趙媛媛

北京市密云縣住建委物業(yè)科 101500

關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展道路的思考

趙媛媛

北京市密云縣住建委物業(yè)科 101500

物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新興的一個(gè)服務(wù)性行業(yè)。從經(jīng)濟(jì)形式上說(shuō)，它是一種以服務(wù)為內(nèi)容的特殊商品；從管理形式上說(shuō)，它是一種寓管理于服務(wù)之中的特殊管理。在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，用工成本大幅上升和房屋維修成本的大大增加沖擊著剛剛成長(zhǎng)起來(lái)的物業(yè)管理行業(yè)，也造成了城鄉(xiāng)結(jié)合部物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存危機(jī)和發(fā)展難題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)求生存，促服務(wù)，就要精打細(xì)算，不僅要在“開(kāi)源”上想辦法，更要在“節(jié)流”上多下工夫。其中，減少人員成本支出和加強(qiáng)節(jié)能，就是值得借鑒的好經(jīng)驗(yàn)，好辦法。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，依賴于所提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間的平衡。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)，與百姓的先“安居”后“樂(lè)業(yè)”的日常生活密不可分。

城鄉(xiāng)結(jié)合部；物業(yè)服務(wù)企業(yè)；節(jié)流；減少人員支出

1 從物權(quán)入手，思考物業(yè)服務(wù)發(fā)展之路

隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，以及決定居民生活水平的資產(chǎn)、收入和支出的增加，物、物權(quán)、物業(yè)、物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的概念，悄然進(jìn)入了我們的工作和生活。

所有與物有關(guān)的事物，都從根源上與物權(quán)密不可分。因此，講物業(yè)，首先就要從根源上講物權(quán)，然后講物業(yè)管理和更高層次的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理是一種管“物”的理念，然而由于物業(yè)每天幾乎都實(shí)實(shí)在在的與業(yè)主打著交道，所以物業(yè)管理的覺(jué)悟要上升到為業(yè)主和房屋使用人服務(wù)的高度，為打造和諧社會(huì)做出自己的貢獻(xiàn)。

我們有了物是為了利用，現(xiàn)代由重歸屬，向重利用轉(zhuǎn)變。比如，物業(yè)中的房屋作為一種“物”時(shí)，所體現(xiàn)出的價(jià)值和功能，不只是一種資產(chǎn)，更在于其被使用的價(jià)值。無(wú)論是購(gòu)買或者租用，只要能住，就已經(jīng)體現(xiàn)了房屋的真正價(jià)值。也許，租住房屋所花的錢會(huì)更低廉，更合算。

如果說(shuō)《物權(quán)法》涉及對(duì)資產(chǎn)的所屬和利用等多方面的界定，那么，物業(yè)的概念，形象地說(shuō)，就是有關(guān)物的資產(chǎn)和行業(yè)。物業(yè)作為資產(chǎn)，舉例來(lái)說(shuō)，有房屋、礦山等。我們平時(shí)接觸最多的物業(yè)，就是住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、行政機(jī)關(guān)、商場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園和醫(yī)院等。物業(yè)作為行業(yè)來(lái)說(shuō)，是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)所說(shuō)的，涉及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。

而物業(yè)管理服務(wù)主要有兩個(gè)方面：一是對(duì)配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，也包括交通和車輛管理等。此外，還有特別委托，為百姓提供物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有約定的服務(wù)項(xiàng)目；還可以接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托，為其向業(yè)主代收代繳相關(guān)費(fèi)用。從一些做得比較好的物業(yè)管理范例來(lái)看，拓展物業(yè)管理的服務(wù)范圍，在建設(shè)具有高度認(rèn)同感和歸宿感的和諧社區(qū)，是大有可為的。

還要從觀念上更新，要從物業(yè)管理，向物業(yè)服務(wù)上轉(zhuǎn)變。這種態(tài)度的轉(zhuǎn)變，意味著，站在服務(wù)的角度上看待問(wèn)題，也是物業(yè)管理走向貫深發(fā)展的必經(jīng)之路。質(zhì)價(jià)相符，樂(lè)于交費(fèi)，園區(qū)環(huán)境得到提升，最終受益人是業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)首要的是把企業(yè)的產(chǎn)品——物業(yè)服務(wù)，做得更精更細(xì)。要充分利用現(xiàn)有資金，將物業(yè)服務(wù)進(jìn)行提高和改進(jìn)，讓業(yè)主覺(jué)得掏物業(yè)費(fèi)值得。

