(guān)不上的小房間，在那里住了一年的時(shí)間。
正是這些苦澀歲月，為他在首富之后的平淡生活做了最真實(shí)的注腳。
趕上房地產(chǎn)末班車
到深圳后的第三個(gè)年頭，也就是1994年的國(guó)慶節(jié)，許家印終于寫(xiě)下了他人生轉(zhuǎn)折前的最重要伏筆——來(lái)到廣州，涉足中國(guó)日后大有可為的房地產(chǎn)業(yè)。
關(guān)于廣州，給許家印觸動(dòng)最深的事件，竟是第一次坐“小車”的經(jīng)歷。那時(shí)他剛到深圳，跟著一位姓鄧的師傅出差到廣州做貿(mào)易，去遠(yuǎn)洋賓館，他們打了一輛的士奔向目的地。那是已經(jīng)中年的許家印第一次坐“小車”，他用手輕輕撫摸著車窗與安全帶，內(nèi)心充溢著抑制不住的興奮。
這之前，中達(dá)老板本來(lái)派他到長(zhǎng)春做老總。但許家印深思熟慮之后，提出自己到廣州“開(kāi)疆?dāng)U土”的建議，得到了認(rèn)可。這時(shí)候的許家印，終于告別了“打的士也很興奮”的年代。他帶上一部標(biāo)致車，跟司機(jī)、出納、業(yè)務(wù)人員等四個(gè)人，躊躇滿志地來(lái)到廣州，成立了一家名為鵬達(dá)的房地產(chǎn)公司，并出任法人代表。
這家新公司和他的使命就是為老板開(kāi)辟?gòu)V州的房地產(chǎn)市場(chǎng)。老板也是白手起家，資金上難以給他更大的支持。正好他在深圳全達(dá)公司時(shí)申請(qǐng)的2000萬(wàn)貸款，還剩下1500萬(wàn)未用，他跟老板申請(qǐng)了這筆款子。
許家印一行人在廣州黃埔那一帶的城中村租了一套農(nóng)民房。三房一廳，許家印自己一間房，他們幾個(gè)人占了兩間，裝了個(gè)傳真機(jī)，請(qǐng)了個(gè)廚師，就開(kāi)始了創(chuàng)業(yè)旅程。自己住的地方實(shí)在寒酸，就找了個(gè)星級(jí)酒店，開(kāi)了個(gè)套房，在里面約見(jiàn)來(lái)自各路的合作對(duì)象。
鵬達(dá)在廣州搞的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，名叫“珠島花園”。在當(dāng)時(shí)以大戶型為主流的廣州樓市，這個(gè)項(xiàng)目另辟蹊徑主打“小面積、低價(jià)格”策略，迅速成為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一匹黑馬，還未發(fā)售就轟動(dòng)市場(chǎng)，首期項(xiàng)目很快脫銷。
這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程，已經(jīng)開(kāi)始打上許家印的烙印?？禳c(diǎn)，快點(diǎn)，再快點(diǎn)——珠島花園項(xiàng)目需要的108枚要蓋的公章，當(dāng)年全部搞定，而“當(dāng)年開(kāi)工、當(dāng)年銷售、當(dāng)年售罄……”等六個(gè)“當(dāng)年”，令快速有效的執(zhí)行力在珠島花園項(xiàng)目中被發(fā)揮得淋漓盡致。其實(shí)，在珠島項(xiàng)目之前，許家印并沒(méi)有接觸過(guò)房地產(chǎn)。許家印回憶說(shuō)：“一點(diǎn)都沒(méi)有，連什么是容積率我都不懂，就這么邊學(xué)邊干起來(lái)了?！?/p>
這個(gè)逆大戶型潮流的項(xiàng)目，被視為許家印和他的恒大帝國(guó)的真正起點(diǎn)。
最后一次“出走”
許家印初涉房地產(chǎn)業(yè)的那幾年，正是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期的關(guān)鍵時(shí)刻。
1997年，許家印與中達(dá)老板做了一次改變自己命運(yùn)的深談。他感激老板的知遇之恩，話也說(shuō)得極為坦誠(chéng)：“人是有價(jià)值的，什么樣的人，什么樣的水平，什么樣的貢獻(xiàn)，就一定要有什么樣的待遇。不然，從管理上來(lái)說(shuō)，是留不住人的?！?/p>
幾乎白手起家，廣州鵬達(dá)的珠島花園一個(gè)項(xiàng)目就為母公司中達(dá)凈賺兩億多，許家印的工資卻依舊低得離譜，一個(gè)月才三千多元。
