洪 偉

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物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及其管理

洪 偉

(福建商業(yè)高等專科學(xué)校，福建 福州 350003)

物業(yè)除了因長期使用造成磨損外，還經(jīng)常會(huì)面臨各種人為的、不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)造成各有關(guān)利益者意料之外的傷害。通過分析物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及其管理現(xiàn)狀，提出風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)與方法，重點(diǎn)闡述了建立風(fēng)險(xiǎn)部門、確定風(fēng)險(xiǎn)人員及制定風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，并從政策、服務(wù)和管理三方面論及風(fēng)險(xiǎn)的識別，最后通過對風(fēng)險(xiǎn)的評估與分析之后提出應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的策略，實(shí)現(xiàn)預(yù)防或降低物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

物業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)管理；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防；風(fēng)險(xiǎn)識別；風(fēng)險(xiǎn)處理

由于不確定因素造成可能的物業(yè)財(cái)產(chǎn)損失，這就是物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是普遍存在的，它具有如下特征：（1）客觀性。物業(yè)管理者或業(yè)主對風(fēng)險(xiǎn)因素不可能全部發(fā)現(xiàn)和掌握，因此風(fēng)險(xiǎn)是不可杜絕的，但物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是有規(guī)律性的，這讓物業(yè)管理企業(yè)可以進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理。（2）不確定性。風(fēng)險(xiǎn)的不確定性在于物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)造成的損傷具體時(shí)間不能確定，發(fā)生空間不能具體確定，同時(shí)，其發(fā)生的損失大小等難以在事先完全確定。（3）損害性。物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的后果往往會(huì)造成一定程度的損失，一為直接損失，即風(fēng)險(xiǎn)事故導(dǎo)致的有形物質(zhì)損失，這種風(fēng)險(xiǎn)損失有時(shí)可以用貨幣衡量；二是由直接損失引發(fā)或連帶的間接損失，比如心理創(chuàng)傷等，它是無法用貨幣來衡量的。[1 ]

一、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀

由于對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識不足，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理方面存在很大漏洞，隨著現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識的加強(qiáng)，物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理問題正受到越來越多的關(guān)注。

第一，組織不健全。對于物業(yè)企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)管理部門的設(shè)置還沒得到廣泛的認(rèn)同，即使有設(shè)立相關(guān)的崗位，但這個(gè)崗位的歸屬部門也很難統(tǒng)一。由于與物業(yè)服務(wù)其他部門職責(zé)存在重疊，這些物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理崗位的職責(zé)還無法捋清，其協(xié)同作業(yè)的難度較大。

第二，風(fēng)險(xiǎn)識別能力弱。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)新生事物，它的盈利能力較弱，很難招徠專業(yè)的服務(wù)人員。又由于物業(yè)企業(yè)發(fā)展初期進(jìn)入門檻較低，管理隊(duì)伍更是魚龍混雜，缺乏物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識別能力，無法讓物業(yè)企業(yè)擺脫風(fēng)險(xiǎn)的束縛。

第三，風(fēng)險(xiǎn)管理意識弱。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的中心僅僅停留在做衛(wèi)生、收物業(yè)費(fèi)上面，對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識淡薄，當(dāng)遇風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)危機(jī)來臨時(shí)而又不知所措，這些都讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)付出慘痛的代價(jià)。而對物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的管理，也僅僅從單一的買保險(xiǎn)來對付，缺乏系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理方法。

二、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的辦法

物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)間先后，可以分為損前目標(biāo)和損后目標(biāo)。損前目標(biāo)是以最經(jīng)濟(jì)的方式實(shí)施預(yù)防，主要通過相應(yīng)的安全預(yù)算，比如保險(xiǎn)與防損的費(fèi)用等來實(shí)施，以降低潛在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生而帶來的損失。在物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，損后目標(biāo)主要是保障企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營，盡可能減少因風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生而給企業(yè)、他人和社會(huì)帶來的不利影響。[2]

為防范物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)企業(yè)根據(jù)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，可以按照風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)處理三個(gè)方面來推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（一）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是進(jìn)行物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的第一環(huán)節(jié)，主要由以下三部分內(nèi)容來組成。