物權(quán)是物業(yè)的根基，物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)也都是在圍繞著物業(yè)展開(kāi)活動(dòng)。深入的講，物業(yè)服務(wù)是在物業(yè)管理在理念上的升華。怎樣提升服務(wù)水平和質(zhì)量，得到更多百姓的認(rèn)同感，是值得物業(yè)服務(wù)企業(yè)深思的。物權(quán)、物業(yè)、物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)聯(lián)系在一起，相輔相成。物業(yè)服務(wù)更需要全社會(huì)的共同理解、支持和參與，多方攜手，才能把我們的家園建設(shè)得更加舒適和美好。

2 企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，以“節(jié)流”促服務(wù)

物業(yè)管理要走上一條專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、規(guī)模化和效益化的道路，才是硬道理。物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為與我國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活、工作息息相關(guān)的一個(gè)新興行業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)歸根結(jié)底只是企業(yè)，只不過(guò)提供的是無(wú)形的物業(yè)服務(wù)。近二十年，物業(yè)管理已經(jīng)走上了一條自負(fù)盈虧的市場(chǎng)道路。由于業(yè)務(wù)范圍是面對(duì)廣大的老百姓，使物業(yè)管理具有了準(zhǔn)公共的性質(zhì)。但是，為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求生存，求發(fā)展，就不能等，不能靠。

用工成本大幅上升和房屋維修成本的大大增加沖擊著剛剛成長(zhǎng)起來(lái)的物業(yè)管理行業(yè)，也造成了城鄉(xiāng)結(jié)合部物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存危機(jī)和發(fā)展難題。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的新形勢(shì)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要因地制宜，合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)收支平衡。唯有此，活躍在城鄉(xiāng)結(jié)合部的物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能在洶涌的改革大潮中，邁出更加穩(wěn)健的步伐，走向光明的未來(lái)。

在長(zhǎng)期的不懈探索和實(shí)踐經(jīng)營(yíng)中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡心盡力，已在開(kāi)源節(jié)流的道路上取得了可喜的成績(jī)?！伴_(kāi)源”是指在都市化程度較高的地區(qū)，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠在固有的主營(yíng)業(yè)務(wù)外，再行開(kāi)展入戶式的家政服務(wù)、分得部分廣告收益、租賃車位收益等。而對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，想要取得這部分收益，實(shí)屬困難。

既然“開(kāi)源”在城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的效果不是那么令人滿意，那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要在“節(jié)流”上下工夫。在這里，筆者談兩點(diǎn)自己的看法。

2.1 減少人員成本支出。隨著物價(jià)的上漲，國(guó)家用工政策也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。北京市的最低工資標(biāo)準(zhǔn)從2004年的每人每月545元，到2008年的每人每月800元，再到2012年的每人每月1260元，8年時(shí)間調(diào)整幅度高達(dá)113%；勞動(dòng)保險(xiǎn)也逐年增加，現(xiàn)在每人每月的“五險(xiǎn)”中，企業(yè)要掏690元。如今，一個(gè)年輕的保潔人員按最低工資標(biāo)準(zhǔn)和“五險(xiǎn)”標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算，他每年的基本工資是1，950元，加上基本的福利支出，如防暑降溫補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼等，每年的基本工資就達(dá)到25，200元。京郊某物業(yè)服務(wù)企業(yè)受托服務(wù)于一個(gè)具有46棟多層住宅樓的小區(qū)，此小區(qū)住宅面積約有20萬(wàn)平方米，今年如聘用15個(gè)類似的保潔人員，用工支出會(huì)高達(dá)378，000元。其中，保險(xiǎn)支出就占據(jù)了很大的比重。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保潔人員聘用了退休人員、下崗職工等，工資支出中就能省去“五險(xiǎn)”，每年可節(jié)省124，200元。因此大力啟用退休人員、下崗職工不僅降低了企業(yè)的用人成本，也為他們提供了就業(yè)機(jī)會(huì)，可謂一舉兩得。

2.2 加強(qiáng)節(jié)能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綠化灌溉用水每噸5.6元，比普通民用水高出1元多。京郊的一個(gè)占地約19萬(wàn)平方米的聯(lián)排別墅小區(qū)，綠化率是42.28%，其中共用區(qū)域的樹(shù)木、灌木占地約為1900平方米，草地占地約為2328平方米。一次灌溉最低用水是400噸，費(fèi)用為2240元。每月灌溉10次，每年120次，植物會(huì)生長(zhǎng)茂盛，只是年費(fèi)用高達(dá)268，800元。但是，每月灌溉4次，每年48次，也能保證植物成活，年費(fèi)用僅為107，520元，每年就可節(jié)省下來(lái)161，280元。因此節(jié)能是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)成本上漲、走出困境的有力舉措，也是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的題中之意。

