中建地產(chǎn)趕超萬(wàn)科成最大黑馬，單盤(pán)銷售金額冠軍成績(jī)遠(yuǎn)比去年優(yōu)秀，3萬(wàn)以上品質(zhì)樓盤(pán)熱銷。

樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的2011年已經(jīng)過(guò)去一半，各大房企在政策風(fēng)雨中摸爬滾打走過(guò)半年，在全國(guó)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。而身處“最嚴(yán)厲”調(diào)控市場(chǎng)，房企相比去年仍有不俗表現(xiàn)，中建地產(chǎn)趕超去年剛上位的萬(wàn)科，躍居房企銷冠；而單盤(pán)銷冠金額同比去年大增，在調(diào)控的新形勢(shì)下，單價(jià)3萬(wàn)以上品質(zhì)樓盤(pán)熱銷，并占據(jù)十強(qiáng)半壁江山。

房企十強(qiáng)門(mén)檻提高至35億

雖然樓市調(diào)控頻頻，但各大房企各顯神通，在備受壓抑的北京市場(chǎng)上房企業(yè)績(jī)和新晉銷冠業(yè)績(jī)都比去年有較明顯增長(zhǎng)。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，中建地產(chǎn)以69.8億元的銷售業(yè)績(jī)奪得北京上半年房企銷冠，相比去年中建地產(chǎn)同期25.8億元的業(yè)績(jī)，同比增長(zhǎng)170％，同時(shí)這一成績(jī)比去年上半年銷冠萬(wàn)科還要高近8億元。

榜單顯示，銷售前十強(qiáng)門(mén)檻從去年的22億元躍升至35億元。去年上半年排名前十的房企中僅有三家銷售收入突破了40億元，而今年同期，收金40億以上的房企猛增至9家，并涌出兩大“黑馬”：去年排名第6的中建地產(chǎn)和第9的遠(yuǎn)洋迅速上位，分列冠軍和榜眼。

與中建地產(chǎn)一樣，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年上半年僅銷售22億元，今年上半年銷售額則高達(dá)58億元，同比增長(zhǎng)160％。老牌房企保利地產(chǎn)和北京城建進(jìn)入前十強(qiáng)，分列第7和第9名。此外，中海、首開(kāi)、中糧的銷售業(yè)績(jī)較去年也有增長(zhǎng)。

但北京市場(chǎng)乃兵家必爭(zhēng)之地，房企銷售冠軍的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，去年剛上位的萬(wàn)科被今年多盤(pán)放量的中建地產(chǎn)超越，今年上半年業(yè)績(jī)也比去年出現(xiàn)下滑，由去年上半年的61.9億元下滑至今年的51億元，排名也從去年的第1名下滑至第3名。

在上半年銷額TOP20房企中，一些憑借“明星樓盤(pán)”熱賣的房企也加入了榜單前列，如方興地產(chǎn)，中l(wèi)信地產(chǎn)，上半年分別僅有金茂府、中信城一個(gè)項(xiàng)目入市，但由于項(xiàng)目大賣，方興和中信都榜上有名，分列第13名、15名。

多盤(pán)齊發(fā)合力奪冠

成為北京的房企銷冠，單靠一個(gè)盤(pán)難以支撐業(yè)績(jī)。開(kāi)發(fā)商靠賣房吃飯，有貨可賣才是硬道理。正如去年萬(wàn)科奪冠得益于萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景、萬(wàn)科藍(lán)山、金隅萬(wàn)科城三大熱銷樓盤(pán)一樣，中建地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)也是因?yàn)槎鄠€(gè)可售樓盤(pán)集中推向市場(chǎng)，對(duì)業(yè)績(jī)形成合力。

中建地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年都只靠少量尾房支撐業(yè)績(jī)。而今年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在上半年推出遠(yuǎn)洋一方、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、遠(yuǎn)洋傲北等項(xiàng)目，快速推盤(pán)，形成了快速銷售回款；據(jù)悉，遠(yuǎn)洋下半年還有遠(yuǎn)洋天著、遠(yuǎn)洋LAVIE等多個(gè)高端項(xiàng)目集中入市。而中建地產(chǎn)更以“十盤(pán)動(dòng)京城”著稱，旗下在售樓盤(pán)有波普工社、玲瓏山、紅杉溪谷、國(guó)際港、府前觀邸等，住宅、商業(yè)等多種產(chǎn)品類型使其在限購(gòu)下對(duì)沖了風(fēng)險(xiǎn)。從中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)看，3月、4月、6月，中建地產(chǎn)都拿下了房企銷售金額榜單的月冠軍。多盤(pán)齊發(fā)，形成合力，讓中建地產(chǎn)的總體業(yè)績(jī)趕超萬(wàn)科，成為新晉房企銷冠。

雖然調(diào)控政策層層加碼，但是房企仍在今年上半年取得做人業(yè)績(jī)，這與房企推盤(pán)策略關(guān)系密切。

在具體的營(yíng)銷策略方面，龍頭房企們的主要做法是多頻次、少批量、平價(jià)推盤(pán)。如5月中建國(guó)際港開(kāi)盤(pán)推出特惠，130多套特惠房源銷售率達(dá)到90％以上，中建地產(chǎn)在國(guó)際港、玲瓏山等項(xiàng)目、萬(wàn)科在中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目中，也都保持平價(jià)頻推的特征。