1.建立風(fēng)險(xiǎn)管理部門

由于物業(yè)管理企業(yè)利潤微薄，對風(fēng)險(xiǎn)管理人員的成本控制較嚴(yán)。對于一般規(guī)模的物業(yè)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)管理部門可歸口業(yè)務(wù)部門來進(jìn)行管理，而大型的物業(yè)項(xiàng)目則一般要單獨(dú)設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理部門。但是，不論物業(yè)項(xiàng)目是大還是小，其本身都存在風(fēng)險(xiǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)牽涉到物業(yè)企業(yè)的各個(gè)部門，因此在風(fēng)險(xiǎn)管理的職責(zé)范圍內(nèi)進(jìn)行多部門的配合顯得尤為重要。首先，在與人力資源部門配合過程中，人事風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估、人事糾紛的處理、勞資政策的調(diào)整等事項(xiàng)的及時(shí)辦理，能大大降低物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。其次，加強(qiáng)與財(cái)務(wù)部門的配合，充分利用相關(guān)數(shù)據(jù)，有效降低財(cái)產(chǎn)和責(zé)任保險(xiǎn)以及員工福利計(jì)劃等方面的風(fēng)險(xiǎn)。最后，與服務(wù)部門密切配合，形成物業(yè)服務(wù)過程中的紐帶，降低服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。[3]

2.明確風(fēng)險(xiǎn)管理人員

通過專人、專業(yè)化的物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，可以讓物業(yè)管理企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力大為提升，降低發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率。所以，選擇好風(fēng)險(xiǎn)管理人員，將對物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理任務(wù)的完成起到至關(guān)重要的作用。而根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理的相關(guān)理論，企業(yè)的最高管理者又是風(fēng)險(xiǎn)的最大承當(dāng)者，這又讓物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理提升到一個(gè)新的層面，必將推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理的展開。作為物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理人員，首先他必須具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識，因此對風(fēng)險(xiǎn)管理的基本知識應(yīng)該具備；其次，對已經(jīng)發(fā)生的物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，能進(jìn)行有效分析，提出解決對策，因此要定期對風(fēng)險(xiǎn)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)。

3.制訂風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃

在物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)周期內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)管理人員應(yīng)該制定一個(gè)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。一個(gè)完整的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃包含風(fēng)險(xiǎn)管理的主體結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理的控制目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)管理的說明等。首先，在風(fēng)險(xiǎn)管理的主體結(jié)構(gòu)中，應(yīng)該標(biāo)明相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理部門人員的主要職責(zé)、制定年度預(yù)算來配備相應(yīng)物件、如何加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的過程管理、制定考評制度等；其次，物業(yè)企業(yè)在建立風(fēng)險(xiǎn)的管控目標(biāo)后，要對相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際運(yùn)行過程中及時(shí)比較與調(diào)控，讓年度風(fēng)險(xiǎn)成本的投入標(biāo)準(zhǔn)得到有效控制；最后，對風(fēng)險(xiǎn)管理報(bào)告制度、風(fēng)險(xiǎn)控制與決策規(guī)則等做相應(yīng)的說明。

（二）風(fēng)險(xiǎn)識別

風(fēng)險(xiǎn)識別是對現(xiàn)實(shí)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)查研究，歸類分析風(fēng)險(xiǎn)因素特點(diǎn)的過程。風(fēng)險(xiǎn)是會(huì)隨著各種條件的變化而轉(zhuǎn)變，因此，在項(xiàng)目管理的整個(gè)持續(xù)的過程里對風(fēng)險(xiǎn)的觀測，可以提升風(fēng)險(xiǎn)識別能力，在風(fēng)險(xiǎn)不斷變化過程采取相應(yīng)的對策，有效控制潛在風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)造成損失。通過物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)行，歸納出三大類物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，即政策風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

作為向廣大業(yè)主提供服務(wù)的物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，由于政策法規(guī)制定得不健全以及對政策推動(dòng)的不積極，這就給物業(yè)企業(yè)帶來政策風(fēng)險(xiǎn)。具體而已，現(xiàn)有物業(yè)管理法律法規(guī)的司法解釋還未完善，造成難以界定責(zé)任方。而在實(shí)際案件審理中，法院對弱勢群體的界定與保護(hù)又對物業(yè)管理企業(yè)不利，這些風(fēng)險(xiǎn)給物業(yè)管理企業(yè)帶來不小的風(fēng)險(xiǎn)。再者，在政策推動(dòng)方面，國家雖然極力促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展，在工商、稅務(wù)等方面也出臺了一些優(yōu)惠政策，而事實(shí)上，物業(yè)企業(yè)并沒有享受到優(yōu)惠政策，營業(yè)稅、所得稅還是和普通企業(yè)一樣。又由于物業(yè)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，如果沒有政府的支持將很難對一些違法性進(jìn)行制止，如一些違章搭蓋的行為，這些都會(huì)提高物業(yè)管理的難度及風(fēng)險(xiǎn)。

