趙曜

（1.海南大學(xué)，海南海口 571000;2.鄂爾多斯市東勝區(qū)規(guī)劃局，內(nèi)蒙古鄂爾多斯 017000）

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)非協(xié)調(diào)發(fā)展分析研究★

趙曜1，2

（1.海南大學(xué)，海南?？?571000;2.鄂爾多斯市東勝區(qū)規(guī)劃局，內(nèi)蒙古鄂爾多斯 017000）

針對如何使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展的問題，通過調(diào)查分析目前我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)非協(xié)調(diào)發(fā)展方面的實際表現(xiàn)，提出了優(yōu)化兩者關(guān)系，促進(jìn)兩者協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑，以促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)，非協(xié)調(diào)發(fā)展

0 引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步成為我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點和消費熱點，發(fā)展更是以兩位數(shù)的速度增長。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61 740億元，比上年增長27.9%。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積50.80億m2，比上年增長25.3%。將房地產(chǎn)很形象的比喻為一把“雙刃劍”，一方面推進(jìn)城市化、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善城市景觀面貌;另一方面房地產(chǎn)由于其價值狹隘性，與城市規(guī)劃之間的價值觀不同，雙方在考慮發(fā)展模式、實施時間、依賴空間、追求利益方面都有很大不同（見表1），由此可能會產(chǎn)生矛盾和沖突，從而導(dǎo)致兩者之間發(fā)展不協(xié)調(diào)，這就是我們講的非協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，這種非協(xié)調(diào)發(fā)展表現(xiàn)會更為突出，對兩者都會造成嚴(yán)重的不利影響。

1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)非協(xié)調(diào)發(fā)展分析

從整體考慮，其實城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間既是宏觀與微觀、整體與局部的關(guān)系，又是后者服從前者，前者兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。按道理兩者是互相促進(jìn)的協(xié)調(diào)關(guān)系，然而在目前的中國，一方面城市規(guī)劃滯后于房地產(chǎn)開發(fā)，另一方面房地產(chǎn)背離城市規(guī)劃，城市化不斷推進(jìn)的同時，二者的非協(xié)調(diào)發(fā)展程度就日益明顯，我們從以下幾個方面看這種非協(xié)調(diào)發(fā)展表現(xiàn):

1）“圈地運動”持續(xù)不斷。土地具有不可再生性，而且是開發(fā)房地產(chǎn)項目不可或缺的基本條件，歷史上“圈地運動”不斷，由于錯誤性的開發(fā)，房地產(chǎn)多次受挫，近年來，城市化快速發(fā)展，占地風(fēng)又以不同形式悄然興起，如開發(fā)新區(qū)、建設(shè)新城等等。詳細(xì)的城市規(guī)劃對于抑制“圈地運動”熱潮有十分重要的作用，然而短暫的時間很難從根本解決這個問題。2）城市出現(xiàn)空置化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。由于盲目開發(fā)，與城市化進(jìn)度不一致，出現(xiàn)了城市空置化問題。城市規(guī)劃沒有起到指導(dǎo)作用，才使得這種現(xiàn)象出現(xiàn)。如果發(fā)展嚴(yán)重，空置化的背后就是城市貧民區(qū)，將嚴(yán)重影響城市發(fā)展。3）過度開發(fā)現(xiàn)象和“破壞性”的建設(shè)有增無減。房地產(chǎn)開發(fā)商首先看到的是項目本身帶來的經(jīng)濟(jì)效益，這樣就導(dǎo)致開發(fā)行為會帶來其他方面的負(fù)作用，表現(xiàn)在以下幾個方面:a.項目開發(fā)過程中有意或者無意的破壞城市生態(tài)平衡，使城市環(huán)境惡化。過度開發(fā)對地下水、小氣候等影響嚴(yán)重，會導(dǎo)致地面下沉等現(xiàn)象出現(xiàn)。b.破壞了城市景觀。降低土地開發(fā)成本，提高建筑容積率導(dǎo)致高層建筑出現(xiàn)，由于缺乏設(shè)計，不滿足相關(guān)規(guī)定導(dǎo)致與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)，損壞城市整體形象，破壞城市景觀等現(xiàn)象，同時也會引起日照通風(fēng)不良、“熱島效應(yīng)”等，甚至存在安全隱患等負(fù)面影響。4）城市規(guī)劃明顯滯后。a.城市規(guī)劃的動態(tài)性和可操作性差。目前城市規(guī)劃要求面面俱到，編制周期較長，可操作的時效性差;在控制性詳細(xì)規(guī)劃中不能從全局把握房地產(chǎn)的規(guī)模和強(qiáng)度，動態(tài)性差。b.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)商的利益考慮較少。城市規(guī)劃有時間要求，一旦出臺就有了相應(yīng)的法律效力，而建設(shè)項目實施也有個時間過程，目前房地產(chǎn)開發(fā)商很少機(jī)會參與城市相關(guān)規(guī)劃的制定，自身利益得不到保證，進(jìn)而對支持城市規(guī)劃積極性不高。c.城市規(guī)劃周期較長，很多方面不完善。房地產(chǎn)發(fā)展十分迅速，對市場的敏感程度高，然而城市詳細(xì)規(guī)劃更新緩慢，加上城市規(guī)劃缺乏權(quán)威規(guī)定，部門之間缺少溝通，造成房地產(chǎn)發(fā)展十分被動。5）較少開發(fā)商重視公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。開發(fā)商無法從公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)中獲得直接利潤，這樣的市場機(jī)制導(dǎo)致公共服務(wù)實施開發(fā)項目變得無人問津，這樣導(dǎo)致開發(fā)項目局部有序而整體雜亂無序的現(xiàn)象。通過城市規(guī)劃將這部分公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行強(qiáng)制要求，實現(xiàn)兩者協(xié)調(diào)發(fā)展。

