金隅股份建設(shè)保障房，有20％以上收益率，遠高于國家規(guī)定的10％。其核心優(yōu)勢之一在于其土地成本低廉，將舊廠房所占土地轉(zhuǎn)化為住宅用地。

6月22日消息，北京計劃今年發(fā)行500億債券用于保障房和重大工程建設(shè)。包括北京金隅集團在內(nèi)的國企，正在申請發(fā)行保障房企業(yè)債。

在4月的業(yè)績會上，金隅股份財務(wù)總監(jiān)王洪軍表示，公司將根據(jù)國家政策繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)。

金隅的保障房實踐

在金隅上市平臺金隅股份的版圖中，保障性住房已經(jīng)是最重要的資產(chǎn)之一。

金隅股份房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涉及政策性住房、商品房、寫字樓等多元化房地產(chǎn)項目，近年來重點加強了對保障性住房的投入力度。

其2009年年報顯示，當(dāng)年金隅股份的房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)面積為47.4萬平方米，其中保障性住房結(jié)轉(zhuǎn)面積113萬平方米，較上一年增長156.8％；2010年年報顯示，當(dāng)年保障性住房結(jié)轉(zhuǎn)面積45萬平米，同比增加298.23％，全年累計銷售保障性住房面積57萬平米，同比增加611％。

據(jù)統(tǒng)計，金隅股份旗下保障房項目全部集中在北京地區(qū)，2010年完工和目前在建的保障房項目有九個，其中保障房和商業(yè)配建的有六個項目，分別為燕山經(jīng)濟適用房、通和園、康惠園、朝陽新城及非配套公建、嘉和園及公建、美和園及公建。此外，還有其他保障房及配套公建。

2011年作為“十二五”規(guī)劃的第一年，保障房的開工建設(shè)將形成爆發(fā)之勢，1000萬套的保障房開工計劃較上年計劃量增長超過70％，保障性住房的預(yù)計投資額將達到1.3萬億—1.4萬億。

保障房蛋糕快速做大，保障房大戶金隅股份無疑也會在其中分一杯羹。王洪軍表示，公司將根據(jù)國家政策繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)。

土地成本之優(yōu)

據(jù)了解，利潤太低一直是眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不積極參與保障房建設(shè)的主要原因之一。國家保障房要求的利潤率為8％至10％，但多數(shù)房企還達不到這一水平。

但據(jù)王洪軍透露，“公司在保障性住房開發(fā)上的收益率能保持20％以上，遠遠高于一般開發(fā)商?！痹诒Ｕ戏坷麧櫬势毡槠偷谋尘跋拢鹩绻煞?0％以上的收益率不免使人側(cè)目。

實際上，金隅的做法十分討巧。其核心優(yōu)勢之一在于其土地成本，根據(jù)會上王洪軍的消息：利潤偏高的主要原因除去多年開發(fā)經(jīng)驗之外，通過將工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為保障性住房開發(fā)用地，可使得公司享有較高的利潤，且資金成本亦較低。

國泰君安的報告指出，作為京津冀地區(qū)最大的水泥生產(chǎn)企業(yè)，金隅股份擁有上萬畝舊廠房和工業(yè)儲備用地，且大多數(shù)位于北京周邊地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，金隅股份目前擁有約1000萬平米的有證工業(yè)廠房用地，北京市內(nèi)的工業(yè)用地占地面積約800萬平米，其中1／3即約200萬一300萬平米位于五環(huán)以內(nèi)的核心位置。公司計劃將部分占地工廠搬遷，并將所占土地轉(zhuǎn)化為住宅和商業(yè)用地。

在工業(yè)地轉(zhuǎn)性的過程中，金隅股份逐步加大其中商品房部分的配建比例，上述北京的保障房項目中只有嘉和園、景和園、通和園三個是獨立的保障房建設(shè)項目。

雖然金隅股份的工業(yè)地在用途轉(zhuǎn)換為商品房用地后，還需要通過公開的招拍掛程序進行出讓，但因公司先前占有這些土地，以及與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系，可通過限制性招標，以低于市場的價格獲得這些地塊。

比如在5月19日舉行的朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)單店村光華木材廠限價房項目開發(fā)招標中，金隅股份競得該地塊。相關(guān)信息顯示，東壩鄉(xiāng)單店村光華木材廠限價房項目總用地面積超過9.5萬平方米，規(guī)劃地上總建筑面積達到20.6萬平方米，投標底價7.74億元，該地塊原為金隅股份工業(yè)用地項目，住宅規(guī)劃部分將全部用于兩限房建設(shè)。該項目與金隅股份另一個保障房項目朝陽新城項目相距1公里。

此外，土地價款中的很大一塊是用于補償先前土地使用者(公司或者其關(guān)聯(lián)企業(yè))，這部分的一級開發(fā)利潤，實際留存在金隅系內(nèi)部，使得綜合成本比招標價顯示的成本要低廉得多。

政策的支持也為金隅建設(shè)保障房提供了有利條件。供應(yīng)量的急速加大，使得相關(guān)政府部門不得不采用各種方法使之落實，而企業(yè)手中原有土地便成了一個熠熠發(fā)光的增長點。

4月，北京市出臺相關(guān)政策鼓勵企業(yè)以自有用地建設(shè)保障性住房，并且為這類土地的變性大開綠燈，金隅股份的巨量工業(yè)用地，以及在保障房方面的大規(guī)模開發(fā)經(jīng)驗，正好符合政策導(dǎo)向，形成了地方完成保障房建設(shè)指標，以及公司盤活存量工業(yè)用地資產(chǎn)的雙贏局面。

融資順暢

除利潤率低之外，融資難也是保障房建設(shè)的一大障礙。全國今年的保障房投資約為1.4萬億元，5000多億的資金將由中央政府和各級政府籌集，剩余的8000多億元通過社會機構(gòu)投入以及保障對象和所在企業(yè)籌集。除去前期投入，市場人士測算，全國保障房建設(shè)目前整體缺口仍有3000億——4000億。

為解決保障房建設(shè)資金缺口，發(fā)改委6月底下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，明確投融資平臺公司和其他企業(yè)可申請發(fā)行企業(yè)債券，為保障房建設(shè)籌措資金。

這對于金隅股份來說，無疑是一利好消息。事實上，金隅股份也迅速采取了行動。

6月22日消息，包括北京金隅集團在內(nèi)的國企正在申請發(fā)行保障房企業(yè)債，北京計劃今年發(fā)行500億債券用于保障房和重大工程建設(shè)。

王洪軍也強調(diào)公司的資金充裕，他表示截至今年初，集團有50億元現(xiàn)金流，另有銀行授信150億元，資金非常充裕。