2.服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)存在于服務(wù)過程中，服務(wù)中的事件是不可預(yù)測的，因而風(fēng)險(xiǎn)也很難確定。

（1）自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。在物業(yè)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行過程中，由于自然災(zāi)害的不可抗性，因此各種自然災(zāi)害都會(huì)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來這些無法預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)，這將會(huì)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來難以估量的損失。

（2）安全風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)的安全問題存在服務(wù)過程中，它包含治安風(fēng)險(xiǎn)、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)、消防風(fēng)險(xiǎn)等。第一，治安風(fēng)險(xiǎn)。隨著改革開放的進(jìn)程加快，人口流動(dòng)加劇，由于人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜造成國家強(qiáng)制機(jī)構(gòu)執(zhí)法難度的加大，這無形中部分加載到物業(yè)身上，加大治安風(fēng)險(xiǎn)；第二，車輛管理風(fēng)險(xiǎn)。車輛停放服務(wù)是物業(yè)服務(wù)過程中附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，受物業(yè)所有人委托來管理停車場，所停放的車輛可能遭到損壞或盜搶，這給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)；第三，消防風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要在發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由于消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)不善，而造成物業(yè)所有者生命財(cái)產(chǎn)的損失，這會(huì)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)或責(zé)任人面臨民法及刑責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)；第四，設(shè)備管理風(fēng)險(xiǎn)。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對物業(yè)公共部分管理的弱化，發(fā)生公共設(shè)備使用人的人身及財(cái)產(chǎn)損失，如建筑附著物的墜落、公共設(shè)施的損壞、水電以及相關(guān)配套設(shè)備管理的不善，都會(huì)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來不小的風(fēng)險(xiǎn)。[4]

（3）業(yè)主維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。由于對物業(yè)服務(wù)的不善，造成業(yè)主投訴，如果處理不當(dāng)，將會(huì)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)和聲譽(yù)上的損失，這些有時(shí)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以承受，甚至有可能被炒魷魚。

3.管理風(fēng)險(xiǎn)

管理風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)服務(wù)中管理不善而影響管理的水平而造成的風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)的每個(gè)細(xì)節(jié)。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，管理風(fēng)險(xiǎn)從管理者及組織架構(gòu)上可以分為管理層的決策風(fēng)險(xiǎn)、人力資本風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（1）管理層的決策風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，因此對決策失誤而給企業(yè)帶來的損害是非常致命的。企業(yè)的管理層由于對專業(yè)不是十分熟悉，做出的每一項(xiàng)決策都慎之又慎。選擇規(guī)?；姆绞絹斫档推髽I(yè)運(yùn)營成本，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強(qiáng)市場競爭的一個(gè)有效途徑，但必須謹(jǐn)慎決策，不能盲目冒進(jìn)。對于高層管理者來說，一旦決策失誤，對企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)是巨大了。

（2）人力資本風(fēng)險(xiǎn)。人才是現(xiàn)代企業(yè)最核心的競爭力，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講亦是如此。人才是通過長時(shí)間培養(yǎng)形成了自有的競爭力，而人力資本的風(fēng)險(xiǎn)在于在短時(shí)間內(nèi)造成人才的損失，比如跳槽、傷害等，它對物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生很大的破壞力。首先，員工的跳槽帶來公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，比較突出的一點(diǎn)是隨著人員的流動(dòng)，其所擁有的商業(yè)機(jī)密為對手所知，這對公司的決策產(chǎn)生不良影響；其次，人身傷害風(fēng)險(xiǎn)也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以忍辱之重，比如物業(yè)保安的打架行為，有可能讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)走向破產(chǎn)；再次，因政策的影響而帶來的用工成本的增加，無形當(dāng)中增加了物業(yè)企業(yè)運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。采取預(yù)收制度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，它在財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)如下：第一，房子空置而降低了物業(yè)費(fèi)的收繳。由于買房投資在房地產(chǎn)業(yè)占有一定比例，因此真正裝修并居家的比例并不高，這造成了大量應(yīng)收款無法及時(shí)歸攏，造成很大的財(cái)務(wù)壓力。還有以各種理由不交物業(yè)費(fèi)或拖延繳交物業(yè)費(fèi)的，這也在一定程度上加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，代收代繳費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)情況，很多像供水、供電、供暖、有線電視等必須有業(yè)主去繳交的費(fèi)用，大量仍然由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳，其中部分由物業(yè)企業(yè)代為墊資的部分，是形成物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最主要方面。第三，財(cái)務(wù)管理的漏洞風(fēng)險(xiǎn)。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工操作水平有限，在財(cái)務(wù)管理缺位的情況下，很容易造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。[5]

