中國的房地產(chǎn)市場，從來都不缺唱空的聲音。

在國內，以謝國忠、牛刀等人為代表的“空軍”即是例證。如果說個人唱空更多代表自身觀點，而機構唱空則顯頗耐人尋味。

4月份以來，國際三大機構同時唱空中國。其中，穆迪公司和標準普爾紛紛下調中國房地產(chǎn)市場的評級展望。而近日，另一評級機構惠譽國際亦在報告中指出，如果中國房地產(chǎn)市場下滑，則會對銀行業(yè)構成顯著風險。

事實上，各大外資機構唱空中國樓市已非一次兩次的事了，而手握“評級”權力的國際評級機構，其言論在國際資本市場上更有著呼風喚雨的能力。在多次遭受了外資“明里唱空，實際做多”的背后，更多業(yè)內人士開始意識到，對于國際評級機構的舉動不可不重視，也不可太當回事。

“唱空”樓市

6月15日，標普在一份亞洲房地產(chǎn)市場分析報告中預計，未來6至12個月內，中國新房銷售價格可能會有10％左右的下降。標普還對30家中國房地產(chǎn)開發(fā)商的信用前景發(fā)表了評論，僅3家為投資級別，7家為“負面”。并警告稱，若未來中國房企銷售成績倒退，會有更多房企評級下調至“負面”。

標普降低中國房企評級的主要依據(jù)是，由于中國房地產(chǎn)市場調控日趨嚴厲，信貸緊縮日趨嚴重，銷售出現(xiàn)大幅下滑，中國房企可能出現(xiàn)資金鏈斷裂狀況。

同日，國際金融機構摩根士丹利也發(fā)布中國房地產(chǎn)市場研究報告，認為三季度中國內地開發(fā)商將推出更多新樓盤，且會提供進一步折扣，從而導致中國主要城市的銷售均價進一步下降。

而在此之前的4月，國際評級機構穆迪就曾發(fā)布報告，將中國房地產(chǎn)業(yè)的信用評級展望由“穩(wěn)定”調整為“負面”，認為中國房地產(chǎn)開發(fā)商未來將面臨艱難的營運環(huán)境。

實際上，在5月2日，惠譽發(fā)布了一份名為《中國住宅房地產(chǎn)行業(yè)問答》的行業(yè)特別報告。但與標普及穆迪不同的是，惠譽在報告中并未預測中國房地產(chǎn)價格的走勢，而只是設想了中國房地產(chǎn)市場的滑坡情境，以及滑坡對惠譽授予評級的中國地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生的影響。

華盛萊蒙投資基金首席投資官馮韌認為，現(xiàn)在不只是樓市，整個中國經(jīng)濟也遭遇“被唱空?！苯鼛讉€月來，從樓市、再到股市、人民幣和銀行，外資正在接連上演“空城計”。而唱空者，除了國際評級機構外，不乏國際投行、對沖基金等。

繼穆迪下調對中國房地產(chǎn)預期后，5月20日，瑞士信貸在香港發(fā)布研究報告，調低對2012年中國GDP士曾長預測至8.5％，較原先的預測降低了0.4％，同時下調今年全年中國經(jīng)濟增長預測為8.8％。

5月下旬，高盛表態(tài)稱A股短期還會有5％至10％的回調，7月12日，瑞信放言A股或跌至2400點。期間，高盛，花旗銀行等外資投行開始抱團唱空中國股市。

而近日，投行和對沖基金也開始唱空人民幣。據(jù)華爾街報道，高盛等投行正在做空人民幣。彭博資訊的統(tǒng)計更是顯示，期權交易員對人民幣的看空程度已達到近兩年來的最高水平。

對賭樓市

“中國房地產(chǎn)行業(yè)十分復雜，連國內實力機構未必分析的透。而標普等評級機構的研究對象和區(qū)域過細過廣，未必能對中國樓市看的那么清楚?！敝袊鴩H商會副秘書長林舜杰認為，應該注意的是，外資唱空中國樓市已經(jīng)不是一次兩次的了，評級機構作為較有權威的唱空者，其背后與國際投資機構利益密切。國際投行在中國本著獲利的特性，這決定其向市場發(fā)出的任何預測、分析，都不可能是絕對的客觀公正。

馮韌認為，國際機構評判中國房地產(chǎn)業(yè)前景的重要因素之一，是對中國經(jīng)濟硬著陸或軟著陸的推斷。他認為，一切并沒有那么糟糕，中國經(jīng)濟當前最大的挑戰(zhàn)在于通脹風險，但是中國經(jīng)濟前景依然樂觀。

資深財經(jīng)評論人朱大鳴更是直言不諱，他指出，標普的這種看空做多的行為，恰恰是國際金融資本的一個伎倆，無非依然在賭人民幣升值這樣一個老掉牙的話題。

為人熟知的是，俗稱“大摩”的摩根士丹利，正是屢屢唱空中國房地產(chǎn)市場，卻屢屢獲利的“主”。近年來，大摩頻頻在上海等地收購物業(yè)，尤其喜好收購爛尾樓從而轉手漁利。在2008年樓市低迷之際，大摩就放言將挾百億資金抄底中國樓市。

業(yè)內普遍分析認為，外資機構唱空中國樓市，還是在走“明里唱空，暗地做多”的老路，實際上是通過給市場造成悲觀預期，進而在低位抄底。而其做多方式有兩種可能，一個是通過股市抄底，另外則是通過實物層面如資金等進行布局。

抄底股市?

