◎劉彥華

“地產(chǎn)狂人”宋衛(wèi)平

◎劉彥華

句名言：“只有偏執(zhí)狂才能生存。”宋衛(wèi)平，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有名的偏執(zhí)狂。但是，每次面對(duì)樓市調(diào)控、市場(chǎng)變動(dòng)，最先暴露問題的總是他。是什么將他推向了危險(xiǎn)的邊緣？面對(duì)眼前的這場(chǎng)生死考驗(yàn)，他又有幾分勝算呢？

他跟別的老板不一樣

宋衛(wèi)平，浙江嵊州人，出生于軍人家庭，自小隨父母至舟山群島謀生。經(jīng)歷過三年自然災(zāi)害，家里經(jīng)常連吃的東西都沒有，兒時(shí)的艱苦給他留下了節(jié)儉的習(xí)慣，朋友戲稱“小氣富翁”。

1982年，從杭州大學(xué)歷史系畢業(yè)，宋衛(wèi)平被分配到杭州舟山黨校做歷史老師，后又轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠海。1994年，經(jīng)過觀察，宋衛(wèi)平認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)管理密集型、知識(shí)密集型的產(chǎn)業(yè)，對(duì)于一個(gè)學(xué)文科的知識(shí)分子而言，從事房地產(chǎn)業(yè)最有優(yōu)勢(shì)。于是，宋衛(wèi)平借了300多萬元，開始踏上房地產(chǎn)投資開發(fā)之路。

胖乎乎，頭發(fā)有些花白，總是笑瞇瞇——看外表和履歷，宋衛(wèi)平和嵊州很多在外創(chuàng)業(yè)成功的人沒什么太大區(qū)別。但弟弟宋立平堅(jiān)稱，“他真的和別的老板不一樣。”

敢怒敢言，是他的個(gè)性。2002年宋衛(wèi)平與李書福聯(lián)手，掀起了轟動(dòng)中國(guó)足壇的“掃黑行動(dòng)”，使得他和綠城的大名在一夜之間傳遍大江南北。

追求完美，是他的天性。“有身段、有表情、有美感、有藝術(shù)、有生命”，宋衛(wèi)平對(duì)自己建造的房子要求近乎苛刻，不能容忍一點(diǎn)點(diǎn)瑕疵?！拔覀兺ε滤?，就怕他挑我們毛病?！痹O(shè)計(jì)師和項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)為已經(jīng)很不錯(cuò)的設(shè)計(jì)，在他看過后卻極可能被完全否定。受此影響，與一般開發(fā)商“我們蓋的房子”等粗糙用語(yǔ)不同，綠城人也更習(xí)慣于使用“我們的作品”這樣優(yōu)雅的表述。

不走尋常路，是他的樂趣。為了圓自己的足球夢(mèng)，他狠下血本辦足球俱樂部；他還認(rèn)為應(yīng)該在滬杭之間修條高速公路，他可以整天蹲在從杭州到上海的多個(gè)路段計(jì)算來往車輛，并且夜以繼日地撰寫厚厚的可行性報(bào)告……作為房地產(chǎn)商，宋衛(wèi)平的這些行為很難用功利的眼光解讀。

宋衛(wèi)平也有個(gè)公認(rèn)的缺點(diǎn)，就是喜歡“賭”，他不僅去澳門和拉斯維加斯賭，還在內(nèi)地“賭”，賭地王、賭政府救市、賭財(cái)務(wù)高杠桿……當(dāng)然，宋衛(wèi)平也有賭輸?shù)臅r(shí)候，也會(huì)反省，但一直以來似乎惡習(xí)難改。

按照一般人的觀點(diǎn)，這樣的他不像個(gè)地道的商人，但這就是宋衛(wèi)平。

宋衛(wèi)平的綠城

宋衛(wèi)平愛完美，不僅成就了綠城對(duì)“精品”不懈的追求，也造就了一批又一批的“品質(zhì)瘋子”。10多年來，業(yè)界一直流傳著這樣一個(gè)經(jīng)典的傳說，那就是綠城桂花城。