只有打造市場(chǎng)化、規(guī)?；?、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，突破發(fā)展瓶頸，才能在廣大的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)站穩(wěn)腳跟。

3 物業(yè)服務(wù)是商品，更新百姓住房觀念

中國(guó)的很多老百姓都有種觀念，沒(méi)有房就是沒(méi)有家，要成家，就得有個(gè)自己的“窩”兒。住房需求是百姓生活中的基本需求。而且可以說(shuō)，居住條件的改善在很大程度上體現(xiàn)了生活質(zhì)量的提高。

傳統(tǒng)的房屋消費(fèi)觀念是“只住房，不掏錢管房”——這種觀念是受我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城鎮(zhèn)住房制度影響而形成的。在改革開(kāi)放前，住房建設(shè)、分配、管理都由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無(wú)回收，形不成投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展。住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過(guò)低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國(guó)家為此也背上了沉重的包袱。

改革開(kāi)放以來(lái)，新的住房觀念認(rèn)為，住房即是一種消費(fèi)，也是一種投資。其中的住房消費(fèi)是必然的，而住房投資卻是需被制約和限制的。

買房時(shí)花的錢，雖有確定數(shù)額，卻是筆不小的開(kāi)支。而且，大家都知道，從房屋的基本功能上講，居住就是一種持久的消費(fèi)。房屋在使用過(guò)程中，會(huì)不斷的消耗水、電、暖和氣、通訊等資源。同時(shí)，因?yàn)樯婕熬揞~的渣土消納，房子使用再久，也不會(huì)輕易拆除重建。固定資產(chǎn)折舊的維修費(fèi)用，會(huì)逐年增加。住房時(shí)，日常必須能源消費(fèi)和用于維修的費(fèi)用，是長(zhǎng)久的支出。由于日積月累，數(shù)額巨大。

住房問(wèn)題既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是一個(gè)長(zhǎng)期的社會(huì)問(wèn)題。美國(guó)爆發(fā)的“次貸”危機(jī)，就是一個(gè)活生生的例子。由于養(yǎng)不起房，只好把房抵還給銀行。銀行收存了過(guò)多的房屋，無(wú)法消化，造成了經(jīng)濟(jì)循環(huán)的“消化不良”。這種惡性循環(huán)，不僅惡化了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，把美國(guó)經(jīng)濟(jì)推到了瀕臨崩潰的邊緣，而且，其破壞力很快就波及了世界上很多與美國(guó)有著直接或間接貿(mào)易往來(lái)的國(guó)家。中國(guó)在這次全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，也遭受了國(guó)際經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭低落的影響。此時(shí)，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)更應(yīng)得到政府的高度重視，進(jìn)行有效的調(diào)控。政府還應(yīng)下大力氣，抑制房?jī)r(jià)過(guò)高的“泡沫經(jīng)濟(jì)”，解決無(wú)房人員的住房問(wèn)題，不能讓他們?cè)趭A層中艱難度日。

實(shí)踐使大家深深體會(huì)到，現(xiàn)存的城市單位型社區(qū)開(kāi)始向真正意義上的社會(huì)型社區(qū)轉(zhuǎn)變，不斷探索和拓寬商業(yè)市場(chǎng)，既是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展需要，也能夠滿足消費(fèi)者的多樣化服務(wù)。隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮，盤(pán)踞在城鄉(xiāng)結(jié)合部的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。只要善于抓住機(jī)遇，就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1]陸婷婷.南京鼓樓老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理調(diào)研報(bào)告.現(xiàn)代物業(yè) 新業(yè)主,2008年第2期，104頁(yè)到105頁(yè)

[2]程靜.首都發(fā)展與城市管理創(chuàng)新.北京體育大學(xué)出版社，2008年10月出版

[3]丁元竹.中國(guó)社會(huì)管理的理論建構(gòu).學(xué)術(shù)月刊,2008年2月第40卷

[4]趙弘.首都經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)研究.北京出版社,2009年版

[5]中國(guó)社會(huì)學(xué)會(huì),北京工業(yè)大學(xué).20世紀(jì)90年代以來(lái)中國(guó)社會(huì)建設(shè)與社會(huì)管理文獻(xiàn)選編,2010年

[6]張晨光.國(guó)際社會(huì)保障發(fā)展趨勢(shì)及北京的戰(zhàn)略選擇.城市問(wèn)題,2011年第3期

10.3969/j.issn.1001-8972.2012.10.112

趙媛媛，學(xué)歷：研究生，職稱：信息系統(tǒng)監(jiān)理師。