黃海英

青海油田采油三廠 816400

住房需求的調(diào)控思路分析

黃海英

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我國住房需求大體上分為五類:自住需求、他住需求、無助需求、創(chuàng)造需求、觀念需求。住房需求的調(diào)控將會對房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定起到重要作用。當(dāng)前對于滿足自住需求的住房，調(diào)控的基本思路是鼓勵；對于滿足他住需求的住房，調(diào)控的基本思路是允許；對于無住需求的住房，調(diào)控的基本思路為抑制[1～2]；對于創(chuàng)造需求，調(diào)控的思想是限制；對于觀念需求，調(diào)控的基本思想是合理引導(dǎo)。

住房需求；調(diào)控；他住需求；自住需求

本世紀(jì)前10年，尤其是從2006年開始，商品住房價格迅速增長，由此產(chǎn)生了關(guān)于住房功能的新一輪的討論熱潮。對于住房投機交易危害認識的不足和管理上的縱容是導(dǎo)致房價只增不降的罪魁禍?zhǔn)?，雖然我國陸續(xù)出臺了一系列政策對我國住房市場進行調(diào)控，但總體效果并不理想。有很多學(xué)者甚至質(zhì)疑國家出臺的各種政策是否能夠真正對降低房價有效果。也有學(xué)者認為目前的商品房已經(jīng)不僅僅是居住這樣一個功能，而是具有了投資的功能。不管是哪種觀點，目前的房價仍然居高不下。因此，住房需求的調(diào)控仍然是目前需要迫切解決的問題。本文主要從住房需求的大體分類及其調(diào)控思路方面進行分析。

1 住房需求的分類

由于人們對住房需求目的有所不同，下面我們將我國住房需求大體分為以下三類并對其進行說明。

第一類，自住需求，也叫“自需”或者“剛需”。這一類人購房需求是為了滿足居民自己居住的需求，為提高居住水平而形成的正常居住需求。一般情況下，購買第一套或者第二套住房都是為了自己或者孩子居住使用的。從全國范圍內(nèi)來看，有些家庭在多個城市購買住房，可能是第三套或者第四套，也可能是自住的，如流動性比較強的家庭，包括演員和運動員在內(nèi)。但這畢竟還是少數(shù)。

第二類，他住需求，也叫“他需”。這一類人購房需求不是為了滿足自己居住的需求，而是通過租賃給他人居住來進行投資，并從中獲取回報。此類需求存在的客觀原因是在住房市場上總有一部分不想購買住房，只想租房居住，這類住房的投資對于穩(wěn)定市場還是有一定積極作用的。

第三類，無住需求，也叫“無需”。這一類人購房需求不是為了滿足自己居住的需求，也不是租賃給他人居住，而是為了投機，炒買炒賣，哄抬價格，拋售套現(xiàn)，從中謀取利益。這類需求危害很大，他制造了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮和房地產(chǎn)泡沫，創(chuàng)造了房地產(chǎn)價值的快速增長，增加了社會管理的難度，是一種虛假需求，是住房市場出現(xiàn)風(fēng)險的根源之一。

第四類，創(chuàng)造需求。這一類住房的需求是指政府創(chuàng)造出來的，是被動的需求，即居民本不需要購房但是因為政府的過度拆遷而形成的住房需求。

第五類，觀念需求。因中西方觀念的不同而形成的住房需求。

2 對不同住房需求的調(diào)控思路分析

以下簡要介紹住房的創(chuàng)造需求和觀念需求調(diào)控思路，重點介紹住房的自住需求、他住需求和無住需求及他們的調(diào)控思路。

1）限制創(chuàng)造需求。城市住房拆遷和改造是允許的，因為舊住宅區(qū)和棚戶區(qū)的拆遷改造是為了改善居民的生活條件和改善城市的面貌。但是不適度的和浪費的拆遷是不允許的應(yīng)予以限制，如有的官員為了搞政績或形象工程而進行成片的拆遷。過度的拆遷使大量的居民不得不去購買房子因此增加了住房需求。同時，一些缺乏道德的開發(fā)商借機哄抬價格。由此看來，限制創(chuàng)造需求的住房已是當(dāng)務(wù)之急 。

2）引導(dǎo)觀念需求。中國人認為房子只有買了才是自己的并且住的踏實，才是自己真正的財產(chǎn)，加之現(xiàn)在的很多年輕人要求結(jié)婚前必須有房，使得中國的住房私有化幾乎是世界最高。相關(guān)資料顯示，美國和英國的住房擁有率只占60%多，有30%以上家庭選擇租房居住。因此，我們要合理引導(dǎo)居民的住房消費觀念?；究梢宰裱?，有能力的可以購房，暫時沒有能力的并不一定要勉強去買租賃住房也是解決住房問題的現(xiàn)實可行的方法。同時，政府也要建立市場和環(huán)境，鼓勵租賃住房，可以適當(dāng)減輕房地產(chǎn)市場的壓力，緩和房價上漲的速度。