許家印回憶說(shuō)，假如給他十萬(wàn)或二十萬(wàn)年薪，自己可能就不會(huì)去想創(chuàng)業(yè)了。因?yàn)閯?chuàng)業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，也很艱辛。但三千多元的工資，養(yǎng)活家庭都困難，怎么繼續(xù)干下去？歷史就是這么詭譎，一場(chǎng)看起來(lái)讓無(wú)數(shù)人景仰的豐功偉績(jī)，可能當(dāng)初不過(guò)是無(wú)奈之舉。
許家印決意不再為人打工，他又一次選擇了離開(kāi)。他告別了中達(dá)和鵬達(dá)，告別了讓他初嘗成功滋味的珠島花園。
一個(gè)題外話是，多年以后，或許是缺乏許家印式的嚴(yán)格管理，珠島花園后面幾期項(xiàng)目遭遇到了不少風(fēng)波。彼時(shí)，恒大老板許家印新開(kāi)拓的房地產(chǎn)事業(yè)早已一飛沖天。
從1992年到1997年，這五年多的時(shí)間，是許家印騰飛前漫長(zhǎng)準(zhǔn)備期中最關(guān)鍵的階段。盡管在舞鋼，他積聚的企業(yè)管理能力得到了釋放和提升，但許家印自己也說(shuō)，在一家內(nèi)地鋼鐵工廠十年的積累，也沒(méi)有在深圳這個(gè)大熔爐一年的收獲多。
他很多的行事風(fēng)格已經(jīng)初步成型了。與他共事幾年的鄧凡，如此總結(jié)了許家印的個(gè)性特點(diǎn)：第一是“不達(dá)目的，誓不罷休”；第二是“完美主義”；第三是“結(jié)果導(dǎo)向”；第四是“決斷力”?！拔姨貏e佩服他的決斷，什么事情，他都能敏感察覺(jué)到危險(xiǎn)和關(guān)鍵所在?！?/p>
離開(kāi)中達(dá)，將是許家印的最后一次出走。這之后，他的成敗，都將跟那家名為“恒大”的公司牢牢捆綁在一起。
金碧花園的第一桶金
關(guān)于“恒大”的來(lái)歷，恒大官網(wǎng)的解釋是：恒大者，古往今來(lái)連綿不絕，曰恒；天地萬(wàn)物增益發(fā)展，曰大。頗有在時(shí)空的雙向維度上綿延發(fā)展之意。
創(chuàng)業(yè)初期，許家印為恒大確立了“小面積、低價(jià)格”的發(fā)展模式，這也是他們順應(yīng)當(dāng)時(shí)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略“規(guī)模取勝”而作出的決定。這種戰(zhàn)略，是依據(jù)他們對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)規(guī)模的分析、對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)內(nèi)一般消費(fèi)者負(fù)擔(dān)能力的評(píng)估及可供使用的財(cái)務(wù)資源估計(jì)而制定的。
許家印認(rèn)為“用最少的錢拿更多的地，發(fā)展的時(shí)間持續(xù)更長(zhǎng)”，所以他把恒大的第一個(gè)項(xiàng)目鎖定在海珠區(qū)廣州工業(yè)大道的原廣州農(nóng)藥廠地塊上。
現(xiàn)在的工業(yè)大道板塊已是小區(qū)云集、房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)，而彼時(shí)這里還是工廠林立、污染嚴(yán)重、市政配套都滯后的遠(yuǎn)郊區(qū)。不過(guò)，即便這個(gè)地塊，首期也需五百萬(wàn)元的地價(jià)款，恒大最多只能從銀行貸到三百萬(wàn)，而且一窮二白的恒大還未必拿得到。
沒(méi)有錢，又想做大事業(yè)，應(yīng)該怎么做？許家印在回憶該運(yùn)作過(guò)程時(shí)說(shuō)道：
農(nóng)藥廠是工商銀行下面一個(gè)企業(yè)買去的，搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，他們感覺(jué)到會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，就推掉了，后來(lái)我們就接手了。這是我們第一個(gè)項(xiàng)目、第一桶金啊。買的時(shí)候我的思維很清晰，你是一個(gè)沒(méi)錢又要做大事業(yè)的人，怎么辦呢？
