地方保障房建設(shè)開工率低，房企參建保障房動力不足。各地爭試新招，“共有產(chǎn)權(quán)”進(jìn)入公眾關(guān)注視線。

面對1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)和5000億元的建設(shè)資金缺口，地方政府、開發(fā)商之間的利益平衡，成為時下保障房建設(shè)中最為“糾結(jié)”的節(jié)點。

誰來保障“保障房”

數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，今年1000萬套保障房建設(shè)的實際開工率僅為34％，其中超過70％城市的開工率更是不足30％。而住建部對保障房開工時間要求為“11月末前須全面開工”，業(yè)內(nèi)觀點指出，開工率嚴(yán)重滯后的原因凸顯保障房建設(shè)巨大的資金缺口。

高策地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長李國平認(rèn)為，限購之后，地方財政大幅縮減，這時卻要去完成前所未有的保障房建設(shè)指標(biāo)，無異于將地方政府逼進(jìn)了“死胡同”。

按照住建部公布的計劃，1000萬套保障房所需資金總額1.3萬億，8000多億由社會投入和被保障對象籌集。政府投入的5000億中，中央政府投入1030億，這意味著各級地方政府要負(fù)擔(dān)4000億。近日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)就在博鰲房地產(chǎn)論壇指出：中央的一些房地產(chǎn)調(diào)控政策，可能逼迫使地方政府做假。

而另一方面，房企參與保障房建設(shè)的狀況也并不樂觀。根據(jù)近日住建部政策研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任實踐報告》顯示，房企百強(qiáng)名單中僅有30家在2007年至2010年問參與保障房建設(shè)，萬科、綠地、保利等排名前十的企業(yè)全部參與，而其他70家房企未參建。

盡管各地政府對開發(fā)商“動”之以利，在土地和融資政策上“開小灶”，但是效果并不理想。保障房利潤低成為房企“不積極”的主因，其只有3％到5％的回報率已是不爭的事實，有開發(fā)商甚至告訴記者：“有的利潤連3％都沒有，如果遇到拖工之類的因素，能保本就很好了”。

除了北京住總公然聲稱可以利用產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢達(dá)到10％的利潤外，其他房企均顯得十分“低調(diào)”。萬科集團(tuán)副總裁毛大慶此前對記者表示，萬科建設(shè)保障房的利潤只有3％，萬科尚未探索出保障房的盈利模式。而首開集團(tuán)方面也表示，保障房項目僅取得了微薄利潤。

各地試點“新招”

“不管是地方政府多出錢，還是房企多出力，雙方利益都很難得到平衡，這背后還是保障房融資的困局?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，目前多地均在探討地方政府與開發(fā)商可以接受的模式。

在上海，“共有產(chǎn)權(quán)”成為解決地方政府和房企利益矛盾的方法。據(jù)悉，上海第二批“共有產(chǎn)權(quán)”經(jīng)適房申請受理于7月起在該市各區(qū)縣全面鋪開：人均月收入標(biāo)準(zhǔn)從2900元以下放寬到3300元以下，人均財產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)從少于9萬元放寬到少于12萬元。

所謂“共有產(chǎn)權(quán)”模式，即向保障對象出售一定的產(chǎn)權(quán)，用以回籠部分保障房建設(shè)資金。

比如在保障房項目中，申請人可以先購買20％到30％的保障房產(chǎn)權(quán)，政府持有剩下的70％-80％。達(dá)到一定年限后，保障對象可以通過購買的方式，將政府產(chǎn)權(quán)部分購買過來。

此外，江蘇、福建、湖南、河北、山東等多個省市也都紛紛開始試點“共有產(chǎn)權(quán)”。

在廣東，公租房實行“先租后買”政策也在討論中。即政府出地，以相對低的租賃價格轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，開發(fā)商參與籌建、管理和配套的商業(yè)經(jīng)營。若以后居住的人群條件不符合公租房政策時，居住人可以通過補(bǔ)交地價等費用的方式獲得房子的產(chǎn)權(quán)，這樣相當(dāng)于公租房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房。

全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、國家統(tǒng)計局原局長李德水就曾在今年的政協(xié)會議上推薦此種模式。他建議，可規(guī)定保障房真正自住若干年之后允許以略高于成本價購買，使住戶擁有產(chǎn)權(quán)。各方利弊權(quán)衡

在各媒體針對“共有產(chǎn)權(quán)”的報道沸沸揚(yáng)揚(yáng)之時，各界專家也紛紛支招表態(tài)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭撰文指出：“這一做法合情合理合法，利遠(yuǎn)大于弊，值得支持，而且應(yīng)該全國推廣。”

對于獲得房子產(chǎn)權(quán)后，出現(xiàn)類似經(jīng)適房以市場價轉(zhuǎn)手的“變味”做法，他認(rèn)為，只要規(guī)定每一次產(chǎn)權(quán)交易的基礎(chǔ)都為是市場價格，這樣想賺取差價幾乎是不可能的事。

“從短期內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)過渡模式，能提高地方政府和開發(fā)商的積極性，在短期內(nèi)保證保障房數(shù)量，是一種值得探索的模式?！敝熘幸徽J(rèn)為，不論是共有產(chǎn)權(quán)也好，先租后買也好，從長期看，都把租賃性住房變?yōu)椤敖?jīng)適房”，使得保障性住房無法“永續(xù)使用”，這就意味著政府將來要繼續(xù)投入更大的財力建設(shè)新的保障房。

面對地方政府上述“對策”，有媒體報道稱，住建部一位內(nèi)部人士曾表示住建部也研究過這種出售保障房產(chǎn)權(quán)的做法，最初并不認(rèn)可。但由于今年保障房建設(shè)任務(wù)重、困難多。因此現(xiàn)在住建部“對此表示默許，允許各地試點，不會卡得太死，但也不會專門推廣”。

朱中一表示，短期試點要和長期制度相結(jié)合，比如采用共有產(chǎn)權(quán)模式的保障房要占到當(dāng)?shù)乇Ｕ戏康亩嗌俦壤?，這部分保障房將來轉(zhuǎn)成經(jīng)適房后還要建設(shè)多少套，要充分估計好形勢和自身的財力。但共有產(chǎn)權(quán)、先租后買作為探索中的模式，現(xiàn)在還不宜下定論。

據(jù)了解，《住房保障法》方案已起草完畢，目前已將經(jīng)適房“共有產(chǎn)權(quán)”、公租房“只租不售”的思路納入方案。