表1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)比較

2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的路徑依賴

2.1 完善城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制

1）通過增強(qiáng)城市規(guī)劃的戰(zhàn)略性研究，為房地產(chǎn)開發(fā)提供動態(tài)性指導(dǎo)。通過連續(xù)跟蹤研究，逐步對城市規(guī)劃進(jìn)行深入分析，進(jìn)而不斷優(yōu)化規(guī)劃體系;城市規(guī)劃部門和人員應(yīng)當(dāng)系統(tǒng)安排，進(jìn)行連續(xù)工作;規(guī)劃編制的方式方法不斷更新。2）城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)有前瞻意識，為房地產(chǎn)提供超前指導(dǎo)。城市規(guī)劃是指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的，不是被動適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展，因此在編制城市規(guī)劃時應(yīng)當(dāng)充分分析房地產(chǎn)發(fā)展方向，發(fā)展策略，具有超前的意識，避免被開發(fā)項目牽著鼻子走，房地產(chǎn)活動應(yīng)當(dāng)在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行。3）擴(kuò)大城市規(guī)劃的彈性空間、增強(qiáng)其應(yīng)變能力。城市規(guī)劃是為城市更好發(fā)展服務(wù)的，當(dāng)然在規(guī)劃的同時也應(yīng)當(dāng)兼顧房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，在保證城市設(shè)施功能的前提下，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，這種彈性要與相關(guān)的法律依據(jù)相輔相成。