唯一的方法就是不壓價(jià)，只壓付款方式。這塊地是十一萬(wàn)平方米，一下子也拆不完，就是分期，十一萬(wàn)平方米分了三個(gè)項(xiàng)目談的，第一個(gè)就是4.7萬(wàn)平方米，就沒(méi)有多少錢了，一個(gè)多億。最后是談分期付款，因?yàn)槲沂菦](méi)錢的嘛，只有靠分期付款來(lái)解決運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。價(jià)格要多少錢一平方米，一分錢沒(méi)有壓，但是分期，壓力小一點(diǎn)，談到就是首期付五百萬(wàn)元。
就找到銀行貸款，貸了六百萬(wàn)元，付了五百萬(wàn)元，剩下的是公司的運(yùn)營(yíng)錢。施工單位代資，代到五成。當(dāng)時(shí)不像現(xiàn)在有要求，要達(dá)到三分之二才能賣樓，所以我們到了第一層就開(kāi)始發(fā)售，以小面積低價(jià)格，半天賣完了八千萬(wàn)元，首期。半天，八千萬(wàn)元回來(lái)。
這就是一場(chǎng)典型的“快進(jìn)快出”的資本戰(zhàn)役！許家印個(gè)人的膽識(shí)、判斷力、談判技能，在金碧花園的運(yùn)作過(guò)程中袒露無(wú)遺。
許家印本人也感嘆，金碧花園的啟動(dòng)，對(duì)他來(lái)說(shuō)是一個(gè)難得的機(jī)遇?！艾F(xiàn)在是不可能了，門檻那么高，銀行貸款也貸不了。價(jià)格是次要的，但是付款方式是最重要的，因?yàn)槠鸩絼?chuàng)業(yè)的時(shí)候沒(méi)錢嘛，而且新企業(yè)跟銀行貸很多錢也是不可能的。當(dāng)時(shí)就是速度快，所以金碧花園就是這樣起來(lái)了，接下來(lái)就滾動(dòng)發(fā)展?！?/p>
1997年6月8日，金碧花園破土動(dòng)工，8月8日正式公開(kāi)發(fā)售，開(kāi)盤價(jià)定為每平方米2800元，這個(gè)價(jià)位對(duì)于屬于廣州老城區(qū)的海珠樓盤而言，十分具有誘惑力。當(dāng)天上午首期的323套住宅就全部賣完，一共回款八千多萬(wàn)元，現(xiàn)金流獲得了解決。
金碧花園的樓盤介紹上說(shuō)道：“金碧花園占地面積52萬(wàn)平方米，建筑面積200萬(wàn)平方米，18萬(wàn)平方米的園林綠地，8000平方米中心花園，15個(gè)風(fēng)格各異的主題花園，綠化面積達(dá)35％，更有5個(gè)超過(guò)一萬(wàn)平方米的人工湖?！?/p>
第二期開(kāi)發(fā)的時(shí)候，有了現(xiàn)金流的恒大開(kāi)始注重環(huán)境和配套，環(huán)境好了，售價(jià)自然也就高了，于是第二期的售價(jià)漲到了每平方米3500元，還成功躋身“中國(guó)著名城鎮(zhèn)化社區(qū)五十佳”名盤。
作為新公司恒大的首個(gè)樓盤，金碧花園創(chuàng)造了廣州乃至中國(guó)地產(chǎn)史上一個(gè)奇跡：當(dāng)年征地、當(dāng)年報(bào)建、當(dāng)年動(dòng)工、當(dāng)年竣工、當(dāng)年售罄、當(dāng)年轟動(dòng)、當(dāng)年入住、當(dāng)年受益。三年前許家印操作的第一個(gè)樓盤珠島花園就創(chuàng)造過(guò)當(dāng)年蓋完108枚公章、辦齊所有報(bào)建手續(xù)等六個(gè)“當(dāng)年”紀(jì)錄。
說(shuō)珠島花園是今日恒大的起點(diǎn)，并不為過(guò)，事實(shí)上，金碧花園之后的諸多樓盤，仍有著當(dāng)日珠島花園的營(yíng)銷、設(shè)計(jì)痕跡。
業(yè)界人士指出，一個(gè)金碧花園讓許家印有了真正意義上的第一桶金。
多年以后，許家印回憶說(shuō)，金碧花園的實(shí)踐讓他明白：無(wú)論何時(shí)，企業(yè)運(yùn)作最重要的問(wèn)題都是現(xiàn)金流，尤其是剛起步階段。或許這個(gè)信念，是許家印在恒大此后的幾次資金危機(jī)中得以脫身的根基。例如，大刀闊斧降價(jià)，敢于引進(jìn)戰(zhàn)略合作者，籌劃香港上市，均是此哲學(xué)的繼續(xù)。
許家印只想一點(diǎn)：機(jī)會(huì)不抓住，過(guò)去了就過(guò)去了。1999年，許家印的恒大集團(tuán)位居廣州房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力三十強(qiáng)第七名，完成這一切，他只用了兩年半的時(shí)間。