單價(jià)3萬(wàn)高端盤(pán)熱銷

雖然樓市調(diào)控趨緊，但在北京“限購(gòu)”的影響下，單盤(pán)銷售也呈現(xiàn)出與往年不同的特點(diǎn)。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，金茂府以29.47億元成為2011年上半年北京樓市商品房住宅銷冠，這一成績(jī)較去年銷冠中弘北京像素22.1億元的成績(jī)，還多7億兀。

今年上半年單盤(pán)銷售金額大增。去年僅銷冠中弘北京像素1個(gè)樓盤(pán)收金20億元，今年銷額超20億元的樓盤(pán)數(shù)量增加至5個(gè)。在銷售均價(jià)上，單盤(pán)銷售前十強(qiáng)中，有一半樓盤(pán)單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元。

在去年上半年單盤(pán)銷售TOPl0中，中弘北京像素、新里西斯萊公館等價(jià)格不超過(guò)2萬(wàn)元的低總價(jià)剛需盤(pán)比較受消費(fèi)者追捧。而在今年，銷冠則是由均價(jià)為43000元的金茂府奪得。今年上半年熱銷的單價(jià)3萬(wàn)元以上高端盤(pán)包括銷冠樓盤(pán)金茂府以及中信城、中海紫御公館、中海九號(hào)公館、大成時(shí)代中心。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，高端盤(pán)熱銷，與樓市調(diào)控密不可分。由于“房票”緊張，改善性購(gòu)房人可能僅有一次購(gòu)房機(jī)會(huì)，因此對(duì)于房屋品質(zhì)有更高要求。而金茂府、中海九號(hào)公館這類項(xiàng)目位于城市核心地塊，面積偏大符合高端人群升級(jí)置業(yè)需求，此外這些項(xiàng)目定價(jià)較為合理，使其具有較高性價(jià)比，這些綜合因素使得高端盤(pán)熱銷，高端盤(pán)也成為今年上半年樓市的一大亮點(diǎn)。

在單盤(pán)銷售套數(shù)上，2010年上半年，北京單個(gè)樓盤(pán)銷售套數(shù)冠軍是中弘北京像素，共成交2155套；但今年同期的銷售套數(shù)冠軍是中國(guó)鐵建·長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城為1879套，大幅減少了276套。拋開(kāi)中鐵長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城為限價(jià)商品房?jī)r(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)的因素外，即使是成交套數(shù)排名第2和第3的保利花園、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島，也比去年的銷冠中弘北京像素要少500-800套。\"

單盤(pán)銷售套數(shù)可算是北京房企半年考中為數(shù)不多的下滑指標(biāo)，如果從1至6月北京前二十大單盤(pán)銷套榜單看，今年上半年明顯呈現(xiàn)出“先降后升”的趨勢(shì)。

1月份前二十大樓盤(pán)成交套數(shù)5189套，而2月迅速跌落~2336套，經(jīng)過(guò)三四月的觀望期3000多套后，五六月成交量迅速恢復(fù)到4600套以上，最終1至6月前二十大單盤(pán)銷售總套數(shù)為16729套。

下半年推盤(pán)壓力加大

由于房企銷售目標(biāo)參照去年火熱的市場(chǎng)，很多房企都對(duì)上半年的銷售情況不太滿意，特別是一些面臨著半年報(bào)壓力的上市房企，對(duì)推盤(pán)積極性最高。但逐漸冷卻的市場(chǎng)，卻讓推盤(pán)銷售壓力劇增。

在北京市場(chǎng)，今年上半年銷售31，2億元的中國(guó)鐵建也密集推出了長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城、青秀城和中鐵國(guó)際城三項(xiàng)目；而多次創(chuàng)下熱銷紀(jì)錄的長(zhǎng)陽(yáng)半島在銷售明顯放緩后，萬(wàn)科近期加快推出了金域華府、幸福匯兩個(gè)純新盤(pán)。7月底或8月初，預(yù)計(jì)中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島在北京第10次開(kāi)盤(pán)。

北京中原地產(chǎn)分析，2009-2010年的銷售火爆使大開(kāi)發(fā)商增加了拿地，在今年一季度調(diào)控啟動(dòng)后，不少房企都放緩了上市節(jié)奏，但在建面積和資金投入是趨增的，房企存貨勢(shì)必要上市了。

從區(qū)域上看，市場(chǎng)漸冷，放量區(qū)域?qū)⒃跔?zhēng)奪客源上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。大興房山將成為重要放量區(qū)域，如房山長(zhǎng)陽(yáng)板塊已有中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、首開(kāi)熙悅山、建邦華庭等項(xiàng)目入市或即將入市，在房山地鐵再往南的大學(xué)城板塊也將迎來(lái)金地等公司項(xiàng)目的入市，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。在大興則是沿著地鐵往南在生物醫(yī)藥基地板塊，金融街、龍湖、保利的項(xiàng)目將在此展開(kāi)廝殺。

另一方面，大望京板塊、亦莊板塊的高價(jià)地產(chǎn)生的高端樓盤(pán)也將面臨市場(chǎng)考驗(yàn)。而不同的放量、不同的營(yíng)銷策略，也將影響到房企、單盤(pán)在2011年全年的銷售排行榜的最終排名。