由中國指數研究院日前發(fā)布的數據顯示，2011年上半年，130個城市土地出讓金降幅為1％(其中住宅用地出讓金下降12％，商辦用地出讓金增長41％)。十大城市土地出讓金總量同比下降23％，深圳、天津降幅接近和超過40％。

上半年土地出讓金銳減

2010年全國土地出讓金超過2.9萬億，同比增長106.2％，在三個突破千億的城市里，北京土地市場全線飄紅，以1636.72億領跑全國。而縱觀今年，北京土地市場頗為冷清，流拍、流標現象屢見不鮮，開發(fā)商拿地和報價的熱情也大打折扣。

6月15日，在北京計劃成交的3宗地塊中，位于房山長陽鎮(zhèn)的一宗土地出現流標，另兩宗位于通州的土地較低報價成交。6月底，關于上半年北京土地出讓金大幅下滑的統(tǒng)計紛紛“出爐”。

7月8日，北京中原地產發(fā)布的2011年上半年北京土地市場調查報告顯示，2011年上半年北京土地出讓金收入為327.2億元，同比下降了48.2％，約為2010年上半年的一半。而上半年平均樓面價也僅4121元／平米，同比下降56％。

統(tǒng)計數據顯示，上半年成交土地面積排名前三位的分別為順義、大興、房山三個區(qū)，其后依次是昌平、平谷、豐臺、通州、懷柔、朝陽等地。部分城區(qū)土地供應為零，城郊供應成為主力。

事實上，2010年上半年土地成交面積排名前三個區(qū)域也為大興、順義、房山。北京中原地產分析認為，供地遠郊化以及主城區(qū)連續(xù)兩年的零成交，再加上上半年嚴厲的調控直接導致了2011年上半年土地成交價格的下降。

土地儲備貸款增加

“光是朝陽區(qū)土地儲備貸款的每天利息，就相當于購買一架飛機!”5月31日，朝陽區(qū)國土局負責人此番言論被廣為傳播。

與土地出讓金銳減形成對應的，是北京市土地儲備貸款的龐大數目陸續(xù)還本付息。公開資料顯示，從2009年至2011年5月，北京市土地儲備貸款總規(guī)模已超2500億元，按照土地儲備貸款平均利率4.95％計算，光每月所還利息就得100億以上。

有業(yè)內人士指出，2009年土地市場火熱，這直接帶動了政府土地儲備貸款的增加。而土地儲備貸款一般不會超過三年，因此，2011年到2012年將面臨還款高峰期，大規(guī)模還本付息開始。

亞太城市發(fā)展研究會房地產分會會長陳寶存則指出，北京市上千億元的土地儲備貸款再正常不過。他認為，從收購土地、拆遷到七通一平，實現拍賣，通常要3至5年，其中很多土地尚未進入銷售期。而政府年年都貸款，不見得這一兩年就得還上，半年時間土地出讓金下滑不會產生影響。

高華證券分析指出，有可能的解決辦法就是向中央政府報告此事，申請延長貸款期限。但從結構性角度看，高華證券認為，中國需要加速財政改革，包括減輕地方政府的財稅負擔、允許發(fā)行地方政府債券、完善財政紀律等。

值得引證的一個例子是，繼海南、大連傳出限購放松傳言之后，北京也傳出關于放行高端項目的消息。盡管幾次流言均被辟謠，但從中也可見地方政府的財政壓力。

6月21日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會負責人即明確表示：北京市堅決貫徹落實國家和本市制定的包括限購在內的一系列房地產市場調控政策，確保實現房價控制目標，限購政策決不會放松，沒有調整的安排，也不會按照房屋檔次、價格區(qū)別對待。

下半年推地“解渴”

事實上，上半年北京土地成交量僅完成全年的1／4而數據也顯示，上海、廣州等地完成供地計劃的30％。

據了解，2011年北京市計劃供地總量為6500萬平方米，其中住宅用地2550萬平方米，工礦倉儲用地1000萬平方米，商服用地550萬平方米，這三類用地計劃供地面積為4100萬平方米。目前看來，經營性用地及工業(yè)用地也僅完成1／4，而住宅用地供應情況不足今年計劃的1／5。這意味著下半年，北京又將大舉推地，從而導致土地出讓金節(jié)節(jié)攀高。

據知情人士透露，北京市國土局正在積極設法改變土地收入銳減的現實。一方面在住宅用地上將盡可能由招標改為掛牌，以防土地出讓流拍。另一方面也將加速經營性用地的入市。從近日飽受關注的幾個商業(yè)地塊來看，政府正在加大推地力度，緩解資金饑渴。

中原地產三級市場總監(jiān)張大偉認為，在近日cBD的9塊土地出讓帶動下，7月將迎來一波商業(yè)土地入市小高潮。數據顯示，北京下半年土地供應明顯加速，7月4日便有7宗土地開始掛牌競價，其中4塊為住宅用地，合計供應住宅面積達到42.7萬平米。

多家業(yè)內機構均預測，7月份將是北京今年來土地市場最紅火的一個月，全月北京市土地出讓金將超過3001乙。

張大偉表示，隨著下半年密集的土地入市，將大大緩解北京市政府的土地出讓金壓力。

商業(yè)地塊最“吸金”

上半年，北京市已經簽約的商業(yè)類地塊合計為21塊，提供的建筑面積約為338.68平方米，總出讓金為174.38億元，平均樓面價為5149元／平方米，無論價、量上，商業(yè)土地均超過了住宅用地。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，在住宅市場遇冷的情況下，轉向商業(yè)地塊是很早就有的勢頭，只不過現在這個趨勢越來越明顯了。在5月底的土地推介會上，北京市土地整理儲備中心亦表示，6月起北京將逐步加大經營性特別是商品住宅用地的供應，年底前，還將有1200公頃經營性用地上市。

近日，有兩個商業(yè)地塊備受關注。其一是崇文門地王。6月27日，廣州豐璟房地產公司經過33輪競拍后，以7.1億元的總價力壓新世界、蘇寧等競爭對手，將北京市原崇文門菜市場地塊納入囊中。后經調查，證實豐璨公司實為合景泰富旗下子公司。該地塊樓面價高達每平方米4.32萬元，溢價率近140％，創(chuàng)北京單價地王紀錄。

繼崇文門地王之后，被業(yè)界稱為“CBD最后一批黃金地塊”的CBD核心區(qū)9宗地塊投標也宣告落定。其中，8宗地順利成交，總出讓面積達95萬平方米，折合平均樓面價2.1萬元／平方米。其土地出讓金總額達到了199.6億元，號稱“每天燒掉一架飛機”的朝陽區(qū)政府當天進賬至少“幾十架飛機”。

值得注意的是，CBD的9塊地中，6塊土地是以最低報價成交，政府調控地價的決心也可見一斑。但是同時，不少業(yè)內專家也指出，商業(yè)地塊沒必要刻意壓低成交價，商業(yè)地塊溢價既不影響房價，還可以補貼保障房。