之后，“金碧”系列魚(yú)貫而出，金碧花園、金碧華府、金碧灣等十三個(gè)樓盤竟然同期開(kāi)發(fā)，創(chuàng)下驚人紀(jì)錄。其中金碧華府獨(dú)創(chuàng)“一梯一戶”、“空中花園”的先進(jìn)設(shè)計(jì)，受到市場(chǎng)強(qiáng)烈追捧。
2003年，恒大位居廣州房地產(chǎn)最具競(jìng)爭(zhēng)力十強(qiáng)企業(yè)第一名，并首度躋身中國(guó)企業(yè)五百?gòu)?qiáng)、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)十強(qiáng)。
也就是在這一年，媒體評(píng)出了“中國(guó)十大暴富行業(yè)”，榜首地位仍然非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。統(tǒng)計(jì)表明，2003年上半年，中國(guó)商品房?jī)r(jià)格平均上漲了9.2％。2003年第三季度，作為中國(guó)商品房風(fēng)向標(biāo)的北京商品房，價(jià)格又上漲了13％，許多地方的房?jī)r(jià)居然上揚(yáng)了20％，創(chuàng)歷年之最。
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這是最好的時(shí)代。當(dāng)時(shí)流傳著這樣的一個(gè)段子：
2001年，哥兒倆做生意，掙了三十萬(wàn)元，每人分了十五萬(wàn)元。哥哥去炒股，弟弟買了棟樓。2003年10月一結(jié)賬，哥哥的股票還剩下不到六萬(wàn)元，弟弟賣了他的那棟樓，得了整整五十六萬(wàn)元，還說(shuō)是賣便宜了！■
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張守剛
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處級(jí)干部當(dāng)上業(yè)務(wù)員
把簡(jiǎn)歷變薄，戲劇性地同時(shí)被三家公司錄取后，許家印選擇了其中一家貿(mào)易公司，名叫中達(dá)?！皬牡谝谎畚揖陀X(jué)得遇上了好老板，我從他身上學(xué)到了很多管理公司的經(jīng)驗(yàn)，非常非常感謝他?！比舾赡旰蠡貞浧鸬谝粋€(gè)老板，許家印仍是充滿感激。
在深圳的那幾年，許家印徹底放棄了在舞鋼時(shí)期做領(lǐng)導(dǎo)的銳利與驕傲，放低身段，從零開(kāi)始。
在舞鋼，他是管理幾百人的領(lǐng)導(dǎo)；在中達(dá)的幾年，他卻是個(gè)對(duì)姑娘小伙都喊師傅的小業(yè)務(wù)員。
“那時(shí)的許家印，喊人喊得嗷嗷叫，開(kāi)口就叫師傅，嘴巴很甜，也很謙虛?！币晃辉S家印的老同事回憶說(shuō)。這個(gè)形象，不僅與之后地產(chǎn)梟雄的名號(hào)不符，即使與他早年在舞鋼時(shí)期的“小皇帝”形象也是大相徑庭。
為什么一定要這樣？因?yàn)橄潞：笏呀?jīng)沒(méi)有回頭路：一切歸零，從頭開(kāi)始。
顯然，剛?cè)胄械脑S家印缺乏市場(chǎng)化的經(jīng)驗(yàn)。初到一家新公司，他迫切地需要一場(chǎng)勝利。好在多年工作讓他積累了一定人脈，初為業(yè)務(wù)員的他找到一個(gè)熟悉的朋友幫忙，在這個(gè)朋友的貿(mào)易項(xiàng)目里，給他讓了一筆生意。他小心經(jīng)營(yíng)這難得的業(yè)務(wù)，很快為公司賺到了十萬(wàn)元的利潤(rùn)。
十萬(wàn)元，對(duì)許家印來(lái)說(shuō)并非小數(shù)目。之前，他剛到深圳，懷里揣的是在舞鋼十年辛苦積攢的兩萬(wàn)元，但他并未做貪欲之想。這筆業(yè)務(wù)，也讓許家印在公司內(nèi)被刮目相看，很快他升任中達(dá)公司的辦公室主任。
一晃一年過(guò)去了，許家印又萌生了新的想法。
他似乎每天都在嘗試改變。年少時(shí)候?qū)W習(xí)開(kāi)拖拉機(jī)，年輕時(shí)候通過(guò)高考逃離鄉(xiāng)村，上大學(xué)選擇鋼鐵專業(yè)，在舞鋼以剛?cè)嵯酀?jì)的手段成為“小皇帝”，放棄鐵飯碗南下深圳做一名低微的業(yè)務(wù)員……每一個(gè)新角色，都是對(duì)之前的否定，但又都不是終點(diǎn)。