2.2 完善城市規(guī)劃在調(diào)控方面的不足

1）開發(fā)用途的確定。城市規(guī)劃中對于開發(fā)地塊應(yīng)當(dāng)明確其用途，保證開發(fā)過程與總規(guī)一致，而針對特殊地塊應(yīng)當(dāng)具有一定的調(diào)整空間，給予適當(dāng)?shù)撵`活性。2）開發(fā)強(qiáng)度的確定。a.正視城市發(fā)展的最大容量，確定城市總體規(guī)劃，估算備用地的開發(fā)量，有步驟、有計劃的進(jìn)行開發(fā)。b.針對不同的地塊，在開發(fā)時應(yīng)體現(xiàn)其區(qū)位、性質(zhì)等因素的不同，進(jìn)行差異性開發(fā)。c.重點對居住區(qū)的開發(fā)，開發(fā)前要制定較為詳細(xì)和明確的強(qiáng)度控制指標(biāo)，如建筑密度、建筑層數(shù)及高度、各建筑間的距離，防止出現(xiàn)項目過密，破壞城市居民舒適的居住環(huán)境。3）形體景觀的控制。一個個建筑的建筑風(fēng)格、色彩及搭配組合起來就是整個城市的形體景觀，通過對單體的規(guī)劃來控制整個城市的形體景觀。4）環(huán)境容量的控制。在城市這個區(qū)域中，大氣、水、土地等都有承受人類活動的最大容納量，因此在城市規(guī)劃時，應(yīng)充分考慮城市發(fā)展規(guī)模，控制人口密度;保證城市綠地面積，人均綠地率直接影響城市環(huán)境，通過控制人口密度、綠地率、建筑密度等保證城市環(huán)境容量，這樣才能保證城市生態(tài)平衡和正常功能。5）設(shè)施配套的控制。對于配套設(shè)施利潤低的事實，防止這些方面得不到實施，應(yīng)該對居住用地、工業(yè)用地、倉儲用地等配套的市政、公用設(shè)施提出定量配置要求。6）強(qiáng)制性規(guī)劃的控制。涉及到公眾利益和安全的城市綠地、文化遺產(chǎn)等應(yīng)當(dāng)通過強(qiáng)制性規(guī)劃實施。

2.3 構(gòu)建城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的保障機(jī)制

1）創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。城市環(huán)境直接關(guān)系到當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃，建立一個既存在競爭又公平的投資環(huán)境能從一定程度上保證該地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。因而政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造一個良好的城市環(huán)境，從而促進(jìn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)健康發(fā)展。

2）防止出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過度投機(jī)行為。房地產(chǎn)給城市規(guī)劃提供的信息對城市規(guī)劃影響性很大，如果提供的信息不符合市場發(fā)展，將給城市規(guī)劃帶來很大的負(fù)面影響，如造成房屋空置、資金積壓等這都是過度投機(jī)行為的危害。

3）對房地產(chǎn)信息和數(shù)據(jù)的收集工作應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)實時調(diào)研。房地產(chǎn)信息的真實性直接影響城市規(guī)劃是否科學(xué)，合理科學(xué)的獲取房地產(chǎn)需求信息，可以指導(dǎo)城市規(guī)劃的實施。加強(qiáng)資料和信息搜集工作，滲入到市場進(jìn)行調(diào)研，取得真實數(shù)據(jù)，為城市規(guī)劃提供保障。

4）逐步完善對城市規(guī)劃的監(jiān)管。城市規(guī)劃直接影響房地產(chǎn)是否能夠健康發(fā)展，而城市規(guī)劃實施過程更是涉及到很多人的利益，為避免有些部門故意更改總體規(guī)劃，應(yīng)該建立完善的監(jiān)督和監(jiān)管體系。對于規(guī)劃應(yīng)做到公開、透明，這才能充分發(fā)揮群眾的輿論監(jiān)督作用，參與到城市規(guī)劃中。

［1］胡若癡.論城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的互動機(jī)制［J］.北京城市學(xué)院學(xué)報，2002（1）：35-36.

［2］葛建輝.淺談城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)［J］.中國建設(shè)信息，2009（4）：78-79.

［3］盧佳.城市規(guī)劃與區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展——以上海松江新城為例［J］.中國房地產(chǎn)，2007（1）：58-59.

Analysis and research on non coordinated development of city planning and real estate development★

ZHAO Yao1，2

（1.Hainan University，Haikou 571000，China;2.Erdos Dongsheng District Planning Bureau，Erdos017000，China）

According to the problem how tomake city planning and real estate development realized coordinated development，through the investigation and analysis on the actual performance of current China city planning and real estate development in non coordinated development aspects，put forward the effective way to optimize both relation，promote the both coordinated development，in order to promote the development of social economy.

city planning，real estate development，coordinated development

TU984

A

2012-08-19★：海南大學(xué)“211工程”建設(shè)項目資助

趙曜（1986-），女，在讀碩士，助理工程師

10.13719/j.cnki.cn14-1279/tu.2012.30.026

1009-6825（2012）30-0004-02