調(diào)控既是考驗(yàn)也是發(fā)展機(jī)遇，龍頭企業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯?！暗萌木€城市者得天下”漸成房企共識(shí)。

最近專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布了兩份房地產(chǎn)行業(yè)榜單：一份是中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心等發(fā)布的《2011年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》，另一份是搜房中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2011上半年北京商品住宅銷售排行榜》。前一個(gè)是全國(guó)性的企業(yè)榜單，后一個(gè)則是北京區(qū)域性的項(xiàng)目榜單，但是兩者可以相互參照。

上述兩份榜單透射出很多當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)、市場(chǎng)及企業(yè)的信息，也提供不少啟示，從中亦可以看出一些行業(yè)新特點(diǎn)及新趨向。

首先是行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)和標(biāo)桿項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異。上半年的北京項(xiàng)目榜單顯示，和過(guò)去的前兩年同期相比，無(wú)論是新建商品住宅的銷售金額、銷售面積、銷售套數(shù)三項(xiàng)指標(biāo)，今年均超過(guò)前兩年，尤其是在銷售金額榜單上，今年北京有四個(gè)住宅項(xiàng)目半年銷售過(guò)20億，這是過(guò)去兩年所沒(méi)有的。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的企業(yè)榜單則顯示，今年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOPl0榜單，和銷售面積TOP10榜單的進(jìn)入門檻，分別是155.5億元和116萬(wàn)平方米。對(duì)比去年同期，TOPl0企業(yè)銷售金額入榜門檻增幅達(dá)48％。這說(shuō)明，盡管處于嚴(yán)厲調(diào)控的背景之下，盡管部分市場(chǎng)出現(xiàn)較明顯的成交量下滑，盡管部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，盡管市場(chǎng)觀望氛圍依然明顯，但是上榜的這些項(xiàng)目與企業(yè)，還是給市場(chǎng)傳遞出了積極的信息。

其次，調(diào)控既是考驗(yàn)也是發(fā)展機(jī)遇，龍頭企業(yè)的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。萬(wàn)科集團(tuán)和恒大地產(chǎn)是其典型代表，這兩家企業(yè)不但保持了高速增長(zhǎng)，同其他房企的差距也進(jìn)一步拉大。在上半年銷售榜單上，萬(wàn)科集團(tuán)~Z644億元的銷售業(yè)績(jī)?cè)倬影袷?，?duì)比2010年上半年355億元的銷售業(yè)績(jī)，增幅近80％。恒大地產(chǎn)則不僅實(shí)現(xiàn)了半年度銷售金額429億元，同比增長(zhǎng)達(dá)103％，幾乎追平了去年全年500億的銷售金額，而且銷售面積還突破600萬(wàn)平方米大關(guān)。

其三，能否把握“主流需求”決定企業(yè)及項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)。從北京今年上半年的項(xiàng)目榜單可以看到，當(dāng)前兩種項(xiàng)目和產(chǎn)品最受市場(chǎng)認(rèn)可：一類是適合初次置業(yè)群體的中小套型、中低價(jià)位的產(chǎn)品，多數(shù)分布于大興、房山、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)縣；一類是適合升級(jí)換代的改善型需求產(chǎn)品。代表性項(xiàng)目是中化方興的金茂府等，這類項(xiàng)目的特點(diǎn)是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、定位高端、大套型、高單價(jià)、高總價(jià)，是名副其實(shí)的非普通的高端項(xiàng)目，符合部分人士的終極置業(yè)需求?？梢哉f(shuō)，能否有效地把握上述兩頭的需求，將決定項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)。需要指出的是，在目前嚴(yán)格限購(gòu)的條件下，我們需要重新定義“主流需求”的概念。北京市場(chǎng)的上述兩種需求無(wú)疑都屬于主流需求，相應(yīng)的產(chǎn)品也應(yīng)該都屬于主流產(chǎn)品。

其四，快速周轉(zhuǎn)成為企業(yè)首選經(jīng)營(yíng)策略。近年來(lái)，以萬(wàn)科、恒大為代表的速度型、規(guī)模型、中端定位型的企業(yè)，均采取了快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)策略，被市場(chǎng)充分認(rèn)可。隨著樓市調(diào)控的常態(tài)化，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始調(diào)整策略，加快供應(yīng)、加快銷售的策略成為基本選擇。關(guān)于這一點(diǎn)，目前行業(yè)內(nèi)還存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)，一些以開(kāi)發(fā)高端豪宅為主的企業(yè)，依然秉承利潤(rùn)最大化的原則，以為高周轉(zhuǎn)只適合萬(wàn)科、恒大、碧桂園這樣以開(kāi)發(fā)中低端項(xiàng)目見(jiàn)長(zhǎng)的企業(yè)，其實(shí)，定位高端物業(yè)的企業(yè)由于單個(gè)項(xiàng)目占款偏大的緣故，在當(dāng)前市場(chǎng)背景下同樣需要高周轉(zhuǎn)，途徑即是提升項(xiàng)目在同一檔次產(chǎn)品內(nèi)的性價(jià)比，換言之就是適當(dāng)降低對(duì)利潤(rùn)要求。在這類企業(yè)中，表現(xiàn)突出的有中海地產(chǎn)和招商地產(chǎn)，其中中海地產(chǎn)在多個(gè)城市降價(jià)快銷，使得其在高端市場(chǎng)遭遇政策嚴(yán)厲調(diào)控情況下，業(yè)績(jī)依然處于領(lǐng)先地位。

另外，“得三四線城市者得天下”漸成房企共識(shí)。過(guò)去若干年，進(jìn)軍北上廣，占領(lǐng)一線市場(chǎng)，曾經(jīng)是很多房企的夢(mèng)想與追求，但是今天風(fēng)向已變，“上山下鄉(xiāng)”開(kāi)始成為新選擇。到三四線城市，到中小城市，到中心城市的外圍與周邊市場(chǎng)，到高鐵沿線等成為房地產(chǎn)企業(yè)的新方向。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年多數(shù)重點(diǎn)城市商品房銷售面積同比出現(xiàn)下滑，而全國(guó)商品房銷售面積同比依然上漲了12.9％，這主要是得益于三四線城市成交放量的拉動(dòng)。