做了辦公室主任的他并不滿足，覺(jué)得在這個(gè)位置上不可能再有大的發(fā)展，他需要再一次的改變。一年后，他主動(dòng)出擊，建議老板跟自己熟悉的舞鋼合作，在深圳注冊(cè)一家新的貿(mào)易公司，并出任這家新公司的老總。他的目標(biāo)很清楚，爭(zhēng)取機(jī)會(huì)為自己搭建一個(gè)平臺(tái)，在這個(gè)相對(duì)獨(dú)立的平臺(tái)上，再看看自己的潛力到底有多大。
老板同意了。很快，中達(dá)旗下一家名為“全達(dá)”的新公司在許家印領(lǐng)銜下成立。許家印找朋友借了十萬(wàn)元，買了辦公桌椅，報(bào)上打了廣告招了人，公司就這樣成立了。許家印的正式頭銜是全達(dá)公司的老總兼中達(dá)公司的辦公室主任。
有了這個(gè)平臺(tái)，許家印如魚(yú)得水，全達(dá)的業(yè)務(wù)也蒸蒸日上。他似乎天生是個(gè)公關(guān)天才，說(shuō)服技巧高超，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)是工作外的應(yīng)酬雜務(wù)，他天性上也不排斥。多年以后，人們還將會(huì)看到他如何憑借個(gè)人能力在國(guó)際資本市場(chǎng)籌集到巨額資金，幫助恒大走出因上市暫停造成的資金缺口的泥潭。中達(dá)的老板也終于看出，這位名為許家印的小業(yè)務(wù)員，絕非池中之物。
在一次跟大學(xué)畢業(yè)生的見(jiàn)面會(huì)上，為了激勵(lì)這些年輕的員工，他罕見(jiàn)地與這些年輕人分享了自己的打工體會(huì)——
我的閱歷很簡(jiǎn)單，畢業(yè)后給國(guó)企打了十年工，又給私企打了五年工，最后自己做老板。我在打工的時(shí)候，雖不敢說(shuō)是你們的榜樣，但我的精神值得你們學(xué)習(xí)。剛到深圳沒(méi)地方住，我就在朋友家的走廊住了三個(gè)月。后面進(jìn)了一家公司，一個(gè)月工資只有五百元，但我就看上了這個(gè)老板，我覺(jué)得在他身上可以學(xué)到很多東西。入職幾個(gè)月我就當(dāng)了辦公室負(fù)責(zé)人，把公司不用的廚房當(dāng)臥室用，還是一個(gè)不到四平方米、門都關(guān)不上的小房間，在那里住了一年的時(shí)間。
正是這些苦澀歲月，為他在首富之后的平淡生活做了最真實(shí)的注腳。
趕上房地產(chǎn)末班車
到深圳后的第三個(gè)年頭，也就是1994年的國(guó)慶節(jié)，許家印終于寫(xiě)下了他人生轉(zhuǎn)折前的最重要伏筆——來(lái)到廣州，涉足中國(guó)日后大有可為的房地產(chǎn)業(yè)。
關(guān)于廣州，給許家印觸動(dòng)最深的事件，竟是第一次坐“小車”的經(jīng)歷。那時(shí)他剛到深圳，跟著一位姓鄧的師傅出差到廣州做貿(mào)易，去遠(yuǎn)洋賓館，他們打了一輛的士奔向目的地。那是已經(jīng)中年的許家印第一次坐“小車”，他用手輕輕撫摸著車窗與安全帶，內(nèi)心充溢著抑制不住的興奮。
這之前，中達(dá)老板本來(lái)派他到長(zhǎng)春做老總。但許家印深思熟慮之后，提出自己到廣州“開(kāi)疆?dāng)U土”的建議，得到了認(rèn)可。這時(shí)候的許家印，終于告別了“打的士也很興奮”的年代。他帶上一部標(biāo)致車，跟司機(jī)、出納、業(yè)務(wù)人員等四個(gè)人，躊躇滿志地來(lái)到廣州，成立了一家名為鵬達(dá)的房地產(chǎn)公司，并出任法人代表。
這家新公司和他的使命就是為老板開(kāi)辟?gòu)V州的房地產(chǎn)市場(chǎng)。老板也是白手起家，資金上難以給他更大的支持。正好他在深圳全達(dá)公司時(shí)申請(qǐng)的2000萬(wàn)貸款，還剩下1500萬(wàn)未用，他跟老板申請(qǐng)了這筆款子。
許家印一行人在廣州黃埔那一帶的城中村租了一套農(nóng)民房。三房一廳，許家印自己一間房，他們幾個(gè)人占了兩間，裝了個(gè)傳真機(jī)，請(qǐng)了個(gè)廚師，就開(kāi)始了創(chuàng)業(yè)旅程。自己住的地方實(shí)在寒酸，就找了個(gè)星級(jí)酒店，開(kāi)了個(gè)套房，在里面約見(jiàn)來(lái)自各路的合作對(duì)象。