1998年，綠城在杭州城西的一片村野之地打造出了一座充滿幽雅風(fēng)情的江南小城，一經(jīng)面世，迅速全部售罄，引起業(yè)界一片叫好歡呼。

但正當(dāng)此時(shí)，綠城內(nèi)部卻是一片凝重，一本囊括規(guī)劃、施工、景觀、銷售、物業(yè)管理等諸多細(xì)節(jié)缺陷的《桂花城批判》出爐，并被發(fā)放給員工手中?！豆鸹ǔ桥小肥羌瘓F(tuán)內(nèi)部限量發(fā)行，但很快就在業(yè)界流傳開來。綠城營(yíng)造產(chǎn)品的神奇手法和讓人莫名其妙、難以復(fù)制的自我批判，真正地打響了集團(tuán)的“精品”品牌。

為了打造高品質(zhì)“作品”，綠城拿地更是從不手軟，尤其是2009年，綠城表現(xiàn)更是瘋狂。在杭州，當(dāng)年當(dāng)?shù)乜們r(jià)排名前10的地塊中，綠城拿走了4塊；在蘇州，綠城曾一天之內(nèi)以61億元連奪兩地，其中一塊高達(dá)28057元/平方米的土地樓板價(jià)更是刷新了當(dāng)時(shí)全國(guó)住宅土地公開出讓史的最高紀(jì)錄；在上海，綠城也摘得了當(dāng)年浦東唐鎮(zhèn)板塊的“地王”桂冠，溢價(jià)率高達(dá)379%。

即便是在寒風(fēng)陣陣的2011年上半年，綠城也是動(dòng)作頻頻。

近年來，綠城全國(guó)擴(kuò)張速度驚人，只因2009年宋衛(wèi)平放下的一句豪言：“3至5年趕超萬科?！痹谒磥?，在小學(xué)的時(shí)候就從來沒有考過第二名的自己，就應(yīng)該有這樣的志向。

自公司創(chuàng)立以來，宋衛(wèi)平一直都是綠城的“皇帝”。

成也融資 敗也融資

綠城的“作品”高品質(zhì)、好地段，按理說應(yīng)該可以帶來高利潤(rùn)，但由于產(chǎn)品投入偏高，其實(shí)際利潤(rùn)并不高。事實(shí)上，近兩年，綠城的凈利潤(rùn)率均輸給了同行。再加上對(duì)產(chǎn)品精益求精，產(chǎn)品生產(chǎn)周期加長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)速度下降。缺錢，一直都是綠城的致命傷。

為了搭建融資平臺(tái)，撬動(dòng)盡可能多的外部資金，宋衛(wèi)平可謂費(fèi)盡心機(jī)。

自2011年初，綠城就開始密集成立信托計(jì)劃，并且內(nèi)部集資年化收益率達(dá)12%，由此引發(fā)了外界對(duì)綠城資金緊張的猜疑。

其實(shí)，內(nèi)部融資在綠城并不罕見，2002年~2003年，綠城開始走出杭州、布局全國(guó)時(shí)，面對(duì)急速擴(kuò)張的資金需求，綠城最先使用的方法就是在企業(yè)內(nèi)部發(fā)起信托融資。不過對(duì)于瘋狂擴(kuò)張的綠城而言，內(nèi)部融資可謂杯水車薪，于是在2004年，宋衛(wèi)平接觸摩根大通，開始走向海外融資之路。

雖然渴望資金，但宋衛(wèi)平也清楚地知道海外資金是逐利而來，“這個(gè)錢不好用的！都要用他們的規(guī)則去用?！?/p>

以2006年11月綠城發(fā)行總額為4億美元的優(yōu)先票據(jù)為例，其公告稱，債券投資者為了保障自身的利益，對(duì)綠城經(jīng)營(yíng)行為作出了諸多限制：除非債權(quán)人同意，綠城中國(guó)和受限子公司不能出售資產(chǎn)；不能發(fā)行優(yōu)先股；不能產(chǎn)生債務(wù)；不能擔(dān)保債務(wù)，包括子公司債務(wù)等等。