（三）風(fēng)險(xiǎn)處理

1.風(fēng)險(xiǎn)分析

物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析是在物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識別基礎(chǔ)上進(jìn)行的深化，它通過定性化和定量化相結(jié)合方法對項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，是確定風(fēng)險(xiǎn)決策的重要依據(jù)。物業(yè)分析風(fēng)險(xiǎn)要把握如下幾個(gè)要點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)據(jù)應(yīng)翔實(shí)，它是通過大量物業(yè)同類風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象或同一物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事故大量的觀測獲得的；風(fēng)險(xiǎn)分析是定性和定量分析的過程，它的結(jié)果為后續(xù)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理流程節(jié)點(diǎn)提供依據(jù)；風(fēng)險(xiǎn)分析的重點(diǎn)應(yīng)放在發(fā)生概率高及影響程度大的風(fēng)險(xiǎn)上。物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析方法主要由層級分析法、列表法、模糊風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)等若干種分析法。

2.風(fēng)險(xiǎn)評估

物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評估是對物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合衡量，包括造成損失的頻率、程度及其影響，比照風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防指標(biāo)要素，確定該風(fēng)險(xiǎn)是否屬于可接受的安全界限之內(nèi)。對于物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的評估，要在一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程不斷追蹤，以防止風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)化。風(fēng)險(xiǎn)評估方法有定量分析法，如敏感性分析、概率分析等；以及定性分析法，包含幕景分析法、專家調(diào)查法、層次分析法等。

3.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略

根據(jù)對物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的分析及評估，確定物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的所應(yīng)采取的對策，以降低風(fēng)險(xiǎn)給物業(yè)企業(yè)帶來的負(fù)面影響。常用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略包括：（1）風(fēng)險(xiǎn)回避。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，高概率風(fēng)險(xiǎn)意味著可能帶來的損失也很大。風(fēng)險(xiǎn)回避是一個(gè)量入為出進(jìn)行取舍的過程，即根據(jù)自身的實(shí)力，改變原先的計(jì)劃，有選擇的放棄高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營項(xiàng)目來避免可能產(chǎn)生的潛在損失。當(dāng)然，高風(fēng)險(xiǎn)也意味著高收益，因此盲目地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)回避也是不可取的。（2）風(fēng)險(xiǎn)自留。當(dāng)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)不可避免時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)金來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方式，即是風(fēng)險(xiǎn)自留。在處置自留風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)要采取各種方式來降低潛在風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。風(fēng)險(xiǎn)處置金的設(shè)置有助于提高工作績效。（3）風(fēng)險(xiǎn)控制。風(fēng)險(xiǎn)控制，其重點(diǎn)是在物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前，采取一系列措施降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，但如果風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)采取主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)對策，遏制損失的擴(kuò)大。（4）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在無力避免風(fēng)險(xiǎn)且又無能力承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險(xiǎn)盡可能地轉(zhuǎn)移給第三方。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可分為保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩種，保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移即物業(yè)服務(wù)企業(yè)以小額保費(fèi)來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移常以與第三方訂立合同的形式轉(zhuǎn)移出去。[6]

[1] 謝愛國,蹤程,董肇君.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的物業(yè)管理與服務(wù)[J].管理研究,2010(17):85-87.

[2] 呂景勝.物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范[J].中國中小企業(yè),2007(8):47-49.

[3] 劉樹春.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范：“預(yù)”與“防”并重[J].城市開發(fā),2008(Z2):50-51.

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[5] 趙婧.物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)研究[D].長春:吉林大學(xué),2007.

[6] 付矗.淺析物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對[J].科技信息,2010(12):93-172.

Property Risk and Its Management

HONG Wei

（Fujian Commercial College, Fuzhou 350003,China）

Apart from attritions caused by long-term use, property faces a variety of man-made and force majeure risks resulting in unexpected harm to the stakeholders. Through analyzing property risks and its management status, this article puts forward the goals and methods of risk management，focusing on establishing risk departments, determining risk management staff and making risk plans to prevent risks. It also identifies risk from three aspects --policy, service and management . Finally, after evaluating and analyzing the risks, strategies are proposed so as to prevent and reduce property risks.

Property；Risk Management；Risk prevention；Risk Identification；Risk management

2012－10－14

洪偉（1977—），女，福建福州人，講師，碩士，研究方向：企業(yè)管理、戰(zhàn)略管理。

F270

A

1673-1417（2012）04-0065-04

（責(zé)任編輯：馬圳煒）