鵬達(dá)在廣州搞的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，名叫“珠島花園”。在當(dāng)時(shí)以大戶型為主流的廣州樓市，這個(gè)項(xiàng)目另辟蹊徑主打“小面積、低價(jià)格”策略，迅速成為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一匹黑馬，還未發(fā)售就轟動(dòng)市場(chǎng)，首期項(xiàng)目很快脫銷。
這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程，已經(jīng)開(kāi)始打上許家印的烙印?？禳c(diǎn)，快點(diǎn)，再快點(diǎn)——珠島花園項(xiàng)目需要的108枚要蓋的公章，當(dāng)年全部搞定，而“當(dāng)年開(kāi)工、當(dāng)年銷售、當(dāng)年售罄……”等六個(gè)“當(dāng)年”，令快速有效的執(zhí)行力在珠島花園項(xiàng)目中被發(fā)揮得淋漓盡致。其實(shí)，在珠島項(xiàng)目之前，許家印并沒(méi)有接觸過(guò)房地產(chǎn)。許家印回憶說(shuō)：“一點(diǎn)都沒(méi)有，連什么是容積率我都不懂，就這么邊學(xué)邊干起來(lái)了?！?/p>
這個(gè)逆大戶型潮流的項(xiàng)目，被視為許家印和他的恒大帝國(guó)的真正起點(diǎn)。
最后一次“出走”
許家印初涉房地產(chǎn)業(yè)的那幾年，正是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期的關(guān)鍵時(shí)刻。
1997年，許家印與中達(dá)老板做了一次改變自己命運(yùn)的深談。他感激老板的知遇之恩，話也說(shuō)得極為坦誠(chéng)：“人是有價(jià)值的，什么樣的人，什么樣的水平，什么樣的貢獻(xiàn)，就一定要有什么樣的待遇。不然，從管理上來(lái)說(shuō)，是留不住人的?！?/p>
幾乎白手起家，廣州鵬達(dá)的珠島花園一個(gè)項(xiàng)目就為母公司中達(dá)凈賺兩億多，許家印的工資卻依舊低得離譜，一個(gè)月才三千多元。
許家印回憶說(shuō)，假如給他十萬(wàn)或二十萬(wàn)年薪，自己可能就不會(huì)去想創(chuàng)業(yè)了。因?yàn)閯?chuàng)業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，也很艱辛。但三千多元的工資，養(yǎng)活家庭都困難，怎么繼續(xù)干下去？歷史就是這么詭譎，一場(chǎng)看起來(lái)讓無(wú)數(shù)人景仰的豐功偉績(jī)，可能當(dāng)初不過(guò)是無(wú)奈之舉。
許家印決意不再為人打工，他又一次選擇了離開(kāi)。他告別了中達(dá)和鵬達(dá)，告別了讓他初嘗成功滋味的珠島花園。
一個(gè)題外話是，多年以后，或許是缺乏許家印式的嚴(yán)格管理，珠島花園后面幾期項(xiàng)目遭遇到了不少風(fēng)波。彼時(shí)，恒大老板許家印新開(kāi)拓的房地產(chǎn)事業(yè)早已一飛沖天。
從1992年到1997年，這五年多的時(shí)間，是許家印騰飛前漫長(zhǎng)準(zhǔn)備期中最關(guān)鍵的階段。盡管在舞鋼，他積聚的企業(yè)管理能力得到了釋放和提升，但許家印自己也說(shuō)，在一家內(nèi)地鋼鐵工廠十年的積累，也沒(méi)有在深圳這個(gè)大熔爐一年的收獲多。
他很多的行事風(fēng)格已經(jīng)初步成型了。與他共事幾年的鄧凡，如此總結(jié)了許家印的個(gè)性特點(diǎn)：第一是“不達(dá)目的，誓不罷休”；第二是“完美主義”；第三是“結(jié)果導(dǎo)向”；第四是“決斷力”?！拔姨貏e佩服他的決斷，什么事情，他都能敏感察覺(jué)到危險(xiǎn)和關(guān)鍵所在?！?/p>
離開(kāi)中達(dá)，將是許家印的最后一次出走。這之后，他的成敗，都將跟那家名為“恒大”的公司牢牢捆綁在一起。
金碧花園的第一桶金
關(guān)于“恒大”的來(lái)歷，恒大官網(wǎng)的解釋是：恒大者，古往今來(lái)連綿不絕，曰恒；天地萬(wàn)物增益發(fā)展，曰大。頗有在時(shí)空的雙向維度上綿延發(fā)展之意。