3）鼓勵自住需求的住房。住房需求是居民最基本的生活需求之一。由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入不斷增加、生活水平也不斷提高，伴隨著對住房的需求也不斷提高。我國城鎮(zhèn)人均住房面積不斷提高，同時隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，每年新增的城鎮(zhèn)人口數(shù)也不斷增加，這都需要國家政策的滿足和支持。當(dāng)然多年來在國家政策中這種鼓勵政策已得到充分體現(xiàn)，如在居民購買住房時采取稅費減免、財政補貼、降低貸款門檻等一系列優(yōu)惠政策，鼓勵居民住房消費，扶持居民購房置業(yè)，推動房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。同時加大了對自住型住房消費的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

4）允許他住需求的住房。他住需求的住房是積極性的投資，國家應(yīng)予以允許，即對于那些已經(jīng)有一套滿足居住住房的居民，允許他們擁有第二套、第三套住房用于租賃進行積極的投資，不應(yīng)該把投資和投機看做等同。但是，目前國家的政策是行政性限購，將戶籍居民的住房購買限于兩套，非戶籍居民購買限于一套。這點肯定了對自住需求居民的保護，但看起來似乎是不允許進行他住需求住房的投資。如果這種消極的反對是為了穩(wěn)定住房市場，讓住房價格適度回歸，從短期來看是可以理解的，但是我們不能把作為他住需求的投資和作為無住需求的投機看成是一樣的，那就是根本性的錯誤。

5）抑制無住需求的住房。無住需求的住房是消極的投資，對無助需求住房投機的抑制，在我國已經(jīng)達成共識，并且已經(jīng)采取了一些措施，如限購政策、差別稅收等等，但問題依然存在。

有不少人希望這種抑制政策是短期的，因為房地產(chǎn)具有保值增值的特點，許多人將房地產(chǎn)作為投機的對象，購買多套房，進行炒買炒賣，哄抬價格，伺機進行出賣，賺取利益。個人觀點是，這種抑制政策應(yīng)是長期的，理由是中國國情的需要和房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟市場穩(wěn)定的需要。當(dāng)然在長期對無住需求住房的抑制之中可以有暫時的放松，這時的放松是為了國民經(jīng)濟的發(fā)展，如上世紀(jì)末期，政府大力鼓力任何需求住房的購買，其中最典型的是藍印戶口政策和購房退稅政策。也有人不支持用行政的手段限購，當(dāng)然用強制的手段限購抑制了無住需求的投機，但是的確也有其弊端那就是無法滿足他住需求的投資，影響了租賃市場的供求需求?？傮w看來，為了抑制無住需求的投機采取采用經(jīng)濟手段為好，即房地產(chǎn)稅收和金融措施。

3 結(jié)語

在筆者看來，自住需求、他住需求、無住需求，這三類住房的需求是可以相互轉(zhuǎn)化的，在實施抑制無住需求的住房的同時必須調(diào)節(jié)好三種不同住房需求之間的調(diào)控思路，使之形成一套體系。基本的做法是不限制購買住房的數(shù)量針對三種不同的需求分別實施鼓勵、允許和抑制的經(jīng)濟手段進行調(diào)控。簡言之，隨著居民購買住房數(shù)量的增加，經(jīng)濟負擔(dān)加重。這其中有存在問題，對于首次購買住房是滿足自住需求是毫無疑問的，但是對于第二套及以上的住房怎樣才能明確是進行他住需求的投資還是無住需求的投機？解決方法可以是增加租賃登記和租金收入納稅的環(huán)節(jié)。設(shè)置這一技術(shù)環(huán)節(jié)不僅可以解決以上提出的問題，還可以增加合理的稅收。

[1]謝鴻光,文兼武.中國小康之路.中國統(tǒng)計出版社.2002 No.3:32～33.

[2]牛鳳瑞主編.2005年房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.2.社會科學(xué)文獻出版社，2005.

[3]國家統(tǒng)計局.從十六大到十七大經(jīng)濟社會發(fā)展回顧系列報告之十四：城鄉(xiāng)居民生活明顯改善[*1].

[4]張泓銘.上海社科院房地產(chǎn)研究中心. 名家專欄.綜合版.2012 No.8～11.

[5]蔣和平.南充晚報A18.國家出臺優(yōu)惠政策 鼓勵居民住房消費.2008.

10.3969/j.issn.1001-8972.2012.21.092