宋衛(wèi)平之所以同意接受這筆融資主要是因?yàn)橄嘈攀袌?chǎng)環(huán)境在日益趨好，自己的產(chǎn)品必能大賣。但事實(shí)證明，正是這諸多條件，限制了綠城的擴(kuò)張計(jì)劃。

無論是海外融資，還是國(guó)內(nèi)融資，高負(fù)債一直是綠城如影隨形的標(biāo)簽，并且風(fēng)險(xiǎn)在不斷累積。

生死籌碼

面對(duì)網(wǎng)絡(luò)瘋傳的破產(chǎn)謠言，宋衛(wèi)平挑燈夜戰(zhàn)寫下了洋洋灑灑千字文，回應(yīng)稱“綠城離破產(chǎn)還有很遠(yuǎn)的距離”。那么，這個(gè)很遠(yuǎn)，到底有多遠(yuǎn)呢？

任何企業(yè)都有可能會(huì)倒閉，但要說宋衛(wèi)平化解危機(jī)的招數(shù)還是有的，外有至交好友相挺，內(nèi)有上中下自救對(duì)策。

2011年11月2日，宋衛(wèi)平回應(yīng)破產(chǎn)傳聞。事隔4天，同為嵊州老鄉(xiāng)的馬云組織員工團(tuán)購(gòu)綠城樓盤。情義相挺之意不言自明。

而之前多次“言挺”宋衛(wèi)平的融創(chuàng)掌門人孫宏斌更是將援手延伸到了項(xiàng)目開發(fā)，2012年1月5日，融創(chuàng)“入主”綠城無錫項(xiàng)目一事塵埃落定。

等人救不如自救。宋衛(wèi)平已經(jīng)為綠城定下了“三步走”戰(zhàn)略：首先就是努力做銷售，把房子賣出去；如果這個(gè)不夠有效，第二就是看看能不能騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目；最后一個(gè)階段，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。

綠城中國(guó)手中最大的籌碼是，已鎖定未來4年的銷售業(yè)績(jī)，總額約為889億元，其中綠城所占權(quán)益約為578億元。保證已銷售項(xiàng)目按計(jì)劃竣工且正常交用，是綠城未來兩年的最大考驗(yàn)。

與此同時(shí)，綠城已經(jīng)開始轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行自救。在今年春節(jié)前不到兩周時(shí)間里，綠城先后轉(zhuǎn)讓了包括上海外灘地王、無錫湖濱置業(yè)、杭州綠城錦玉、上海靜宇、杭州綠城墅園在內(nèi)的5個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

如今，綠城正在計(jì)劃再出售京滬、青島及溫州的4個(gè)項(xiàng)目。據(jù)綠城估計(jì)，這次轉(zhuǎn)讓的4個(gè)項(xiàng)目將為綠城獲得約60億元現(xiàn)金，并且綠城還表示，不排除未來繼續(xù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的可能。

而對(duì)于第三步降價(jià)甩賣，業(yè)界多認(rèn)為，綠城雖然也有一些優(yōu)惠，但與其他房企相比幅度不大，僅有8%~10%，并且它也不太可能大幅降價(jià)，其578億元的鎖定銷售業(yè)績(jī)也不允許它有太多降價(jià)空間。

雖然危機(jī)尚未解除，但銷售和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓雙管齊下的有力舉措無疑已經(jīng)大大改善了公司的資金狀況。

2009年的那場(chǎng)清算危機(jī)，是全球金融危機(jī)拉了宋衛(wèi)平一把，政府轉(zhuǎn)向救市，綠城奇跡般地轉(zhuǎn)危為安，但不能把幸運(yùn)當(dāng)做必然。如果這次危機(jī)，綠城通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓化險(xiǎn)為夷后，在行業(yè)新一輪上升周期中，繼續(xù)堅(jiān)持高負(fù)債擴(kuò)張的話，它會(huì)越走越難。

摘自《小康·財(cái)智》2012年第2期