創(chuàng)業(yè)初期，許家印為恒大確立了“小面積、低價(jià)格”的發(fā)展模式，這也是他們順應(yīng)當(dāng)時(shí)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略“規(guī)模取勝”而作出的決定。這種戰(zhàn)略，是依據(jù)他們對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)規(guī)模的分析、對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)內(nèi)一般消費(fèi)者負(fù)擔(dān)能力的評(píng)估及可供使用的財(cái)務(wù)資源估計(jì)而制定的。
許家印認(rèn)為“用最少的錢拿更多的地，發(fā)展的時(shí)間持續(xù)更長(zhǎng)”，所以他把恒大的第一個(gè)項(xiàng)目鎖定在海珠區(qū)廣州工業(yè)大道的原廣州農(nóng)藥廠地塊上。
現(xiàn)在的工業(yè)大道板塊已是小區(qū)云集、房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)，而彼時(shí)這里還是工廠林立、污染嚴(yán)重、市政配套都滯后的遠(yuǎn)郊區(qū)。不過(guò)，即便這個(gè)地塊，首期也需五百萬(wàn)元的地價(jià)款，恒大最多只能從銀行貸到三百萬(wàn)，而且一窮二白的恒大還未必拿得到。
沒(méi)有錢，又想做大事業(yè)，應(yīng)該怎么做？許家印在回憶該運(yùn)作過(guò)程時(shí)說(shuō)道：
農(nóng)藥廠是工商銀行下面一個(gè)企業(yè)買去的，搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，他們感覺(jué)到會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，就推掉了，后來(lái)我們就接手了。這是我們第一個(gè)項(xiàng)目、第一桶金啊。買的時(shí)候我的思維很清晰，你是一個(gè)沒(méi)錢又要做大事業(yè)的人，怎么辦呢？
唯一的方法就是不壓價(jià)，只壓付款方式。這塊地是十一萬(wàn)平方米，一下子也拆不完，就是分期，十一萬(wàn)平方米分了三個(gè)項(xiàng)目談的，第一個(gè)就是4.7萬(wàn)平方米，就沒(méi)有多少錢了，一個(gè)多億。最后是談分期付款，因?yàn)槲沂菦](méi)錢的嘛，只有靠分期付款來(lái)解決運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。價(jià)格要多少錢一平方米，一分錢沒(méi)有壓，但是分期，壓力小一點(diǎn)，談到就是首期付五百萬(wàn)元。
就找到銀行貸款，貸了六百萬(wàn)元，付了五百萬(wàn)元，剩下的是公司的運(yùn)營(yíng)錢。施工單位代資，代到五成。當(dāng)時(shí)不像現(xiàn)在有要求，要達(dá)到三分之二才能賣樓，所以我們到了第一層就開(kāi)始發(fā)售，以小面積低價(jià)格，半天賣完了八千萬(wàn)元，首期。半天，八千萬(wàn)元回來(lái)。
這就是一場(chǎng)典型的“快進(jìn)快出”的資本戰(zhàn)役！許家印個(gè)人的膽識(shí)、判斷力、談判技能，在金碧花園的運(yùn)作過(guò)程中袒露無(wú)遺。
許家印本人也感嘆，金碧花園的啟動(dòng)，對(duì)他來(lái)說(shuō)是一個(gè)難得的機(jī)遇?！艾F(xiàn)在是不可能了，門檻那么高，銀行貸款也貸不了。價(jià)格是次要的，但是付款方式是最重要的，因?yàn)槠鸩絼?chuàng)業(yè)的時(shí)候沒(méi)錢嘛，而且新企業(yè)跟銀行貸很多錢也是不可能的。當(dāng)時(shí)就是速度快，所以金碧花園就是這樣起來(lái)了，接下來(lái)就滾動(dòng)發(fā)展?！?/p>
1997年6月8日，金碧花園破土動(dòng)工，8月8日正式公開(kāi)發(fā)售，開(kāi)盤價(jià)定為每平方米2800元，這個(gè)價(jià)位對(duì)于屬于廣州老城區(qū)的海珠樓盤而言，十分具有誘惑力。當(dāng)天上午首期的323套住宅就全部賣完，一共回款八千多萬(wàn)元，現(xiàn)金流獲得了解決。