全球著名的做空大師喬治·索羅斯，去年底在香港地區(qū)設立了他的首個亞洲辦公室，據(jù)稱主要目的也是做空中國。在其帶動下，大量國際熱錢也都伺機而動，企圖“圍獵”中國。

世界最大空頭對沖基金尼克斯聯(lián)合基金公司總裁詹姆斯·查諾斯也放言，中國的房地產(chǎn)泡沫比迪拜嚴重1000倍以上，中國經(jīng)濟將在一次驚人的房地產(chǎn)泡沫破滅中崩潰。查諾斯表示，他已經(jīng)募集了2000萬美元的離岸基金，對賭中國房地產(chǎn)泡沫破裂。

但實際上，國際炒家并非無所不能。1998年，以索羅斯為首的國際對沖基金攻擊香港地區(qū)，最終慘敗而歸。

《三聯(lián)生活周刊》經(jīng)濟主筆謝九撰文指出，我國的融資融券業(yè)務目前還沒有對外資開放，因此國內的地產(chǎn)股，目前還無法成為國際炒家做空的對象，美國空頭們在次貸危機上的成功很難在中國復制。

但外資做空依然能側面影響國內地產(chǎn)估價。恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印此前就曾表示，痛恨這些基金的做空加造謠行為。近日，他亦公開表示，強烈反對對沖基金為了做空而造謠以影響恒大的股價，許家印稱，若再有此種隋況出現(xiàn)，集團可能會回購股票。

謝九認為，由于香港資本市場的相對開放，對于國際資本的賣空并無太多限制，從理論上講，在香港上市的中資地產(chǎn)股是可以選擇的最直接的做空標的。

目前在香港上市的中資地產(chǎn)股約有25家左右，包括中國海外(0688)、華潤置地(1109)、恒大地產(chǎn)(3333)、碧桂園(2007)、龍湖地產(chǎn)(0960)、富力地產(chǎn)(2777)等。從估值水平來看，香港上市的中資地產(chǎn)股的市盈率約為10倍，市凈率約為1.4倍，明顯低于港股平均估值水平和中資地產(chǎn)股的歷史估值水平。

據(jù)市場消息人士透露，近幾個月來，外資大量進入在香港上市的中國房地產(chǎn)公司，其資金介入量至少不低于200億美元。

投資流入

基于國內的房地產(chǎn)開發(fā)利潤和成熟市場3％-5％的客觀利潤率，更多的外資還在以實際行動做多。其以各種形式參與到中國房地產(chǎn)，或是通過股權、債權等方式參與到房地產(chǎn)項目，或是直接進行物業(yè)收購。

“從外資的直接投資，在國內新增設立企業(yè)以及物業(yè)收購來看，今年以來外資流入中國的步伐反而加大了?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)董事龐樹東表示。

記者在商務部網(wǎng)站看到，今年前5個月，外商投資中國房地產(chǎn)金額達266億元，同比增長57.3％。今年1—3月、1—4月外商投資房地產(chǎn)金額分別為144億元、222億元，同比增速分別達到45.2％、62.3％。

由此可見，今年以來外商一直加速投資國內房地產(chǎn)領域。

其中，外商設立的企業(yè)也在快速增加。數(shù)據(jù)亦顯示，今年1—5月，外商投資新設立企業(yè)10543家，同比增長9.39％；實際使用外資金額480.28億美元，同比增長23.4％。

大宗物業(yè)收購頻現(xiàn)。華高萊斯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，在北京和上海，外資收購大宗物業(yè)的收購額近250個億，如以平均每月50億的速度發(fā)展，全年將達600億，這個數(shù)據(jù)至少比2009年和2010年增長了30％-50％。

林舜杰認為，由于深陷歐洲債務危機，而美國還未完全從次債危機中蘇醒，唯有中國房地產(chǎn)市場資金的需求巨大，成為國際資本的“避風港”。事實上，近年來摩根斯坦利、高盛、花旗、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等國際投資機構，都在通過多種形式“滲入”國內房地產(chǎn)業(yè)。

另外，在外資分布局國內的同時，由于國內銀根緊縮，證監(jiān)會暫停審批A股房企股權融資，房地產(chǎn)信托更是遭遇“窗口指導”，國內房企也紛紛轉道海外“圈錢”。標普統(tǒng)計，2010年，內地房地產(chǎn)企業(yè)海外債券融資總金額達鷂億美元，今年至今融資金額則為80億美元。

易城中國根據(jù)國內83家重點房企的大額融資記錄統(tǒng)計分析，與2010年相比，2011年一季度各大房企融資渠道的變化較大，銀行貸款的比例已經(jīng)降至37％，境外資金已經(jīng)成為第一大來源，占比達到39％，而2010年這一比例只有25％。

6月22日，潘石屹旗下的SOH0中國便獲得了6.05億美元國際銀團貸款，業(yè)內不少觀點指出，該筆貸款可以看作外資看好中國樓市的一個佐證。

從整體上看，10年來外資一直加速進入中國樓市。從今年2月17日，國家外匯管理局發(fā)布《2010年中國跨境資金流動監(jiān)測報告》來看。從2001年到2010年，房地產(chǎn)業(yè)的來華直接投資占外資流入總量的比例基本保持在10％以上，2006年以后占比逐步提高，2010年達到23％。