金碧花園的樓盤介紹上說(shuō)道：“金碧花園占地面積52萬(wàn)平方米，建筑面積200萬(wàn)平方米，18萬(wàn)平方米的園林綠地，8000平方米中心花園，15個(gè)風(fēng)格各異的主題花園，綠化面積達(dá)35％，更有5個(gè)超過(guò)一萬(wàn)平方米的人工湖?！?/p>
第二期開(kāi)發(fā)的時(shí)候，有了現(xiàn)金流的恒大開(kāi)始注重環(huán)境和配套，環(huán)境好了，售價(jià)自然也就高了，于是第二期的售價(jià)漲到了每平方米3500元，還成功躋身“中國(guó)著名城鎮(zhèn)化社區(qū)五十佳”名盤。
作為新公司恒大的首個(gè)樓盤，金碧花園創(chuàng)造了廣州乃至中國(guó)地產(chǎn)史上一個(gè)奇跡：當(dāng)年征地、當(dāng)年報(bào)建、當(dāng)年動(dòng)工、當(dāng)年竣工、當(dāng)年售罄、當(dāng)年轟動(dòng)、當(dāng)年入住、當(dāng)年受益。三年前許家印操作的第一個(gè)樓盤珠島花園就創(chuàng)造過(guò)當(dāng)年蓋完108枚公章、辦齊所有報(bào)建手續(xù)等六個(gè)“當(dāng)年”紀(jì)錄。
說(shuō)珠島花園是今日恒大的起點(diǎn)，并不為過(guò)，事實(shí)上，金碧花園之后的諸多樓盤，仍有著當(dāng)日珠島花園的營(yíng)銷、設(shè)計(jì)痕跡。
業(yè)界人士指出，一個(gè)金碧花園讓許家印有了真正意義上的第一桶金。
多年以后，許家印回憶說(shuō)，金碧花園的實(shí)踐讓他明白：無(wú)論何時(shí)，企業(yè)運(yùn)作最重要的問(wèn)題都是現(xiàn)金流，尤其是剛起步階段。或許這個(gè)信念，是許家印在恒大此后的幾次資金危機(jī)中得以脫身的根基。例如，大刀闊斧降價(jià)，敢于引進(jìn)戰(zhàn)略合作者，籌劃香港上市，均是此哲學(xué)的繼續(xù)。
許家印只想一點(diǎn)：機(jī)會(huì)不抓住，過(guò)去了就過(guò)去了。1999年，許家印的恒大集團(tuán)位居廣州房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力三十強(qiáng)第七名，完成這一切，他只用了兩年半的時(shí)間。
之后，“金碧”系列魚(yú)貫而出，金碧花園、金碧華府、金碧灣等十三個(gè)樓盤竟然同期開(kāi)發(fā)，創(chuàng)下驚人紀(jì)錄。其中金碧華府獨(dú)創(chuàng)“一梯一戶”、“空中花園”的先進(jìn)設(shè)計(jì)，受到市場(chǎng)強(qiáng)烈追捧。
2003年，恒大位居廣州房地產(chǎn)最具競(jìng)爭(zhēng)力十強(qiáng)企業(yè)第一名，并首度躋身中國(guó)企業(yè)五百?gòu)?qiáng)、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)十強(qiáng)。
也就是在這一年，媒體評(píng)出了“中國(guó)十大暴富行業(yè)”，榜首地位仍然非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。統(tǒng)計(jì)表明，2003年上半年，中國(guó)商品房?jī)r(jià)格平均上漲了9.2％。2003年第三季度，作為中國(guó)商品房風(fēng)向標(biāo)的北京商品房，價(jià)格又上漲了13％，許多地方的房?jī)r(jià)居然上揚(yáng)了20％，創(chuàng)歷年之最。
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這是最好的時(shí)代。當(dāng)時(shí)流傳著這樣的一個(gè)段子：
2001年，哥兒倆做生意，掙了三十萬(wàn)元，每人分了十五萬(wàn)元。哥哥去炒股，弟弟買了棟樓。2003年10月一結(jié)賬，哥哥的股票還剩下不到六萬(wàn)元，弟弟賣了他的那棟樓，得了整整五十六萬(wàn)元，還說(shuō)是賣便宜了！■
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